PRELIMINARE DI VENDITA E MUTUO: 6 consigli preziosi

Il preliminare di vendita è un contratto con il quale due parti (compratore e venditore) si obbligano a vicenda alla stipula del contratto definitivo di compravendita detto rogito notarile.

Nel contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, devono essere indicate le generalità delle parti, le caratteristiche e gli estremi catastali del bene immobile oggetto di compravendita, la data entro la quale stipulare il rogito, il prezzo di vendita pattuito e le modalità di pagamento.

In molti casi l'acquisto di beni immobili viene eseguito attraverso l'ausilio del mutuo.

I miei consigli per stipulare un buon preliminare di vendita quando si acquista con mutuo sono:

1) Inserire clausola sospensiva al rilascio della delibera di mutuo. Cioè gli accordi presi con il preliminare saranno validi solo se si verifica la condizione e cioè la deliberazione del mutuo dal parte della banca (indicare la banca) per un importo (indicare l'importo) entro il (indicare una scadenza). Indicare inoltre che sarà vostra discrezione e non obbligo interpellare altre banche oltre quella indicata. Questo vi mette al riparo dalla perdita della caparra nel caso in cui la banca non vi conceda il mutuo.

2) Chiarire con la banca, prima del preliminare, se ci sono problemi all'erogazione della somma richiesta direttamente alla data del rogito. Infatti alcune banche aspettano di erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca che avviene dopo 10 giorni (la banca di solito se la prende comoda e ne possono passare 15/20). Se la banca chiede di aspettare il consolidamento allora specificarlo in compromesso onde evitare che alla data dell'atto il venditore si rifiuti di stipulare se non ha subito i soldi. In questi casi la banca difronte al notaio si impegna irrevocabilmente a pagare al venditore la somma appena avviene il consolidamento dell'ipoteca, quindi questi può stare tranquillo, ma è sempre bene chiarirlo prima nel preliminare.

3) Dichiarare sempre il vero prezzo di vendita concordato. Questo non solo è un obbligo che se eluso può andare incontro a sanzioni anche penali, ma è anche un parametro al quale molte banche fanno riferimento per l'erogazione del mutuo. Infatti alcuni istituti di credito concedono solitamente (non è tassativo) fino ad un massimo dell'80% del valore dichiarato in atto, altri fino all'80% del minore fra il valore dichiarato in atto e il valore di perizia.

4) Chiarire inoltre con la banca se darà parere favorevole all'erogazione del mutuo alla data del rogito anche se ancora esistente il mutuo del vecchio proprietario. Mi spiego: la normalità è che se il vecchio proprietario ha un mutuo e quindi un'ipoteca sull'immobile che vende, contestualmente alla data del rogito notarile estinguerà tale debito e provvederà alla cancellazione dell'ipoteca con i soldi che gli darà al rogito chi acquista. Chi acquista a sua volta potrà contestualmente al rogito accendere il suo mutuo. Alcune banche però pretendono che il mutuo del vecchio proprietario sia già estinto e l'ipoteca cancellata prima della data dell'atto notarile. Ciò può innescare seri problemi in quanto non sempre il vecchio proprietario ha la liquidità necessaria per poter estinguere il suo mutuo prima del rogito.

5) Controllare sempre la provenienza del bene: alcune banche non concedono il mutuo per immobili pervenuti al venditore per donazione con donante ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni. Infatti i diritti degli eredi sono più forti di quelli dei successivi acquirenti che potranno così esercitare diritto di revoca.

6) Evitare di indebitarsi anche con piccoli finanziamenti dopo il rilascio della delibera di mutuo. Infatti la banca potrebbe sempre revocarla per insussistenza dei requisiti che prima c'erano ed ora non ci sono più.

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Mutuo Giovani Coppie

Campagna “Diritto al Futuro” è questo il nome dell'operazione promossa dal Ministero della Gioventù capitanato dal Ministro Meloni in partnership con Inps e Associazione Bancari Italiani. 

In questa iniziativa è prevista la possibilità di accesso al mutuo per giovani coppie sposate o nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori, in cui i richiedenti non superino i 35 anni di età con un reddito ISEE complessivo inferiore a 35 mila euro e dove le entrate da lavoro dipendente a tempo indeterminato non superino il 50%.

Il mutuo per le giovani coppie precarie dovrà essere destinato all'acquisto della prima casa, quindi gli intestatari non dovranno essere proprietari di altri immobili sul territorio. Il mutuo dovrà essere al più di 200 mila euro per una casa che non superi i 90mq. L'abitazione ovviamente non dovrà avere caratteristiche di lusso e non dovrà appartenere alle categorie catastali quali A1, A8, A9

Per maggiori informazioni si rimanda direttamente al sito del Ministero della Gioventù

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Proroga Sospensione Rate Mutuo

Siamo arrivati alla seconda proroga per la sospensione delle rate del mutuo. Si vede infatti slittare al 31 gennaio 2012 il termine per la presentazione della richiesta di sospensione.

Gli eventi che possono far scattare l'interruzione del pagamento del mutuo ossia eventi avversi per le condizioni economiche dei mutuatari quali la perdita del lavoro dipendente, la cassa integrazione, la morte o la perdita del lavoro di un componente della famiglia percettore di reddito, dovranno verificarsi entro il 31 dicembre 2011.

Tale accordo è stato sancito tra l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le più importanti associazioni dei consumatori a causa di un clima economico ancora avverso che non accenna ad allentare la morsa. Così facendo si garantisce liquidità a famiglie che altrimenti si troverebbero in difficoltà.

Il punto è che tale opportunità non durerà all'infinito e quando tutte queste famiglie si troveranno a dover ricominciare a pagare la crisi ci sarà ancora? Nel frattempo si saranno creati un reddito più alto? Altrimenti tutto ciò avrà solo traslato temporalmente la questione insolvenza.

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SPESE ACCESSORIE MUTUO

Quando si intende accendere un mutuo ci sono alcune spese accessorie da tenere in considerazione al fine di poter scegliere il prodotto migliore.

L'ammontare delle spese accessorie può variare da banca a banca e da mutuo a mutuo, ma questo non significa che un prodotto con spese accessorie più basse rispetto ad un altro sia da preferire, infatti come ho ribadito in altri articoli, un mutuo con spread più basso rispetto ad un altro ma con spese accessorie più alte, è di norma da preferire, in quanto qualche centinaia di euro in meno di spese accessorie sono niente rispetto ad un mutuo con spread più basso che quindi per 20 o 30 anni avrà una rata più bassa e ti farà risparmiare di gran lunga di più.

Premesso ciò andiamo ad analizzare singolarmente le varie spese accessorie che vanno comunque tenute in considerazione nella scelta del mutuo.

Spese di Istruttoria: consistono nei costi sostenuti dalla banca per valutare la pratica di mutuo e di norma si aggirano intorno allo 0,20-0,30% del mutuo erogato. Tale costo viene solitamente scorporato dalla somma erogata.

Spese incasso rata: incredibile ma vero in alcuni casi le banche chiedono dei soldi (di solito da 1 a 3 €) per incassare la rata. Quindi ad ogni pagamento, magari mensile, si dovrà fronteggiare questa spesa (moltiplicatela per 12 mesi e per gli anni di durata del mutuo e vedrete che botta)

Spese di gestione: di solito piccole spese, ma possono essere tante. Informatevi bene su quali e quante siano e sul loro ammontare.

Costi di perizia: la banca incaricherà un suo tecnico abilitato per far periziare il bene e attribuirgli un valore di mercato. Questo ha solitamente un costo compreso fra 200 e 500 € + iva

Certificati: alla banca necessitano diversi certificati quale stato di famiglia e certificato di residenza da richiedere all'ufficio anagrafe , per i quali di solito necessita una marca da bollo da 14,62 € per ogni certificato, oppure certificati camerali per lavoratori autonomi da richiedere alla camera di commercio pagando diritti di segreteria di pochi euro.

Costo assicurazioni: incendio, scoppio, eventi naturali, morte e perdita di impiego. Tali assicurazioni possono essere pagate subito o spalmate sulle rate del mutuo. Informarsi sia su quali sono quelle obbligatorie e sia sull'ammontare totale che può essere anche di alcune migliaia di euro.

Onorario notarile per stipula mutuo: il contratto di mutuo va stipulato con atto notarile che ovviamente ha un costo vedi qui onorario

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RINEGOZIAZIONE MUTUO DECRETO SVILUPPO

Buone notizie arrivano dal decreto sviluppo per la rinegoziazione del mutuo!

Infatti per tutti coloro che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile di importo non superiore a 150.000 € prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo, cioè prima del 14 maggio 2011, possono, se rientrano sotto certe condizioni, ottenere la rinegoziazione del mutuo.

Per maggiori dettagli riporto fedelmente l'articolo del decreto legge.

Art. 8 comma 6 Decreto Legge 13 maggio 2011, n.70 - Rinegoziazione dei contratti di mutuo

a) Fino al 31.12.2012 il mutuatario che - prima dell'entrata in vigore del provvedimento - ha stipulato, o si è accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 150.000 euro, per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo, qualora al momento della richiesta presenti un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30.000 euro e non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

b) la rinegoziazione assicura l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;

c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purche' la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni;

d) le garanzie ipotecarie gia' prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente articolo continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita' convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalita' o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall'articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui al presente comma si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualita' di debitore ceduto nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca e' surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalita' o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell'integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell'operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;

e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da' notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validita' ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalita' o annotazione.

Per fortuna è arrivato un decreto a tutela dei risparmiatori che con un mutuo a tasso variabile potrebbero vedersi schizzare la rata del mutuo alle stelle, perché è ovvio che, dopo i minimi storici dei tassi di interesse, i tassi ora possono solo salire!

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Fondo di solidarietà mutui casa

Dopo il piano famiglie dell'ABI da pochi giorni è attivo il fondo di solidarietà per i mutui sulla casa.
Rispetto all'iniziativa promossa a gennaio dall'Associazione Bancaria Italiana, quest'ultima iniziativa presa dal nostro governo, con provvedimento firmato dal Ministro dell'Economia On. Giulio Tremonti, risulta essere ancora più vantaggiosa per tutte quelle famiglie che si trovano schiacciate dal peso insostenibile delle rate del mutuo.

come accedere al beneficio: si accede presentando domanda di sospensione alla banca presso la quale è in corso di ammortamento il relativo mutuo, secondo il modello disponibile sul sito: www.dt.tesoro.it/fondomutuiprimacasa.

Requisiti per accedere: si deve dimostrare di non essere in grado di far fronte all'impegno preso con la banca; si deve essere titolare dell'immobile sul quale grava il mutuo; si deve avere un mutuo erogato non superiore a 250 mila € acceso dal almeno un anno; avere un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) < di 30 mila €

mutui a tasso variabile: si può accedere al beneficio anche nel caso in cui ci sia un aumento della rata del mutuo, a tasso variabile, rispetto alla scadenza immediatamente precedente, direttamente derivante dalle fluttuazioni dei tassi di interesse, di almeno il 25% in caso di rate semestrali e di almeno il 20% in caso di rate mensili

cosa copre il fondo: a fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo sono rimborsati dal fondo alle banche: i costi sostenuti dal beneficiario per eventuali onorari notarili anticipati dalla banca e gli oneri finanziari pari alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario con parametro di riferimento (Euribor o Irs). Al guadagno (cioè allo spread) le banche dovranno rinunciarvi.

per quanto tempo: un periodo fino a 18 mesi grazie alla copertura delle spese per lo spostamento del mutuo
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Mutuo: estinzione anticipata e penale

Qualora si decidesse di estinguere anticipatamente un mutuo è bene tenere presente che potrebbe esistere la penale di estinzione anticipata.

Se da un lato questa operazione vi darà il vantaggio di risparmiare il pagamento degli interessi non ancora maturati da un lato vi potreste trovare a pagare un commissione calcolata in percentuale sulla somma residua che si andrà ad estinguere.

Ci sono però delle eccezioni: con il decreto Bersani (decreto legge n° 7/2007 conv. Il legge n° 40/2007) si stabilisce la nullità per qualsiasi clausola che preveda la penale per estinzione anticipata del mutuo, a patto che:

1)il mutuo sia stato stipulato dal 2 febbraio 2007 in poi

2)che tale mutuo sia stato richiesto per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche e professionali

Tale divieto di apporre penali alle condizioni sopra elencate non decade neanche in caso di accollo di un mutuo preesistente (classico esempio di accollo da costruttore, infatti anche se quest'ultimo non può beneficiare del diritto di esclusione dalla penale di estinzione anticipata, il compratore che si accolla il mutuo può pretenderla)

Lo stesso Decreto stabilisce anche un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati prima del 2 aprile 2007 ai fini dell'acquisto o ristrutturazione di un'abitazione o di un'unità destinata allo svolgimento della propria attività economica o professionale.

Il debitore che riscontrasse nel proprio contratto una quota superiore può richiedere così alla banca di rivedere la commissione richiesta.

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Mutui: come confrontarli e capire il vero tasso di interesse

Mutui a tasso variabile: come capire il vero tasso

Il tasso reale, detto tasso a regime, è quello che viene utilizzato per tutto il mutuo e non solo nella prima parte come i tassi che spesso vengono reclamizzati. Nel mutuo a tasso variabile il i vero tasso è composto da Euribor + Spread annuo. L'Euribor è il costo del denaro per le banche mentre lo Spread è la percentuale che la banca decide di guadagnare vendendo il denaro. L'Euribor è la componente variabile del tasso e verrà continuamente aggiornato. Lo spread invece resta lo stesso per tutta la durata del mutuo.

Appare chiaro quindi che per confrontare le diverse proposte di mutuo a tasso variabile bisogna paragonare gli spread.

Mutui a tasso fisso

Con il mutuo a tasso fisso pagherò lo stesso tasso dall'inizio alla fine.

É da notare però che per conoscere il reale tasso del mutuo a tasso fisso bisognerà aspettare il giorno del rogito notarile, infatti esso può essere bloccato solo al momento della sua erogazione, in quanto varia secondo un parametro detto IRS (Eurirs). Nonostante ciò, ci sono alcune banche che invece lo tengono bloccato per un breve periodo.

Scelta tra mutui uguali di banche diverse

Il metodo di paragone più semplice è attraverso il TAEG. Questo tasso indica il costo complessivo del mutuo perché racchiude in se il tasso di interesse effettivo e tutte le spese correlate all'apertura e alla gestione del finanziamento.

Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è un tasso puramente virtuale. Non viene infatti utilizzato per calcolare le rate. É un indice in grado di far capire il costo totale del prestito.

Il grande vantaggio del TAEG è il suo utilizzo ai fini comparativi. Confrontando il TAEG di due mutui si ha immediatamente l'idea di quale costi di più e di quanto.

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Cancellazione ipoteca immobili da costruire o accollo mutuo

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Cancellazione ipoteca immobili da costruire o accollo mutuo

A tutela degli acquirenti di immobili da costruire, il D.Lgs 122/05 all'art. 8 pone l'obbligo in capo al costruttore di cancellare l'ipoteca gravante sulla costruzione o frazionarla in singole quote antecedentemente o contestualmente alla stipula del rogito. Se così non avvenisse, lo stesso articolo, dice che il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà.

Infatti quando un'impresa edile si accinge a costruire un immobile (es. una palazzina), visto l'ingente bisogno di fondi che tale operazione richiede, si avvale dei cosiddetti mutui edilizi. I fondi verranno erogati dall'ente mutuante a stato avanzamento lavori, cioè man mano che i lavori vanno avanti erogano delle tranche. È ovvio che in questo stato l'ipoteca è gravata su tutto l'immobile.

Man mano che gli appartamenti vengono venduti e a lavori terminati, l'impresa chiederà alla banca di sottoscrivere l'atto di frazionamento così che il mutuo iniziale gravante su tutta la costruzione risulterà trasformato in tanti piccoli mutui indipendenti quante sono le singole unità.

A questo punto le persone che hanno sottoscritto un preliminare potranno scegliere se accollarsi il mutuo del costruttore (ovviamente solo per la parte che riguarda la loro unità immobiliare) o rivolgersi ad altri istituti.

Accollasi il mutuo del costruttore è di sicuro un vantaggio per il costruttore e a volte può esserlo anche per l'acquirente.

È ovvio che l'acquirente dovrà ben valutare la convenienza di accollarsi o meno il mutuo e valutare diverse offerte, accertandosi sulle reali condizioni del mutuo edilizio del costruttore e poi confrontarle con offerte diverse. Il risparmio dovuto al non dover pagare ne perizia ne spese notarili per il mutuo accollato, potrebbe essere un falso risparmio, perché se si riuscisse ad ottenere un mutuo a tasso migliore con un altro istituto, negli anni si potrebbero risparmiare cifre maggiori.

Dal canto suo il costruttore ha tutto l'interesse affinché gli acquirenti si accollino il mutuo edilizio, in quanto diversamente l'impresa è obbligata ad estinguere il mutuo che grava sull'unità con fondi propri e anche se rientrerà in possesso delle somme in poco tempo, la momentanea esigenza potrebbe determinare qualche piccolo (o grande) disagio nella sua situazione economica. Inoltre sull'impresa graverebbero i costi per l'apertura del mutuo edilizio in quanto non potrebbero essere ripartiti sugli acquirenti.

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Sospensione rate mutuo: al via la moratoria

Domani sarà firmato l'accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e tutte le maggiori associazioni dei consumatori riguardo la possibilità, per le famiglie in difficoltà, di sospendere le rate del mutuo per 12 mesi.
Lo ha annunciato il presidente dell'ABI, Corrado Faissola, spiegando i principali punti della bozza di accordo.

Chi può usufruirne: la sospensione riguarderà i mutui non superiori a 150mila euro (inizialmente si prevedeva un tetto massimo di 120mila euro) per l'acquisto dell'abitazione principale, con un reddito dei contraenti non superiore a 40mila euro.
I contraenti dovranno aver subito un evento avverso per le loro condizioni economiche quale la perdita del lavoro dipendente, la cassaintegrazione, la morte o la perdita del lavoro di un componente della famiglia percettore di reddito.
La moratoria sarà prevista per il sottoscrittore del mutuo, o un componente del nucleo familiare che abbia usufruito degli interventi a sostegno del reddito in forza del D.L. n° 185 del 2008, convertito in legge n° 2 del 2009 per la sospensione del lavoro o perdita del lavoro o comunque abbia i requisiti per l'assegnazione della somma una tantum di cui all'art. 19 comma 2 della legge sopra citata.

Le circostanze sopra descritte, inoltre, pare che dovranno essersi verificate nell'arco dell'anno 2009 ma si attendono maggiori precisazioni a tal proposito.

Quando partirà la moratoria: inizialmente l'ABI aveva fatto sapere che si sarebbe potuti partire con la sospensione delle rate del mutuo, al più entro metà gennaio 2010.
La data è slittata per motivi organizzativi e burocratici al febbraio 2010, mese entro il quale dovrebbe partire la moratoria.

Su tempi e modi del rimborso delle rate del mutuo insolute e sospese ancora non sono pervenute indicazioni certe a tal proposito.

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Mutui: sospensione dei pagamenti

L'associazione bancaria italiana (ABI) nella figura del suo presidente, Corrado Faissola, ha fatto sapere che entro la metà di gennaio 2010 si darà corso alla moratoria che darà la possibilità a chi è in difficoltà di sospendere per 12 mesi il rimborso del mutuo.

Ancora da definire i dettagli dell'operazione, come per esempio i modi e i tempi con i quali dovranno essere recuperate le cifre non versate e l'armonizzazione con misure simili prese autonomamente dai diversi istituti bancari.

Intanto le associazioni dei consumatori (Federconsumatori e Adusbef), nelle persone di Rosario Trefiletti e Elio Lannutti, premono affinché si dia inizio il prima possibile alla moratoria, magari iniziando ancor prima di gennaio 2010.
Essi fanno sapere infatti che sono circa 400.000 le famiglie in difficoltà, dato che cozza un po con quello delle stime ufficiali bancarie che parlano di circa 110.000/120.000 famiglie per un valore complessivo di 8 miliardi di mutui residui.

Numeri a parte c'è da auspicare che, come sostengono le associazioni dei consumatori, la sospensione dei mutui avvenga con una certa celerità perché il bisogno c'è!

Chi potrà usufruire della sospensione del mutuo?
Tutti coloro che acceso un mutuo hanno avuto negli ultimi tempi un evento sfavorevole tipo la perdita del lavoro, la cassaintegrazione o la morte di componenti del nucleo familiare percettori di reddito.

Detto ciò, il rilancio dell'economia passa anche attraverso un alleviamento dell'indebitamento delle famiglie. In questo caso è solo un rinvio, infatti prima o poi, giustamente, bisognerà pagare il tanto odiato mutuo, ma già è qualcosa....speriamo che per le famiglie, la sospensione dei pagamenti del mutuo per un anno, significhi realmente una boccata d'ossigeno.
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Mutui: Euribor, Eurirs, Spread sai cosa sono?

Quando ci si accinge ad accendere un mutuo ci si trova difronte a nomi e sigle che non si sa che cosa sono. Allora vediamole insieme ed enunciamole a mo di vocabolario:

Euribor: è l'acronimo di Euro Interbank offered Rate ed è un indice che varia giornalmente e al quale vengono ancorati i mutui a tasso variabile. Tale indice rappresenta il costo del denaro, in quanto viene ricavato dalle transazioni finanziare tra le vaie banche europee.

L'Euribor aggiornato si può trovare nei quotidiani specializzati tipo il Sole 24 Ore dove vengono riportati tutti i tipi di Euribor, in quanto ne esistono circa una quarantina (per esempio relativo ad 1 settimana, 1 mese, 3 mesi, 6 mesi ecc...).

Per sapere a quanto ammonta l'Euribor del tuo mutuo dovresti sapere a quale tipo esso è ancorato, poi basterà consultare una rivista specializzata.

Eurirs: coincide sostanziamente con l'Irs che è l'acronimo di Interest Rate Swap. Ad esso viene ancorato il costo dei mutui a tasso fisso.

Le quotazioni dell'Eurirs possono essere trovate su quotidiani specializzati che le riportano giornalmente tipo il Sole 24 Ore, ed esse dipendono dai mercati dei tassi a lunga durata.

Un consiglio per chi decida di accendere un mutuo a tasso fisso è quello di pretendere la possibilità di cambiare mutuo all'ultimo momento, in quanto l'Eurirs al momento dell'erogazione potrebbe essere molto maggiore dell'Eurirs al momento della richiesta!

Spread: non è altro che il ricarico che fa la banca sul tasso del mutuo, è il suo guadagno. Il denaro è una merce e la banca te la vende ricavando lo spread

Nei mutui a tasso variabile ci sarà una componete variabile cioè l'Euribor e una componete fissa cioè lo Spread.
Nei mutui a tasso fisso ci saranno due componenti fisse e cioè l'Eurirs+lo Spread

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Mutui: Cos'è la relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare è un documento che la banca richiede per avere le giuste garanzie al fine di poter concedere un mutuo ipotecario per la compravendita di un immobile.

I contenuti della relazione preliminare redatta dal notaio riguardano: la descrizione delle unità abitative oggetto della futura compravendita, la titolarità dell'immobile e la situazione giuridica dello stesso.

Nella descrizione il notaio dovrà univocamente individuare tramite i dati catastali e planimetrie le unità immobiliari oggetto della relazione e della perizia di stima

Nella specificazione della titolarità del bene il notaio dovrà, oltre a elencare i proprietari anche evidenziare la provenienza facendo risaltare eventuali provenienze pericolose (vedi post correlato) quali donazioni, successioni, testamento, che potrebbero comportare azioni di riduzione di eventuali eredi.

Nella situazione giuridica il notaio andrà a menzionare tutti i vincoli, trascrizioni ipotecarie e pignoramenti non ancora cancellati.

I costi da sostenere sono ovviamente a carico di colui che richiede il mutuo e i tempi di redazione sono solitamente 7-15 gg.
Una volta redatta la relazione notarile preliminare il notaio invierà alla banca tale documento.

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Mutuo ipotecario: estinzione e cancellazione dell'ipoteca

Quando si accende un mutuo per l'acquisto di una casa, l'istituto mutuante, cioè la banca, pretenderà di iscrivere ipoteca di primo grado sull'immobile che verrà acquistato. Ma cos'è l'ipoteca? E cosa significa di primo grado?
L'ipoteca intuitivamente tutti arrivano ad intendere che sia il modo di tutelarsi della banca da eventuali insolvenze. L'ipoteca è infatti un diritto reale di garanzia cioè con l'ipoteca si vincola l'immobile a garanzia del credito (se non paghi la banca si riprende la tua bella casetta!)
Il mutuo così acceso viene chiamato mutuo ipotecario ed ha la caratteristica di titolo esecutivo. Ciò significa che se chi ha sottoscritto un mutuo (mutuatario) non paga più le rate, il mutuante (la banca) può chiedere che l’immobile venga venduto all’asta senza una sentenza del tribunale.
L'ipoteca così istituita viene detta ipoteca volontaria perché è l'acquirente stesso che ne fa richiesta in cambio della somma di denaro che la banca dovrà mettergli a disposizione per l'acquisto della casa.
É ovvio che la banca voglia tutte le migliori garanzie e quindi l'ipoteca sarà quasi certamente di primo grado. Questo significa che in caso di vendita forzata del tuo immobile la prima ad essere risarcita sarà la banca stessa perché è quella che ha diritto prima di tutti in forza del grado più alto rispetto ad eventuali altri creditori.

C'è da dire inoltre che l'ipoteca spesso ha un valore di molto superiore al valore del finanziamento anche di due o tre volte.

Una volta estinto il mutuo perde di efficacia anche la relativa ipoteca visto che questa si estingue con l'adempimento dell'obbligazione. Ma una cosa è l'estinzione dell'ipoteca e una cosa è la cancellazione dell'ipoteca! L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè nessuno potrà pretendere niente, ma continuerebbe a figurare, infatti se non venisse cancellata, qualora venisse fatta una visura ipotecaria, essa continuerebbe ancora a figurare e potrebbe essere motivo di imbarazzanti disguidi e contrattempi. Con la cancellazione dell'ipoteca, invece, sparirà ogni traccia di essa.

É da ricordare che l'ipoteca volontaria relativa ad un mutuo, può essere cancellata in maniera automatica, infatti la Legge Bersani del 2 aprile 2007 n° 40, dice che per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, la banca entro 30 giorni dall’estinzione deve inviarne notifica spontaneamente all'Agenzia del Territorio che provvederà alla cancellazione.

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Il mercato del credito per la casa: “Mutuo a tasso fisso o variabile?”

Il dilemma per chi si accinge ad accendere un mutuo per l’acquisto di una casa è quello di scegliere il tipo di tasso più conveniente. È molto difficile riuscire a pronosticare cosa sarà dei tassi da qui a non so quanti anni. Quindi di norma ci si rifugia nel mutuo a tasso variabile. Solitamente questa scelta si rivela giusta quando si riesce ad ottenere uno tasso vicino al 5% in quanto i rischi di salita del tasso sono abbastanza concreti, inoltre attorno a questa percentuale, se si opta per il tasso variabile rispetto al tasso fisso, il risparmio è solitamente esiguo. Mentre più si sale rispetto al 5% e più è conveniente optare per il mutuo a tasso variabile.

Nel mercato del credito oggi esistono anche soluzioni intermedie come il tasso misto, il tasso variabile a rata costante, il tasso cap & floor, mutui con opzione.

Andiamo ad analizzali uno ad uno.

Mutuo a tasso misto: per i primi anni la rata rimane costante e poi ad una data prestabilita si comporta come un mutuo a tasso variabile. Il vantaggio è quello che si possono tenere a bada gli interessi nel periodo in cui incidono di più cioè all’inizio dell’ammortamento.

Mutuo variabile a rata costante: la rata rimane sempre la stessa, sarà il tempo di finanziamento a variare. Il vantaggio è che c’è la tranquillità della rata costante, lo svantaggio è il tempo che si potrebbe allungare notevolmente.

Mutui con tasso massimo cap & floor: sono mutui in cui il tasso non può salire sopra un certo tetto (cap) e non può scendere sotto un certo limite (floor). Il vantaggio è che si sa fin dall’inizio qual è il tetto massimo del tasso; lo svantaggio invece è se il tasso scende sotto al tasso minimo del vostro contratto, perché avrete un tasso più alto rispetto a quello di riferimento.

Mutuo con opzione: a scadenze programmate si può scegliere di saltare da tasso fisso a tasso variabile e viceversa. Lo svantaggio è che vengono messi sul mercato a tassi più alti dei mutui senza opzione.

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