Decreto 1000 Proroghe - Agevolazioni Prima Casa - Immobili da Costruire - Blocco Sfratti

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di conversione n. 21/2021 del D.L. n. 183/2020, entra in vigore da oggi il Decreto"Milleproroghe".

BENEFICI FISCALI PRIMA CASA

Sono stati prorogati i termini fino al 31 dicembre 2021 in merito all'agevolazione dell'acquisto in regime prima :

1. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 1, lettera a, DPR 131/86);
2. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4, DPR 131/86);
3. il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”(art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4bis,  DPR 131/86).
4. il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (art. 7 commi 1 e 2 legge 448/1998)

IMMOBILI DA COSTRUIRE
Per immobili da costruire è rimandata al 1° settembre 2021 l’emanazione dei Decreti per l'introduzione di modelli standard di fideiussione e di polizza assicurativa a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione.
In attesa dei decreti, il contenuto delle fideiussioni e delle assicurazioni rimane libero.
 
BLOCCO SFRATTI
Viene prorogata al 30 giugno 2021 la sospensione per sfratto per morosità, nonché di quelli adottati dal giudice dell'esecuzione relativamente ad immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari.

Viene prorogata al 30 giugno 2021 anche la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l'abitazione principale del debitore.

Agevolazioni prima casa – covid-19 – circolare 19/E 2020

AGGIORNAMENTO: decreto MilleProroghe

Con la circolare 9/E del 13 Aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate viene a chiarire la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”.

In buona sostanza, ai sensi dell'art. 24 del decreto legge “Liquidità” (D.L.n.23/2020) vengono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 i seguenti termini e inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021:

1. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 1, lettera a, DPR 131/86);
2. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4, DPR 131/86);
3. il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”(art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4bis,  DPR 131/86).
4. il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (art. 7 commi 1 e 2 legge 448/1998).

Non è sospeso: 

1. il termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione in parola, previsto dal comma 4 della citata nota II-bis DPR 131/1986, in quanto sarebbe di aggravio al contribuente e quindi fuori dalla ratio agevolativa del DL Liquidita.

In particolare si cita testualmente la circolare 9/E del 13 aprile 2020:

"8.1 Ambito applicativo

La norma, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio “prima casa”, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all’emergenza epidemiologica da COVID-19, dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini2 per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021. In particolare, i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

1. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 1, lettera a, DPR 131/86);
2. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4, DPR 131/86);
3. il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”(art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4bis,  DPR 131/86).

È inoltre sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (art. 7 commi 1 e 2 legge 448/1998).

8.2 Risposte a quesiti

8.2.1 QUESITO: Sospensione del termine quinquennale

L’articolo 24 del Decreto prevede una sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis, dell’articolo 1, della Tariffa Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Tale sospensione trova applicazione anche con riferimento al termine quinquennale per la decadenza dall’agevolazione (previsto per il caso dell’alienazione infraquinquennale)?

RISPOSTA

L’art. 24 del Decreto prevede la sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis dell’articolo1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 allo scopo di evitare la decadenza dal beneficio “prima casa”, in considerazione delle difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all’emergenza epidemiologica.

Si tratta, quindi, di una disposizione volta a favorire il contribuente, evidentemente impossibilitato a rispettare i termini imposti dalla nota II-bis per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

Tale finalità induce a concludere che il periodo di sospensione in esame non si applica al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione in parola, previsto dal comma 4 della citata nota II-bis.

Una diversa interpretazione, infatti, risulterebbe in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita."

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Agevolazioni prima casa vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

Agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/2017 chiarisce la permanenza nell'agevolazione prima casa nel caso di rivendita infraquinquennale e costruzione di una casa entro un anno dalla vendita.

Si ricorda infatti che la Nota II-bis dell’art. 1 - Tariffa parte I del DPR 131/86, afferma: "In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte".

La disposizione in esame prevede altresì che: "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Da qui la domanda: E chi rivende entro 5 anni e deve costruire su un terreno, perde le agevolazioni?

Inoltre, il terreno deve essere acquistato entro un anno dalla rivendita, oppure posso esserne proprietario già da prima?

L'AdE oggi dice di fatto quello che ormai diverse sentenze, che tra l'altro riporta anche nella stessa risoluzione, dicono da anni. Afferma infatti che chi rivende un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa entro 5 anni dall'acquisto, non perde le agevolazioni se, entro un anno edifica una casa che adibirà ad abitazione principale su un terreno di sua proprietà, acquistato in qualsiasi momento.

Precisa inoltre che, per non perdere le agevolazioni prima casa, basta che la costruzione sia venuta ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.) e che verrà accatastato con categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, cioè con categoria catastale diversa dalle quelle che non prevedono le agevolazioni fiscali prima casa.

Per maggior completezza dell'argomento rimando alla Risoluzione 13/2017 dell'AdE.

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Nuova tassazione compravendite immobiliari

Dal 1° gennaio 2014 cambia la tassazione nelle compravendite immobiliari.

In questo post tratteremo i casi di compravendita di abitazioni:

Hp. 1 tassazione vendita non in regime prima casa

VENDITORE	IVA	REGISTRO	IPOTECARIA	CATASTALE
Privato	No	9% con min. di 1.000 €	50 €	50 €
impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori	No **	9% con min. di 1.000 €	50 €	50 €
impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori  o successivamente, nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata	10% *	200 €	200 €	200€

*22% se l'immobile ha caratteristiche di lusso come previsto dal Decreto del 2 agosto 1969 (per le vendite soggette ad iva si prende la vecchia normativa del '69)

** dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), invece del regime naturale dell’esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (10% ol al 22% se l'immobile è accatastato A/1, A/8, A/9) se il cedente opta nell'atto di vendita per il regime dell’imponibilità (art. 10 comma 8-bis D.P.R. 633/72). In caso di opzione e applicazione dell’Iva, le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

Hp. 2 tassazione vendita in regime prima casa (vedi requisiti prima casa)

VENDITORE	IVA	REGISTRO	IPOTECARIA	CATASTALE
Privato	No	2% con min. di 1.000 €	50 €	50 €
impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori	No **	2% con min. di 1.000 €	50 €	50 €
impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente, nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata	4%	200 €	200 €	200€

Se l'immobile è accatastato A/1, A/8, A/9 non si può usufruire delle agevolazioni prima casa se la vendita è soggetta ad imposta di registro (per le case di lusso non si prende più come riferimento il Decreto del 2 agosto 1969 qualora l'atto sia soggetto ad imposta di registro)

** dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), invece del regime naturale dell’esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (4%) se il cedente opta nell'atto di vendita per il regime dell’imponibilità (art. 10 comma 8-bis D.P.R. 633/72). In caso di opzione e applicazione dell’Iva, le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

Si ricorda inoltre che, in caso di compravendita immobiliare, qualora l'immobile fosse accatastato A/1, A/8, A/9 non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa nelle vendite soggette ad imposta di registro e si ricadrebbe nella tassazione della prima tabella. Mentre nelle vendite soggette ad iva non si può usufruire degli sgravi prima casa se si acquista un immobile di lusso secondo i criteri dettati dal DM del 1969 e si ricade nella tassazione della prima tabella.

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Vendita e Agevolazioni Fiscali Ristrutturazioni

Domanda: a chi spettano le detrazioni sulle ristrutturazioni e/o sugli interventi per il risparmio energetico in caso di vendita dell'immobile?

A chiarire questo quesito ci viene in soccorso la circolare n. 19/E del 2012 dell'Agenzia delle Entrate.

La fruizione delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione in caso di vendita dell'immobile spetta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare per la quota rimanente, salvo patto contrario specificato nell'atto di acquisto. In quest'ultimo caso le detrazioni potranno rimanere in capo venditore per la quota rimanente.

In caso di vendita, qualora le detrazioni fiscali per ristrutturazione del patrimonio edilizio siano state richieste dall'inquilino, queste rimarranno in capo ad esso che ne potrà usufruire per tutto il periodo di godimento. Quindi l'acquirente non potrà subentrare in tale diritto.

Altro caso analogo è la fruizione delle agevolazioni fiscali in caso di interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. In questo caso, in mancanza di specifiche normative, viene seguita la stessa normativa delle ristrutturazioni, quindi in caso di vendita, in assenza di patto contrario citato in atto, la fruizione delle agevolazioni fiscali spetterà all'acquirente per la quota restante.

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Decreto sviluppo: detrazioni ristrutturazione al 50%

Il decreto sviluppo introduce la possibilità di portare in detrazione dall'IRPEF il 50% delle spese per interventi di ristrutturazione con un tetto di 96.000 € per le spese sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012, al 30 giugno 2013. Si innalza così sia la percentuale di detrazione dal 36% precedente al 50% attuale, sia il tetto di spesa massima su cui calcolare la detrazione e cioè dai 48mila € precedenti ai 96mila attuali.

Che cosa riguardano:

I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr6 giugno 2001, n. 380 - pdf e successive modificazioni.

In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria danno diritto alla detrazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

La detrazione spetta, inoltre, per:

• l’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
• la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi (articolo 3, comma 3, della L. 104/1992)
• l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi
• l’esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici
• le spese sostenute per la ricostruzione o il ripristino di un immobile - anche non residenziale - danneggiato a seguito di «eventi calamitosi» (previa dichiarazione dello stato di emergenza).

Dopo il 30 giugno 2013 le detrazioni ritorneranno ad essere calcolate secondo il 36% su un tetto di spesa di 48mila €

Chi può usufruirne:

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari ma anche i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

• il proprietario o il nudo proprietario
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• l’inquilino o il comodatario
• i soci di cooperative divise e indivise
• i soci delle società semplici
• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. L’agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.

La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.

Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del "bonus" si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.

Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Fonte : www.agenziaentrate.it

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Articolo 3 comma 11 del D.lgs. 23 2011

Nel Decreto legislativo n° 23/20011 che con lart. 3 introduce la Cedolare Secca, il comma 11 introduce in capo al locatore l'obbligo di comunicazione al conduttore dell'opzione della cedolare secca con la rinuncia agli aggiornamenti annui del canone, richiesti a qualsiasi titolo.

 L'articolo 3 comma 11 del D.lgs 23/2011 recita:

"Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

E' da porre l'attenzione sul fatto che optare per la cedolare secca significa sospendere la facoltà di richiedere l'aggiornamento non per tutta la durata della locazione, ma per tutta la durata dell'opzione della cedolare. In altre parole il locatore oggi potrebbe optare per la cedolare, fra 2 anni (per esempio) potrebbe decidere di ritornare al regime di tassazione ordinario, quindi oggi rinuncia all'aggiornamento del canone, e fra qualche anno potrebbe ritornare a pretenderlo.

Il mio consiglio è quello di inserire sempre nel contratto di locazione l'aggiornamento del canone da calcolarsi in base al 75% o al 100% del'indice FOI Istat oppure calcolato a forfait, anche se si opta fin da principio, quindi fin dalla registrazione per la cedolare. Allora i passi da fare sono:

1) prevedere un contratto che contenga la clausola dell'aggiornameto del canone
2) inviare la lettera raccomandata all'inquilino per la comunicazione dell'opzione e per la rinuncia all'aggiornamento del canone (va inviata prima della registrazione e non vale la raccomandata a mano)
3) registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate optando per la cedolare secca.

Questo al fine di avere patti già stabiliti in merito all'aggiornamento del canone qualora il locatore voglia tornare al regime di tassazione ordinario nelle annualità successive.

Ricordiamo che l'articolo 3 del D.lgs 23/2011 prevede una tassazione secca dei redditi da locazione di immobili ad uso abitativo al 21% per contratti a canone libero, mentre al 19% per contratti a canone concordato. Infine la cedolare secca assorbe sia l'imposta di registro che quella di bollo e tutte le imposte per rinnovi, proroghe e disdette. Per registrare il contratto basterà quindi presentarsi all'ufficio delle Entrate muniti di: 2 copie in originale del contratto di locazione, nuovo modello 69 compilato e copia dei documenti di identità validi di tutti i locatori, nonché del delegato alla registrazione. Non servono ne marche da bollo ne F23 pagato.

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DETRAZIONI 36% RISTRUTTURAZIONE: come comportarsi in caso di vendita

Cambia la normativa sulle detrazioni del 36% per le opere di ristrutturazione di immobili a prevalente uso abitativo. Essa prevedeva che in caso di vendita della casa sulla quale sono stati realizzati interventi di ristrutturazione, il recupero del 36% o del 41% (a seconda dei periodi d'imposta) delle spese sostenute dal venditore, per la quota non ancora fruita ai fini Irpef, passasse a vantaggio dell'acquirente.

Dal 17 settembre 2011, con l'entrata in vigore del D.L. 138/2011, in caso di vendita di immobile ad uso abitativo per il quale si sia usufruito delle detrazioni del 36% per interventi di ristrutturazione, la quota di detrazione ai fini Irpef del 36% non ancora fruita potrà essere trasferita al nuovo acquirente (solo se persona fisica) oppure rimanere a vantaggio del venditore (art. 2 comma 12 bis).

Ricordiamo che la detrazione compete, per le spese sostenute nel periodo d'imposta in corso alla data del 1° gennaio 1998 e in quello successivo, per una quota pari al 41 per cento delle stesse e, per quelle sostenute nei periodi d'imposta in corso alla data del 1° gennaio degli anni 2000 e 2001, per una quota pari al 36 per cento.

Attualmente la detrazione Irpef è fissata nel 36% di un ammontare massimo di 48.000 € per singola unità immobiliare.

Il consiglio è quello di inserire fin dal preliminare di vendita una clausola che specifichi a chi spetta la quota non ancora fruita delle detrazioni per la ristrutturazione eseguita, se al venditore o all'acquirente. Tale clausola andrà poi anche riportata dal notaio nell'atto di acquisto.

Normativa di riferimento

art. 2 comma 12 bis D.l. 138/2011 che modifica l'art 1 comma 7 legge 449/1997

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Mutuo Giovani Coppie

Campagna “Diritto al Futuro” è questo il nome dell'operazione promossa dal Ministero della Gioventù capitanato dal Ministro Meloni in partnership con Inps e Associazione Bancari Italiani. 

In questa iniziativa è prevista la possibilità di accesso al mutuo per giovani coppie sposate o nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori, in cui i richiedenti non superino i 35 anni di età con un reddito ISEE complessivo inferiore a 35 mila euro e dove le entrate da lavoro dipendente a tempo indeterminato non superino il 50%.

Il mutuo per le giovani coppie precarie dovrà essere destinato all'acquisto della prima casa, quindi gli intestatari non dovranno essere proprietari di altri immobili sul territorio. Il mutuo dovrà essere al più di 200 mila euro per una casa che non superi i 90mq. L'abitazione ovviamente non dovrà avere caratteristiche di lusso e non dovrà appartenere alle categorie catastali quali A1, A8, A9

Per maggiori informazioni si rimanda direttamente al sito del Ministero della Gioventù

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Cedolare secca e affitti concordati - tassazione

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo scorso del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 che con l'art. 3 introduce la cedolare secca, nascono domande che urgono spiegazioni sulla tassazione dei contratti a canone agevolato.

Infatti in tali contratti, la base imponibile era ed è con il normale regime del 30% inferiore a quella dei contratti liberi 4+4. Mentre ora la cedolare secca introduce un'imposta del 19% ma sembrerebbe che la base imponibile sia del 100% del canone annuo (come è per i contratti a canone libero 4+4 con la cedolare) allora non avrà più alcuna convenienza stipulare un contratto concordato visto il canone calmierato rispetto ai canoni di mercato.

Infatti un 2% in meno di imposta è niente a parità di base imponibile rispetto ai contratti a canone libero per i quali, con la cedolare, si sconta un'imposta del 21%. E a leggere l'art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 si parla proprio di tassazione del 21% e del 19% sul canone annuo pattuito, quindi viene preso il 100% del canone annuo in entrambe i casi e poi tassato in maniera secca o al 21% (nel caso di contratti liberi 4+4) o al 19% (nel caso di contratti concordati).

Probabilmente la cedolare viene introdotta per far un piacere a chi ha molti immobili in locazione, non di certo per calmierare gli affitti, visto che di sicuro non caleranno e non converrà più neanche stipulare i contratti a canone agevolato che era l'unico modo per contenere gli affitti e che poi hanno sempre stentato un po' a decollare per la scarsa informazione resa ai cittadini. Questo è solo il modesto parere dello scrivente che spera di essere smentito.
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Calcolo valore catastale immobile

In questo articolo ci focalizzeremo su come calcolare il valore catastale di un immobile ai fini della tassazione di un'ipotetica compravendita tra privati.

Infatti quando si acquista una casa e la compravendita avviene tra privati, è consentito al compratore, sotto sua espressa richiesta in sede di rogito, di avvalersi della tassazione sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo di acquisto che di norma è molto superiore.

Il valore catastale detto anche pezzo valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rilevabile da una semplice e gratuita visura catastale) per dei coefficienti correttivi che sono:

-115,5 per la prima casa

-126 per la seconda casa e per i fabbricati appartenenti ai gruppi A e C esclusi A10 e C1

-176,4 per i fabbricati del gruppo B

-63 per i fabbricati A10 e D

-42,84 per i fabbricati del gruppo C1 e E

-112,5 per i terreni non edificabili

La legge finanziaria per il 2006 ha previsto il vantaggio di prendere il valore catastale come base imponibile per le compravendite di immobili tra privati.

Nell'ipotesi di acquisto prima casa si pagherà il 3% di imposta di registro sul valore catastale calcolato come detto sopra, moltiplicando la rendita catastale x 115,5. Inoltre si pagherà 168 € di imposta ipotecaria e 168 € di imposta catastale

Nell'ipotesi di acquisto non in prima casa si pagherà il 7% di imposta di registro sul valore catastale calcolato come detto sopra, moltiplicando la rendita catastale x 126. Inoltre si pagherà il 2% di imposta ipotecaria sempre calcolato sul valore catastale (quindi rendita catastale moltiplicata per 126) e l'1% € di imposta catastale calcolata anch'essa sul valore catastale

ATTENZIONE!

Soltanto però le compravendite effettuate tra privati aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine), si può assumere come base imponibile il valore catastale.

Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

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Agevolazioni fiscali ristrutturazioni 2010

La legge finanziaria 2010 ha prorogato fino al 31 dicembre 2012 il termine per fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. E' già on-line la guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie edita dall'Agenzia delle Entrate.

Essa detta le linee guida per poter detrarre ai fini IRPEF le spese per gli interventi di recupero e risanamento degli stabili, in particolare specifica chi può beneficiarne e in che misura, come fare la comunicazione di inizio lavori e quali sono i tipi di interventi ammessi all’agevolazione

Il limite massimo sul quale andrà calcolata la detrazione del 36% è di 48.000€ e va considerata per singolo immobile e  non per aventi diritto. Se ci sono infatti più aventi diritto il contributo deve essere diviso fra gli stessi.

COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE

Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad osservare una serie di adempimenti.
Comunicazione di inizio lavori
Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello
La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata
al seguente indirizzo: Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara.A tale modello devono essere allegati:
■la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
■ i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
■ la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell’Ici;
■ la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l’importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria;
■ la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le caselle del modulo relative alla documentazione richiesta. Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale s’intende fruire della detrazione.

Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
■ generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
■ natura dell’intervento da realizzare;
■ dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
■ data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.

Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, oneri di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo). Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento.
Al momento del pagamento del bonifico, dal 1° luglio 2010, banche e poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Modello comunicazione inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione d'imposta ai fini IRPEF

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