COME ADEGUARE IL CANONE DI AFFITTO
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giovedì 6 ottobre 2011

COME ADEGUARE IL CANONE DI AFFITTO

In base a cosa si calcola l'adeguamento del canone d'affitto? E come si calcola?
Sono le due domande alle quali daremo risposta con questo articolo.
Per adeguare il canone di affitto in quasi tutti i contratti di locazione per immobili ad uso abitativo o commerciale, si usa l'indice FOI che è un indicatore ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai al netto dei tabacchi.
La nuova rata verrà quindi calcolata utilizzando come base il dato dell'indice FOI più recente o, se specificato, quello da contratto.
Tale indice, che viene periodicamente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, può essere reperito direttamente dal sito dell'ISTAT. Anche il nostro blog pubblica periodicamente l'indice FOI.
Solitamente nei contratti è prevista la clausola che fissa l'adeguamento al 75% dell'indice Istat. Ricordo però, come ho scritto anche in altri articoli, che con l'ultima legge sulle locazioni abitative e cioè la legge n° 431/1998, i canoni di affitto possono essere adeguati in misura libera. Ciò significa che potrebbero, se esplicitamente espresso nel contratto, aumentare anche del 100% dell'indice Istat ma addirittura essere concordati in via forfettaria. Se non adeguatamente previsto nel contratto comunque si prende a riferimento il 75% dell'indice Istat. Questo per quanto riguarda le locazioni abitative.
Ora vediamo come si calcola l'adeguamento del canone di affitto con un semplice esempio:
Canone mensile di € 600
Indice Istat FOI agosto 2011: 103,2
Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente: +2,8%
Prendiamo il caso di un adeguamento del canone di affitto del 75% del FOI
=> 2,8 x 75% = 2,1%
Calcolo l'adeguamento: 600 x 2,1% = 12,6 € mensili
=> La nuova rata sarà: 600€ + 12,6€ = 612,6 € mensili
Chi ha letto questo articolo ha letto anche:
Indice dei prezzi per la rivalutazione egli affitti - agosto 2011

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44 commenti:

  1. Buonasera. Mi permetto di chiedere una cosa su questo argomento premettendo una citazione dal suo articolo "Se non adeguatamente previsto nel contratto comunque si prende a riferimento il 75% dell'indice Istat. Questo per quanto riguarda le locazioni abitative.".
    Nel mio caso ho a che fare con un contratto di locazione ad uso abitativo (del tipo 4 anni + 4 anni) il cui "testo" è effettivamente molto breve e non viene citato in alcun modo l'adeguamento ISTAT. In questa situazione il locatore può esigere un aumento del canone sulla base dell'indice ISTAT? Oppure l'assenza di riferimenti nel contratto si traduce automaticamente nella non possibilità di tale adeguamento? Grazie.

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    1. Ciao,
      l'art. 14 della l. 431/98 ha abrogato, per le sole unità abitative, l'art. 24 (aggiornamento del canone in misura pari al 75% dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati al netto dei tabacchi). Ciò non significa che non possa essere richiesto l'aggiornamento, ma addirittura potrebbe essere stabilito dalle parti in base al 100% dell'indice ISTAT oppure concordato a forfait.

      Io ritengo, nel tuo caso, che non essendo stato preventivamente concordato nel contratto ne in misura del 75%, ne del 100% ne a forfait e quindi non essendo stato esplicitato nel contratto nessun aumento del canone oltre a non essere (per le locazioni abitative) più contemplato dalla legge in quanto abrogato e nemmeno dal codice civile, non gli devi nessun adeguamento. Questo è il mio parere!

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    2. P.S. Abrogato art 24 l. 392/78

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    3. Ho capito. Ti ringrazio della spiegazione. Essendo io locatore di questo contratto non sapevo se potevo richiedere l'adeguamento in questa situazione. Stando così le cose lascio il contratto così com'è.

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  2. Ciao Luca,
    mi permetto di farti una domanda. L'adeguamento del canone deve essere effettuato riguardo al canone virtuale (al momento della stipula del contratto) o su quello reale (annualità precedente già adeguata)?
    grazie

    Giulio

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    1. l'aumento del canone va effettuato sul canone reale

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  3. Scusa la domanda forse banale, ma è il primo anno che affitto una casa (sono il locatore) e dovrei calcolare l'adeguamento istat al 100% da contratto. Avendo stipulato il contratto a decorrere dal 1 ottobre 2012, devo farlo a partire dal 1 ottobre 2013 giusto? e come va comunicato al locatario? anche la quota di registrazione annuale va pagata in quel mese, ovvero dopo un anno dall'inizio del contratto, vero? grazie tante,
    Rita

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    1. l'adeguamento partirà da ottobre 2013. Entro tale mese dovrai pagare l'imposta di registro della seconda annualità. Se non è previsto da contratto l'adeguamento automatico (quindi senza che tu lo richieda) allora dovrai richiederlo con lettera raccomandata

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  4. Salve Luca, anche io vorrei approfittare della sua preparazione e gentilezza.

    L'affitto del mio locale commerciale (sono il locatore) è partito nel 2010 e non ho mai chiesto adeguamento. Oggi è cambiato il nome e la P.I. della società conduttrice. Un'amica mi ha suggerito di registrare la modifica presso l'ufficio registro. Ma non ho capito come si fa e dove devo andare!

    Nell'occasione vorrei anche aggiornare il canone e se possibile chiedere anche gli arretrati.
    Vorrei sapere:

    - come posso calcolare l'aumento dal 2010 ad oggi? Per il 2011 prendo come base di calcolo il canone iniziale pattuito e lo aggiorno considerando la variazione 2010/2011; poi, per il 2012 devo prendere come base di calcolo il canone aggiornato o sempre quello pattuito nel contratto e moltiplicarlo per la variazione dell'indice 2011/2012?

    - devo inserire nel calcolo gli interessi legali e la rivalutazione monetaria come suggeriscono alcuni programmi che si trovano in giro sul web?

    Le faccio presente che nel contratto abbiamo scritto all'epoca che "il canone sarà aggiornato ogni anno, automaticamente, e senza richiesta del locatore, con riferimento alle variazioni percentuali annue sul costo della vita accertate dall'Istat."

    - leggo, infine, tra le sue risposte, che ogni anno deve essere pagata l'imposta di registro. Questa imposta è a carico di chi? Perché io l'ho pagata solo al momento della registrazione e poi mai più.

    Mi scusi se ho fatto troppe domande, ma spero sinceramente nella sua professionalità e conoscenza dell'argomento, perché neppure il commercialista -tra l'altro pagato profumatamente- è in grado di rispondermi.

    In attesa, buon lavoro e cordiali saluti.

    roruse

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  5. Buonasera,si possono chiedere gli arretrati dell'ISTAT ,concordati nel contratto pari al 75% del foi ,mai chiesti? Quali sono i termini di prescrizione ? (5 anni?).Grazie,buon lavoro.

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    1. se nel contratto c'è scritto che il canone di locazione verrà adeguato annualmente senza necessità di richiesta da parte del proprietario, può richiedere anche gli anni arretrati. Quanto sia la prescrizione non ne ho idea.

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  6. Come funziona invece per i terreni agricoli il meccanismo della rivalutaione istat del canone di affitto? Allo stesso modo? Grazie

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  7. Per i terreni agricoli può inseririsi il criterio di rivalutione al 100% dell'indice Istat?
    Nell'articolo è indicato che "..... calcolata utilizzando come base il dato dell'indice FOI più recente o, se specificato, quello da contratto"
    Ebbene il proprietario del fondo a quale indice deve far riferimento, cioè quale è l'indice per lui più favorevole da inserire in contratto? Grazie

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  8. Buongiorno Luca,
    volevo esporle il mio caso e chiedere il Suo consiglio. Una settimana fa ho acquistato un’immobile all’aste del tribunale di Milano con il prezzo di base di 40.000 euro tramite un’agenzia immobiliare a quale ho pagato 3600 euro per cosi detta consulenza e preparazione per l’asta, oltre alle tasse previste in questo caso. Ed ora affronto i problemi burocratici, in senso che durante l’aggiudicazione alla mia richiesta di inserire nel verbale di aggiudicazione la spiegazione “acquisto e ristrutturazione” di “prima casa” mi ha detto che non sia obbligato a farlo e che potrà scrivere solo “acquisto”. Dopo aver parlato con tre avvocati che hanno effettuato gli acquisti degli immobili alle aste e dopo aver visto i decreti di aggiudicazione con la frase “acquisto e ristrutturazione” non so come devo proseguire con il delegato e su quale normativa posso fare il riferimento.

    La seconda domanda: la casa risulta libera secondo l’avviso di vendita e le parole del delegato, ma quando sono andata a visitarla ho visto tanti stranieri dentro senza il contratto di affitto. L’agenzia che mi ha seguito l’asta dice che il giudice deve incaricare il delegato di liberare l’immobile. Durante l’aggiudicazione ho fatto questa domanda al delegato chiedendolo di mettere gli appunti in verbale che chiedo il tribunale di occuparsi di liberazione dell’immobile. Alla fine l’avvocato mi ha detto che non ha mai ricevuto questo tipo di incarico dal giudice in precedente aste e che qualsiasi avvocato del suo studio legale può occuparsi di liberazione del immobile e le cancellazioni delle formalità.
    A questo piunto mi domando: che tipo di lettera (ovviamente di a/r) posso inviare all’agenzia immobiliare che dopo aver ricevuto il bonifico non segue più la pratica o se devo inviare la comunicazione al delegato e registrarla alla cancelleria del tribunale.

    Mi scusi per così tante domande e la situazione un po’ complicata ma le chiedo di rispondermi in breve.
    Cordialmente,
    Tiziana

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  9. Buonasera,
    ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo nel novembre 2010. Ora il locatore mi ha chiesto l'aggiornamento ISTAT a partire dal prossimo mese. Può farlo o l'aggiornamento decorrerà dal novembre 2013, visto che nel contratto c'è scritto che " il canone sarà aggiornato ogni anno, a richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione annuale dell'indice dei prezzi al consumo accertata dall'ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell'anno contrattuale precedente a quello di decorrenza dell'aggiornamento."?
    Ringrazio in anticipo,
    Sara

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  10. salve,le volevo chiedere, io ho un contratto commerciale e pago una cifra per me troppo alta,come posso chiedere un adeguamento di fitto?

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  11. Buongiorno Dott. Tonzani
    il 31 marzo 2013 scadeva la prima annualità per il pagamento dell'imposta di registro su contratto di affitto tra società. Importo del canone 700,00 euro al mese. Versando l'imposta in ritardo... nnon riesco a fare il calcolo...
    -.-

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    1. vedi qui: http://lucatonzani.blogspot.it/2011/11/locazioni-imposta-di-registro-annualita.html

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  12. Salve Luca, pur leggendo il tuo articolo e i vari commenti non trovo la risposta al mio quesito spero mi possa aiutare nello specifico.
    Io sono locatore contratto di locazione commerciale 6+6 abbiamo scritto sul contratto che l'aumento dell'istat avverrà solo dal 4 anno in poi .
    la mia domanda è questa come devo fare il calcolo visto che i 4 anni adesso sono passati?...600 euro è l'affitto scadenza 4 anni il 30 settembre può aiutarmi a fare il calcolo?
    Grazie mille

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    1. Bisognerebbe sapere come siete d'accordo di aggiornare il canone. Se il canone va aggiornato partendo da quest'anno solamente o vanno calcolati gli aggiornamenti di tutti gli anni fino ad oggi. In ogni modo il post dice come fare.

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    2. Grazie Luca, io nel contratto avevo fatto scrivere cosi: dal quarto anno a seguire il canone annuale verrà aggiornato annualmente ed automaticamente e senza bisogno di espressa richiesta secondo le variazioni istat ai sensi dell'art. 32, legge 392/1978.

      Potresti come calcolarlo se da quest'anno o dal primo anno di inizio affitto.
      grazie

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    3. se ha citato l'art. 32 della legge 392/78 deve prendere il 75% dell'ultimo aggiornamento disponibile riferito allo stesso mese dell'anno precedente. http://www.istat.it/it/archivio/30440

      1,1 x 75% = 0,825%
      600 x 0,825% = 5 €
      nuovo canone 605 € mensili

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    4. Grazie Luca, io pensavo di prendere come riferimento il 2009. Non capisco perchè non sia possibile se puoi spiegarmelo te ne sarei grato.

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    5. semplicemente perché non si capisce dal contratto.

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    6. Grazie Luca , capito forse era meglio specificarlo.

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  13. BUONA SERA AVREI ANCHE IO UN QUESITO RIGUARDO AD UNA LOAZIONE DI UN APPARTAMENTO AD USO ABITATIVO STIPULATO IN DATA 01/04/2013 AD OGGI 16/10/2013 MI è STATO CHIESTO DAL CONDUTTORE DI RECEDERE IL CONTRATTO QUINDI VOLEVO FARE IL PUNTO DELLA SITUAZIONE FACENDO I COSì DETTI CONTI.
    1. CALCOLARE AGG ISTAT..DA QUANDO è POSSIBILE FARLO ?? DALLO SCADERE DEL PRIMO ANNO??
    COME SI FA?? LA TASSA DELL IMPOSTA X RECESSO ANTICIPATO DEL CONTRATTO CHI LO DEVE PAGARE??
    l INQUILINO MI CHIEDE ANCHE GLI INTERESSI LEGALI COME SI CALCOLANO?? GRZ 1000 ATTENDO NOTIZIE

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    1. è ovvio che gli aggiornamenti istat si calcono di anno in anno, quindi a partire da secondo.
      I 67 € per la disdetta anticipata li dovrà pagare il conduttore. Gli interessi legali sul deposito cauzionale da restituire al conduttore (credo che si riferisca a quelli) li può calcolare con vari proprammi che trova su internet (es. http://www.avvocati.it/strumento/2/interessi-legali)

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    2. GRZ X LA SUA TEMPESTIVA RISPOSTA...COME FACCIO A FAR DIGERIRE ALLA MIA INQUILINA IL PAGAMENTO X L IMPOSTA X LA DISDETTA ANTICIPATA?? MI AIUTERBBE A FARE AGGIORNAMENTO ISTAT? GRZ

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  14. CANONE DI 500 CONTRATTO STIPULATO IL 01/04/2012
    GRZ

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    1. il post è scritto proprio per calcolare l'adeguamento.

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  15. MI SCUSA MA GLI INTERESSI LEGALI VANNO CALCOLATI A PARTIRE DALAL STIPULA DEL CONTRATTO FINO ALLA SUA DISDETTA'?

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    1. se si riferisce agli interessi legali del deposito cauzionale, allora si. Ma saranno veramente pochissima cosa

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  16. Il mio contratto di locazione è di 4+4 con l'aggiornamento istat.
    Il primo anno decorre dal 01-11-2013 al 31-10-2014. Dovrò calcolare l'istat prendedo in considerazione il mese di settembre 2014, dal momento che l'istat del mese di ottobre sarà pubblicato in novembre. Pagherò l'imposta di registro con l'aggiornamento istat al mese di settembre. E' così? Grazie

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  17. Salve Luca! Spero che mi puoi aiutare .Io sono in affitto dal 1999 e ho pagato sempre la somma dovuta del affitto . Non sapevo niente del adeguamento ISTAT e il proprietario non lo a mai chiesto .Il vecchio proprietario ha anni (8) che è morto e ci e stato riferito che in possesso entrava un'altra persona che il defunto proprietario glielo aveva lasciato tramite testamento e io ho continuato a pagare regolarmente l'affitto a questa persona per 4 anni e nemmeno lei ha chiesto l' ISTAT. Poi dopo anni di cause giudiziarie ,i nipoti hanno preso la proprietà e questo ci e stato riferito tramite raccomandata , loro non si sono visti e non ne hanno portato un nuovo contratto .Oggi dopo più di 3 anni , portano una raccomandata che dice che io devo pagare l'affitto per intero ma aumentato con adeguamento ISTAT partendo dal 2000 cioè da 14 anni. Io sono daccordo a pagare l' affitto ,infatti non è stato non pagato non per colpa mia ma la loro che non sono mai venuti e ancora oggi non mi hanno portato un nuovo contratto ma sto ancora con il contratto del vecchio proprietario. Volevo sapere se è giusto che io paghi l'adeguamento ISTAT dal 2000 (cioè loro vogliono l'affitto dal dicembre 2010 fino ad aprile 2014 ma aumentato del ISTAT calcolato dal 2000) e senza aver portato un contratto, ma chiedono i soldi tramite raccomandata dai loro avocati e se non pago entro 15 giorni possono sfratarmi senza nessun altro avviso. E giusto tutto questo ? Vi ringrazio molto per il vostro aiuto e aspetto impaziente la vostra risposta . Grazie!

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    1. Ciao, bisognerebbe vedere un po' di cose, ossia bisognerebbe verificare se nel contratto c'era scritto che il canone sarebbe stato aggiornato ogni anno senza necessità di richiesta da parte del proprietario, inoltre bisognerebbe vedere se il contratto è ancora valido ecc... Per questo di consiglio di rivolgerti ad un legale di tua fiducia, le cose da vedere sono un po' tante e cavillose per poterne parlare a distanza

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    2. Sul vecchio contratto c'è scritto testualmente : IL CONTRATTO POTREBBE ESSERE SOGGETTO A ISTAT ,solo questo ma i 2 proprietari che erano prima non lo avevano mai chiesto e i terzi sono entrati nel 2010 ma pretendono l'aumento dal 2000 che i 2 padroni non lo hanno chiesto ,comunque grazie per aver risposto.

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  18. Salve ,sono sempre io ,scusami se la disturbo di nuovo ,ma volevo aggiungere che io capirei se l'adeguamento istat iniziasse dal 2010,cioè da quando loro sono diventati padroni ma dal 2000 m sembra un po esagerato .Grazie un'altra volta !

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    1. la dicitura "il contratto potrebbe essere soggetto ad istat" è molto strana, o é soggetto o non lo è, potrebbe non significa nulla. Il consiglio è quello di sopra, rivolgersi ad un legale

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  19. Grazie per la vostra gentilezza !

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