Decreto 1000 Proroghe - Agevolazioni Prima Casa - Immobili da Costruire - Blocco Sfratti

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di conversione n. 21/2021 del D.L. n. 183/2020, entra in vigore da oggi il Decreto"Milleproroghe".

BENEFICI FISCALI PRIMA CASA

Sono stati prorogati i termini fino al 31 dicembre 2021 in merito all'agevolazione dell'acquisto in regime prima :

1. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 1, lettera a, DPR 131/86);
2. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale (art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4, DPR 131/86);
3. il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”(art.1 tariffa I, nota IIbis, punto 4bis,  DPR 131/86).
4. il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (art. 7 commi 1 e 2 legge 448/1998)

IMMOBILI DA COSTRUIRE
Per immobili da costruire è rimandata al 1° settembre 2021 l’emanazione dei Decreti per l'introduzione di modelli standard di fideiussione e di polizza assicurativa a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione.
In attesa dei decreti, il contenuto delle fideiussioni e delle assicurazioni rimane libero.
 
BLOCCO SFRATTI
Viene prorogata al 30 giugno 2021 la sospensione per sfratto per morosità, nonché di quelli adottati dal giudice dell'esecuzione relativamente ad immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari.

Viene prorogata al 30 giugno 2021 anche la sospensione delle procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l'abitazione principale del debitore.

Tutela degli acquirenti per immobili da costruire

Tutela degli acquirenti per immobili da costruire

Dal 16 maggio 2019 chi acquista una casa ancora da ultimare sarà più tutelato.

Infatti il D.Lgs. 14/2019 va a modificare la norma di riferimento il D.Lgs. 122/2005 che già comunque prevedeva una serie importante di garanzie per l’acquirente di immobili da costruire.

Queste le principali tutele:

1) il costruttore deve consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia delle somme che ha ricevuto e che riceverà prima del trasferimento della proprietà. Ciò a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente

2) Il costruttore deve consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa decennale a beneficio dell'acquirente per danni all’immobile e per gravi difetti di costruzione. Ciò a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente

3) ogni contratto diretto al successivo acquisto (per esempio il preliminare) deve passare per il Notaio con atto pubblico o scrittura privata autenticata e la stipulazione del preliminare deve contenere una serie di punti essenziali dettati dallo stesso D.Lgs.

L’imperatività della norma prevede la nullità della scrittura in caso di assenza anche di una sola delle tutele. L'acquirente non può rinunciare alle tutele in suo favore previste dal decreto e ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

Per approfondire D.lgs. 122/05 

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Cancellazione ipoteca immobili da costruire o accollo mutuo

A tutela degli acquirenti di immobili da costruire, il D.Lgs 122/05 all'art. 8 pone l'obbligo in capo al costruttore di cancellare l'ipoteca gravante sulla costruzione o frazionarla in singole quote antecedentemente o contestualmente alla stipula del rogito. Se così non avvenisse, lo stesso articolo, dice che il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà.

Infatti quando un'impresa edile si accinge a costruire un immobile (es. una palazzina), visto l'ingente bisogno di fondi che tale operazione richiede, si avvale dei cosiddetti mutui edilizi. I fondi verranno erogati dall'ente mutuante a stato avanzamento lavori, cioè man mano che i lavori vanno avanti erogano delle tranche. È ovvio che in questo stato l'ipoteca è gravata su tutto l'immobile.

Man mano che gli appartamenti vengono venduti e a lavori terminati, l'impresa chiederà alla banca di sottoscrivere l'atto di frazionamento così che il mutuo iniziale gravante su tutta la costruzione risulterà trasformato in tanti piccoli mutui indipendenti quante sono le singole unità.

A questo punto le persone che hanno sottoscritto un preliminare potranno scegliere se accollarsi il mutuo del costruttore (ovviamente solo per la parte che riguarda la loro unità immobiliare) o rivolgersi ad altri istituti.

Accollasi il mutuo del costruttore è di sicuro un vantaggio per il costruttore e a volte può esserlo anche per l'acquirente.

È ovvio che l'acquirente dovrà ben valutare la convenienza di accollarsi o meno il mutuo e valutare diverse offerte, accertandosi sulle reali condizioni del mutuo edilizio del costruttore e poi confrontarle con offerte diverse. Il risparmio dovuto al non dover pagare ne perizia ne spese notarili per il mutuo accollato, potrebbe essere un falso risparmio, perché se si riuscisse ad ottenere un mutuo a tasso migliore con un altro istituto, negli anni si potrebbero risparmiare cifre maggiori.

Dal canto suo il costruttore ha tutto l'interesse affinché gli acquirenti si accollino il mutuo edilizio, in quanto diversamente l'impresa è obbligata ad estinguere il mutuo che grava sull'unità con fondi propri e anche se rientrerà in possesso delle somme in poco tempo, la momentanea esigenza potrebbe determinare qualche piccolo (o grande) disagio nella sua situazione economica. Inoltre sull'impresa graverebbero i costi per l'apertura del mutuo edilizio in quanto non potrebbero essere ripartiti sugli acquirenti.

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Acquisto immobili da costruire e fallimento impresa: come tutelarsi

Per la compravendita di immobili da costruire sono state introdotte, con il D. Lgs. 122/05, norme a tutela degli acquirenti. Infatti il costruttore al momento del preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso) deve rilasciare all'acquirente una fideiussione bancaria a garanzia delle somme percepite e che dovrà percepire prima dell'atto di trasferimento della proprietà (rogito notarile).

Inoltre all'atto di trasferimento dovrà consegnare all'acquirente una polizza assicurativa decennale a favore di quest'ultimo a garanzia di danni materiali e diretti all'immobile.

In questo post mi soffermerò sulla prima forma di garanzia, cioè sulla fideiussione per le cifre versate e da versare prima dell'atto notarile. Tale tutela protegge l'acquirente di immobili da costruire nel caso in cui il costruttore versi in situazione di crisi. Una situazione di crisi è certamente il fallimento dell'impresa costruttrice. Nella seguente ipotesi è previsto che:

• il contratto non si scioglie (ovviamente) se la cosa venduta è già passata di proprietà al compratore
• il contratto non si scioglie dopo che il curatore fallimentare dichiara di voler dare esecuzione al contratto e la fideiussione non può essere escussa.
• il contratto si scioglie se l'acquirente riscuote la fideiussione prima che il curatore fallimentare comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o scioglimento
• il contratto rimane sospeso fino a quando il curatore dichiari di subentrare nel contratto per la sua esecuzione o si pronunci per lo scioglimento del contratto.

La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data di pubblicazione della sentenza di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa.

Puoi scaricare ora la guida all'acquisto in costruzione edita dal Notariato e dalle principali Associazioni dei Consumatori

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