DISTACCO RISCALDAMENTO CONDOMINILE

In tema di condominio il riscaldamento condominiale rientra nelle parti comuni dell'edificio (art 1117 C.C. ). E come ogni parte comune i condomini non possono sottrarsi alle spese per il mantenimento delle stesse (art. 1118 C.C.).

Per il distacco del riscaldamento condominale, con la sentenza Corte di Cassazione n. 6565/1991 del 10 giugno 1991, si precisa che occorre il consenso unanime di tutti i condomini, in quanto non si tratta di una semplice modifica, ma di una alterazione radicale della cosa comune.

Ciò nonostante il singolo condomino che volesse praticare il distacco del riscaldamento condominale per trasformarlo in autonomo può legittimamente farlo senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cass. Civ., 30 marzo 2006, n° 7518).

Ne consegue che il condomino che voglia distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento comune, può farlo senza necessità di autorizzazione purché non vi sia un aggravio di spesa per i condomini che continuano ad usufruire del servizio comune.

Inoltre precisa una sentenza precedente (Cass. Civ., 25 marzo 2004, n° 5974) il condomino può staccarsi dal riscaldamento condominiale se prova che il suo distacco non genera uno squilibrio termico dell'intero edificio.

A proposito di quest'ultimo punto, il condomino che vuole rinunciare al servizio dell'impianto comune deve fare accertare da un termotecnico l'inesistenza di probabili danni o squilibri temici dovuti al suo distacco che possano compromettere il servizio comune e fargli redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune valutazioni.

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Riforma del condominio

Con 32 articoli che ora passeranno al vaglio definitivo della camera, si è riscritta in larga parte la normativa italiana sul condominio. Vengono modificati infatti alcuni articoli del codice civile, mentre altri ne vengono aggiunti e cambieranno anche alcune disposizioni attuative.

Tante le voci contro questa riforma. Possiamo citare la Confedilizia che afferma: “il Senato approva una riforma del condominio di basso profilo. La riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal Senato è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che – foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei – provocherà maggiori costi per i condòmini senza alcun beneficio per gli stessi (la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la ”burocratizza”, tant’è che già esiste in molti condominii).”

Mentre il Coram (Coordinamento Registri Amministratori) afferma: la riforma approvata è insufficiente e porterà nuovi oneri per gli amministratori.

Come al solito ogni riforma porta inizialmente molti scontenti. La cosa importante è che qualora venga approvata in via definitiva, si tramuti in un valido strumento per diminuire i contenziosi legati a liti condominiali che in Italia sono davvero una miriade.

Di primo impatto purtroppo non sembra sia una riforma fatta per la “pace condominiale” e inoltre si prevedono maggiori oneri per i condomini. Speriamo bene!

Puoi visionare il testo completo della riforma qui:  Legislatura 16º - Disegno di legge N. 71-355-399-1119-1283

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Condominio: rimborso iva gas metano centralizzato

Nei condomini in cui è presente un impianto di riscaldamento centralizzato è ora possibile, in base alla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n° 108 del 15.10.2010 e alla risoluzione n° 112 DEL 22.10.2010, richiedere il rimborso dell'iva erroneamente applicata sul gas metano fornito per immobili ad uso residenziale abitativo serviti da riscaldamento centralizzato.

Come richiedere il rimborso:

- va chiesto dall'amministratore di condominio (riferimento utenza condominiale centralizzata: allegare fatture);

- va spedito a chi emette la fattura del gas metano (es: Enel Gas);

- è relativo alle forniture (fatture) a partire dal 01.01.2008 in avanti;

- è necessario indicare nella richiesta di rimborso il numero di utenti (condòmini) che usufruiscono dell'impianto centralizzato (da non considerare quelli che hanno l'impianto autonomo);

- va sottoscritto dall'amministratore di condominio.
Sono 480 i metri cubi ai quali va applicata l'iva agevolata al 10% e vanno considerati per ciascun condomino.
ESEMPIO:
Consideriamo la fatturazione annua nei confronti di un condominio di 10 appartamenti (riscaldamento centralizzato e fatturazione unitaria nei confronti del condomino):

-)Fattura Enel Gas condominiale (ERRATA) - 10 condòmini € 5.000,00 (per Tot. metri cubi 10.000 a € 0,5 al mc) + IVA (al 10% su metri cubi 480 e al 20% su residui 9.520 metri cubi)

l'IVA sarebbe = 10% di 240 + 20% di 4.760 = 24 + 952 = € 976,00 di IVA

-)Fattura enel gas condominiale (GIUSTA) - 10 condòmini

€ 5.000,00 (per Tot. metri cubi 10.000 a € 0,5 al mc) + iva (considerato che i condomini sono 10 e che per ciascuno spetta l'agevolazione dell'iva al 10% su metri cubi 480, bisogna moltiplicare mc 480 per 10 = mc 4.800 agevolati. Considerando che la fattura rileva 10.000 mc, ciò significa che per mc 4.800 fatturati va applicata l'iva al 10%, mentre sui residui mc 5.200 va applicata l'iva al 20%. Pertanto l'iva sarà pari a:

mc 4.800 x € 0,5 = € 2.400,00 aliquota iva al 10%  allora iva pari ad € 240,00+ mc 5.200 x € 0,5 = € 2.600,00 aliquota iva 20% _ iva pari ad € 520,00= TOTALE IVA € 760,00

RISPARMIO COMPLESSIVO PER ERRATA APPLICAZIONE IVA € 216,00 (€ 976,00 - € 760,00)

PER 3 ANNI (DAL 2008 AL 2010 COMPRESI) SAREBBERO GIA' € 700,00 ... SEMBRA BUONA COSA!

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Amministratore di condominio: compenso e compenso extra

L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea dei condomini quando i condomini sono più di 4 ( art. 1129 codice civile).

La sua figura, in qualità di mandatario, è da ritenersi regolata dagli articoli del codice civile che normano il mandato.

Il mandato, come recita l'art. 1709 del codice civile si presume a titolo oneroso. La misura del suo compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

Nel compenso dell'amministratore rientrano non solo tutti gli atti elencati nel codice civile (art. 1130), ma anche tutti gli atti preparatori, strumentali e ulteriori che dei primi ne costituiscono il necessario completamento.

Il compenso dell'amministratore viene deciso e deliberato dall'assemblea dei condominio in sede di nomina o riconferma e rimane invariato per tutta la durata della gestione annuale (l'amministratore dura in carica un anno – art. 1129 c.c.) salvo diversa decisione dell'assemblea stessa.

I compensi extra per opere straordinarie in condominio o per attività eccedenti l'ordinaria amministrazione, che richiedano un lavoro maggiore per l'amministratore, vengono ugualmente deliberate dall'assemblea dei condomini in sede di nomina dell'amministratore o in sede di approvazione del preventivo di spesa per i lavori, e di norma i compensi extra ammontano a circa un 2% dell'importo dei lavori straordinari (sentenza n° 9 del 6/2/99 Pretore di Perugia)

Se il compenso extra compare solo in sede di bilancio, questo è dovuto all'amministratore solo se approvato dall'assemblea. Questo in quanto, per certi aspetti, si può assimilare il condominio alla disciplina societaria per cui l'art. 2389 del c.c. dice che i compensi spettanti agli amministratori sono stabiliti all'atto della nomina o dall'assemblea.

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Condominio: controllo - smaltimento e prevenzione rischio amianto

Con la legge n° 257 del 27 marzo 1992 viene vietata l'estrazione, l'importazione, l'esportazione, la
commercializzazione e la produzione di amianto, di prodotti di amianto o di prodotti contenenti amianto.

Purtroppo tale legge non prevede che il comune e l'Asl siano tenuti ad effettuare sopralluoghi negli edifici privati, tra i quali i condomini, per la prevenzione del rischio amianto, che come è noto da anni, qualora l'ondulato in eternit messo a copertura di un tetto, tanto per fare un esempio, versasse in pessime condizioni di manutenzione, potrebbe essere assai dannoso per la salute dei cittadini.

Purtroppo anche il decreto del 14-12-2004 del ministero della salute pubblicato sulla G. U. n° 31 del 8-2-2005, pur vietando la messa in opera di prodotti in amianto che non era vietata dalla legge n° 275 del 1992, non vieta l'uso dei prodotti contenenti le fibre di amianto che sono gia' installati o in servizio prima della data di entrata in vigore di tale decreto e ne autorizza l'utilizzo fino alla data della loro eliminazione o fine della vita utile.

Così chi è tenuto a vigilare e prevenire il rischio amianto? Nelle singole abitazioni il proprietario.
E nei condomini? Nei condomini il compito spetta all'amministratore, il quale dovrà rivolgersi a un tecnico abilitato o ad un'impresa abilitata ai sensi della legge 257/92 al fine di valutare il rischio per la salute e l'eventuale smaltimento dell'amianto.

E quando il rischio amianto viene dal vicino?
Quando l'amianto è istallato nella proprietà del vicino si può chiedere che sia disposto un accertamento tecnico o un'ispezione giudiziale ai sensi dell'art. 696 del codice di procedura civile.

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Distacco riscaldamento centralizzato

In tema di condominio il riscaldamento centralizzato rientra nelle parti comuni dell'edificio (art 1117 C.C. ). E come ogni parte comune i condomini non possono sottrarsi alle spese per il mantenimento delle stesse (art. 1118 C.C.).

Per l'eliminazione del riscaldamento centralizzato, con la sentenza Corte di Cassazione n. 6565/1991 del 10 giugno 1991, si precisa che occorre il consenso unanime di tutti i condomini, in quanto non si tratta di una semplice modifica, ma di una alterazione radicale della cosa comune.

Ciò nonostante il singolo condomino che volesse praticare il distacco del riscaldamento centralizzato per trasformarlo in autonomo può legittimamente farlo senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cass. Civ., 30 marzo 2006, n° 7518).
Ne consegue che il condomino che voglia distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento comune, può farlo senza necessità di autorizzazione purché non vi sia un aggravio di spesa per i condomini che continuano ad usufruire del servizio comune.
Inoltre precisa una sentenza precedente (Cass. Civ., 25 marzo 2004, n° 5974) il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato se prova che il suo distacco non genera uno squilibrio termico dell'intero edificio.
A proposito di quest'ultimo punto, il condomino che vuole rinunciare al servizio dell'impianto comune deve fare accertare da un termotecnico l'inesistenza di probabili danni o squilibri temici dovuti al suo distacco che possano compromettere il servizio comune e fargli redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune valutazioni.

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Condominio: cos'è e quali sono i suoi organi

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Condominio: cos'è e quali sono i suoi organi

Il condominio è sicuramente il caso più particolare e più complesso di comunione.
Il singolo condomino è contemporaneamente sia proprietario esclusivo del suo appartamento, sia comproprietario di parti condominiali quali scale, suolo su cui si erge l'edificio, fondamenta, portoni d'ingresso, lastrici solari ecc... (art 1117 del Codice Civile).

Gli organi del condominio sono:
1) l'assemblea dei condomini: essa rappresenta l'organo deliberativo del condomino.
La volontà comune dei condomini si esplica con le delibere assembleari, che per poter esser valide devono sussistere le seguenti condizioni:
-tutti i condomini devono essere invitati a partecipare (art 1136 C.C.).
-l'assemblea deve essere costituita da tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (art 1136 C.C.).
-le deliberazioni devono rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art 1136 C.C.)

2) l'amministratore: è l'organo esecutivo. E' obbligatorio quando i condomini sono più di 4. Esso dura in carica 1 anno e può essere revocato in qualsiasi momento (art 1129 C.C.).

Altro...
Il regolamento di condominio: è necessario quando i condomini sono più di dieci. Viene deliberato dall'assemblea a maggioranza e con almeno la metà del valore dell'edificio (art 1137 C.C.).
Esso può essere assembleare se costituito come sopra, contrattuale se sottoscritto da ciascun condomino al momento del rogito di acquisto, che nella maggioranza dei casi viene predisposto dal costruttore dell'edificio condominiale e sottoposto agli acquirenti.

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