PRELIMINARE DI VENDITA E MUTUO: 6 consigli preziosi

Il preliminare di vendita è un contratto con il quale due parti (compratore e venditore) si obbligano a vicenda alla stipula del contratto definitivo di compravendita detto rogito notarile.

Nel contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, devono essere indicate le generalità delle parti, le caratteristiche e gli estremi catastali del bene immobile oggetto di compravendita, la data entro la quale stipulare il rogito, il prezzo di vendita pattuito e le modalità di pagamento.

In molti casi l'acquisto di beni immobili viene eseguito attraverso l'ausilio del mutuo.

I miei consigli per stipulare un buon preliminare di vendita quando si acquista con mutuo sono:

1) Inserire clausola sospensiva al rilascio della delibera di mutuo. Cioè gli accordi presi con il preliminare saranno validi solo se si verifica la condizione e cioè la deliberazione del mutuo dal parte della banca (indicare la banca) per un importo (indicare l'importo) entro il (indicare una scadenza). Indicare inoltre che sarà vostra discrezione e non obbligo interpellare altre banche oltre quella indicata. Questo vi mette al riparo dalla perdita della caparra nel caso in cui la banca non vi conceda il mutuo.

2) Chiarire con la banca, prima del preliminare, se ci sono problemi all'erogazione della somma richiesta direttamente alla data del rogito. Infatti alcune banche aspettano di erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca che avviene dopo 10 giorni (la banca di solito se la prende comoda e ne possono passare 15/20). Se la banca chiede di aspettare il consolidamento allora specificarlo in compromesso onde evitare che alla data dell'atto il venditore si rifiuti di stipulare se non ha subito i soldi. In questi casi la banca difronte al notaio si impegna irrevocabilmente a pagare al venditore la somma appena avviene il consolidamento dell'ipoteca, quindi questi può stare tranquillo, ma è sempre bene chiarirlo prima nel preliminare.

3) Dichiarare sempre il vero prezzo di vendita concordato. Questo non solo è un obbligo che se eluso può andare incontro a sanzioni anche penali, ma è anche un parametro al quale molte banche fanno riferimento per l'erogazione del mutuo. Infatti alcuni istituti di credito concedono solitamente (non è tassativo) fino ad un massimo dell'80% del valore dichiarato in atto, altri fino all'80% del minore fra il valore dichiarato in atto e il valore di perizia.

4) Chiarire inoltre con la banca se darà parere favorevole all'erogazione del mutuo alla data del rogito anche se ancora esistente il mutuo del vecchio proprietario. Mi spiego: la normalità è che se il vecchio proprietario ha un mutuo e quindi un'ipoteca sull'immobile che vende, contestualmente alla data del rogito notarile estinguerà tale debito e provvederà alla cancellazione dell'ipoteca con i soldi che gli darà al rogito chi acquista. Chi acquista a sua volta potrà contestualmente al rogito accendere il suo mutuo. Alcune banche però pretendono che il mutuo del vecchio proprietario sia già estinto e l'ipoteca cancellata prima della data dell'atto notarile. Ciò può innescare seri problemi in quanto non sempre il vecchio proprietario ha la liquidità necessaria per poter estinguere il suo mutuo prima del rogito.

5) Controllare sempre la provenienza del bene: alcune banche non concedono il mutuo per immobili pervenuti al venditore per donazione con donante ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni. Infatti i diritti degli eredi sono più forti di quelli dei successivi acquirenti che potranno così esercitare diritto di revoca.

6) Evitare di indebitarsi anche con piccoli finanziamenti dopo il rilascio della delibera di mutuo. Infatti la banca potrebbe sempre revocarla per insussistenza dei requisiti che prima c'erano ed ora non ci sono più.

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