Locazioni: come compilare il modello F23

Aggiornamento: dal 1° gennaio 2015 non è più possibile utilizzare il modello f23 per versare imposte relative a contratti di locazione. In sua sostituzione verrà utilizzato il modello F24 ELIDE qui scaricabile

CAMPO 4

dati anagrafici e codice fiscale del locatore (se più di uno, indicarne uno solo)

CAMPO 5
dati anagrafici e codice fiscale dell’inquilino (se più di uno, indicarne uno solo)

CAMPO 13
ammontare dell’imposta di registro dovuta (arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione
è inferiore a 50 centesimi ovvero per eccesso se è uguale o superiore)

CAMPO 11
codice tributo relativo all’imposta di registro:
115T – Locazione fabbricati 1° anno
107T – Locazione fabbricati intero periodo
109T – Denuncia contratti verbali locazione fabbricati e comodati beni immobili
112T – Locazione fabbricati anni successivi
114T – Proroga locazione fabbricati
113T – Risoluzione locazione fabbricati
110T – Cessione locazione fabbricati
964T – Diritti copie rilasciate dall’Ufficio (solo per la prima registrazione)
671T – Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento)
731T – Interessi di mora al tasso legale

CAMPO 6
codice Ufficio (non va compilato il campo “Sub codice”)

CAMPO 9
causale RP (non va compilato in caso di rinnovo annuale)

CAMPO 10
per la prima registrazione indicare solo l’anno di stipula. Per proroga, risoluzione o cessione, va indicato “Anno” (quello di registrazione) per esteso e “Numero” (quello assegnato dall’Ufficio al momento della prima registrazione), preceduto dalla serie dell’atto che è sempre “03” e separando i due numeri con una barra (ad esempio, per un atto registrato nel 2004 al numero 1212, scrivere nei campi “Anno” 2004 “Numero” 03/1212
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Come registrare il contratto di locazione

In questo articolo parlerò di come registrare il contratto di locazione per immobili urbani ad uso residenziale, puntando in particolare l'attenzione su come calcolare l'imposta di registro.

La registrazione del contratto di locazione è un atto obbligatorio (tranne per locazioni inferiori ai 30 giorni) e va presentata entro 30 giorni dalla stipula, cosi come l'effettuazione del versamento dell'imposta con mod. F23, presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, o tramite internet mediante l'apposito software.

Cosa occorre per registrare il contratto di locazione?

• 2 copie (almeno) del contratto firmato in originale da locatore e conduttore
• ricevuta di versamento dell'imposta di registro presso la banca o l'ufficio postale (scarica mod. F23) (Vedi qui come compilare il mod. F23)
• 1 marca da bollo da €14,62 per ciascuna copia del contratto ogni 4 pagine o 100 righe (DPR 642/72 e DM 24 maggio 2005). La marca da bollo deve essere con data antecedente o uguale alla data di decorrenza o alla data di stipula se anteriore alla prima (art. 2 dpr 26/10/72 n. 642)
• 1 marca da bollo da € 1,81 su ogni planimetria allegata al contratto (DPR 642/72 e DM 24 maggio 2005)
• richiesta di registrazione compilata (scarica mod. 69 con istruzioni per la compilazione)

Come determinare l'importo dell'imposta per registrare il contratto di locazione?

• Caso A) Contratto libero (4+4)

L'imposta è il 2% del canone annuo ma non meno di 67 euro per la prima annualità.

Per le annualità successive l'imposta è del 2% del canone annuo ma senza limite minimo. (tariffa parte1 art. 5 allegato al DPR 131/86)

• Caso B) Contratto a canone concordato (3+2)

Per i contratti di locazione a canone concordato per immobili siti in comuni ad alta densità abitativa, l'imposta è del 2% calcolata sul 70% del canone annuo con un minimo di 67,00 euro per la prima registrazione. Il minimo non si applica ai rinnovi per le annualità successive.

Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali ed entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

Il Pagamento dell'imposta può avvenire di anno in anno o in un'unica soluzione per tutta la durata del contratto. In quest'ultima ipotesi ci sono delle riduzioni dell'imposta che non tratterò in questo articolo.

Infine, la circolare n. 106/E del 2001 stabilisce l'arrotondamento dell'imposta sul mod. F23 :

-)per difetto se i centesimi sono inferiori a 50;
-)per eccesso se uguali o superiori a 50.

Se l'importo da versare contiene più di 2 cifre dopo la virgola occorre prima portarlo al centesimo di euro e poi arrotondare come sopra descritto.

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Come richiedere il certificato di destinazione urbanistica

Il certificato di destinazione urbanistica è un documento che va richiesto al comune dove è insito il terreno, che sia esso agricolo, fabbricabile o un'area di pertinenza oltre i 5.000 mq di un fabbricato.

Esso riporta i dati del terreno foglio e mappale, la destinazione urbanistica (es. zona residenziale, artigianale ecc.), parametri urbanistici come l'indice di fabbricabilità, altezze, vincoli ecc...

E' obbligatorio in caso di compravendita e va allegato all'atto notarile in copia originale o autenticata a pena di nullità (art. 30 D.P.R. 308/2001 co. 2 Testo unico sull'edilizia).

Come richiedere il certificato di destinazione urbanistica (detto anche c.d.u.)

va compilato e presentato un apposito modulo predisposto dal comune stesso all'ufficio del comune dove è sito il terreno (per reperirlo basa andare in comune oppure, per molti comuni, si può trovare anche sul sito internet).

Serve una marca da bollo di 14,62 € e poi dovranno essere pagati i diritti di segreteria.

Va allegato un estratto di mappa catastale del terreno e, se sono stati fatti dei frazionamenti, un estratto di frazionamento reperibile al catasto.

Termini per il rilascio

il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal comune entro 30 giorni dalla presentazione della domanda (è un atto dovuto in quanto obbligatorio per la validità del rogito notarile)

Validità

Il certificato di destinazione urbanistica ha validità di un anno, salvo varianti al piano regolatore

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Amministratore di condominio: compenso e compenso extra

L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea dei condomini quando i condomini sono più di 4 ( art. 1129 codice civile).

La sua figura, in qualità di mandatario, è da ritenersi regolata dagli articoli del codice civile che normano il mandato.

Il mandato, come recita l'art. 1709 del codice civile si presume a titolo oneroso. La misura del suo compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

Nel compenso dell'amministratore rientrano non solo tutti gli atti elencati nel codice civile (art. 1130), ma anche tutti gli atti preparatori, strumentali e ulteriori che dei primi ne costituiscono il necessario completamento.

Il compenso dell'amministratore viene deciso e deliberato dall'assemblea dei condominio in sede di nomina o riconferma e rimane invariato per tutta la durata della gestione annuale (l'amministratore dura in carica un anno – art. 1129 c.c.) salvo diversa decisione dell'assemblea stessa.

I compensi extra per opere straordinarie in condominio o per attività eccedenti l'ordinaria amministrazione, che richiedano un lavoro maggiore per l'amministratore, vengono ugualmente deliberate dall'assemblea dei condomini in sede di nomina dell'amministratore o in sede di approvazione del preventivo di spesa per i lavori, e di norma i compensi extra ammontano a circa un 2% dell'importo dei lavori straordinari (sentenza n° 9 del 6/2/99 Pretore di Perugia)

Se il compenso extra compare solo in sede di bilancio, questo è dovuto all'amministratore solo se approvato dall'assemblea. Questo in quanto, per certi aspetti, si può assimilare il condominio alla disciplina societaria per cui l'art. 2389 del c.c. dice che i compensi spettanti agli amministratori sono stabiliti all'atto della nomina o dall'assemblea.

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