Conosci i 4 Fattori per massimizzare le rendite da locazione abitativa?

Massimizzare le rendite da locazione

Con questo post andremo ad analizzare i 4 fattori per massimizzare le rendite da locazione abitativa.

Da fonte Sole24ore su elaborazione di dati Nomisma, arrivano dati allarmanti per quanto riguarda le rendite nette delle locazioni abitative. Uno studio in tutta Italia rileva che, levati gli oneri dovuti allo Stato e una % forfettaria per il mantenimento annuo dell'immobile, la % di rendimento netto calcolata sul valore commerciale dell'abitazione è al max del 3,26% a Livorno e fanalino di coda Salerno con l'1,82% se gli immobili sono locati in regime di cedolare secca.

Il guadagno netto scende ancora se la locazione è al di fuori della cedolare secca. 

Capiamo entrambi che se si riesce a coprire l'inflazione è grasso che cola!

I dati non devono comunque scoraggiare per 2 ragioni:

a) l'investimento immobiliare è un investimento composto, caratterizzato non solo dall'affitto percepito ma anche dalla rivalutazione negli anni dell'immobile (so bene che gli immobili in questi anni non si sono rivalutati, anzi si sono svalutati e di molto, ma non sarà sempre così)

b) ci sono 4 fattori che fanno sì che la tua rendita possa essere massimizzata

Andiamo ad analizzare quest'ultimo punto, sul primo purtroppo abbiamo poco da fare.

1° Fattore

La casa attira l'inquilino. 

O, se preferisci, una casa bruttina attirerà un inquilino 2bruttino". Vuoi che il tuo inquilino trascuri la casa e non paghi l'affitto? Allora tu per primo dai qualcosa all'altezza delle tue aspettative. Magari, se dai un appartamento ben messo, con mobili in buon stato, pulito a fondo e tinteggiato di fresco, potrai chiedere ed ottenere anche un affitto un po' più alto. Questo è un aspetto molto importante quanto troppo spesso trascurato. Si potrebbe stare ore a parlare su questo punto, mi basta dire che qualche soldo in più speso per mobilio o per un home stager (professionista che valorizza il tuo immobile al fine di essere venduto o affittato) non è una spesa ma un guadagno. 

Grazie ad una casa ben messa inoltre ridurrai anche i tempi di ricerca e quindi ottimizzerai i guadagni.

2°) Fattore

Scelta del giusto inquilino.

Sicuramente il fattore più importante. Scegliendo un inquilino sbagliato avrai solo da perdere, sia in termini economici (canoni non pagati, spese di avvocato e tempi di fratto lunghi) sia per quanto riguarda la tua serenità. Non so se ti è mai capitata una situazione del genere, ma penso tu possa immaginare.

Se hai rispettato il "fattore 1" sicuramente avrai possibilità di selezione, altrimenti dovrai accontentarti di selezionare il meno peggio.

Cosa consiglio:

- chiedi documenti reddituali quali buste paga o dichiarazione dei redditi. Dalla busta paga potrai desumere non solo quanto mensilmente guadagna (il rapporto guadagno/rata affitto dovrà essere almeno 3/1) ma anche se lavora a tempo determinato o indeterminato, che qualifica ha, cessioni del quinto o altre somme direttamente trattenute in busta paga.

- Fai una visura protesti dal sito registroimprese.it (serve registrarsi) costa pochi centesimi ed è immediata. Se non ha protesti non vuol dire che sia affidabile, ma se ha protesti è un forte campanello d'allarme. 

- Una volta registrato al sito registroimprese.it puoi anche verificare se il potenziale inquilino ha partecipazioni o cariche societarie, se ha o ha avuto intestate società e se le stesse sono in liquidazione o fallimento.

- Fai una visura in conservatoria per vedere se ha ipoteche, pignoramenti o sequestri

- Visura al PRA con targa autoveicolo.

- Richiesta mensilità di cauzione. Almeno 2, poi se reputi l'inquilino molto meritevole, puoi anche chiederne una per non fartelo scappare.
- Chiedi le ricevute dei bonifici della locazione precedente.

Inoltre, nel caso ti sembri un buon inquilino, ma magari non ha un lavoro a tempo indeterminato o ha una busta paga troppo bassa puoi chiedere l'intervento di un garante. A questo punto dovrai vagliare allo stesso modo anche l'affidabilità del garante. 

3° Fattore

Scelta del giusto contratto.

Esiste più di un contratto: a canone libero, a canone concordato, transitorio a canone libero, transitorio a canone concordato, transitorio per studenti. Ognuno ha dei pro e dei contro, inoltre grazie ad alcuni, tipo quelli a canone concordato, potrai risparmiare molto in tasse in quanto scontano un'imposta del 10% in cedolare secca (il 15% dal 1° gennaio 2018) anziché del 21% e hanno una riduzione imu e tasi del 25%.

4° Fattore

Scelta del giusto regime fiscale.

Nei contratti abitativi puoi scegliere tra regime di tassazione ordinario (quindi il tuo affitto sarà tassato in base allo scaglione irpef nel quale ricadi) e il regime della cedolare secca con tassazione secca del reddito da locazione al 21% per contratti a canone libero e del 10% (15% dal 1° gennaio 2018) per contratti a canone concordato. 

E' vero che la maggior parte delle persone rientra nell'agevolazione della cedolare secca, ma non proprio tutte, specialmente se il locatore ha un reddito basso. Quindi, se hai un reddito basso, il consiglio è quello di chiedere al tuo commercialista la convenienza o meno della cedolare secca.

Tutto ciò aiuta ad ottimizzare le tue rendite da locazione, facendo in modo di rendere meno frustrante e più sicura una rendita passiva non priva di rischi come l'affitto di una abitazione.

Se vuoi ricevere maggiori informazioni o vuoi una consulenza gratuita SCRIVI UN COMMENTO QUI SOTTO!

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Chiarimenti Cedolare Secca: Proroga, Raccomandata - risoluzione 115/E 2017

Proroga e Raccomandata: Chiarimenti Cedolare Secca

L'Agenzia delle Entrate il primo settembre 2017 ha emanato la risoluzione 115/E per  per chiarire le sanzioni in merito alla tardiva registrazione della proroga di un contratto di locazione in  centro secca.

Inoltre la stessa risoluzione va a chiarire gli aspetti legati alla comunicazione del locatore al conduttore in merito agli aggiornamenti del canone Istat quando un contratto di locazione è in cedolare secca.

(Aggiornamento 2019 vedi qui !!!) La prima cosa da dire è che la legge l'art. 7 quater punto 24 del D.L. 193/2016 convertito con modificazioni dalla L. 225/2016 prevede che la proroga tardiva come così come la risoluzione tardiva quando un contratto di locazione è soggetto a cedolare secca, è sanzionabile con un imposta di registro di € 50 se in ritardo non supera i 30 giorni, o di €100 se il ritardo supera i 30 giorni.

Alle sanzioni sopra dette non era ben chiaro se si potesse applicare il ravvedimento di cui all'art. 13 D.Lgs. 471/97. La risoluzione 115/E del 2017 chiarisce proprio tale questione, ammettendo l’applicabilità del ravvedimento in caso di tardiva proroga o risoluzione contratto di locazione in cedolare secca e quindi, quando l’adempimento avviene:

• con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, viene ridotta secondo le previsioni dell’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.
• con un ritardo superiore ai 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, viene ridotta secondo le previsioni dell’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

(Aggiornamento 2019 vedi qui !!!) L’art.3 del D.lgs. n. 472 del 1997 prevede:

La sanzione (50 € o 100 €) è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l'autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza:

a) ad un decimo se il pagamento avviene entro trenta giorni dalla data della scadenza

b) ad un nono se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro novanta giorni dalla data dell'omissione.

c) ad un ottavo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall'omissione o dall'errore.

d) ad un settimo del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall'omissione o dall'errore;

e) ad un sesto del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale e' stata commessa la violazione ovvero, quando non e' prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall'omissione o dall'errore;

f) ad un quinto del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell'articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, salvo che la violazione non rientri tra quelle indicate negli articoli 6, comma 3, o 11, comma 5, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;

L’altro aspetto che chiarisce la risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 è quello della comunicazione di rinuncia all'aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

La stessa Agenzia delle Entrate ricorda che l’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23 del 2011 recita: “...L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”

Con la citata circolare n. 26/E del 2011, paragrafo 8.3, è stato chiarito che la rinuncia all'aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca. Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all'aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (cfr. circolare del 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9). Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all'aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata.

Lo scrivente suppone quindi che qualora nel contratto non sia scritto nulla riguardo la rinuncia all'aggiornamento istat e anche se in precedenza sia stata inviata raccomandata a tal proposito, in caso di proroga vada comunque inviata all'inquilino una nuova raccomandata.

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Nuovo RLI settembre 2017

Nuovo modello RLI 2017

Con il provvedimento prot. 112605 del 15 giugno 2017, l'Agenzia delle Entrate istituisce il Nuovo Modello RLI che entra in vigore a partire dal 19 settembre 2017

Come noto la compilazione del modello rli è necessaria al fine di poter richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali adempimenti successivi quali rinnovi proroghe, disdette, subentri, cessioni. 

Il nuovo modello RLI è anche necessario per:

- gestire la comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca; 

- registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all'immobile principale

- comunicare i dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78; 

- registrare contestualmente i contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie;

- denunciare i contratti di locazione non registrati, i contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o i comodati fittizi; 

- registrare i contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità; 

- registrare i contratti di locazione a tempo indeterminato; - ravvedimento operoso.

Per scaricare il modello, per le relative istruzioni o per saperne di più, guarda qui sotto:

Qui puoi scaricare il nuovo modello RLI in vigore dal 19 settembre 2017

Istruzioni per la compilazione del nuovo modello RLI - pdf

Provvedimento prot. 1126605 del 15 giugno 2017

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Deposito Prezzo Notaio 2017

Deposito Prezzo Notaio

Il 2 agosto 2017 è stato approvato in Senato il "DDL concorrenza", con il quale si istituisce il deposito prezzo presso il Notaio per gli atti di trasferimento immobiliare.

Il deposito del prezzo pagato per l'acquisto, per esempio di una casa, mette al riparo l'acquirente da perdite economiche dovute da eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile. In buona sostanza, il Notaio, dopo il deposito della somma per l'acquisto su un conto dedicato, svincola la stessa se e solo se al momento della trascrizione nei pubblici registri dell'atto di compravendita, non risultano sull'immobile gravami che possano comportare perdite economiche per l'acquirente. 

Anche se a mio parere cosa  molto buona e di assoluta tutela, inizialmente la norma prevedeva l'obbligatorietà del deposito del prezzo. E qui stava l'inghippo che per fortuna una modifica in sede di approvazione ha scongiurato. Infatti molte compravendite vengono fatte a cascata. Cioè più proprietari vendono e ricomprano contemporaneamente (o comunque in tempi strettissimi) e dover aspettare che i Notai trascrivano gli atti e svincolino le somme avrebbe messo in seria discussione questo tipo di usanza spesso legata ad esigenze impellenti e non procrastinabili. Oggi, grazie a questa modifica, il deposito è dovuto solo se espressamente richiesto dal venditore o acquirente.

Vediamo oggi cosa prevede la norma 2017 sul deposito prezzo Notaio approvata in Senato:

1) il Notaio deve versare su apposito conto corrente:

• tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta
• ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64; 
• l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, l'importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio;

La norma precisa inoltre che le somme depositate nel conto dedicato costituiscono patrimonio separato e che sono escluse dalla successione del Notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.

Il Notaio successivamente all'atto di compravendita verificherà l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli e disporrà lo svincolo degli importi depositati a favore degli acquirenti. 

Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo sia pagato solo dopo l'avveramento di una condizione, per esempio la cancellazione di un'ipoteca che già era nota all'acquirente, il Notaio svincola il prezzo quando avrà in mano la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, o secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento si sia avverato.

Gli interessi maturati dalle somme depositate al Notaio verranno destinati al credito alle piccole e medie imprese con modalità da definirsi con apposito decreto attuativo.

Per ulteriori approfondimenti rimando direttamente al DDL per il mercato e la concorrenza approvato in Senato il 2.8.2017

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Nuova Guida Acquisto Casa - Agenzia delle Entrate

Nuova Guida Acquisto casa - AdE

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la nuova guida per l'acquisto delle casa. 

Percorriamola per sommi capi con miei consigli che spero potranno esserti preziosi:

Prima di acquistare casa: 

Fare verifiche ipotecarie e catastali.

Per fare ciò o ci si è registrati in via telematica ai servizi dell'Agenzia delle Entrate (cosa che consiglio solo a chi fa visure spesso) o si va presso gli sportelli dell'Agenzia del Territorio (catasto) per le visure catastali e presso la conservatoria dei registri immobiliari per le ispezioni ipotecarie.

Che tipi di visure fare: 

visura ipotecaria per immobile almeno ventennale: potrai verificare chi è il reale proprietario oltre a iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti ecc...). Almeno ventennale perché le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si estinguono dopo il ventesimo anno se non vengono riaggiornate.
Inoltre potrai vedere il notaio che ha stipulato l'atto di acquisto e i relativi estremi, così da poter chiedere direttamente al notaio una copia dell'atto di acquisto.

visura ipotecaria per persona almeno ventennale: se volete essere sicuri che il venditore non abbia problemi di sorta. Magari ha iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli su altri immobili e queste potrebbero non tardare ad arrivare anche sull'immobile che interessa a voi e che ad oggi risulta pulito. Oltre ad un fatto di sicurezza nella trattativa, può essere anche una leva per trattare il prezzo.

visura catastale storica per immobile: da questa potrete vedere i dati catastali, gli attuali intestatari, gli intestatari precedenti e i vari cambiamenti che ha subito l'immobile. Potrete verificare così se l'abitazione è conforme con gli intestatari riportati in conservatoria: il catasto potrebbe non essere aggiornato, andrà quindi aggiornato a cura dei proprietari prima del rogito di vendita.

visura planimetrica: per questa ci vuole la delega di un avente titolo come ad esempio un proprietario o un usufruttuario. Da essa potrete verificare la corrispondenza con lo stato di fatto in cui si trova l'immobile e con l'ultima planimetria presentata in comune. Le tre cose (planimetria catastale, ultima planimetria depositata in comune e stato di fatto) devono coincidere. Se non c'è corrispondenza, la situazione va messa a posto prima del rogito di compravendita a cura e spese del venditore.

visura porzione di mappa (detta vax): così potrete verificare se l'immobile è stato inserito in mappa

Il contratto preliminare:

E' una promessa che le parti acquirente e venditore si fanno. Nel preliminare, detto anche compromesso, oltre a indicare il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, la data per il rogito, l'ubicazione e l'individuazione catastale del bene, vanno indicate (non obbligatoriamente ma vivamente consigliate) anche: la certificazione energetica, l'agibilità, la certificazione degli impianti ove presente, il certificato antincendio ove obbligatorio, la presa visione del regolamento condominiale e dell'ammontare delle spese, la pattuizione su chi gravano le spese nate prima del rogito (di norma sul venditore), quando avverrà l'estinzione del mutuo se presente (prima del rogito o alla data del rogito), a chi spettano eventuali rimborsi/sgravi/agevolazioni per ristrutturazioni avvenute prima del rogito. Tutto ciò serve per non aver sorprese il giorno dell'atto definitivo.

Il contratto preliminare va registrato entro 20 giorni dalla sua stipula. Si dovranno pagare 200 € di imposta di registro, 16 € di marca da bollo, con data uguale o antecedente la data del preliminare, per ogni copia di contratto e per ogni 100 righe o 4 facciate, una marca da bollo da 1 € per ogni foglio allegato (es: planimetria).
Oltre a ciò andranno pagati il 3% sull'acconto prezzo e sulla caparra penitenziale e lo 0,5% sulla caparra confirmatoria, tali somme saranno recuperate il giorno del rogito e detratte dalle imposte da pagare.

Se il contratto è soggetto ad iva, sulla caparra confirmatoria si pagherà ugualmente lo 0,5%, mentre sull'acconto prezzo l'imposta fissa di 200 €. Tali somme non si recupereranno il giorno dell'atto.

Il preliminare, per sicurezza, può essere anche trascritto. Serve un Notaio e la trascrizione è utile a garantirvi l'opponibilità del vostro diritto verso pretese di terzi sull'immobile.

Imposte per l'acquisto della casa:

Acquisto tra privati o impresa esente iva (regime imposta di registro)

• Imposta di registro: 9% sul valore catastale* oppure 2% sul valore catastale con agevolazioni "prima casa". C'è il minimo a 1.000 €
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50€

* Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120 oppure in regime prima casa: Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110 (l'applicazione del prezzo valore va esplicitamente chiesta in atto, altrimenti si applicano le imposte sul prezzo pattuito)

Acquisto con impresa costruttrice o di ristrutturazioni (regime iva)

• Iva: 10% sul prezzo pattuito oppure il 4% sul prezzo pattuito con agevolazioni prima casa
• imposta di registro: 200 €
• imposta ipotecaria: 200 €
• imposta catastale: 200 €

Requisti agevolazioni prima casa:

• L'abitazione deve ricadere in una delle seguenti categorie catastali e non in altre: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico; A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate C/2 (magazzini e locali di deposito); C/6 (rimesse e autorimesse); C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente massimo una pertinenza per ciascuna categoria.
• L'abitazione deve trovarsi in un comune dove l'acquirente ha la propria residenza o dove intende trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto oppure deve trovarsi in un comune dove l'acquirente studia o lavora, oppure nel comune dove ha sede o esercita l'attività il proprio datore di lavoro se l'acquirente è dovuto emigrare all'estero per lavoro, oppure nel territorio italiano qualora l'acquirente cittadino italiano sia residente all'estero e iscritto all'AIRE. Per le forze armate non è richiesta la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile.
• Non essere proprietario di un altro immobile in tutto il territorio italiano per il quale si è usufruito dei benefici prima casa. Diversamente bisogna rivendere l'immobile acquistato con i benefici prima casa entro un anno dal nuovo acquisto. Se non si riesce a vendere entro un anno si perdono le agevolazioni e, oltre a dover pagare le maggiori imposte e i relativi interessi, si pagherà anche una sanzione del 30%.

Credito d'imposta:

Qualora si sia rivenduta la casa per la quale si è usufruito delle agevolazioni prima casa, si ha diritto ad uno sconto sulle imposte da pagare sul nuovo acquisto pari all'ammontare delle vecchie imposte ma con tetto max pari alle nuove, cioè le vecchie imposte sull'acquisto non potranno generare un credito a tuo favore dopo essere state scalate dalle nuove.

Il credito di imposta spetta anche a chi rivenderà il suo immobile entro un anno dall'acquisto del nuovo.

Per saperne di più scarica la guida all'acquisto della casa dal sito dall'Agenzia delle Entrate

Per approfondimenti vedi anche:

Nuova tassazione compravendite immobiliari 

Casa: controlli e documenti per un acquisto tranquillo

Certificazione conformità impianti - compravendita

Decadenza agevolazioni prima casa 

Caparra confirmatoria e penitenziale

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Facsimile lettera morosità inquilino

Lettera inquilino moroso

Una lettera non proprio d'amore quella all'inquilino moroso, ma comunque una lettera dove si cerca almeno di salvare il salvabile, in maniera si spera garbata. Almeno in questa fase le buone maniere di facciata sono d'obbligo. Un amore infranto, se mai ce ne fosse stato, tra inquilino e proprietario, con la certezza che dopo questa lettera nulla sarà più come prima.

Ma bando alle ciance... la lettera andrà inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno. Consiglio di inviarla senza busta, ma sigillata con spillatrice o con scotch.

E' una missiva che si invia al fine di mettere in mora l'inquilino indietro col il pagamento del canone e/o degli oneri accessori, tipo le spese condominiali, dove lo si informa che in caso di ulteriore ritardo si incaricherà un legale per procedere al recupero dei crediti e allo sfratto per morosità.

In questa fase si può agire da soli, ma il consiglio è comunque quello di farsi seguire da un legale o da un'associazione di categoria dei proprietari immobiliari.

Sostanzialmente la lettera facsimile per l'inquilino moroso può essere la seguente:

"Gentile Sig.

____________________

____________________

____________________

Raccomandata A/R

OGGETTO : Canone di locazione - Sollecito di pagamento e costituzione in mora

Io sottoscritto ____________________, in qualità di proprietario dell’appartamento sito in ________________, alla via ______________, n____, a lei locato con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali arretrati di seguito elencati, per i quali è costituito in mora ai sensi dell’art. 1219 del Codice Civile:

…………… (mese) - € ……,…..

…………… (mese) - € ……,…..

…………… (mese) - € ……,…..

per un totale di € ……,…..

Il pagamento potrà essere effettuato tramite bonifico su conto intestato a _____________________ Iban n _______________________________________

La avverto che, trascorsi inutilmente ______ giorni dalla ricezione di questo sollecito, sarò mio malgrado costretto ad incaricare un Avvocato al fine di avviare la procedura legale di sfratto per morosità e il recupero dei crediti sopra elencati, con conseguente aggravio di spese a suo carico.

Il sottoscritto si riserva inoltre il diritto di richiedere eventuali interessi di mora e il risarcimento dei danni, ove subiti, a causa del ritardo nell'adempimento del pagamento.

Se nel frattempo ha già provveduto al pagamento, La prego di ritenere inefficace questa mia.

Certo comunque della sua correttezza e confidando in un disguido, porgo distinti saluti.

Luogo, data

Firma"

Qualora dopo la presente comunicazione, scaduti i termini di pagamento in essa indicati senza che il conduttore abbia saldato il dovuto, non aspettate oltre, rivolgetevi ad un legale per iniziare lo sfratto per morosità.

Il consiglio è anche quello di far partire la lettera ai primi segnali di ritardo. Non dico il primo mese, perché un disagio può succedere a chiunque, ma al secondo sicuramente sì. Considerate che i mesi in cui voi aspettate invano il vostro canone si sommano a quelli necessari per uno sfratto. Quindi, se volete ridurre i tempi e risparmiare soldi, non attendete troppo tempo. Non vuol dire essere cattivi: ogni persona di buon senso sa cosa possa provare un inquilino, magari con famiglia, che non riesce a pagare l'affitto, nessuno vorrebbe trovarsi in quella situazione, ma il disagio abitativo non può e non deve ricadere sul privato, devono essere lo Stato e gli enti locali a trovare una soluzione, non i proprietari.

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Locazioni brevi e Agenti Immobiliari

Vediamo le novità in materia di locazioni brevi e i risvolti per la categoria degli Agenti Immobiliari.

Lunedì 24 aprile 2017 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il D.L. 50/2017, che all'art. 4 detta le novità per gli affitti di durata fino a 30 giorni, per i quali tra l'altro non vige l'obbligo di registrazione, ma che ovviamente vanno dichiarati al fisco.

Questi contratti vengono spesso usati per esigenze turistiche. La norma è stata introdotta al fine di far emergere il mercato nero che si nasconde dietro le locazioni brevi fino a 30 giorni, per le quali non vi è obbligo di registrare il contratto, ma le cui entrate, ovviamente, andrebbero comunque dichiarate al fisco. L'evasione, con tempi così brevi d'affitto, passa quasi inosservata vista la difficoltà di intraprendere azioni di repressione al mercato sommerso. Da qui la norma sopra citata.

I contratti  interessati sono quelli a canone libero tra persone fisiche non esercenti attività d'impresa, quali: 

- Contratti di locazione

- Contratti di sublocazione

- Contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi.

Sono inclusi quei contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Il regime fiscale di tali contratti di affitto brevi può essere o quello ordinari (IRPEF) o quello agevolato della cedolare secca al 21%.

Gli Agenti Immobiliari e coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, per le operazioni da loro transate, devono:

1. trasmettere i dati dei relativi contratti con modalità che l'Agenzia delle Entrate comunicherà entro 90 giorni dalla pubblicazione in gazzetta del D.L. sopra enunciato. L'omessa, incompleta o infedele dichiarazione dei dati prevede una sanzione amministrativa da Euro 250 ad Euro 2.000, ridotta alla metà nel caso in cui la comunicazione avvenga entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, sia effettuata la trasmissione corretta dei dati.
2. operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedere al relativo versamento. Se non viene esercitata l’opzione per la cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Il tutto qualora gli intermediari incassino i canoni o i corrispettivi dei contratti da loro intermediati.

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Tardivo Adempimento successivo Locazione

Calcolo tardivo adempimento successivo locazione

Per tardivo adempimento successivo  nei contratti di locazione intendiamo: proroghe, pagamento annualità successive alla prima, risoluzioni e disdette.
Ti ricordo che tali adempimenti possono essere ottemperati nel tempo massimo di 30 giorni (art. 17 comma 1 DPR 131/86), termine oltre il quale scattano le seguenti sanzioni

1) entro 14 giorni di ritardo: 0,1% per ogni giorno di ritardo
2) entro 30 giorni di ritardo: 1,5%,
3) entro 90 giorni di ritardo: 1,67%,
4) entro 1 anno di ritardo: 3,75%,
5) entro 2 anni di ritardo: 4,29%,
6) oltre 2 anni di ritardo: 5%,
7) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%

La normativa di riferimento è qui indicata: articolo 13 D.Lgs. 471/97 le cui sanzioni vengono ridotte a quelle sopra riportate attraverso il ravvedimento di cui all'art. 13 D.Lgs. 472/97.

Esempio pratico:
affitto per anni 4, con decorrenza dal 1° gennaio 2016.
Entro il 30 gennaio 2017 dovevo pagare l'imposta di registro per l'anno 2017 ma non mi sono ricordato e la pago in data odierna 6 aprile 2017. 
Calcolando a partire dal 30 gennaio, termine ultimo di pagamento, ho 66 giorni di ritardo, quindi ricado nel caso 3)

Il calcolo della sanzione sarà quindi: imposta di registro dovuta x 1,67%

Inoltre vanno calcolati anche gli interessi con la seguente formula:
[imposta di registro x tasso annuo legale di interesse x giorni di ritardo]/36500
Il tasso legale di interesse dal 01.01.2017 (DM 07.12.2016) è pari allo 0,1%.

Puoi pagare attraverso il mod. f24elide in banca o alla posta, dove inserirai i seguenti codici:

1501 Imposta di Registro per annualità successive;

1502 Imposta di Registro per cessioni del contratto;

1503 Imposta di Registro per risoluzioni del contratto;

1504 Imposta di Registro per proroghe del contratto;

1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento annualità e adempimenti successivi;

Entro 30 giorni dal pagamento andrà portata o inviata tramite pec o raccomandata copia del modello f24 elide pagato, insieme al modello RLI compilato presso l'ufficio dove è stato registrato il contratto (art. 17 comma 1 DPR 131/86).

Il tutto, con molte meno complicazioni può essere svolto da un professionista abilitato, per esempio un agente immobiliare, che svolgerà quanto necessario in via telematica. 

Per le proroghe o le risoluzioni tardive in presenza di cedolare secca ti rimando al mio post "Tardiva proroga e risoluzione cedolare secca".

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Revoca Cedolare Secca: comunicazione

La comunicazione per la revoca della cedolare secca è obbligatoria?

A questa domanda ci viene in soccorso la circolare 20/2012 dell'Agenzia delle Entrate che sostiene che seppur non obbligatoria sarebbe quantomeno consigliata.

Ricordiamo infatti che la cedolare secca è un regime di tassazione opzionale e quindi alternativo alla tassazione ordinaria, la cui scelta spetta al locatore e che comporta una serie di conseguenze:

• tassazione secca del reddito da locazione al 21% per contratti a canone libero o al 15% per contratti a canone concordato (10% per canone concordato ma solo fino al 31.12.2017)
• rinuncia agli aggiornamenti istat
• assorbimento dell'imposta di bollo e di registro per rinnovi, proroghe, disdette oltre che per fideiussioni e allegati contestuali alla registrazione.

Da ciò ne deriva che è tutto interesse del proprietario che, qualora volesse uscire da tale regime, darne comunicazione con lettera raccomandata o tramite pec all'inquilino, visto che quest'ultimo non godrà più di determinati vantaggi quali: l'impossibilità di aggiornamento del canone e il non dover pagare la metà dell'imposta di registro annua.

Ricordo che si può optare per la cedolare secca o alla registrazione del contratto o entro il termine per i rinnovi annui o per la proroga dello stesso, mediante modello RLI da presentare presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate. La cedolare secca dura fino alla revoca della stessa o fino alla fine delle varie tranche di locazione (es: dura per tutti i primi 4 anni, salvo revoca, per contratti 4 anni+4; per i successivi 4 anni va richiesta nuovamente)

Invece si può revocare il regime sostitutivo della cedolare secca entro il termine per il rinnovo annuo tramite modello RLI.

Infine, per chi fosse interessato ad uscire dalla cedolare secca per aggiornare il canone, è bene precisare che gli aggiornamenti sono dovuti, con contratto ancora in essere, se e solo se previsti nel contratto stesso.

Il mio consiglio, qualora si opti per la cedolare secca fin dall'inizio della locazione è inserire nel contratto una clausola come la seguente: "Il locatore dichiara di esercitare da subito l'opzione per il regime fiscale detto “Cedolare Secca”, introdotto dall'Art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Il locatore rende altresì edotto il conduttore che per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà, concessa al locatore al di fuori del regime opzionale, di chiedere gli aggiornamenti annui del canone in riferimento all'indice FOI Istat, prendendo a riferimento il 100% dell'ultimo indice disponibile rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Per quanto sopra il locatore resta esonerato dall'invio della raccomandata come esplicitato dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n° 26/E del 2011 al punto 8.3"

Il consiglio invece che do se si opta per la revoca della cedolare secca è di inviare la seguente comunicazione tramite raccomandata A/R o pec (non obbligatoria ma consigliata): "Gentile Sig. __________ sono a comunicarle la mia volontà di revocare l'opzione della cedolare secca. La rendo edotto che dal __________ sarà solidalmente responsabile, come per legge, per il versamento dell'imposta di registro annua  e che il canone, da tale data, sarà aggiornato annualmente come previsto da contratto. Il sottoscritto si occuperà delle formalità per esercitare tale diritto presso all'Agenzia delle Entrate e ad adempiere al versamento dell'imposta di registro annua. A suo carico rimarrà, come per legge, di rinfondere la metà di quanto documentatamente speso per l'imposta di registro."

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Agevolazioni prima casa vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

Agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno

L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/2017 chiarisce la permanenza nell'agevolazione prima casa nel caso di rivendita infraquinquennale e costruzione di una casa entro un anno dalla vendita.

Si ricorda infatti che la Nota II-bis dell’art. 1 - Tariffa parte I del DPR 131/86, afferma: "In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte".

La disposizione in esame prevede altresì che: "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Da qui la domanda: E chi rivende entro 5 anni e deve costruire su un terreno, perde le agevolazioni?

Inoltre, il terreno deve essere acquistato entro un anno dalla rivendita, oppure posso esserne proprietario già da prima?

L'AdE oggi dice di fatto quello che ormai diverse sentenze, che tra l'altro riporta anche nella stessa risoluzione, dicono da anni. Afferma infatti che chi rivende un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa entro 5 anni dall'acquisto, non perde le agevolazioni se, entro un anno edifica una casa che adibirà ad abitazione principale su un terreno di sua proprietà, acquistato in qualsiasi momento.

Precisa inoltre che, per non perdere le agevolazioni prima casa, basta che la costruzione sia venuta ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, che sia ultimata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.) e che verrà accatastato con categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, cioè con categoria catastale diversa dalle quelle che non prevedono le agevolazioni fiscali prima casa.

Per maggior completezza dell'argomento rimando alla Risoluzione 13/2017 dell'AdE.

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Locazione Transitoria? Cedolare al 10% se il canone è concordato

Cedolare secca al 10% anche per le locazioni transitorie da 1 a 18 mesi

Quest'anno l'Agenzia delle Entrate durante l'annuale appuntamento "Telefisco" edito dal Sole24Ore, ha fatto chiarezza sulle agevolazioni fiscali per i contratti di locazione transitori. In particolare ha affermato che, qualora l'immobile ricada in un comune ad alta tensione abitativa (puoi trovare l'elenco dei comuni qui) e il canone sia di tipo concordato, anche per queste fattispecie la cedolare secca è dovuta al 10%, come per il transitori per studenti e per i più conosciuti 3+2. Non più quindi al 21% come fino ad oggi si era pensato.

A trarre in inganno era l'art. 8 della legge 431/98 che limitava ai soli contratti 3+2 e transitori per studenti le agevolazioni irpef (imponibile ridotto del 30%) e le agevolazioni sull'imposta di registro (anch'essa ridotta del 30%). Si pensava infatti che, parimenti con le agevolazioni sopra menzionate, anche quella della cedolare secca al 10% fosse esclusiva dei contratti di locazione 3+2 e transitori per studenti.

A tutt'oggi per i contratti transitori non assoggettati a cedolare secca si pagano:

• Irpef in base al proprio scaglione di reddito con base imponibile pari al 95% del canone annuo
• Imposta di registro annua pari al 2% del canone annuo
• Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
• Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100%(art. 1 c. 54, L. 208/2015)

Mentre, ad oggi, i contratti transitori assoggettati a cedolare secca pagheranno:

• Imposta secca al 10% sul canone annuo di locazione (al 15% dall'1.1.2018) se a canone concordato, altrimenti al 21% 
• Irpef esente
• Imposta di registro esente
• Imu al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 53, L. 208/2015)
• Tasi al 75% se sono a canone concordato, altrimenti al 100% (art. 1 c. 54, L. 208/2015)

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Fideiussione affitto: Imposta di registro

Frequente è la presenza di un garante in un contratto di locazione. Tale garanzia può essere prestata da una terza persona (per esempio un familiare del conduttore), da un ente bancario o assicurativo sotto forma fideiussione.

La fideiussione è regolata dagli articoli 1936 e seguenti del c.c.

Il fideiussore è colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento dell'obbligazione altrui.

Essa è soggetta a registrazione in base all'art. 6 Tariffa I del DPR 131/1986. L'imposta da pagare è dello 0,5% annuo sull'ammontare garantito e andrà pagato una tantum con un minimo di 200 € (art. 41 DPR 131/86 che rimanda all'art. 11 Tariffa parte I dello stesso DPR).

Esempio pratico: contratto di affitto 4 anni + 4. Garantito per 20.000 €

Imposta di registro fideiussione (0,5% x 4 anni) x 20.000 = 400 €

Consigli utili: 

In caso di presenza di un garante (un familiare o comunque una terza persona), vagliata la solvibilità del garantE

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