Il custode giudiziario è oggi una figura molto importante nelle vendite alle aste immobiliari, è infatti una figura di riferimento per chi voglia comprare casa all'asta.
Oggi per ogni immobile viene nominato dal giudice dell'esecuzione un custode giudiziario, il quale, nello svolgimento delle proprie mansioni ha dei compiti ben precisi che deve rispettare.
Andiamo insieme a vedere quali sono:
Entro 10 giorni dalla sua nomina il custode deve fare il primo accesso all'appartamento e verificare se l'immobile è occupato o meno (vedi post correlato). A tale punto è bene ricordare che l'ordinanza di nomina del custode costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile ai sensi dell'art 560 comma 1 del c.p.c..
Se l'immobile è occupato da terzi senza titolo o con titolo recante data successiva al pignoramento, o, ancora, se è occupato dal proprietario e dalla sua famiglia che però tengono un comportamento ostile e non collaborativo, il custode giudiziario mette in esecuzione il titolo di rilascio rappresentato dall'ordinanza di nomina.
Altro punto importante sono le visite all'immobile.
Chiunque sia interessato all'acquisto può prendere l'appuntamento con il custode giudiziario per visionare l'appartamento, il quale già dalla telefonata di potenziali interessati, anche a mezzo di propri collaboratori debitamente informati, deve saper fornire tutte le informazioni utili sullo stato dell'immobile, sullo svolgimento dell'asta e su tutte le spese condominiali arretrate non pagate e/o straordinarie già deliberate dell'anno in corso e dell'anno precedente che sono quelle che l'eventuale acquirente si troverebbe a sostenere, oltre a ogni altra informazione riguardante la procedura.
Il custode giudiziario, al fine di evitare eventuali turbative d'asta, deve organizzare le visite in modo da evitare che i partecipanti all'asta vengano in contatto tra di loro. Non può neanche comunicare a chi lo richiede se ci sono altre persone interessate e comunicarne ovviamente i nominativi.
La figura del custode giudiziario, come dicevo all'inizio, è oggi una figura centrale e molto importante nel mondo delle aste immobiliari.
Io con questo post ne ho tracciato un riquadro non sufficiente a delineare tale figura, ed è per questo che rimando a questo link dove potrete trovare informazioni aggiuntive sui compiti del custode giudiziario (il doc. pdf corrispondente al link è stato tratto dal sito http://www.custodegiudiziario.com/)
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http://www.esecuzioni-immobiliari.eoltt.com/
http://www.aste-casa.eoltt.com/
http://www.casa-alle-aste-immobiliari.non-mlm.com/
Ciao, queste informazioni sono state utili, ma io vorrei sapere come si fa per diventare custode giudiziario. C'è un albo? un esame? dove trovo queste informazioni? grazie
RispondiEliminaIl custode giudiziario deve espore striscioni o altro, come se fosse un'agenzia immobiliare, per la vendita della casa che è andata all'asta? Grazie per la risposta poichè un custode giudiziario mi ha richiesto le spese per la pubblicità che ha fatto per l'immobile. Qualora lo avesse fatto senza consenso, come ci si comporta? Penso sia una truffa. Grazie
RispondiEliminaéééééé questa mi è nuova. Al più potrà chiedere il rimborso spese alla procedura! Ma questa mi è nuova. Ma sei l'aggiudicatario?
RispondiEliminaSalve,
RispondiEliminavorrei sapere se un immobile oggetto di procedura di vendita giudiziaria è esente da IMU
Grazie.Giuseppe P.
no.
RispondiEliminavorrei sapere se il custode di un immobile pignorato, in caso di danneggiamento dell'immobile e di tentato furto può proporre autonomamente querela o deve chiedere autorizzazione al G.E.
RispondiEliminaGrazie
il custode giudiziario deve comportarsi secondo le modalità del buon padre di famiglia, quindi un danneggiamento o furto va immediatamente denunciato senza sentire nessuno poi dovrà ovviamente essere informato chi di dovere.
RispondiEliminaGrazie.
RispondiEliminaA seguito della risposta ricevuta, per chiarire. Il custode denuncia solo ai carabinieri i fatti accaduti e ne informa poi con una relazione il Giudice e con una comunicazione scritta via fax il proprietario.
La querela, però,il proprietario dovrà presentarla, essendo lui il proprietario dei beni pignorati e persona offesa dal reato ed essendo la querela necessaria ai fini di un eventuale processo, visto che il custode amministra solo i beni?
io conosco un custode giudiziario che non è neanche displomato come si spiega? prima faceva il barista ed ora il custode giudiziario
RispondiEliminanon me lo chieda, non ne ho idea
Eliminama dite sul serio? ma qual'è la legge che dice che il custode giudiziario deve essere un avvocato? ma quando mai, il custode giudiziario può essere chiunque dimostri di avere i requisiti di onorabilità, tanto è vero che il più delle volte viene nominato custode il debitore che occupa l'immobile.
EliminaBuongiorno,
RispondiEliminama nel caso in cui non si riesce a contattare il debitore per effettuare le visite o l'accesso, che procedura bisogna seguire?
Buongiorno
RispondiEliminanel mese di Ottobre 2011 mi sono aggiudicato all’asta un immobile di 75 mq.
il giorno 29 febbraio 2012 è stato rilasciato in fase di “secondo accesso” dell’ufficiale giudiziario, e nell’accedere all’immobile, ho, mio malgrado, constatato che l’immobile aveva evidenti danni dovuti ad atti vandalici e risultava chiaramente di aspetto diverso da quello nel quale era stato stimato.
Vorrei sapere di chi è la responsabilità di questo danno all’immobile e con chi mi devo rivalere, e attraverso quali metodi.
grazie
L'esecutato deve pagare il custode?...ditemi che ho capito male!...
RispondiEliminaHo letto sull'informativa ,relativa ai ompiti spettanti all'esecutore,che si può evitare di continuare la trafila mettendosi d'accordo con le parti.Mi chiedo se ci si mette d'accordo con la banca su cui è appoggiato il mutuo che è la prima ad esigere crediti ,si può in tal caso evitare il pignoramento?
RispondiEliminaCiao ho purtroppo la mia casa all'asta da 3 anni e ancora niente... volevo solo un'onformazione le spese condominiali le devo pagare io per intero anche se nn ci vivo piu da 3 anni e poi ho letto un articolo che diceva che il custode prende carico delle spese ordinarie per mantenere l'immobile decente e vero?
RispondiEliminasalve volevo una delucidazione su un mio dubbio....ho una casa a cui avevo fatto un contratto di compravendita che doveva essere trasformato in contratto definitivo nel 95.il contratto definitivo non è stato stipulato perchè l'acquirente non ha pagato la parte restante della compravendita.nel 2001 ho avuto un fallimento ed ancora il custode non è riuscito a sfrattare questa persona.volevo sapere quanto ci vuole affinchè questa persona se ne vada da questa casa?
RispondiEliminasalve sono in possesso di un immobile pignorato e a giorni deve arrivare il custode,volevo sapere se i mobili e tutti gli allestimenti dell'immobile possano essere pignorati anche non essendo io il proprietario?grazie datemi una risposta x favore.
RispondiEliminasalve luca io ho acquistato un immobile all'asta , ho letto la perizia dell'ingegnere incaricato sulla quale non si accennava a lavori o spese da sostenersi, tanto meno su debiti condominiali pregressi( perché quello di cui sono venuto a conoscenza é stato deliberato dopo che il tecnico aveva già depositato la perizia),ne la curatrice mi ha mai informato su quello di cui lei era a conoscienza. In poche parole il condominio aveva deliberato lavori straordinari per il rifacimento totale del tetto e la sistemazione dei prospetti esterni la quota spettante al futuro acquirente dell'appartamento ammontava ad euro 16000 ma io di questo non sono mai stato informato,nonostante avessi più volte chiesto al curatore di chiarirmi la situazione contabile condominiale Alle mie richieste rispondeva che le spese erano irrisorie quindi di non preoccuparmi e questo avveniva prima del trasferimento. Dopo di ché mi ha detto di mettermi in contatto con l'amministratore il quale mi Ha informato di tutta la situazione.
RispondiEliminaalla luce di quanto detto potrei avere qualche possibilità di rivalsa a danno del curatore o seguire altre vie per ottenere giustizia?
ciao e grazie
Salve Luca ho un immobile aziendale all'asta, con opposizione da parte nostra in corso. Ma è giusto che il custode addetto alla vendita
RispondiEliminapubblicizzi l'immobile anche in agenzie immobiliari e che la perizia sia piena di foto di interni ed esterni molto particolareggiati e senza un minimo di privacy? Possiamo chiedere un risarcimento danni? grazie buona serata
Spesso le perizie o comunque i siti di annunci di aste contengono foto dell'immobile. Con la via e n° civico si riuscirebbe ugualmente a conoscere l'immobile, con i dati catastali idem.... con la visura catastale riuscirei anche a capire a chi è intestato l'immobile e con una visura ipotecaria riuscirei anche a vedere cosa ha combinato il proprietario dell'immobile ecc....Secondo me quindi non credo si possano richiedere risarcimenti, altrimenti dovrebbero essere risarciti tutti i proprietari di immobili che sono finiti all'asta. Comunque è un mio parere, può chiedere al suo legale.
EliminaCiao vorrei farti una domanda ma che significa All’attualità l’immobile è interamente occupato dalla proprietaria per 1/2 indiviso? Grazie in anticipo
RispondiEliminaBuonasera. volevo sapere il significato della parola "custodia" in una vendita all'asta,per esempio le diciture: custodia appartamento, custodia diritti di piena proprietà ecc. Che differenza c'è tra una vendita con custodia e una senza. Grazie, Luigi
RispondiEliminasalve volevo sapere se il custode giudiziario può firmare l'accatastamento dell'immobile in quanto già aggiudicato ma mai accatastato?
RispondiEliminaGraze
No, non lo può fare. Si deve prendere un tecnico (Geom. Arch o Ing) e sistemare il tutto.
EliminaBravi bravi comprate finite di ammazzare le persone
RispondiEliminaMa creperete in quelle case case maledette come voi
Malati e sfigati gente che non avete i testicoli per affrontare un mutuo
Vi auguro tutta la sfiga
domani la mia casa sarà in asta.. prima di mandarmi via avrò il tempo di prendere i miei oggetti regolarmente comprati?
RispondiEliminaMi dispiace per l'accaduto, comunque certo avrà il tempo per prendere le sue cose prima di essere costretto a lasciare la casa.
EliminaSalve, alcuni custodi giudiziari sono ostili a permettere la visione dell'immobile ,ma loro sono obbligati a far visionare ad un acquirente l'immobile? Cosa si può fare se si rifiuta di far vedere l'immobile.Grazie
RispondiEliminaDi norma dovrebbero farlo vedere. Dovrebbe chiedere loro qual è il motivo dell'ostilità
EliminaDi norma dovrebbero farlo vedere. Dovrebbe chiedere loro qual è il motivo dell'ostilità
EliminaCredo che ci siano dei forti interessi personali da parte loro .Due volte che si sono ,diciamo, rifiutati gli immobili sono stati venduti alla prima asta .Il terzo caso pochi giorni fa il custode telefonicamente ha fatto di tutto per scoraggiarmi ,non vi dico con cosa se ne uscito... altri custodi sono stati diponibili,per questo mi sorge il dubbio.
EliminaCome posso sollecitarli, c'è qualche norma a riguardo. Grazie per la risposta.
Dica che pretende di visionare l'immobile come in suo diritto e che altrimenti si rivolgerà al giudice dell'esecuzione per chiedere spiegazioni.
EliminaCaro Luca Tonzani, mi chiedevo una cosa: il custode, che deve liberare l'immobile da persone e cose, ebbene, che fine fa fare alle cose? Discarica? E se le cose sono di un certo valore? Se le tiene o rivende a suo comodo oppure esiste un deposito ufficiale del tribunale presso il quale è obbligato a portarle? E soprattutto, è tenuto come prima a cosa a stilare una lista di eventuali oggetti di pregio, nel caso il giudice disponga che siano messi all'asta anch'essi nel caso il pignorato avesse accessori debiti e pendenze da saldare?
RispondiEliminaGrazie
Se le tiene non esiste. Che io sappia o le rivende o se le spese di deposito in luogo diverso dall'immobile da liberare sono più alte del valore dei mobili può chiederne lo smaltimento o la distruzione.
EliminaMa non dovrebbe essergli vietato fare affari con merce non sua? Non ha l'obbligo di metterla a disposizione del tribunale di modo che questo la ponga in asta come già fatto con l'immobile?
EliminaSalve vorrei fare una domanda.. attualmente io mia figliadi 5 anni e il compagno abitiamo a casa della nonna.. una parte dell abitazione e abusiva..ecco la mia domanda e:può la nonna vendere la casa nonostante ci sia un minore abitando? Grazie
RispondiEliminaBuongiorno, mi sono aggiudicata una casa all'asta, la casa è nella disponibilità degli esecutati. Ora,per erogare il mutuo la banca ha bisogno di una nuova perizia perché quella che c'è è troppo vecchia. puo l'esecutato non far entrare il perito? Da quello che sembra ci creerà dei problemi
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