Chi partecipa ad un'asta immobiliare è opportuno che accerti lo stato e la qualità dell'immobile, in quanto non è prevista alcuna indennità in caso di vizi.
Accertarsi, per esempio con un tecnico, sullo stato dell'immobile e farsi seguire da un esperto che sappia indirizzarvi in ogni fase della procedura, è una cosa assai consigliata.
Questo perché anche dopo che la vendita si è perfezionata con l'emissione del titolo di trasferimento, l'affare potrebbe non essere immune da eventuali problemi per l'acquirente.
Infatti, come recita l'art. 2922 del c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa. Essa non può essere impugnata in caso di lesione. Questo significa che non è previsto nessun risarcimento, indennizzo o riduzione del prezzo per eventuali difetti dell'immobile, cosa spesso citata nell'ordinanza di vendita.
Nonostante ciò, la giurisprudenza prevalente è ferma nel garantire alcuni principi per la tutela dell'acquirente.
Con la sentenza 7294 del 2003 la Corte di Cassazione ha ritenuto applicabile l'art. 1489 del c.c. che recita: Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento (es: servitù prediali non apparenti) e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo.
Questo orientamento è stato confermato con sentenza 21384 del 4 nov. 2005 in cui la Cassazione ha ritenuto applicabile l’art.1489 in caso di vendita giudiziaria con riferimento all’ipotesi in cui nella perizia non viene indicata l’esistenza di un contratto di locazione.
Invece la vendita immobiliare effettuata all'asta giudiziaria può essere annullabile nel caso in cui l'immobile descritto nell'ordinanza sia completamente diverso da quello che realmente viene venduto, oppure quando manchi di elementi essenziali che ne determinano l'utilizzo e il prezzo offerto (es: destinazione d'uso diversa da quella indicata nell'ordinanza o il caso del terreno edificabile che invece non lo è)
Infine anche alle aste immobiliari si applica l'art. 2921 del c.c. a riguardo dell'evizione cioè dei diritti che un terzo può far valere sull'immobile.
Per concludere è consigliabile che prima di partecipare ad un'asta si legga bene l'ordinanza, la perizia e si faccia la visita all'immobile con il custode giudiziario e un tecnico di propria fiducia, inoltre sarebbe bene farsi seguire da un esperto per tutto l'iter di acquisto all'asta.
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http://www.aste-casa.eoltt.com/
http://www.casa-alle-aste-immobiliari.non-mlm.com/
Salve, una domanda.
RispondiEliminaI vizi della cosa riguardano (per esempio), un immobile in condizioni di manutenzioni scadenti quando nella perizia era segnalato come OK?.
O possono anche riguardare (per esempio) una eventuale iscrizione di diritto di abitazione (non indicata nella perizia), facendo si che un immobile proposto in origine come piena proprietà, sia in realtà nuda proprietà?, grazie.
Scusate, chiedevo perché ho letto che è possibile richiedere o l'annulamento dell'asta, o una riduzione del prezzo, in caso compaiano delle situazioni (non a conoscenza dell'acquirente al momento dell'asta) che possano fare impossibile il pieno godimento dell'immobile, grazie ancora.
RispondiEliminaNel primo caso (condizioni di manutenzione) è difficile che si possa fare qualcosa, infatti quello che io consiglio è accertarsi sempre di persona con un proprio tecnico delle condizioni dell'immobile, questo perchè la perizia può risalire anche a molti anni prima, inoltre una perizia anche se ben fatta è "una perizia" non "LA PERIZIA".
RispondiEliminaNella seconda ipotesi è secondo me possibile ottenere un risarcimento perchè viene limitato, e non di poco, il godimento della cosa per una grave omissione (anche se bisognerebbe vedere quando è stato dato in diritto di abitazione che poi è diverso dall'usufrutto), però bisognerebbe vedere il caso specifico che per me è difficile analizzare e non è questa la sede, è per questo che ti consiglio di rivolgerti ad un legale che curi i tuoi interessi.
Grazie Luca, infatti mi sono già messo in contatto con un legale, per poter valutare insieme a lui, la convenienza o meno in rapporto a quell'immobile, dovrò riunire la documentazione del Tribunale per vedere.
RispondiEliminaComunque l'eventuale diritto di abitazione/usufrutto, è stata finora una domanda che bisogna accertare.
Grazie ancora.
Grazie a te! Fammi sapere come si evolve la cosa!
RispondiEliminaLo farò senz'altro, grazie della cordialità!, cordiali saluti.
RispondiEliminaSalve domani mi venderanno all'asta il box tramite equitalia nord,dopo quanti giorni mi comunicano la vendita.
RispondiEliminaVede equitalia ha fatto il l'atto di pignoramento nel 2007 senza inviami nulla ,ma il 20/03/2012 mi arriva un atto di vendita fatto il 13/03/2012 a oggi sono ancora in attesa che diano la documentazione richiesta varie volte
Cordiali saluti
Gentile Sig. Luca,
RispondiEliminarecentemente ho effettuato il saldo per un appartamento che mi sono aggiudicato ad un'asta giudiziaria e per cui il giudice non ha ancora firmato il decreto di trasferimento.
L'altro giorno sono andato con un addetto dell'istituto vendite giudiziarie a visionare l'alloggio in quanto l'esecutato ha fatto dei danni prima della consegna chiavi.
Ebbene mi ritrovo con l'alloggio completamente demolito, si tratta di un alloggio di recente costruzione 2005 e che sia nelle foto della perizia e nella visita pre asta era in perfette condizioni.
L'addetto dell'istituto vendite ha subito messo le mani avanti dicendo che lui si era fatto firmare dall'esecutato proprietario un verbale di consegna chiavi in cui diceva di essere stato lui a fare i danni e che quindi io dovevo rivalermi su tale persona che tra l'altro non ha niente di intestato.
Cosa posso fare?
Vorrei annullare l'asta in quanto il bene da me acquistato e completamente diverso e di minor valore rispetto a quello della perizia e della visita!
quindi qualcuno sapeva prima dell'asta che l'immobile era in quelle condizioni?
EliminaNon la seguo?
RispondiEliminaIo ho visionato l'appartamento prima dell'asta ed era in perfette condizioni.
Dopo c'è stata l'asta io vi ho partecipato e me la sono aggiudicata, successivamente ho saldato, in seguito l'esecutato ha effettuato la consegna chiavi ed ancora successivamente sono stato informato dal custode giudiziaro dei danni e infine ho fatto la visita
intendevo se, prima dell'asta, qualcuno della procedura era a conoscenza della situazione in cui poi lei ha trovato l'immobile. Perché da quanto capisco il custode lo sapeva e a mio parere avrebbe dovuto comunicarlo. Si faccia aiutare da un legale. Purtroppo nella situazione descritta non vedo strade che può percorrere da solo senza l'aiuto di un legale.
Eliminabuongiorno, un informazione, ho preso una casa ad un asta, e mi ritrovo con 70mq di terreno recintato ed una porzione di casa su terreno comunale che ora dovrei comperare a mie spese. La casa è molto vecchia, gia presente nel catasto austriaco (1860), ma poi nel catasto penso abbiano fatto un po di errori, ed alla fine nella perizia c'era scritto che l'attuale confine si evince da una mappa comunque presente in comune propio per il progetto di recinzione approvato dallo stesso ed il confine è con la strada comunale. in fin dei conti il giudice mi ha trasferito il bene indicando il confine propio con la strada. adesso come devo comportarmi? posso richiedere i danni al tribunale, perito o giudice, o con l'atto del tribunale posso pensare di essere già propietario di tale particella? Grazie della risposta.
RispondiEliminaBuonasera
RispondiEliminaHo aquistato un terreno ad un'asta (fallimento del 1987)
Adesso scopro che nel 1983 il comune aveva avviato una procedura di esproprio cui il fallito non opponenva alcuna ressitenza. Lo stesso è deceduto nel 1985 senza che la procedura di esproprio fosse conclusa ma il comune da allora utilizza il fondo.
Che dirtti ho io nel 2013?
Grazie della risposta
Buongiorno
RispondiEliminaEquitalia mia venduto il mio immobile al 4 incanto nel mese di Novembre 2012
avrei 3 domande da farle.
1)chi ha comprato mi richiede le chiavi dell'immobile con minacce di far pignorare la macchina a mio padre
2) non ho ricevuto nessun decreto di trasferimento da parte del tribunale
Udienza rimandata al 21 di questo mese
3) non ho ricevuto da parte di equitalia nord gli atti di pignoramento e
avvenuta iscrizione ipotecale fatta nel 2005, già richiesta con invio
da parte loro di una copia con la ricevuta della raccomandata dove
risulta e ritornata presso di loro con la dicitura da parte delle poste del
mio nuovo indirizzo.
Grazie per la risposta
Cordiali saluti
Edmondo Proietti
Buonasera,vorrei capire: se dopo l'aggiudicazione l'esecutato danneggia pesantem. l'immobile,cosa può fare il nuovo proprietario per essere risarcito dei danni?Grazie,Emanuela
RispondiEliminase l'esecutato non ha nulla (come con buona probabilità sarà), credo proprio sia un bel guaio per l'aggiudicatario che dovrà rimetterci di tasca propria
EliminaBuongiorno
RispondiEliminase in una perizia di immobile all'asta (occupato) si fa descrizione di particolari quali "porte scolpite d'epoca" che quindi hanno un valore importante .
Quali garanzia ha l'acquirente di venirne in possesso ? come può tutelarsi per impedire che l'esecutato se le porti via ?
grazie mille per disponibilità
L'unica soluzione per evitare che l'esecutato si porti via tutto o demolisca l'immobile è legargli mani e piedi!!!!
EliminaIronia a parte, purtroppo, se l'esecutato abita l'immobile, e si mette in testa di demolire o trafugare qualcosa, c'è ben poco che possa essere fatto.
Purtroppo è un rischio che si corre acquistando alle aste.
Salve,
EliminaForse viene dimenticato che di norma l'esecutato è anche il custode del bene e per legge deve custodirlo e non consentirne il danneggiamento... quindi con una causa per risarcimento con tanto di perizia del CTU che attesta lo stato originale del bene sarà difficile non ottenere diritto al risarcimento... ricordiamoci anche che in manzanza di altre possibilità all'esecutato potrà essere pignorato il quinto dello stipendio o pensione, anche in futuro se ora non li avesse...
Saluti
buon giorno Luca, sono una mammma con 4 figli che putroppo dalla lunga storia triste mi trovo a perdere la casa all
RispondiEliminaasta dopo tante sentenze e udienze ( ho fatto ricorso in cassazione nel mese di agosto corrente anno)adesso a
dicembre ci sara il trasferimento di proprieta, la mia domanda è questa: la concessionaria Serit non ha fatto un sopraluogo
del posto , si e solo basata sull atto di proprieta che di fatto e diverso di come e oggi la casa, nel compromesso
esce 110 metri quadri cosi come esce nell atto di trasferimento, ma di fatto c è ne sono altri 100 metri quadri non
menzionati ma sempre nella struttura( nel piano superiore) mi chiedo posso abitare con i miei figli nella parte che
non e menzionata nell atto di trasferimento essendo che di fatto non esiste?? grazie di cuore qualunque sia la
risposta
posso intuire la sua situazione, ma purtroppo proprio non saprei. La struttura al piano superiore è abusiva o risulta a livello catastale una unità immobiliare separata da quella sotto?
Eliminabuona sera Luca, grazie per avermi risposto, la struttura al piano superiore è totalmente abusiva e non menzionata nell atto di trasferimento
RispondiEliminacredo di no purtroppo, è una costruzione abusiva che è insita sulla costruzione regolare che è stata aggiudicata all'asta. Il nuovo proprietario potrebbe (sempre secondo il mio parere) chiederne la demolizione. Non ne ho certezza, ma credo di no.
EliminaSALVE,
EliminaA LUGLIO 2013 HO ACQUISTATO UNA CASA ALL'ASTA..QUALCHE GIORNO FA, MI SONO RECATA CON L'INCARICATO DEL TRIBUNALE A CONTROLLARE, VISTO CHE DAL TRIBUNALE MI HANNO COMUNICATO CHE ALL'INTERNO ERANO RIMASTI BENI MOBILI. PIU' CHE BENI HO TROVATO DANNI/DISPETTI CHE QUI BREVEMENTE ELENCO: MANCANO MOSTRINE DELLE PRESE, VARI FILI DELLA LUCE TAGLIATI, SCALA DI LEGNO PER ANDARE IN MANSARDA TUTTA GRAFFIATA (SCALINO PER SCALINO SECNDO NOI CON CACCIAVITE), QUALCHE PORTA SFONDATA O MEGLIO PRESA A MARTELLATE, 1 O 2 INFISSI VOLONTARIAMENTE ROVINATI, 2 SCALINI DELLA SCALA DI MARMO SCHEGGIATI, MANCA UN BIDET (CHE HANNO DETTO CHE RIPORTANO) E IL CONDIZIONATORE + SPLIT CHE RIENTRAVA NELLE COSE DA LASCIARE PORTATO VIA (DI QUESTO GIà IL TRIBUNALE HA SPORTO DENUNCIA, VISTO CHE ERA NELLA PERIZIA FATTA A SUO TEMPO)...(SENZA LO SPORCO "IN TUTTI I SENSI" E QUALCHE MOBILE MEZZO ROTTO E VESTITI E SCARPE LASCIATI OVUNQUE)
> ARRIVO ALLA DOMANDA: X SUA ESPERIENZA....CI HA DETTO IL CUSTODE CHE POSSIAMO FARE DENUNCIA E CHIEDERE I DANNI AL TRIBUNALE, IN QUEL CASO ESCE UN PERITO CHE VALUTA IL DANNO E I TEMPI OVVIAMENTE SI ALLUNGANO.. SE FACCIO DENUNCIA, E' SICURO UN REALE RISARCIMENTO O ALLA FINE ASPETTI Più TEMPO PRIMA DI AVERE LE CHIAVI E NON VIENI NEMMENO RISARCITO?? NON E' CHE RISCHIO DI ACCOLLARMI SPESE LEGALI, SENZA UN REALE E CONCRETO RISARCIMENTO, OLTRE CHE POSTICIPARE I TEMPI DI CONSEGNA DELLE CHIAVI???? E INOLTRE...LA DENUNCIA CHE IL TRIBUNALE PORTA COMUNQUE AVANTI, PORTA A ME UN RISARCIMENTO DEL DANNO? GRAZIE PER IL MOMENTO
>
la vedo assai difficile, i danni li risarcisce chi li ha provocati (quindi non li risarcirà nessuno). Il tribunale nomina un custode, ma poi il custode non è che può stare tutto il giorno dentro casa a vedere cosa fa chi c'è dentro, quando ha usato l'ordinaria diligenza il suo lo ha fatto.
EliminaGRAZIE PER LA PRONTA RISPOSTA!!! LA CASA è GIA' VUOTA UFFICIALMENTE DAL 25/11! L'INCARICATO DEL TRIBUNALE (NON CONOSCO I NOMI TECNICI, PENSO IL CUSTODE FALLIMENTARE,CHE AL MOMENTO HA IN MANO LE CHIAVI) CI HA PARLATO DI UN PROBABILE RICARCIMENTO DA PARTE DEL TRIBUNALE (DETRAENDO I SOLDI DAL VALORE DELL'IMMOBILE,GIA' SALDATO DA PARTE NOSTRA) E' POSSIBILE?
EliminaGRAZIE PER LA PRONTA RISPOSTA!!! LA CASA è GIA' VUOTA UFFICIALMENTE DAL 25/11! L'INCARICATO DEL TRIBUNALE (NON CONOSCO I NOMI TECNICI, PENSO IL CUSTODE FALLIMENTARE,CHE AL MOMENTO HA IN MANO LE CHIAVI) CI HA PARLATO DI UN PROBABILE RICARCIMENTO DA PARTE DEL TRIBUNALE (DETRAENDO I SOLDI DAL VALORE DELL'IMMOBILE,GIA' SALDATO DA PARTE NOSTRA) E' POSSIBILE?
RispondiEliminala vedo dura che risarcisca il tribunale. Il tribunale nomina un custode, che può essere o l'esecutato stesso o una persona diversa dall'esecutato, ma in quest'ultimo caso se il custode diverso dall'esecutato dimostra che ha espletato il suo servizio con cura e che non poteva far nulla per impedire i danni causati, che ha quindi agito secondo la diligenza del buon padre di famiglia come si sul dire (infondo come dicevo il custode non può stare 24 ore su 24 a sorvegliare con il fucile spianato, l'immobile e l'esecutato che vi abita) vedo difficile un risarcimento se non dall'esecutato stesso (che praticamente non arriverà mai).
EliminaComunque fare tutto da soli in questi casi è sconsigliato, rivolgiti ad ad legale
grazie mille per la risposta!!!!!
EliminaE' stato venduto all'asta un immobile commerciale c'e' stato anche l'atto di trasferimento ma durante la procedura e' deceduto mio padre e a noi figli eredi della sua quota non e' mai stato notificato nessun atto cosa si puo' fare per annullare la vendita per vizi e a chi chiedere risarcimento
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RispondiEliminaSalve luca! Finalmente ho trovato il tuo blog...ti pongo questo quesito:
RispondiEliminaHai mai avuto esperienza di aste immobiliari promosse solamente da equitalia? Non si tratta delle solite aste, purtroppo non esiste la possibilità di vedere l'immobile, non esiste perizia, solo un avviso d' asta, i dati catastali e una sommaria descrizione.L'incanto si svolge direttamente negli uffici equitalia.la cosa mi interessa realmente... ma non sò a chi rivolgermi: escluso il tuo sito, sono pochi coloro che conoscono approfonditamente la materia e qua si tratta davvero di un caso specifico (equitalia promuove poche aste con questa modalità) La mia paura più grande è che ci siano regole diverse sul decreto di trasferimento, ma anche che esistano altri pignoramenti, in quanto non ho idea in quali casi equitalia promuova l'asta da sola. Ti sarei immensamente grata se tu potessi darmi qualche consiglio!
Grazie
Per le aste di Equitalia mon saprei che dirti. Per quanto riguarda i pignoramenti basta andare in conservatoria con i dati catastali dell'immobile e vedere cosa c'è sopra.
EliminaSalve,
RispondiEliminaMi sono aggiudicato un immobile all'asta ed in perizia era riportato in maniera dettagliata che la casa era corredata di un impianto di climatizzazione composto da due splitter interni ed il motore esterno con specificata anche la marca. In sede della visita all'immobile effettuata pre asta ho notato che le macchine erano state tolte e sono rimasti solo i cablaggi. Oggi mi ha contattato il custode riferendo che il decreto di trasferimento è pronto e di passare per la consegna delle chiavi. Che mi consiglia di fare? Come posso procedere a riguardo? È meglio accedere con il custode in fase di consegna della casa?
Grazie le lascio la mia mail leogzr@gmail.com
Può accedere all'appartamento con il custode e lamentare la difformità dell'immobile alla perizia. Sarà poi il custode a dirle come procedere.
EliminaP.s. mi scuso, ma rispondo tramite il blog e non tramite mail
Luca grazie per la risposta veloce!
EliminaMa secondo te dovró rivolgermi ad un legale e procedere contro la persona che occupava l'immobile prima anche se non è l'esecutato?
Grazie
Secondo me potresti. Il fatto che non sia l' esecutato non vuol dire nulla
EliminaSalve ho questo quesito. La mia casa è andata giudica alla asta. Ma dopo un mese abbiamo avuto un tromba aria che ha devastato il tetto. Chi deve pagare la riparazione del tetto condominiale. Il bene non è ancora trasferito. Il custode da info contraddittorie a me e i miei vicini che vogliono da me i soldi x le riparazioni.
RispondiEliminaCiao Marco, ho cercato di guardarmi un po' di giurisprudenza in merito, ma non ho trovato granché. A mio parere se la casa è stata aggiudicata in via definitiva, i costi di eventuali danni non imputabili all'occupante o comunque sia all'esecutato, sono in carico alla procedura, ma non ne sono certo, bisognerebbe scartabellare la normativa e le sentenze
EliminaCosì di primo impatto non saprei con certezza. Secondo me sì ma dovrebbe rivolgersi ad un legale.
RispondiEliminaDico sì anche solo per il tempo che ha perso. Inoltre presumo che se parla di risarcimento danni ci sarà anche dell'altro che non sappiamo.
buongiorno, a giugno ho acquistato un capannone all'asta, ho pagato il saldo prezzo prima dei canonici 120 gg, è stato fatto l'atto di trasferimento, ma il custode giudiziario non può consegnarmi le chiavi in quanto nell'immobile sono custoditi attrezzature dell'esecutato, nel frattempo nonostante innumerevoli chiamate al custode giudiziario "ignoti stanno demolendo gli impianti idraulici e stanno privando gli impianti elettrici dei cavi. HO chiesto al custode di rimettere i lucchetti ma questo non è avvenuto (passo dal capannone tutti i giorni e le porte sono sempre aperte) Bene cosa posso fare? Posso Provvedere io a nuove chiusure? e tutti i danni arrecati ? a chi chiedere il risarcimento ? Grazie anticipatamente
RispondiEliminasi rivolga al giudice dell'esecuzione. Che il custode non le dia le chiavi quando c'è il decreto di trasferimento mi sembra strato. Per le attrezzature dell'esecutato a mio parere ci si dovrebbe comportare diversamente, cioè facendo un inventario e descrivendo anche con repertorio fotografico quello che c'è dentro. Inoltre cosa vuole proteggere se le porte sono aperte? Ripeto, si rivolga al giudice dell'esecuzione
Eliminaciao Luca. nel 2011 ho acquistato una casa a 265 mila euro nel comune di Roma. Dopo la sentenza della corte di cassazione del 9-15 improvvisamente scopro che la mia casa, realizzata in PDZ, è soggetta a vincolo di prezzo (90 mila euro contro i 265 mila pagati) e, per rimuoverlo, devo pagare al comune di Roma un costo di affrancazione di circa 40.000 euro. Il vincolo di prezzo grava sull'immobile a titolo di onere reale. Posso fare un'azione legale? contro chi? il tribunale? il creditore procedente (unicredit)? il CTU che non ha menzionato detto vincolo nella perizia, né ne ha tenuto conto nella determinazione del prezzo?
RispondiEliminaCiao, purtroppo è una questione legale che va valutata a tutto tondo, non ho gli strumenti per poterti rispondere. E' ovvio che mi informerei su un buon legale esperto in aste.
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