Quando si stipula un contratto di compravendita di beni immobili, si hanno due possibili forme contrattuali: la vendita a corpo e la vendita a misura.
A seconda della diversa forma contrattuale, si avranno conseguenze giuridiche diverse tra le parti:
Vendita a corpo: in questo caso il prezzo dell'immobile viene valutato non in base ad un parametro metrico (mq) ma viene valutato nel suo insieme. Se venisse indicata la misura dell'immobile e questa non corrispondesse a quella reale, il prezzo, in presenza di tale dicitura, rimarrebbe lo stesso, a patto che la reale misura non si discosti da quella dichiarata di più di un ventesimo in più o in meno. In questo caso la parte che viene danneggiata può chiedere l'adeguamento del prezzo, inoltre l'acquirente potrebbe chiedere il recesso dal contratto nel caso di aumento del prezzo.
Vendita a misura: in questo caso l'immobile viene venduto in base ad una misura che verrà indicata sul contratto insieme al suo costo per unità di misura (il prezzo complessivo è ovviamente calcolato moltiplicando la misura per il costo per unità di misura). Di conseguenza se la misura indicata non fosse quella reale ognuna delle parti potrebbero chiedere l'adeguamento del prezzo.
Anche in questo caso è prevista la possibilità per il compratore di recedere dal contratto qualora la misura effettiva ecceda di oltre la ventesima parte di quella dichiarata.
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P.S. gli articoli del codice civile che regolano la vendita a corpo e la vendita a misura sono rispettivamente il 1538 e il 1537
RispondiEliminaSalve, una curiosità, in riferimento alla vendita a corpo, l'eventuale discostamento delle misure, si riferisce anche alle pertinenze ? Ad esempio, nel caso in cui il giardino pertinenza dell'immobile si discosti nelle misure di più di un ventesimo rispetto a quanto indicato nel contratto, da diritto alla parte ad un adeguamento del prezzo ?
RispondiEliminaSi anche per le pertinenze. Il c.c. parla di immobile senza specificare e anche le pertinenze sono beni immobili e comunque fanno parte del bene immobile principale.
RispondiEliminaE sulle vendite a colpo tipiche degli agrumi e degli ortaggi qualcuno sa dirmi qualcosa:)???
RispondiEliminaLA VENDITA A CORPO,SI INTENDE ANCHE COMPRESI:I DECIMALI,I COEFICENTI EDILIZI ,TIPO GLI AFFACCI,I RUMORI ,L'AFFACCIO NORD E SUD,IL PIANO,INSOMMA X DEFINIRE IL COSTO DI UN APPARTAMENTO,DI TIPOLOGIE MOLTO SIMILI CON VARIAZIONE SOLO DEGLI EDIFICI E X CAPIRCI QUALCOSA CHE MISURA C'è.GIOVANNI ROMA 10/12/2011
RispondiEliminaBuongiorno, nel caso di vendita a corpo di nuova abitazione (villino con giardini), se nel preliminare non sono riportate le misure ma è allegata una planimetria, è possibile verificare la correttezza delle misure da quest'ultima? se le dimensioni dei giardini dovessero essere difformi (anche di molto, es. da 100mq a circa 20mq) cosa bisogna fare? Grazie
RispondiEliminacerto che si può verificare in base alle planimetrie le misure reali, infatti la planimetria se allegata al preliminare indica ciò che si compra.
EliminaVendita a corpo: in questo caso il prezzo dell'immobile viene valutato non in base ad un parametro metrico (mq) ma viene valutato nel suo insieme. Se venisse indicata la misura dell'immobile e questa non corrispondesse a quella reale, il prezzo, in presenza di tale dicitura, rimarrebbe lo stesso, a patto che la reale misura non si discosti da quella dichiarata di più di un ventesimo in più o in meno. In questo caso la parte che viene danneggiata può chiedere l'adeguamento del prezzo, inoltre l'acquirente potrebbe chiedere il recesso dal contratto nel caso di aumento del prezzo.
Buongiorno, nel caso di compravendita a corpo senza indicazione alcuna dei mq., ci possono essere problemi con l'agenzia delle entrate per il prezzo concordato tra le parti? Cioè l'agenzia entrate può reclamare che il prezzo concordato è troppo basso rispetto a quelli che risultano da compravendite a mq. nella stessa zona?
RispondiEliminaNo, nel settore immobiliare il prezzo è la risultante di una libera contrattazione tra le parti in un libero mercato. Per di più in un momento come questo i prezzi sono molto eterogenei in quanto si possono incontrare facilmente persone che pur di vendere devono svendere
EliminaGrazie tante Luca per la veloce risposta: però mi hanno detto che ancora oggi l'agenzia delle entrate manda notifiche con interessi passivi e multe senza considerare la crisi del mercato immobiliare. Ci può essere un modo, nel caso avvenisse la notifica, di poter contestare con certezza di diritto? Perchè allora non si capisce perchè vengano evidenziati due tipi di contratto, cioè o a corpo o a misura, perchè allora tanto vale rendere obbligatorio solo il contratto a misura, non Le pare?
EliminaSe il prezzo è realmente quello, allora o lo paghi di più per fare un piacere all'AdE oppure dichiari di pagarlo di più e poi la cifra pagata realmente sarà più bassa, così dichiari il falso e paghi più imposte. Altre soluzioni oltre queste (tra l'altro una stupida e l'altra illegale) non ci sono! Se il prezzo stabilito è quello, è quello e basta.
EliminaPoi quale è l'oggetto della vendita? Compratore e venditore sono 2 privati o due aziende? Di norma l'acquisto di un immobile residenziale tra 2 privati non comporta particolari problemi, li potrebbe comportare quando l'AdE capisce che può esserci un vantaggio ad occultare il reale corrispettivo.
Trattasi di immobile ad uso commerciale: compratore è un privato, venditore una soc. immobiliare, che però rientrava nel caso di non pagamento iva. La trattativa è stata seguita da un mediatore e poi, naturalmente da un notaio.
EliminaBuongiorno Luca, non so se la mia risposta è stata abbastanza chiara. Vorrei anche chiederle, se possibile, se mediatore e notaio sono tenuti o no a controllare che il prezzo (pagato come da accordi di preliminare) non sia suscettibile di problemi con ADE. la ringrazio anticipatamente.
Eliminail mediatore no sicuramente, il notaio non credo. Il prezzo nasce da una libera contrattazione tra le parti, dove le parti sono compratore e venditore, quindi teoricamente nessuno può metter bocca. L'AdE dovrebbe aver il sospetto che ci sia un occultamento del reale prezzo ai fini di una evasione fiscale. Se le cose sono state fatte a dovere (cioè non si è evaso nulla, e magari non c'era da evadere nulla) non dovreste temere nulla.
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