Aste giudiziarie: quando l'immobile è occupato
22/02/2013 - 1.831 visite in un giorno, il blog continua a crescere.... 1.831 GRAZIE! (dati Google Analytics)

giovedì 17 settembre 2009

Aste giudiziarie: quando l'immobile è occupato

Quando si partecipa ad un'asta immobiliare una delle informazioni che bisogna conoscere con certezza è se l'immobile sia o meno occupato.

Nell'ordinanza di aggiudicazione già c'è l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato, da eseguirsi a cura del custode giudiziario.

In caso di immobile occupato bisogna distinguere diversi casi:
Caso 1) l'immobile è occupato dall'esecutato, dalla sua famiglia o da terzi che non ne hanno alcun titolo (tipo contratto di locazione). In tale ipotesi, come dicevo sopra, già con l'ordinanza di aggiudicazione o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere in tempi brevi il rilascio dell'immobile acquisito all'asta.
Caso 2) l'immobile è occupato in forza di un contratto di locazione.
L'opponibilità di un contratto di locazione all'acquirente di un immobile all'asta è data dall'elemento della data certa che deve essere anteriore alla data del pignoramento. In sostanza un contratto di locazione (es: libero 4+4 regolato dalla L. 431 del 1998) che abbia data certa anteriore alla data del pignoramento dell'immobile (la data certa può venire dalla data di registrazione ma anche, in caso di contratto non registrato, da altri elementi, quali per esempio firme autenticate da un pubblico ufficiale) fa si che le obbligazioni nate da tale contratto si trasferiscano successivamente all'acquirente, che dovrà attendere la scadenza del contratto o la risoluzione anticipata per motivi del conduttore al fine di poter aver libero l'immobile.
Per i contratti con durata superiore ai classici 4+4, l'articolo preso a riferimento è il 2923 c.c. e prevede che tali contratti siano opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento e una durata non superiore ai 9 anni, o anche più anni se vengono trascritti presso i registri immobiliari.
Quindi ribadisco che quando si vuole acquistare un immobile alle aste giudiziarie bisogna fare molta attenzione se l'immobile sia o meno occupato
Chi ha letto questo articolo ha letto anche:

http://www.aste-giudiziarie.eoltt.com/
http://www.esecuzioni-immobiliari.eoltt.com/
http://www.aste-casa.eoltt.com/
http://www.casa-alle-aste-immobiliari.non-mlm.com/

Stampa il post

212 commenti:

  1. Salve Luca, mi chiamo Ivar, ho una domanda, sono interesato ad un immobile il cui è occupato del debitore e la sua famiglia (con un figlio minore).
    Ho visto che in tal caso l'immobile non può essere liberato finché questo figlio non abbia compiuto i 18 anni?, è vero questo?.
    Questa sarebbe la mia prima casa, io ho un figlio di 4 anni ed un altro in arrivo e sono in affitto, l'ufficialae giudiziario deve tenere conto di questo è comunque l'immobile deve per forza essere rilasciato?, grazie!.

    RispondiElimina
  2. ci sono diverse cose da dover vedere, il figlio minore potrebbe rappresentare un ostacolo, ma poi bisogna anche vedere se ci sono diritti trascritti prima del pignoramento, come quello di abitazione concesso magari alla moglie, che sarebbe un ulteriore problema.
    Ti consiglio di farti seguire e consigliare da un legale nell'acquisto di questo immobile!

    RispondiElimina
  3. Grazie tante Luca della risposta, nel caso in cui ci fossero dei diritti trascritti prima del pignoramento alla moglie, ciò non dovrebbe essere stato chiarito nella perizia?, grazie ancora.

    RispondiElimina
  4. si queste sono cose che una perizia non può trascurare, anche perché trascrizioni, iscrizioni pregiudizievoli, vincoli pignoramenti e diritti di varia natura sono uno dei quesiti fondamentali che il giudice dell'esecuzione richiede al professionista incaricato alla perizia di analizzare

    RispondiElimina
  5. Molto chiaro allora.
    Se un asta fa riferimento alla piena proprietà (1000/1000 del fabbricato), e la provenienza del ventennio cita il debiore come proprietario (dopo un atto di stralcio in suo favore, da parte di suo padre vedovo), ma non si parla di regime di condivisione o meno dei beni con la sua coniuge, comunque c'è qualche rischio che la coniuge sia anche lei proprietaria senza che la perizia abbia chiarito questa situazione?, vale a dire, la perizia avrebbe dovuto chiarire questo?, grazie ancora.
    Ivar.

    RispondiElimina
  6. si la perizia deve chiarire questo, o perlomeno dovrebbe, perché se così non fosse sarebbe un errore grossolano del tecnico incaricato alla perizia. I diritti di altri proprietari o di altre persone vantati sull'immobile vanno indicati in perizia.
    Comunque ribadisco che è bene che ti faccia seguire da un esperto di tua fiducia, magari un avvocato o un esperto in materia che faccia questo di lavoro.

    RispondiElimina
  7. Grazie Luca, infatti mi farò seguire, volevo solo avere alcuni riferimenti "di base" per capire di cosa si parla, ti saluto.

    RispondiElimina
  8. Buongiorno signor Luca, vorrei acquistare un magazzino all'asta giudiziaria per fallimento del proprietario. Attualmente il locale è occupato da un artigiano con contratto di locazione 6 + 6 con tacito rinnovo al termine dei primi 6 anni, altrimenti disdetta 1 anno prima della conclusione dei primi 6 anni. La notifica del pignoramento è stata fatta al proprietario al 4 anno dei primi 6 anni. L'attuale occupante affittuario sostiene di non essere stato avvisato del pignoramento. Ora, se mi aggiudico l'immobile ho diritto al rilascio oppure il tacito consenso ha valore? Da quello che ho potuto appurare è che l'azione giudiziaria pone non in essere il rinnovo per tacito consenso. La ringrazio per la cortese risposta.

    RispondiElimina
  9. Sono ancora Stefano, mi sono scordato di aggiungere che l'affittuario si trova nel primo anno dei successivi 6 ma non ha più pagato l'affitto da più di 1 anno. Cosa potrebbe decidere il giudice? Ho chiesto informazioni all'ufficio del tribunale ma pare che la figura del custode giudiziario non esista, anche perchè oltre all'esame della perizia tecnica vorrei visitare di persona l'immobile. Grazie ancora! Stefano

    RispondiElimina
  10. in base agli artt.27-28-29 L.392 del 78, i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale, artigianale e commerciale o
    all’esercizio di lavoro autonomo, con data certa anteriore al pignoramento, alla scadenza dei primi sei anni si rinnovano, senza alcuna possibilità di disdetta per il custode giudiziario, per altri sei anni.

    Alla prima scadenza la disdetta relativa a tali contratti può essere inviata soltanto per alcuni determinati motivi, al di fuori dei quali non pare possa attribuirsi alcun significato negoziale alla condotta omissiva del custode il quale non può che subire il rinnovo automatico del contratto indipendentemente da qualunque autorizzazione ex art.560 c.p.c.. E' lo stesso art 28 della l.392/78 a prevedere il rinnovo tacito se non c'è diniego per precisi motivi citati nell'art. 29

    La questione è però un po' controversa non solo per il fatto dell'opponibilità del rinnovo, ma anche per gli altri fatti che citi, quindi Stefano ti consiglio, come consiglio spesso, di farti seguire da un esperto, magari un legale. Il fare tutto da soli è sconsigliato!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Salve Sig. Luca

      io sono in affitto in un locale che è stato pignorato dallo stato, io ho fatto il contratto di affitto e la registrazione, prima del pignoramento.

      la mia domanda è, se lo stato mi manda via dal inmobile perchè è stato venduto, quanto tempo ho per lasciare l'inmobile, e sopratutto come verrà valutato l'equo indennizzo che mi dovrà dare lo stato italiano.

      Grazie

      Elimina
  11. mia sorella vorrebbe affittare un locale commerciale che andrà in pignoramento da parte di equitalia.sarà tutelata dal contratto d affitto che andrà a sottoscrivere?fino a quando?

    RispondiElimina
  12. sarà tutelata per l'intera durata della locazione se la data di registrazione del contratto è anteriore al pignoramento, infatti alla prima scadenza è concesso non rinnovare il contratto solo per determinati motivi, fuori dai quali si ha il rinnovo automatico. E' lo stesso art 28 della l.392/78 a prevedere il rinnovo tacito se non c'è diniego per precisi motivi citati nell'art. 29

    RispondiElimina
  13. Salve Luca. Proprio in questo periodo sto seguendo un asta giudiziaria di una casa occupata. Premetto che mi farò seguire da un legale per tutte le procedure. Prima però di iniziare tutto l'iter e quindi anche affidarmi al legale (e pagargli la dovuta parcella) ti vorrei fare una domanda. La perizia tecnica cita: "3. STATO DI POSSESSO:
    Occupato da coniugi -------------------------------------unitamente ai propri figli in qualità di proprietario del bene"
    Poichè credo che non si possano ottenere informazioni sul proprietario del bene e sull'età della prole. Come faccio a sapere se posso incorrere in lungaggini nell'esecuzione delle sfratto e secondo la tua esperienza quanti sono in questi casi gli sforzi da compiere dopo aver vinto l'asta per liberare la casa. Grazie mille. Saluti Simone

    RispondiElimina
  14. se la famiglia è in gravi condizioni economiche e i figli sono molto piccoli si possono avere proroghe su proroghe....un conto è avere il proprio appartamento dopo 6 mesi e un conto è averlo dopo 5 anni!

    RispondiElimina
  15. Ciao Luca grazie della risposta ...ti volevo chiedere ancora...ma il curatore fallimentare mi darà le informazioni circa le condizioni della famiglia e degli occupanti della casa...o il mio avvocato potrà in qualche modo ottenerle?
    grazie mille per la disponibilità. saluti Simone

    RispondiElimina
  16. per avere informazioni puoi fare le visure in conservatoria dei registri immobiliari e/o al catasto utilizzando gli estremi catastali e gli identificativi degli atti pubblici che trovi in perizia. Una volta ottenuto il nome puoi richiedere lo stato di famiglia (lo può richiedere chiunque anche una persona diversa dal diretto interessato)........poi sulle perizie per privacy non mettono i nomi! Ti sconsiglio di andare in giro a chiedere informazioni ai vicini, potresti incappare in violazione della privacy (in questo caso si). Oppure prova a chiedere al curatore. Comunque puoi reperire informazioni in maniera del tutto lecita facendo come ti ho descritto sopra, infatti sono informazioni pubbliche che tutti possono ottenere su tutti.

    RispondiElimina
  17. Grazie mille per i suggerimenti ne farò tesoro....Se stato utilissimo....Grazie ancora...Ciao Simone

    RispondiElimina
  18. ciao. abbiamo da poco ricevuto la lettera di aggiudicazione di un immobile acquistato all'asta. ma il problema è che nonostante questa carta approvi l'ufficialità dell'immobile l'inquilina ancora non intende abbandonare l'abitazione. Come bisogna muoversi? grazie

    RispondiElimina
  19. dipende da diversi fattori; per prima cosa parli di inquilina, quindi presumo che ci sia un contratto di locazione in essere...a tal punto bisogna vedere la data di registrazione del conratto di locazione vedi caso 2) dell'articolo

    RispondiElimina
  20. Salve, Luca io ho acquistato una casa all'asta che mi sono aggiudicato nel maggio del 2010, rientro nel primo caso, non ci sono motivi validi o giuste cause affinchè il rilascio non venga effettuato eppure ancora non è libera e siamo giunti ormai al 3° accesso. Gli esecutati hanno + di una soluzione x andarsene mentre io il proprietario mi sposo tra qualche giorno aspetto un figlio ma sembra non interessare all' UG tutto cio e rimanda una volta xchè non ha voglia una xchè dice di aver chiamato la forza pubblica ma la forza pubblica dice di non aver ricevuto nessuna richiesta ecc... cosa devo/posso faer secondo lei?

    RispondiElimina
  21. Prima della riforma ci volevano mesi per liberare l'appartamento, ma ora il decreto di trasferimento contiene già l'ordine di liberare l'appartamento, cosa che deve curare il custode giudiziario a patto che lo esoneri e ti rivolga ad un tuo legale di fiducia che credo tu abbia già fatto. Mi sembra una situazione paradossale, cosa dice il tuo legale?

    RispondiElimina
  22. Buongiorno Luca,
    innanzitutto ti faccio i complimenti per il blog, veramente utilissimo come pochi.
    Vista la tua esperienza ti pongo un caso che probabilmente hai già visto in altre situazioni.
    Ho comprato casa da un costruttore nel 2006 con compromesso registrato e versato circa 20 mila.
    Per il costruttore le cose non sono andate bene, e quando abbiamo sentito puzza di guai 2 anni fa abbiamo chiesto di registrare con atto pubblico il compromesso.
    Abbiamo chiesto un verbale di consegna delle chiavi che ci è stato fatto 3 anni or sono e abbiamo finito le case con i nostri soldi che ci ha riconosciuto e scalato dal prezzo finale dell'immobile.
    Solo che oggi le case stanno per essere pignorate dalla banca, perchè il costruttore è andato in malora, io ci abito con mia moglie mio figlio di nove mesi da 2 anni e abbiamo un atto registrato al notaio e le fatture per i lavori fatti sull'immobile per renderlo agibile.
    Le case andranno all'asta per pignoramento, ma la società è ancora in piedi ed esercita ancora e noi dovremmo, e ripeto dovremmo, esercitare diritto di prelazione, solo che il costruttore con un altra società ha già manifestato la volontà di partecipare all'asta e alzare ad un prezzo secondo lui giusto per far si che la banca venga soddisfatta e non inizi una procedura fallimentare alla società costruttrice.
    Ovviamente ci siamo rivolti da un legale, ma in pochi hanno le idee chiare.
    Consigli per tenerci l'immobile ad un prezzo congruo senza che lui possa speculare sul nostro diritto di prelazione ?
    Saluti
    Massimiliano

    RispondiElimina
  23. Grazie per i complimenti Massimiliano.
    La situazione è un po' ingarbugliata per essere trattata a distanza e come dico a molti non sono un avvocato, inoltre bisognerebbe capire tante altre cose. Comunque ai sensi dell'art. 9 del D.Lgs 122/2005 che riporto testualmente: “Diritto di prelazione
    1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, e' riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.
    2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.
    3. Il diritto di prelazione e' esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
    4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.
    5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.”
    Avendo un preliminare registrato ed addirittura trascritto (da quanto capisco), non dovreste avere problemi ad esercitare il diritto di prelazione. Ora i punti sono:
    1) Se il costruttore tramite una nuova società e/o prestanome riacquista, passami il termine, in “pre-asta” subentrerebbe agli obblighi che la società precedente ha assunto con voi.
    2) Se il costruttore tramite una nuova società e/o prestanome acquista all'asta avrete la possibilità di prelazione alle condizioni riportate dalla legge sopra citata e al prezzo di aggiudicazione.
    Altro punto è capire se è possibile che vi vengano riconosciuti i lavori da voi eseguiti e le caparre versate per le quali tra l'altro doveva esserci la fidejussione.

    RispondiElimina
  24. il problema non sono le caparre versate, ma sono i lavori di ultimazione che avete fatto su una cosa ancora non vostra e quindi bisognerebbe vedere come sono stati fatti o successivamente corretti i preliminari

    RispondiElimina
  25. Sei più preparato di molti Avvocati che ho incontrato, che non avendo mai gestito un caso del genere, brancolano nel buio.
    Ti ringrazio per le tue utilissime informazioni.
    I lavori di ultimazione sono stati fatti esattamente come avrebbe dovuto farli l'impresa e riportati anche nell'atto notarile di trascrizione del compromesso per un totale di circa 10mila euro.
    Io ad oggi per comprare la casa dovrei versare 70 mila euro, la banca ne vuole 90 per liberare l'immobile e farmi rogitare.

    Teoricamente se l'asta giudiziaria non fosse "viziata" potrei comprarla a 70mila euro, ma la banca non sarebbe soddisfatta e farebbe istanza di fallimento all'azienda che probabilmente ci rimetterebbe più dei 20 mila euro di differenza che la banca vuole.

    Il problema è se il costruttore offre con una società e/o prestanome senza figurare un prezzo che supera i 70mila euro (esempio 90mila) mi aumenterebbe il prezzo della casa di 20mila euro, cosi la prelazione mi arriverebbe ad un prezzo più alto che probabilmente pagherei pur di non perdere tutto.

    Se non accettasi la prelazione e gli lasciassi la casa lui la comprerebbe comunque ad un prezzo rivendibile.

    Il vero problema è che paradossalmente chi ha dato più fiducia al fornitore (cioè ha versato più soldi al momento dell'acquisto) peggio stà.

    Grazie

    Massimiliano

    RispondiElimina
  26. Ma la banca lo sa che avete un preliminare trascritto e che quindi siete creditori privilegiati nei confronti del costruttore? Infatti In caso di fallimento del promittente venditore il promissario acquirente, che abbia trascritto il preliminare, ha privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto (art. 2775 bis c.c.). Inoltre la banca farebbe bene a mediare il suo credito anche perché non so se gli convenga aspettare qualche anno per veder rientrare i propri soldi o avere qualcosa in meno ma subito. Mediare il credito sarebbe interesse anche, e vista la trascrizione, soprattutto della banca, fateglielo capire

    P.S. C'è da ricordare che l'effetto della trascrizione del contratto preliminare è sottoposto, però al termine di un anno dalla data concordata tra le parti per la conclusione del contatto definitivo (rogito) e comunque non oltre i tre anni dalla trascrizione predetta

    RispondiElimina
  27. Si la banca lo sa, la banca sa tutto e nonostatnte tutto chiede prezzi ben al di sopra di quello che noi dobbiamo dare per liberarci l'immobile ed ha detto che con noi non può trattare fino a che il costruttore detiene la proprietà dell'immobile sulla "carta", il tramite rimane sempre lui e come se ci fosse una amministrazione controllate sul rientro dei soldi e la liberazione da ipoteca degli immobili.

    Anche perchè adesso la pratica dalla banca e passata in mano ad una società di recupero crediti dello stesso gruppo finanziario della banca.

    Dopo i 3 anni noi perdiamo tutti i privilegi che la trascrizione notarile comporta ? compresa la prelazione d'acquisto ?

    Grazie

    RispondiElimina
  28. un' ultima cosa, potrebbe un domani la banca o l'ufficiale giudiziario chiederci i soldi dell'affitto per il tempo che siamo stati in casa ?

    ricordo che abbiamo una regolare consegna delle chiavi e una perizia giurata di come era l'appartamento prima che entrassimo dentro (cioè impraticabile ) e le fatture dei lavori fatti da noi.

    RispondiElimina
  29. É ovvio che la banca deve interagire con chi è l'attuale proprietario, ma non capisco perché faccia tanto la pudica (di solito non lo sono e ne ho esperienza). Il modo di agire secondo me dovrebbe essere quello di interagire con ambo le parti in contemporanea (proprietario e acquirenti), converrebbe a tutti: banca, costruttore e a voi.

    Per quanto riguarda la trascrizione del preliminare, è ovvio che il legislatore abbia fissato una scadenza in quanto altrimenti una parte potrebbe tenere bloccata l'altra parte per anni ed anni senza addivenire mai all'atto definitivo. Questo però secondo me non inficia sul diritto alla prelazione.

    Infine per l'affitto non ne ho idea, al più la banca può chiedere e poi il tribunale decidere se disporre per l'affitto, ma non credo vista la situazione (anche se non ne sono sicuro)

    Una cosa mi rimane poco chiara: perché non avete mai chiamato all'atto il costruttore in tutti questi anni prima che intervenisse la banca? Infondo se ancora poteva disporre del bene ed esercitava l'attività con la stessa impresa, potevate farlo! Forse mi sono perso qualche passaggio

    RispondiElimina
  30. quoto "Salve, Luca io ho acquistato una casa all'asta che mi sono aggiudicato nel maggio del 2010, rientro nel primo caso, non ci sono motivi validi o giuste cause affinchè il rilascio non venga effettuato eppure ancora non è libera e siamo giunti ormai al 3° accesso. Gli esecutati hanno + di una soluzione x andarsene mentre io il proprietario mi sposo tra qualche giorno aspetto un figlio ma sembra non interessare all' UG tutto cio e rimanda una volta xchè non ha voglia una xchè dice di aver chiamato la forza pubblica ma la forza pubblica dice di non aver ricevuto nessuna richiesta ecc... cosa devo/posso faer secondo lei?

    02 marzo 2011 15:19
    Luca ha detto...
    Prima della riforma ci volevano mesi per liberare l'appartamento, ma ora il decreto di trasferimento contiene già l'ordine di liberare l'appartamento, cosa che deve curare il custode giudiziario a patto che lo esoneri e ti rivolga ad un tuo legale di fiducia che credo tu abbia già fatto. Mi sembra una situazione paradossale, cosa dice il tuo legale?"

    Il Legale cerca di fare pressione sull' ufficiale giudiziario il quale assicura che verrà liberato al prossimo accesso come del resto aveva assicurato a quello precedente, anche se l'appartamento venisse veramente liberato al prossimo accesso avrei sono 2 mesi x mettere tutto a posto comprare i mobili ecc... prima che nasca mia figlia, infatti molto probabilmente dovrò andare io in affitto, figuriamoci se non vienisse liberato...

    RispondiElimina
  31. IO INVECE VOLEVO SAPERE,VOLENDO ACQUISTARE ALL'ASTA UN APPARTAMENTO OCCUPATO DA UN INVALIDO
    UNA VOLTA AGGIUDICATO L'IMMOBILE HO PROBLEMI PER MANDARE VIA L'INVALIDO?

    RispondiElimina
  32. A che titolo occupa l'appartamento? Ha un contratto d'affitto, se si quando è stato registrato? Oppure è il proprietario esecutato?

    RispondiElimina
  33. carissimo luca..siamo due ragazzi e vorremmo comprare casa per poi sposarci ma non abbiamo abbastanza soldi ma abbiamo sentito parlare di aste immobiliari seguite da agenzie che se ne occupano..secondo te è conveniente comprare all'asta?
    un'altra domanda..và molto alle lunghe la compera all'asta?e poi abbiamo paura di comprarcela e poi ritrovarci dentro un inquilino che non vuole andar via..si potrebbe anche barricare dentro e non potremmo mandarlo via??

    RispondiElimina
  34. Caro David,
    comprendo le tue domande e le tue perplessità sull'acquisto della casa alle aste immobiliari.

    In alcuni casi è conveniente, e cioè in tutti quei casi in cui c'è un risparmio rispetto ad immobili simili compravenduti nella stessa zona.

    Per valutare la bontà dell'affare bisogna non solo considerare il prezzo di aggiudicazione ma anche altri parametri come ad esempio la tassazione per cui rispetto al normale mercato non ti viene consentito di pagare le imposte sul 'prezzo valore' e quindi risulta più alto il costo della tassazione, inoltre è da mettere in conto il costo della parcella del professionista che vi assisterà nell'asta..... per maggiori dettagli e per completezza nel valutare la bontà dell'affare alle aste immobiliari ti rimando a questi miei post.

    http://lucatonzani.blogspot.com/2009/10/imposte-per-acquisto-case-allasta.html

    http://lucatonzani.blogspot.com/2009/07/come-scegliere-un-immobile-alle-aste.html

    I tempi dipendono da quanto tempo impieghi a trovare quello che cerchi, se ti aggiudichi subito il primo immobile che ti interessa, dai tempi per ricevere il decreto di trasferimento (a volte qualche mese), dai tempi per eventuali lavori di ristrutturazione e per ultimo dalla tua perplessità sul fatto che ci sia un occupante o meno nell'immobile. Quest'ultimo punto prevede che nel decreto di trasferimento ci sia già l'ordinanza del giudice al rilascio dell'immobile e quindi dovrebbe essere rilasciato entro breve tempo (dico dovrebbe perché sesso è solo teoria).

    Comunque dalla perizia e durante la visita con il custode giudiziario, dovresti da subito sapere se l'immobile è occupato o meno da qualcuno.

    RispondiElimina
  35. Caro luca,
    ho trovato per caso questo tuo blog, sono molto preoccupata, perchè ho acquistato casa via asta a marzo 2011. decreto di trasferimento con ordine esecutivo di sloggio a giugno 2011.Ho incaricato avvocato e non mi convince. Ha mandato primo avviso di precetto. uno dei proprietari è risultato irreperibile quindi deve rifare atto di precetto e attendere 20 giorni più 10 (si fa al comune di residenza). Poi dovrebbe uscire l'ufficiale giudiziario.. ma quanto ci vorrà? sono preoccupata e non so se l'avvocato sta facendo bene, ci sta mettendo troppo..
    grazie
    ti saluto cordialmente
    Fiorella

    RispondiElimina
  36. ps scusa la casa è occupata senza titolo opponibile da una signora e un 17 enne.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Stessa situazione nella mia città anno detto che normalmente ci vuole un anno, speriamo bene ad aprile sarà un anno

      Elimina
  37. Ciao fiorella,
    è ovvio che sia occupata senza titolo valido, altrimenti il giudice non avrebbe emesso l'ordine esecutivo di sgombero.

    Non capisco che cosa centrano i proprietari visto che se l'hai acquistato all'asta non sono più proprietari. Al più dovrebbe intervenire contro chi c'è dentro!

    Se per proprietari intendi gli esecutati che non abitano l'immobile, ripeto che non capisco cosa centrano. L'atto di precetto è l'intimazione di far compiere un detrerminato atto, nel tuo caso lo sgombro. Ma se loro non sono più proprietari in quanto tu lo hai acquistato e non abitano l'immobile, che intimazione gli fai? Dovrai farla a chi c'è dentro presumo. Mi informo meglio e poi ti faccio sapere.

    RispondiElimina
  38. P.s. è probabile che il tuo avv. stia facendo bene, ma a rigor di logica mi sembra strano.

    RispondiElimina
  39. carissimo Luca sei la mia ultima speranza.

    Avevo una azienda di famiglia cresciuta con tanti sacrifici,nel 2002 ho fatto un mutuo ipotecario sulla proprieta' dei miei genitori con la banca,per acquistare attrezzature per l'azienda,visto che avevo fatto una pratica della 488, ed erano soldi esclusivamente come cita il contratto.
    Ma quando sono arrivati i soldi la banca non mi ha permesso di poter fare l'investimento,visto soprattutto il cambio di direttore, perche' nel frattempo il vecchio direttore mi aveva portato fuori fido con il C/C,visto il rapporto,il nuovo ha preso i soldi per rientrare,e ho perso tutto il progetto della 488,mi sono ritrovato indebitato da non poter andare piu' avanti,e quindi non sono riuscito piu' a pagare neanche piu' le rate del mutuo,alla fine mi ritrovo con l'azienda chiusa per debiti,ma soprattutto con il problema che dobbiamo uscire anche dalla casa,visto che il giudice ha nominato il custode giudiziario,anche perche' non ho mai fatto nessuna opposizione in merito perche' non avevo un centesimo. Scusami lo sfogo ma sono distrutto,soprattutto perche' ho buttato fuori dalla casa i miei anziani genitori,e mio fratello e mia sorella con bambini.
    A PAGARE IL GIUSTO VORREI FARLO,ANCHE VENDENDO UN APPARTAMENTO,VISTO CHE NE SONO TRE,MA NON SO COSA E COME FARE ALMENO PER PRENDERE UN PO'DI TEMPO VISTO CHE CI HA DATO 7 GIORNI PER LIBERARGLI L'IMMOBILE.AIUTAMI TI PREGO.
    TI RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE

    RispondiElimina
  40. Capisco la tua situazione molto delicata, ed è per questo che non può essere trattata in un blog, ne in questo ne in altri. Dovrai consigliarti e farti aiutare da un legale di tua fiducia.
    Esula sia dalle mie competenze e capacità sia dallo scopo di questo blog trattare casi specifici e delicati come il tuo, che vanno curati di persona e, ripeto, con un legale di tua fiducia.

    RispondiElimina
  41. SALVE, HO ACQUSITATO UN APPARTAMENTO ALL'ASTA IL 12 DICEMBRE E AL 16 DICEMBRE MI è STATO GIA' FATTO IL DECRETO DI TRASFERIMENTO CON INGIUNZIONE DI LIBERARE L'IMMOBILE ALL'ESECUTATO .....AVVISATO SUBITO DOPO L'AGGIUDICAZIONE E IL 2 DICEMBRE TRAMITE RACCOMANDATA DOVE CHIEDEVO DI LIBERAR EL'IMOBILE ENTRO IL 15 DICEMBRE.... OGGI MI HA CONTATTATA L'ESECUTATO DICENDOMI CHI SONO IO CHE LA CASA è SUA ......... ROBA DA PAZZI ...... IO PROCEDO IMMEDIATAMETNE CON L'UFFICIALE GIUDIZIARIO SENZA PERDERE TEMPO ... HA UN FIGLIODI 16 ANNI MA IO NE HO UNO DI 15 E UNO DI 18 . SEPARATA PRIMA CASA VISTO CHE OSNO IN AFFITTO E PAGO MUTUO E AFFITTO X FAR STARE SOLO A CASA MIA?? MA IO LI PRENDO CON IL LANCIAFIAMME ........... COME DEVO PROCEDERE CO' STI CAPRONI??' GRAZIE CONCY

    RispondiElimina
  42. Proceda con l'ufficiale giudiziario: purtroppo a volte ci si trova in queste situazioni comprando casa all'asta occupata dall'esecutato.

    RispondiElimina
  43. Salve,

    vorrei sottoporle il caso relativo all’asta che mi sono aggiudicato nel mese di dicembre con la quale entrò in possesso della mia prima casa.

    L’immobile è occupato e, relativamente a questo, dalla documentazione ufficiale dell’asta risulta tutto e solo quanto segue:

    ------------------------------------------------
    RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA (PERIZIA):
    [...]
    Il sottoscritto C.T.U. ha potuto verificare personalmente, per aver eseguito
    l’accesso, lo stato di possesso dell’immobile che risulta attualmente occupato
    dall’ex coniuge dell’esecutato.
    [...]
    A seguito di sentenza di divorzio non trascritta emessa dal Tribunale [...] l’immobile risulta assegnato ed occupato dalla ex coniuge dell’esecutato.
    [...]

    INTEGRAZIONE ALLA PERIZIA:
    [...]
    l’appartamento [...] risulta assegnato all’ex coniuge dell’esecutato con provvedimento
    dell’anno 2003 - non trascritto - avente data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento e quindi opponibile nei limiti di nove anni dal momento della sentenza di assegnazione;
    [...]

    AVVISO DI VENDITA:
    L’appartamento è occupato dal coniuge divorziato e dal figlio minore dell’esecutato e sarà libero dall’anno 2012;
    ------------------------------------------------

    Il custode giudiziario ha aggiunto a quanto sopra, ma solo parlando, che l’occupante ha diritto ad occupare l’appartamento fino a metà del 2012 e che comunque è sua intenzione quella di andare via. Come ha visto sopra, il mese preciso fino a quando l’occupante ha diritto ad occupare l’immobile non è indicato nella documentazione in mio possesso.
    L’atto di trasferimento è previsto per la fine di questo mese.

    Le chiedo:

    tenedo conto che dal momento in cui sarò sarò proprietario l’occupante ha ancora diritto ad utilizzare il bene, il custode è tenuto a seguire ancora la procedura fino a quando non avrò piena disponibilità del bene oppure da quel momento dovrò occuparmi io di tutto in prima persona?

    Quali saranno i passi successivi da intraprendere se l’occupante farà dei problemi a rilasciare il bene alla fine giugno?

    Quale può essere lo scenario più pessimistico per me? Ovvero, se dovessi intraprendere delle azioni legali per richiedere lo sfratto, per quando posso essere confidente di entrare in casa?

    Da quale momento l’occupante sarebbe tenuto a corrispondermi un affitto di locazione?

    Essendo riportata nella perizia la frase seguente: “Dall’estratto conto rilasciato dall’Amministratore del condominio (All. n.7) risulta un credito nei confronti dello stesso condominio ed alla data del 31/12/09 di €. 3.687,50 che si ritiene resteranno a carico dell’acquirente.” È veramente questa la cifra che dovrò corrispondere al condominio (con l’aggiunta di tutte le rate successive) oppure, come mi hanno detto altre persone, sarò tenuto a pagare le rate condominiali relative alla porzione del solo anno solare corrente più tutte quelle dell’anno precedente?

    La ringrazio per l’attenzione.

    Salvatore

    RispondiElimina
  44. Ciao Salvatore,
    parto dalla cosa più semplice: gli oneri condominiali. Di questi dovrai pagare solo (come ti è stato detto) quelli corrispondenti all'anno in corso e quelli dell'anno precedente.

    Per quanto riguarda il rilascio dell'immobile è un discorso un po' di lana caprina perché il titolo con cui occupano l'immobile è valido. Se non era valido allora con il decreto di trasferimento il giudice emetteva anche l'ordinanza di sgombero per la quale si sarebbe dovuto occupare il custode. I tempi in questo caso sono, o dovrebbero essere relativamente brevi. Nel tuo caso il giudice con il decreto di trasferimento dovrebbe a mio parere comunque indicare almeno una data certa per il rilascio dell'immobile, visto che non è stata indicata da nessuna parte. Se poi anche nel tuo caso emetta l'ordinanza di sgombero mi è difficile dirlo, ma quantomeno dovrebbe, secondo me, indicare una data precisa per il rilascio.
    Lo scenario peggiore sarebbe quello che avendo un titolo valido, il giudice non emetta l'ordinanza di sgombero e gli occupanti non vogliano andar via. A quel punto bisogna procedere con uno sfratto che potrebbe durare anche alcuni mesi e per il quale serve un avvocato di tua fiducia.
    Per l'affitto invece dovrebbe essere corrisposto dal momento in cui l'occupante se ne dovrebbe andare. Se te lo da!
    Il consiglio è quello di aspettare il decreto di trasferimento e vedere cosa c'è scritto per capire come agire.

    RispondiElimina
  45. La ringrazio per le informazioni e per la sollecitudine della sua risposta.
    Mi conforta il fatto che per il caso peggiore lei dica "alcuni mesi" e non "alcuni anni".
    Posso quindi continuare a sperare di passare il prossimo Natale in una casa mia.
    :o)
    Non mi è ancora chiaro se posso rivolgermi al custode giudiziario anche dopo che avrò il decreto di trasferimento fino a quando non avrò il pieno possesso dell'immobile oppure no. Quali sono i compiti spettanti al custode?

    Grazie,
    Salvatore

    RispondiElimina
  46. in presenza di titolo opponibile come nel tuo caso il custode deve provvedere a comunicare all'occupante a mezzo raccomandata che il locale dovrà essere liberato entro il termine di validità del loro titolo, provvedere a dare esecuzione all’ordine di liberazione del bene, notificando l’atto di precetto entro 15 giorni dall'emissione del provvedimento o intimare sfratto per morosità o per finita locazione (la locazione non è il tuo caso, comunque c'è un titolo opponibile che prima o poi andrà a scadere), previa autorizzazione del giudice. Quindi se il giudice emetterà l'ordine di sgombero è compito del custode adoperarsi per la liberazione del bene. Se non dovesse emetterlo perché c'è un titolo valido, comunque dovrà provvedere ad informare gli occupanti che entro il termine di validità del loro titolo dovranno provvedere a liberare l'immobile, ma se non escono e il giudice non emette l'ordine di sgombero, ci vuole l'avvocato c'è poco da fare!

    RispondiElimina
  47. Secondo lei ha senso chiedere al custode, prima della firma dell'atto, se si pensa di inserire nel decreto di trasferimento anche una data precisa per il rilascio dell'appartamento? Lo scopo sarebbe ovviamente quello di sollecitare per la presenza di questa informazione.

    Grazie,
    Salvatore

    RispondiElimina
  48. Bene, la ringrazio per la sua gentilezza.
    Certamente la ricontatterò per eventuali altri chiarimenti.

    Salvatore

    RispondiElimina
  49. Salve,
    scrivo per un chiarimento sulla procedura per la quale le ho già chiesto aiuto.
    Mi ha chiamato il notaio che ho designato per curare gli atti relativi al mutuo che ho chiesto per coprire una parte dell'importo per il pagamento dell'appartamento. Mi ha detto che, parlando con il custode giudiziario, questi gli ha fatto presente che nei contatti intercorsi tra lui custode e me aggiudicatario non era stato fatto riferimento alle spese per la cancellazione delle ipoteche e che queste spese e le comunicazioni con la conservatoria per queste cancellazioni saranno a carico mio. Quindi lui notaio mi ha voluto avvisare di questo aspetto perchè mi facessi carico di chiarirlo con il custode.
    Le chiedo se in effetti è questa la procedura standard. Devo sostenere io le spese per la cancellazione delle vecchie ipoteche? Devo essere io a portare una copia conforme dell'atto di trasferimento alla conservatoria?

    Grazie,
    Salvatore

    RispondiElimina
  50. da qualche parte (avviso di vendita per esempio)deve esserci scritto a chi spetta pagare le cancellazioni e quindi se sono a carico della procedura o dell'aggiudicatario, comunque se fossero a carico suo, può anche decidere di non cancellare niente (come ho detto decine di volte). Dopo un'asta l'immobile è pulito, le ipoteche e altre iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sono estinte, non danno più nessun problema, rimane solo da cancellarle. Potrà cancellarle in qualsiasi momento avendo in mano il decreto di trasferimento. Lo potrà fare anche fra qualche anno se per esempio vorrà vendere l'immobile o chiedere magari dei finanziamenti.
    Se sono a carico suo poi dia tutto in mano al custode che se ne dovrebbe occupare.
    Mi sembra inverosimile comunque che dopo l'aggiudicazione ci siano ancora spese non chiare. L'ammontare delle cancellazioni dipende da quanto e cosa c'è sopra l'immobile e potrebbe arrivare anche a qualche migliaio di euro (forse non è il suo caso)

    RispondiElimina
  51. E' il notaio che si occupa del mutuo che ha richiesto di sapere chi si occuperà della cancellazione. Stando le cose come lei mi dice credo che conferirò l'incarico al custode.
    -------------------------------------------------
    Altri problemi si sono nel frattempo affacciati all'orizzonte (le chiedo scusa per l’insistenza):
    la banca che deve concedermi il mutuo, così come ho saputo fin dall’inizio, richiede di fare una propria perizia dell’appartamento non ritenendo sufficiente la perizia prodotta dal tribunale ed allegata alla documentazione dell’asta.
    Quando la banca mi chiese di verificare che ci fosse questa possibilità io chiamai l’avvocato della occupante e questi mi disse che ragionevolemente, accordandosi, non ci sarebbero stati problemi.
    Oggi ho parlato di questa necessità con il custode giudiziario, visto che in fondo io al momento ho il solo titolo di essere l’aggiudicatario dell’asta, e lui mi ha detto che potrebbero esserci dei problemi. Questo perché negli ultimi contatti che ci sono stati tra lui custode e la occupante, la signora si è arrabbiata perchè il custode le ha detto che, suddividendo la somma che io verserò, per lei non ci sarà niente. Infatti, come io avevo saputo, anche lei é creditrice del marito. La signora allora si sarebbe arrabbiata ed avrebbe detto al custode anche frasi del tipo che se le cose fossero andate davvero così allora si sarebbe anche potuta incatenare all’appartamento.
    Al momento la cosa che mi preoccupa di più è che la banca potrebbe non erogarmi il mutuo perchè non riesce a fare questa perizia di parte.
    Il custode al telefono mi ha detto che non sa cosa fare. Teme addirittura che in seguito ad una sua richiesta di far effettuare una perizia dal perito dalla banca si possa beccare un qualche tipo di denuncia. Allora io gli ho detto che faremo tutte le cose che possono e devono essere fatte seguendo le regole e con tranquillità. Quindi il custode domani cercherà di informarsi presso i suoi colleghi e, se ci riesce ma aveva dei dubbi, anche con il giudice, su come dobbiamo procedere.
    Per fortuna il mutuo copre solo una piccola parte della cifra che dovrò versare per l’acquisto dell’appartamento e, facendomi aiutare dai familiari, potrei riuscire a coprire l’intero ammontare.
    Un’altra cosa che mi chiedo, con un po’ di preoccupazione, è anche come possa evolvere il rapporto con la banca. Io alla banca, al momento, non ho anticipato niente ma potrebbero chiedermi dei soldi se non si riesce a procedere con la procedura di mutuo? (oggi ci hanno tenuto a dirmi: per quello che riguarda noi siamo perfettamente entro i limiti di tempo richiesti)
    Credo che tutto si metterà a posto senza troppi problemi. Ma lei cosa mi dice? È pensabile che l’occupante si rifiuti di far fare la perizia dell’appartamento?

    Grazie,
    Salvatore

    RispondiElimina
    Risposte
    1. potrebbe anche essere che si rifiuti, tutto è possibile, cosa giri nella mente e nel cuore delle persone non mi è dato sapere, anche se al perito della banca a volte bastano anche 5 minuti per visionare l'appartamento, quindi basterebbe convincere la signora a farvi entrare per soli 5 min. come non lo so

      Elimina
    2. Buon giorno sig.re Luca.
      I nostri nomi sono Gianluca e Simona e vorremmo cortesemente chiederle riguardo ad un'asta giudiziaria che verrà bandita a metà maggio del 2012 e alla quale vorremmo partecipare e riguardante una casa che risulta ancora essere occupata dal proprietario.
      Le cose che vorremmo capire meglio sono:
      Nel caso non bastasse l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato eseguito dal custode giudiziario, allora quali sarebbero le possibili successive mosse in ordine cronologico che si possono e evono fare e chi dovrebbe farle, il custode giudiziario, altri addetti, oppure dovremo essere noi e soprattutto, c'è secondo lei un limite di tempo in cui l'esecutato può riuscire a rimanere nella casa al di la dello fratto esecutivo ecc..., oppure non c'è un limite?
      Nei casi l'esecutato sotto varie richieste legali non lasci la casa, possono intervenire le forze dell'ordine, tipo polizia o carabinieri e in questo caso, interverrebberò perchè richiesti dall'ufficiale giudiziario o terzi, oppure dovremo essere noi a fare richiesta alle forze dell'ordine se non addirittura essere costretti a fare una querela?
      Attendiamo una sua risposta.
      Grazie, cordiali saluti e buona giornata
      Gianluca e Simona

      Elimina
  52. Buon giorno sig.re Luca.
    I nostri nomi sono Gianluca e Simona.
    N.B. Il messaggio sopra scritto è sempre il nostro.
    Le scriviamo più o meno le stesse cose perchè ci siamo accorti di aver fatto qualche errore qua e la che magari non farebbero filare bene il discorso e anche perchè ci teniamo a dirle che abbiamo letto già le risposte che ha dato fin qui e in alcuni sicuramente già si può dire che abbiamo avuto una risposta, ma la pregheremmo cortesemente se le è possibile di rispondere a tutte le domande che le porremo ora anche per l'appunto se alcune cose le ha già scritte, grazie.
    Vorremmo cortesemente chiederle riguardo ad un'asta giudiziaria che verrà bandita a metà maggio del 2012 e alla quale vorremmo partecipare e riguardante una casa che risulta ancora essere occupata dal vecchio proprietario, che come da asta, non può rimanere nell'immobile una volta ricevuto dal custode giudiziario l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato.
    Le cose che vorremmo capire meglio sono:
    Nel caso non bastasse l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato eseguito dal custode giudiziario per far andare via il vecchio proprietario, allora quali sarebbero le possibili successive mosse in ordine cronologico che si possono e devono fare e chi dovrebbe farle, il custode giudiziario, altri addetti, oppure dovremo essere noi e soprattutto, c'è secondo lei un limite di tempo in cui l'esecutato può riuscire a rimanere nella casa al di la dell'avvenuto ordine esecutivo ecc... ecc..., oppure non c'è un limite?
    Nei casi l'esecutato sotto varie richieste legali non lasci la casa, possono intervenire le forze dell'ordine, tipo polizia o carabinieri e in questo caso, interverrebberò perchè richiesti dall'ufficiale giudiziario o terzi, oppure dovremmo essere noi a fare richiesta alle forze dell'ordine se non addirittura essere costretti a fare una querela?
    Attendiamo cortesemente una sua risposta.
    Grazie per la cortese attenzione, cordiali saluti e buona giornata
    Gianluca e Simona

    RispondiElimina
  53. L'ordinanza di rilascio dell'immobile è subito esecutiva, quindi, se non basta quella, fare altre cose sarebbe come 'riscaldare la stessa minestra'. Il custode dovrebbe pensare allo sgombero dell'immobile, qualora l'occupante non intendesse andarsene è ovvio che qualcuno (le forze dell'ordine) devono venirlo a prendere. In casi estremi purtroppo le reticenze degli addetti ai lavori rendono vana l'immediata esecutività dell'ordine di sgombero del giudice! A quel punto è come lottare contro i mulini a vento, se dovesse succedere tutelatevi con un vostro legale.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Buona sera Sig.re Luca e grazie per averci risposto.
      Dalla sua risposta si evince che purtroppo non c'è niente di certo nell'avventurarsi in un'asta del genere e che comunque in casi di complicanze, alla fine potremmo anche essere costretti a farci tutelare da un legale e qui inizierebbero altre spese e chissà alla fine tutto questo quanto ci verrà a costare, quanto tempo ci vorrà e se la casa ce la lasceranno integra o nei peggiori dei casi distrutta o quasi.
      Purtroppo le nostre paure vengono dal fatto di aver vissuto nelle immediate vicinanze della nostra attuale abitazione un caso di sgombero per demolizione che causa gli occupanti e i loro famigliari che ne hanno combinate di tutti i colori al comune e anche alle forze dell'ordine, addirittura arrivando a tagliare alberi per bloccare il passaggio e poi anche sparando con un fucile da caccia, insomma sono stati mandati via dopo ben 2 anni.
      Per questo abbiamo il dubbio dell'efficacia dell'ordine esecutivo e anche sull'efficacia dell'intervento delle forze dell'ordine.
      Noi non conosciamo le persone che attualmente abitano ancora l'immobile e dunque non sappiamo se siano persone ragionevoli oppure no e soprattutto, se accetteranno di buon grado l'ordine esecutivo (come dovrebbe essere) oppure no, purtroppo questa paura ci è venuta sentendo e leggendo di esperienze negative.
      Allo stesso tempo le aste immobiliari per l'acquisto di una casa sono un'alteranativa molto buona rispetto ai soliti prezzi di mercato, si intende con tutti i pregi e difetti, ma questo è un'altro discorso.
      In conclusione, l'unica cosa che ci potrebbe aiutare sarebbe conoscere le persone che abitano l'mmobile e non sappiamo se sarà possibile nel senso che ci faranno si, visitare la casa tra un mese, ma chi sà se allora avremo modo di conoscere queste persone, oppure, se loro ci saranno chi sà se saranno presenti tutti o solo alcuni, oppure nella peggiore delle ipotesi se non ci faranno entrare affatto, come è già successo ad altri (intendiamo in altre aste), insomma la speranza e che si possa visitare la casa e anche conoscere queste persone e che si riesca soprattutto a capire che intenzioni hanno.
      Grazie, cordiali saluti e buona serata
      Gianluca e Simona

      Elimina
  54. buongiorno Sig.Luca,
    le chiedo una cortese risposta in merito alla mia situazione.
    sono sposato con un bimbo di tre e mi trovo in affitto in un appartamento all'asta. il mio contratto di locazione è stato stipulato e registrato presso l'agenzia delle entrate prima del pignoramento. ha una durata di 12 anni.
    ora le chiedo come posso tutelare la mia privacy nei confronti di coloro che sono interessati all'acquisto.
    la ringrazio per l'attenzione

    RispondiElimina
    Risposte
    1. La sua privacy e quella dei suoi familiari è un diritto sacrosanto. Chi acquisterà all'asta però avrà anche il diritto tramite il custode giudiziario di visionare l'appartamento. Sarà quindi dovere del custode pattuire con lei gli orari e i giorni più consoni per poter far visita all'immobile così da poter arrecare il minor disturbo. Per quanto riguarda le sue generalità, nella perizia dove sarà menzionato anche il contratto d'affitto, saranno oscurate, ma saranno comunque menzionati gli estremi di registrazione. qualora invece ci fossero eventuali 'scampanellatori curiosi' e spesso accade, che vengano a suonare alla sua porta per chiedere informazioni sull'immobile, faccia capire loro in maniera ferma e pacata che stanno disturbando la sua privacy e che non è quello il modo di agire e che se insisteranno chiamerà chi di dovere.
      Non so se si riferiva a questo o ad altro, nel caso mi chiarisca meglio.

      Elimina
  55. la ringrazio, ho capito che purtroppo non posso limitare l'accesso se gli interessati sono accompagnati dal custode giudiziario.
    complimenti per il suo blog, ringrazio nuovamente per il suo aiuto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. visionare l'immobile è un loro diritto e ostacolare tale diritto sarebbe per lei fonte di grane. Quindi il mio consiglio è quello di concordare eventuali appuntamenti in giorni e ore più congeniali.

      Elimina
  56. Io ho comprato una casa all'asta gennaio 2011 , decreto di trasferimento marzo 2011 cèra scritto che chi non aveva titolo per starci( ex proprietario ) avrebbe dovuto immediatamente lasciare l 'immobile sono un anno che tribolo col mio legale, speriamo il prossimo mese di risolvere , dovranno intervenire i carabinieri , ma sono molto deluso la legge non mi ha tutelato fino a queto momento...

    RispondiElimina
  57. Salve Luca,
    anzitutto complimenti per il blog. Vorrei alcune delucidazioni. il 20 marzo era in vendita all'asta la casa di proprietà dei miei familiari. Anzitutto, il notaio delegato alla vendita, nonchè custode, non ci ha consentito di assistere alla procedura. Prima domanda:Ciò è lecito? loro erano i proprietari, perchè non hanno potuto assistere ? dato ciò, abbiamo contattato telefonicamente il notaio, visto che non ci ha voluti ricevere di persona, per sapere se la casa era stata venduta. lui ci ha detto che il nostro avvocato dovrà rivolgersi al tribunale per conoscere il suo operato. quindi la seconda domanda è= quanti giorni di tempo ha il notaio per depositare gli atti? se la casa è stata venduta, quanto tempo avremmo per trovare un'ulteriore sistemazione? poi un ultimo punto: la procedura è iniziata nel 2002. nel 2003 mio padre ha fatto lavori di ristrutturazione.la casa è intestata a mia madre e loro sono in regime di separazione dei beni. quindi, tutte le migliorie apportate non dovrebbero essere rimborsate in parte sulla base di fatture dei lavori fatti?o ciò potrebbe presentare motivo di eventuale contestazione di aggiudicazione ? Spero possa darmi una risposta ad alcune di queste domande. Ancora complimenti per il blog.

    RispondiElimina
  58. Salve Luca, mi accingo ad acquistare un immobile all'asta. Questo immobile al momento della perizia è stato valutato circa 1 anno e mezza fa ad una certa cifra (era al grezzo avanzato), ed a tale cifra è stato fissato il prezzo base. Ora a distanza di un anno l'immobile è stato ultimato (pavimenti e finiture) ed abitato dall'esecutato. Se io me lo aggiudico devo pagare anche le migliorie fatte successivamente e non contemplate in perizia? I mobili ivi contenuti rimangono nella proprietà dell'esecutato?
    Grazie per l'aiuto

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Stefano,
      per quanto riguarda i mobili, all'asta di beni immobili si comprano gli immobili e non i mobili. Per quanto riguarda i lavori effettuati informati dal custode è difficile per me darti una risposta, e comunque chiedi chi li ha eseguiti e se li ha eseguiti l'esecutato da chi è stato autorizzato.

      Elimina
  59. Ciao Luca io ho la casa ancora occupata dall'esecutato e dalla sua famiglia per il discorso imu adesso come mi verrà applicata? come prima casa o ocme seconda casa perche io ancora non c ho preso la residenza?

    RispondiElimina
  60. Buongiorno Sig.Luca,
    usufruisco della sua gentilezza per porle una domanda.
    Abbiamo una esecuzione in corso per due immobili che il giudice ha suddiviso in più lotti. Nella vendita si cono inseriti tre creditori.
    Ora stiamo trovando un accordo stragiudiziale con il creditore procedente, il quale nel primo contatto ci dice che l'accordo riguarda solo il suo immobile che ha pignorato.
    le chiedo, cortesemente, se l'accordo toglie dalla vendita i vari lotti dell'immobile, nonostante vi siano ancora gli altri due creditori.
    perdoni se sono stato un po articolato, e ringrazio in anticipo

    RispondiElimina
  61. Buonasera,
    sono affittuario di un capannone che è andato all' asta ed è stato venduto pochi giorni fa. Il nostro affitto è antecedente alla data del pignoramento. Dal pignoramento sono passati circa 15 anni e noi abbiamo sempre pagato l' affitto al padrone del capannone. Adesso che si sono aggiudicati l'asta, ci è arrivata una lettera di un avvocato nominato dal giudice che ci richiede i canoni da Gennaio ad oggi e si riserva di quantificare il pregresso. Come devo fare che io l' affitto l' ho sempre pagato ai propietari e per di più, fino al 2011 ho pagato in contanti, e solo da gennaio 2012 con assegno bancario?
    Grazie in anticipo
    distinti saluti

    RispondiElimina
  62. salve vorrei un informazione.ho un locale all asta dalla sentenza del giudice risulta che il locale è occupato dalla parte esecutata,dopo 4 vendite nulle il custode giudiziario a mia insaputa e senza alcun avviso ha cambiato la serratura,ora l ultima vendita fissata dice che il locale è libero.tutto cio è regolare cosa posso fare vi ringrazio e porgo distinti saluti.MAURO

    RispondiElimina
    Risposte
    1. mandar via l'esecutato cambiandogli la serratura senza una regolare procedura, non credo che sia la maniera giusta di operare!

      Elimina
  63. salve 2 anni fa ho comprato un appartamento in un complesso residenziale composta da 6 palazine, da un anno che la impressa costruttrice si è dichiarata in fallimento e che adesso e in mano d'un curatore fallimentare; ma una delle palazine (20 appartamenti)eranno vuote mai vendute, ma da due messi sono state occupate dagli abusivi in totale 20 famiglie; il curatore a detto che ha fatto la dinuncia al comissariato di zona per lo sgombero, vorrei sapere si è posible lo sgombero, quanto tempo ci vorrà, che tipo di dinuncia ha dovuto fare, siamo preocupati gia che questo era un complesso privato residenziale, queste occupazione abusive hanno svalutato nostri appartamenti facendole diventare un quartiere popolare. FEDERICO

    RispondiElimina
  64. Salve Luca sono un condomino di un edificio. vorrei sapere da lei che è un esperto un parere e un consiglio. Nel mio stabile c'è un appartamento vuoto forse venduto all' asta. In riunione l'amministratore ha affermato che facendo delle verifiche al catasto la proprietà risulta ancora in possesso della vecchia proprietaria. La condomina oggi non vive più in tale appartamento perchè uscita tramite tribunale. Possibile sapere l'esistenza di un possibile nuovo proprietario e quale prassi da seguire in modo da riferirlo all'amministratore come suggerimento o mi consiglia di rivolgermi alla banca o al tribunale. Grazie mille Emanuele

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la proprietà non si verifica in catasto, come si suol dire "il catasto non è probatorio della proprietà", perché potrebbe non essere aggiornato. La proprietà va verificata in conservatoria. Faccia una visura in conservatoria con foglio particella e subalterno.

      Elimina
  65. egregio Luca vorrei sottoporle una questione.
    mi sono aggiudicato all'asta un immobile occupato dai vecchi proprietari. ho scoperto che nello stesso ci vive una persona disabile che non deambula.
    secondo lei possono ottenere proroghe allo sfratto oppure basta l'atto di precetto per ottenere la piena disponibilità della casa, in tempi brevi.
    grazie e complimenti per il suo utilissimo blog e per la sua cortesia.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Nell'ordinanza di aggiudicazione già dovrebbe esserci l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato. Ciò dovrebbe avere tempi brevi qualunque persona ci sia dentro, ma tra il dire e il fare a volte ce ne passa

      Elimina
  66. Egregio Luca Tonzani,

    vorrei avere un parere in merito all'acquisto di un immobille all'asta.
    Ci vive una familgia con tre figli piccoli.
    La casa risulta intestata alla moglie per 1/1 in regime di separazione dei beni. La signora x ha tre figli e vive insieme al marito. Entrambi non lavorano, anche se prima il marito lavorava, e molti hanno il dubbio ch elavori in nero.
    Loro sono tutti sereni e tranquilli. Srrivano con macchine nuove e altro, ma....
    Quello che vorrei sapere è quali "maghegi" possono avere fatto ad insaputa di una persona interessata all'acquisto all'asta? che tutele ha realmente chi vule comprare il bene? Ho letto che dal 2011 le cose sono un po' cambiate ma lleggo il suo blog ed altri e vedo che nella realtà anche se quest dovrebbero andar via in un tempo ragionevole c'è il rischio che le cose si complichino molto.
    Potrebbe verificarsi il caso che questi stiano dentro fino alla maggiore età dei figli?? non volgio avere fregature e trovarmi con un immobile che non vedrei per anni.... sarei disposto ad aspettare anche un anno, vito che il costo si è dimezzato, ma non vorrei trovarmi di fronte a cavilli e truccheti che questi magari stanno adottando per riusxcir a non uscire...
    Preciso che non risulta separazione, ma ho capito che questa non debba esser trascritta, e magari questi l'hanno fatta e nessuno lo sa.
    non esistono altre domande di trascrizioni giudiziali prima del pignoramento da quanto emerge dalla perizia.

    Io quello che vorrei saper è quale tutele reali esistono per far liberare un immobile e quali sono i tempi ioptetici reali nel caso qui sopra descritto. la ringrazio e spero che possa rispondermi presto, perchè l'asta è fra pochi gg.

    RispondiElimina
  67. Salve,vivo in una casa che stavo comprando con la mia ex e che è andata all'asta per inadempienze del costruttore. A seguito della separazione dalla mamma di mio figlio e dopo aver fatto già firmato il compromesso,la casa è stata venduta ad altri tramite asta. Nel frattempo io sono rimasto senza lavoro e nn so' dove andare... Come funziona?? QUanto tempo ho prima di lasciare la casa e/o posso rimanerci in qualche modo??

    RispondiElimina
  68. Buon giorno avvocato le espongo un quesito che non ho ancora trovato nel blog...
    ho acquistato una casa all'asta e solo dopo ho scoperto che c'era un vincolo di casa coniugale peraltro non trascritto. Nell'immobile attualmente abitano la moglie e la figlia minorenne. Il marito è morto. Gli esecutati nel caso specifico erano entrambi. Alla notifica del precetto hanno fatto ricorso al tribunale imputando il caso della casa coniugale. Sto a chiedere se intanto posso chiedere il pagamento di un "affitto" e se si di quanto. Preciso che la casa era di entrambi i coniugi in regime di separazione al 50%. Grazie Franco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Grazie per l'avv. ma non lo sono!
      Forse vuol dire che avevano costituito un fondo patrimoniale?

      Elimina
  69. Salve Luca, mi sono aggiudicato all'asta un garage ancora occupato (è strano!!) dall'esecutato che ha le sue cose. Mi è pervenuto finalmente dopo circa 1 anno il decreto di trasferimento. Lui non vuole cedere assolutamente l'immobile anche se lo faccio con l'ufficiale giudiziario. Mi ha minacciato e mi minaccia se gli mando l'ufficiale giudiziario perchè ha atteggiamenti di un pazzo scatenato e mafioso. Mi dice che potrà capitarmi una qualsiasi cosa a me o la mia famiglia. Mi dice che se voglio il garage di pagargli la differenza di prezzo tra quello aggiudicato e il valore di vendita che lo stabilisce lui. Oppure che io gli permuti, senza che lui esborsi un soldo, un terreno agricolo di scarsa utilità. Ma io non ho assolutamente intenzione di accettare una simile proposta. La legge mi garantisce la mia incolumità? Posso avanzare richiesta di sfratto esecutivo? O devo sopportare questa angheria e perdere i miei soldi? Intanto ci pago le tasse e lui è comodo non mi vuole dare le chiavi.
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. nella tua situazione è bene sentire un avvocato

      Elimina
  70. scusami sono interessato ad un appartamento, cosa vuol dire Occupato da terzo in forza di accordo verbale a titolo gratuito?.....grazie.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. che non ha nessun titolo valido per essere opposto alla procedura, non ha un contratto d'affitto registrato prima del pignoramento, ma solo un accordo verbale, quindi teoricamente si dovrebbe far presto a mandarlo via!

      Elimina
  71. salve Gent.ssimo Luca,
    cosa succede se un immobile va all'asta con inquilini, ma l' affitto è successivo al pignoramento cioè con autorizzazione del giudice?
    gli inquilini che hanno un classico contratto di affitto con minori o invalidi devono lasciare l'immobile o possono essere tutelati anche se la locazione è successiva al pignoramento?
    grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se è autorizzato dal giudice spesso è fino all'assegnazione, quindi dopo dovrebbero andarsene. Ma a distanza non saprei dirle.

      Elimina
  72. Ciao Luca, devo procedere alla stima di un immobile occupato dalla ex compagna (non moglie) dell'esecutato in virtù del decreto del tribunale per i minorenni che assieme al minore le assegna anche l'immobile. Il figlio ha 8 anni. Come devo fare?

    RispondiElimina
  73. Buongiorno Luca, le chiedo quanto segue. Sono proprietario di un immobile, occupato da un parente che ci abita a nessun titolo (affitto, usufrutto,ecc...); però ha la residenza lì, da ormai 30anni. Prima ci abitava insieme alla sua mamma la quale aveva diritto di usufrutto fino al momento della morte. Da un anno circa, questa persona è deceduta, pertanto ho invitato questo parente a liberare la casa. Lui si è opposto e non vuole uscire. Che azioni devo intraprendere? Che diritta ha lui?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'unico consiglio è quello di rivolgerti ad un legale, non puoi buttarlo di certo dalla finestra!

      Elimina
  74. ciao Luca. ho comprato una casa in asta giudiziaria e questi giorni mi arriverà il decreto del trasferimento, ma la casa è occupata dal ex proprietario. entro quanto tempo dovrebbe liberarsi la casa secondo le normative vigenti. grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. sicuramente con il decreto di trasferimento, c'è anche l'ordinanza di rilascio dell'immobile emanata dal giudice. Tale ordinanza è immediatamente esecutiva, quindi non accettare reticenze da parte di nessuno. Se ciò accadesse, rivolgiti subito al tuo avvocato

      Elimina
  75. ciao Luca, stò valutando di acquistare una casa all'asta dal tribunale di Napoli del 1994 occupata da un invalida senza titolo che è la sorella, vorrei sapere che speranze ci sono per mandarla via e se i tempi sono molto lunghi.
    Questa per me è prima casa, quindi sarebbe un danno se non andasse via in tempi brevi.
    La legge tutela di più oggi??
    Grazie mille
    p.s. è un sito interessantissimo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la legge teoricamente tutela di più, infatti insieme al decreto di trasferimento viene emessa dal giudice l'ordinanza di sgombero che è immediatamente esecutiva (teoricamente).... ricordo che siamo in Italia!

      Elimina
  76. Buonasera Luca.
    il 18 settembre mi sono aggiudicata un appartamento all'asta. Quando sono andta a visionarlo con mio padre, la persona che aveva le chiavi e la figlia degli ex proprietari, defunti, mi hanno detto che l'immobile era libero. Anche lo studio che aveva in mano le pratiche di questo immobile mi hanno assicurato che dentro non ci abitava più nessuno perchè dopo la morte dei genitori i figli avevano rinunciato alla eredità.
    fino a qui tutto ok.
    Ho pagato l'immobile settimana scorsa, e mi è stato detto dallo studio che solo dopo aver pagato avrei potuto chiedere le chiavi.
    Stamattina chiamo e mi danno il numero della figli per mettermi d'accordo con lei per avere le chiavi perchè stava finendo di liberare l'immobile, almeno così la figlia aveva riferito allo studio.
    La chiamo e mi sento rispondere che le chiavi non le ha lei ma suo fratello perchè l'appartamento è occupato da lui e che lei ci aveva avvisati quando questa estate siamo andati a vedere l'immobile.
    Lei di questo non ha mai detto nulla, in più c'è la parola di quelli dello studio, che sono avvocati, che mi avevano detto che avevo fatto un buon acquisto perchè non c'era nessuno e quindi non c'erano problemi.
    Voglio dirle anche che se avessi saputo che in quell'appartamento ci viveva qualcuno non avrei neanche fatto un'offerta, perchè mi metto nei panni di questa gente e non me la sento proprio di mandare la gente a vivere sotto un ponte.
    ora mi ritrovo con questa persona che era andata via dall'italia per non farsi carico dell'eredità dei suoi famigliari, in casa mia. il problema per me è che questa persona ora non ha un lavoro e la sorella mi ha detto che vuole chiedere una proroga.
    per finire, quando questa estate sono andta a vedere l'immobile, ho scattato delle foto, sempre chiedendo se potevo, per farle vedere alla mia famiglia che quel giorno non poteva venire con me. ho stipulato un mutuo per prendere questo appartamento e la banca ha fatto una perizia su questa casa, e quando mi hanno fatto vedere le foto che avevano fatto la mia esclamazione è stata " MA QUELLA NON è CASA MIA!". Guardando attentamente le foto mie e loro si nota che dentro la casa ci viveva qualcuno, ma io in buona fede ho detto a quello della banca che magari, visto che lo stavano liberando, c'era confusione e bottiglie di acqua per la gente che smontava i mobili.
    ora io ho chiamato lo studio i quali sono caduti dalle nuvole quanto me. però mi chiedo: ma le chiavi chi le doveva avere?
    e ora io, questa persona, quando mi darà le chiavi di sua spontanea volontà? perchè a me non piace la violenza o l'uso delle autorità.
    ringrazio del tempo
    buona serata

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo lei io posso sapere quando le darà le chiavi di sua spontanea volontà? Si rivolga ad un legale è l'unica soluzione percorribile.

      Elimina
  77. la mia era una domanda retorica

    RispondiElimina
    Risposte
    1. purtroppo se non le ridà le chiavi di sua spontanea volontà e in tempi brevi (qualche giorno), l'unica soluzione è quella che le ho consigliato, cioè di rivolgersi ad un legale di sua fiducia.

      Elimina
  78. mi scusi il disturbo LUCA TONZANI però la mia situacione è multo delicata...la mia casa è al lasta..perche ò rimasto senza lavoro 1 ano fà anche di piu ì per troppo prima faceba fatiga al pagar il mutuo,da solo..perche prima era sposato con un figlio..pero da 6 ani siamo separati.. adeso sono in casa ancora a'vvitare ... quello che vorrei sapere una volta che sia venduto la casa..!! io cuanto tempo ò per andare via ..,??? il problema è che no so dove andare...?? i perfortuna ò iniciato a lavorare pero recientemente ..alora o quasi niente de soldi per affitare un piccolo apartamento.mi capisci io lo so che devo andare via cuando la casa sera venduta....al lasta..pero mi domandava si poso chiedere un tempo no lo so....?? 2 a 3 mesi per metere insime quall cosa de soldi per affitare .i cosi andar via de la casa..?? si puo fare..!!???mi domando..grazie per su consiglio .

    RispondiElimina
  79. Buongiorno Luca sarei interesato ad acquistare all'asta un appartamento questa è una parte della perizia del 02/12/2010
    "Dalle informazioni prese presso l’ufficio tecnico del Comune di xxxxxx e dall’Ufficio
    anagrafe dello stesso comune, risulta che l’immobile sia occupato dal Sig. OMISSIS…..che vi risiede con la figlia OMISSIS….. ed il nipote OMISSIS…...
    "Lo stesso Sig. OMISSIS…… percepisce una pensione minima di invalidità non potendoesercitare nessuna attività lavorativa.
    La sig.ra OMISSIS……. pur risultando coniugata con OMISSIS…… è domiciliata a Gradara
    in Via Monte Formica 18 e vi risiede con i genitori OMISSIS…….. ed un figlio
    OMISSIS…….
    Secondo lei potrebbe essere un problema sgombrare l'appartamento visto quanto sopra riportato

    RispondiElimina
    Risposte
    1. bisogna vedere a quale titolo occupa l'immobile:
      è l'esecutato? E' l'inquilino? Se è l'inquilino che ha stabilito la residenza li, ha un regolare contratto? se ha un regolare contratto è stato registrato prima o dopo il pignoramento?

      Elimina
  80. si è l'esecutato e con lui vive la figlia ed il nipote Grazie e ciao Fabrizio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. allora insieme al decreto di trasferimento ci sarà anche l'ordinanza di rilascio che è (o perlomeno dovrebbe visto che siamo in Italia) immediatamente esecutiva.

      Elimina
  81. Buonasera,
    ho acquistato nell'ottobre 2012 un appartamento occupato dall'esecutato e dai figli maggiorenni tramite un'asta giudiziaria.
    Ho avuto recentemente l'opportunità(a fine gennaio 2013) di visionare l'immobile. Con un pò di stupore ho notato che tranne un paio di mobili in pessime condizioni, qualche oggetto in giro e dei vestiti e scarpe, l'appartamento è stato completamente sgombrato dall'esecutato. Nell'occasione ho avuto modo di parlare con lo stesso per capire le sue intenzioni e, stando a quello che mi ha detto, ho scoperto che non abita ormai più in quella casa dai primi di gennaio e che entro breve vuole togliere anche le ultime cose rimaste. In effetti dentro l'appartamento non c'è neanche più un letto, come manca anche completamente la cucina; la luce c'è, ma solo tramite delle lampade e solo in alcuni locali(ma entro poco, a suo dire, dovrebbe staccarla definitivamente). La cosa mi è sembrata positiva fino a quando non mi ha detto che non consegnerà le chiavi al custode giudiziario (alla quale io ho affidato l'incarico di sfratto tramite un'opzione offerta dai curatori delle vendite giudiziarie subito dopo l'aggiudicazione)e quindi di conseguenza a me, finchè non riceverà la parte dei soldi che gli spetta visto che il prezzo di vendita all'asta è stata superiore al debito che ha insoluto. Questi soldi avrebbero dovuto pervenirgli dal giudice, da quel che dice, verso metà febbraio. In questi giorni però ha scoperto che è stato rinviato tutto fino a maggio.
    Ho chiesto a questo punto delucidazione su come procedere al custode giudiziario che mi ha informato che l'iter da seguire è già stato intrapreso ed è fissato nei primi di marzo lo sfratto, ma che prima di arrivare a quello forzato (tramite le Forze dell'Ordine)dovrà passare molto più tempo. Purtroppo sembra che bisognerà arrivare fino a quel punto perchè l'esecutato senza la parte dei soldi che sostiene debba ricevere dalla vendita, non darà mai le chiavi di sua spontanea volontà.
    Quello che mi chiedo è se può non dare le chiavi nonostante ormai abiti da un'altra parte. Posso entrare in quella che di fatto è casa mia e se necessario forzare la porta, cambiare la serratura e sgomberare le poche cose rimaste prendendo possesso di quello che per diritto e legge mi spetta? Può senza alcun diritto occupare casa mia senza neanche risiederci, ma solo occupandola tenendoci poche cose, mentre io sono costretto a pagare affitto, mutuo, IMU come seconda casa(visto che non posso avere la residenza finchè non ci vivo effettivamente)contando e non per ultimo, che ho moglie e figli?
    Sono tutelato da proprietario in tutto questo o è più tutelato l'esecutato che oltre a non aver nessun diritto ad occupare casa mia, non paga nessun affitto o indennità al sottoscritto e come ulteriore beffa, neanche effettivamente ci vive, ma usa come ricatto la non consegna delle chiavi di un immobile che non gli appartiene più?
    Vorrei anche sapere cosa posso fare, a chi e come devo richiedere i danni che ho riscontrato nell'appartamento e non segnalati in perizia (dove tutto risultava "normale" o in buono stato)e non a conoscenza neanche dei custodi giudiziari. I danni riguardano buona parte del pavimento in parquet così rovinato da un allagamento subito di recente dall'esecutato da doverlo sostituire completamente, la mancanza di diverse porte interne scardinate anche di tutta la struttura e il danneggiamento di tutte le poche porte rimanenti, oltre ad aver notato che una parete mobile che delimita una stanza(segnata ed indicata nella valutazione della perizia) è stata smontata pronta per essere portata via.
    Rimango in attesa di Suoi preziosi suggerimenti e consigli per poter gestire al meglio la situazione e capire chiaramente fino a che punto sono i miei diritti e doveri e anche fino a che punto sono quelli dell'esecutato.
    La ringrazio di tutto, cordiali saluti.

    RispondiElimina
  82. salve signor luca mi chiamo peppe le vorrei fare una domanda io pultroppo non sono riuscito piu a pagare il mutuo è la casa è stata pignorata sta per essere messa all'asta io o tre figli minori di cui uno neonato o del tempo per lasciare la casa o mi buttano fuori casa con i figli

    RispondiElimina
  83. salve signor luca mi sono aggiudicato un'immobile all'asta l'8 maggio 2012 ho ricevuto dal giudice il decreto di trasferimento i primi di luglio ad oggi non mi è stato liberato ancora l'immobile.. nella perizia c'e una sentenza di separazione(decreto presidenziale) antecedente al pignoramento ma non trascritta. è possibile che lei si oppone al mio sfratto con questa sentenza anche se non è stata trascritta e aggiudicata in sede giudiziaria grazie

    RispondiElimina
  84. salve sto acquistando una casa all'asta se il prezzo e di 20.000,00 euro mi hanno detto che ci devo mettere il IL 20% IN PIU' OLTRE CHE PARCELLA E' ? NON SI PAGA IL NOTAIO SE ACQUISTI CASE ALL' ASTA PERCHE DEVO PAGARE ALTRO 20% IN PIU' . GRAZIE MI RISPONDA VIA EMAIL BEATIFUL.FABIO@GMAIL.COM

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ci sono spese di tasse, cancellazioni ecc.... che deve pagare chi si aggiudica l'immobile

      Elimina
  85. l'80% dei fallimenti è causato dalle banche strozzine e senza scrupoli! imprenditori che per un susseguirsi di vicende negative si trovano per strada con i propri figli come anche famiglie in stato di povertà vengono buttate fuori di casa, sempre per colpa di rate e interessi da capogiro!
    e voi che fate? andate a speculare in cerca di bazze!!! creditori che fanno i deboli con i forti e i forti con i deboli!!!! comprare case all'asta porta sfiga !!!! siete esseri senza palle!!! vi metto alla pari degli sciacalli post terremoto!!! che DIO vi faccia provare la stessa situazione di coloro che avete buttato per strada !!!!!!! con tutto il cuore!!!!!!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Pienamente d 'accordo , se vuoi una casa comprala al prezzo giusto non speculare sulle disgrazie di altri .....il risparmio lo spendi in medicine ....

      Elimina
  86. salve signor luca volevo chiederle quando una casa va all'asta viene esposto un cartello fuori dall'edificio o nell androne condominiale

    RispondiElimina
  87. salve signor luca sono una mamma di 3 bambini piccoli volevo sapere se con la separazione legale e possibile rimanere nell appartamento fino alla maggiore età dei figli .l appartamento frà un pò dovrebbe andare all asta GRAZIE.

    RispondiElimina
  88. Salve signor Luca e complimenti per il Blog. Mi hanno messo all'asta la casa perchè non riuscivo a pagare il mutuo.Ho due figli minori e sia io che mia moglie non abbiamo un lavoro.Possono mandarmi via oppure potrei riuscire a rimenere dentro casa finchè trovo un'altra sistemazione ?

    RispondiElimina
  89. sono pienamente d, accordo col signor antonio io mi trovo in una brutta situazione nonostante abbia pagato regolarmente il mutuo per cinque anni e gli ultimi 2 con la rata dimezzata frà unpò mi troverò con la casa all asta con 3 figli piccoli , e una vergogna e voi persone che siete come gli avvoltoi aspettando che una casa vada all asta per appropriarsene subito senza rendervi conto dei sacrifici che noi ex proprietari abbiamo fatto. solo che io non mi arrendo quando guardo negli occhi i miei figli trovo ancora il coraggio di andare avanti e sperare in un miracolo.non credo che andrò via tanto facilmente si
    per dire della persona che acquisterà la casa., ma mi fà già tanta pena perchè rimpiangerà dell acquisto fatto.

    RispondiElimina
  90. Buonasera Signor Luca Tonzani, avrei un quesito da sottoporle,ho acquistato una casa all'asta occupata con un regolare contratto 4+4 con data certa anteriore al pignoramento,l'occupante da 2 anni che la casa e' stata pignorata non ha pagato al curatore l'affitto e il condominio inoltre il primo rinnovo dei 4 anni si e' avuto mentre l'immobile era pignorato,posso impugnare il contratto di locazione e mandar via l'occupante?Grazie...

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la domanda sorge spontanea: in 2 anni il curatore cosa ha fatto?
      Chi non paga l'affitto da 2 anni è ovvio che può essere mandato via con una procedura di sfratto.

      Elimina
    2. in una procedura, se poi salda tutto quello che deve, inizieranno tutte le "manovre" di clemenza ecc... però se non paga da 2 anni può tranquillamente essere intrapresa un'azione

      Elimina
  91. Salve signor Luca e complimenti per il Blog. Mi hanno messo all'asta la casa perchè non riuscivo a pagare il mutuo.Ho due figli minori e sia io che mia moglie non abbiamo un lavoro.Possono mandarmi via oppure potrei riuscire a rimenere dentro casa finchè trovo un'altra sistemazione ?

    RispondiElimina
  92. salve signor luca,le scrivo perchè vorrei sottoporle il mio problema, io ho visitato un immobile all'asta in data 06/01/2013,casa molto bella e conforme alla perizia ma occupata dal proprietario. in data 11/01/2013 ho partecipato all'asta presso il tribunale di monza e me la sono aggiudicata per 102000 euro. il 15/02 contatto il curatore per fissare un appuntamento così da poter visionare l'immobile con lui e con il mobiliere. lui mi dice che sentendo il proprietario la casa viene lasciata libera il 1 marzo sapendo che il 27/02/2013 ci sarebbe stato il rogito e non cera motivo di disturbare il proprietario per 15 gg. effettivamente la mattina del 2 marzo mi chiama e mi da appuntamento fuori casa per la consegna delle chiavi mezz'ora dopo.davanti casa mi dice che ce stato un problema il padre dell' esecutato si e presentato li e ha consegnato le chiavi senza firmare niente per poi scappare. bhe ecco il problema la casa è completamente distrutta abbiamo chiamato i carabinieri e fatto denuncia. io ho preso un legale che ha avvisato il giudice il quale ha chiesto al perito del tribunale una perizia danni stimata per 48000 euro e dichiarato la casa inagibile. a giugno è fissato il riparto della vendita e l'avvocato mi dice che chiedera che mi vengano rimborsati i soldi della perizia ma di non aspettarmi nulla poichè i creditori devono dare il loro consenso e che sicuramente non accetteranno e quindi si andrà in causa ma non esistendo un precedente secondo lui non prendero un euro, non posso rinunciare all' immobile poiche ho gia rogitato e non posso rivalermi ne sul proprietario (perche non ha piu niente) e ne sul curatore. ora oltre alla rabbia c'è anche la preoccupazione di come fare io sono in affitto a 500euro mensili( ho gia dato disdetta e devo uscire a luglio ) e pago 600 euro di mutuo con uno stipendio di 1500 euro, ho deciso di comprare casa all'asta perchè non potevo permettermi di acquistare tramite agenzia e fra poco mi trovero io fallito e casa all'asta perchè per sistemarla alla meglio mi hanno chiesto 30000 che non ho. o pago il mutuo o sistemo casa..... secondo lei cosa posso fare????? è possibile che non posso rivalermi sul curatore? io mi sento truffata dal tribunale aiutooo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. posso immaginare la situazione in cui si trova, purtroppo è frequente che la casa sia abitata dall'esecutato. Il tribunale non può mettere nessuno con fucile puntato dentro l'appartamento per fare la guardia, Il curatore non sta e non può stare dentro l'appartamento dalla mattina alla sera 7 giorni su 7. Di casi del genere ce ne sono molti e non sarà neanche l'ultimo e a pagare è sempre l'aggiudicatario. Mi dispiace per quello che le è successo, alle aste può succedere....

      Elimina
    2. Certo il vecchio proprietario non si è comportato bene...però c'è da dire che chi compra ina casa all'asta sta comprando la casa di qualcuno che la maggior parte delle volte ha avuto problemi economici e non ha potuto pagare magari il mutuo.
      Come nel mio caso....
      Quindi invece di fare affari sulle spalle e le disgraziedegli altri...andate a comprare casa come fanno tutti gli altri in maniera normale.
      Vi sta bene poi quando trovate una persona che sfascia tutto prima di andare via...perchè sicuramente è più dignitoso sfasciare tutto,piuttosto che suicidarsi come hanno fatto in tanti.
      Adesso il nuovo acquirente proverà le stesse cose del vecchio...
      Buona fortuna...ritenta sarai più fortunato

      Elimina
  93. salve signor luca vorrei porle una domanda o intenzione di acquistare una casa allasta ma è occupata dal proprietario la moglie e tre figli minori di cui uno neonato che possibilita' o di entrare in posesso subito dell'apartamento è possibile che lavere i tre figli minori mi rendera dificile poi lo sgombero, cosa mi consiglia di procedere all'acquisto o desistere perchè anche se la casa è allettante o molta paura che sara unimpresa abitarla poi abitarla.

    RispondiElimina
  94. Salve Sig. Luca avrei una domanda da farle...i miei genitori per 1 anno non sono riusciti a pagare il mutuo..ora sappiamo che a giugno ci sarà la prima asta della casa e noi siamo già in cerca di una casa però in famiglia c'è una minorenne (12 anni) , è possibile che portino via mia sorella ?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. posso immaginare le paure che provi, io credo di no se non ci sono altri motivi oltre il non aver pagato il mutuo, purtroppo però non essendo materia mia non saprei darti una risposta sicura. Il consiglio è quello di rivolgersi a persone esperte di vostra fiducia che possano analizzare la situazione di persona ed aiutarvi e consigliarvi al meglio. Per il momento cercate di vivere sereni per quel che si può. Non ti posso essere vicino di persona, ma hai la mia comprensione e il mio affetto.
      Ciao.
      Luca

      Elimina
  95. ascolta non sono il signor luca ma ti volevo rispondere,come ai solo dopo un anno ti mettono la casa all'asta io e 7 anni che non riesco a pagre e forse casamia viene messa all,asta a maggio 2014 dopo diche dalla pria asta ala terza quarta asta passano almeno 2 anni poi 12o giorni servono pr sbrigare le pratiche daparte dellagiudicatario,un po ditempo telo dovra dare per uscire o ti fai affittare lappartamento nonè cosi facile buttarti fuori poi in riguardo al minore nessun

    RispondiElimina
    Risposte
    1. nessuno ti toglie un figlio solo perchè non puoi pagare il mutuo ti consiglio di fare domanda per le case comunale con allegato unauto certificazione è spieghi la situazione è metti il numero di pratica dell pignoramento ai buene possibilita di averla.

      Elimina
  96. salve Sig.luca sto valutando di acquistare un appartamento all asta ma e occupato dal proprietario posso sapere che tempi ci vogliono per liberarsi l appartamento?grazie e complimenti per il blog

    RispondiElimina
  97. Confrontate i prezzi di mercato con quelli delle aste attualizzati con tutti i problemi che possono insorgere e descritti ottimamente dal Sig. Tonzani e scoprirete che la convenienza non e' certo dell'acquirente ma forse di qualcun altro....

    RispondiElimina
    Risposte
    1. I buoni affari a volte si trovano, ma devi avere conoscenza del tipo di mercato (quello delle aste) e se c'è esperienza è ancora meglio. Gli "una tantum" spesso acquistano a prezzi di mercato (se va bene) e a volte si ritrovano in situazioni che non sanno gestire.

      Elimina
  98. Salve Luca, sono interessata ad un appartamento all'asta, però nel bando le informazioni sono davvero scarse: dati catastali, indirizzo e numero locali. Il responsabile dell'ufficio di Equitalia mi è sembrato più all'oscuro di me (è addirittura convinto che immobile locato e nuda proprietà sono la stessa cosa) e mi ha detto che se l'appartamento fosse locato o occupato ci sarebbe scritto sul bando. A parte la visura catastale (che ho fatto), quali altri documenti posso ottenere? Non è obbligo da parte di Equitalia fornire più indicazioni, se non permettere di visionare l'immobile almeno esternamente (gli appartamenti nello stesso blocco sono decine)? E nel caso mi aggiudicassi l'appartamento e fosse occupato o avesse vizi non dichiarati nel bando, potrei rinunciare all'aggiudicazione richiedendo la somma già versata come acconto? Altra domanda: dal momento dell'aggiudicazione fino ai 30 giorni pattuiti per il versamento del saldo, quando è possibile visionare l'appartamento, nel caso fosse libero? Grazie mille, Maria

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Equitalia è l'agenzia di riscossione, poi l'asta la curerà un tribunale, quindi dovrà leggere la perizia che ha commissionato il tribunale.

      Elimina
  99. Salve Sig Luca
    A seguito di asta, acquisto locale deposito di circa 9 metri quadri, regolarmente accatastato, ubicato in seminterrato di stabile condominiale.
    Da perizia non risultava nè occupato nè utilizzato e comunque ancora intestato al costruttore poi fallito.
    Ad acquisizione avvenuta ho chiesto informazioni all'amministratore il quale mi ha detto che tale locale è utilizzato dal condominio per le cisterne dell'autoclave da diversi anni.
    Sottolineo che niente di tutto ciò era evidenziato in perizia e tantomeno il curatore era a conoscenza di ciò.
    Cosa mi consiglia di fare?
    Deve il condominio liberarlo, rispettando l'ordinanza del giudice?
    Come pensa si possa evolvere il tutto?
    Grazie per le dritte che vorrà fornirmi e cordialmente saluto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se l'immobile era occupato in perizia doveva esserci scritto, a meno che sia stato occupato dopo il sopralluogo del perito.

      Poi bisogna anche vedere a che titolo è occupato, infatti se ci fosse un regolare contratto di affitto registrato prima del pignoramento sarebbe opponibile alla procedura.

      Se è occupato senza alcun titolo opponibile alla procedura, l'ordinanza di sgombero del giudice deve essere rispettata.

      E' ovvio che deve rivolgersi ad un legale.

      Elimina
  100. Salve Luca, sono consulente per un tribunale e sto redigendo appunto una perizia per un immobile pignorato. Poiché sono alle prime armi ho qualche dubbio: un contratto di locazione registrato è dunque da considerarsi un onere a carico di chi acquista l'immobile? lo chiedo perché mi è stato detto che pur con un contratto di locazione in essere al momento della vendita questo decade... mi è sembrato strano... volevo una conferma
    ciao

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Se il contratto di locazione è stato registrato in data antecedente il pignoramento, l'aggiudicatario subentrerà nei doveri dell'esecutato, quindi il contratto non decade.

      Se invece è stato registrato dopo il pignoramento allora il giudice emetterà l'ordine di sgombero per chi vi è dentro

      Elimina
  101. Salve Luca,
    le spiego il mio caso: domani ho appuntamento per visionare un immobile all'asta di mio interesse, si tratta di una villetta a schiera attualmente occupata da due signori anziani a quanto pare "malati". In tribunale mi è stato chiesto esplicitamente prima di visionare l'immobile se sarei stato propenso per lo sfratto esecutivo (non ho risposto, inquanto non avevo neanche visto l'immobile, premetto che lo conosco già essendo di quel paese). I figli dei signori anziani sono nella villetta a fianco, quindi in teoria potrebbero, dovrebbero, spostarsi di qualche metro. Il punto è che da come mi è stato detto in tribunale il signore in particolare non è molto propenso a lasciare l'immobile, insultando addirittura coloro che lo vanno a visionare (da una parte comprensibile). Il fatto è... se dovessi aggiudicarmi l'asta, procedendo con lo sfratto esecutivo, quali sono i tempi per ottenere l'immobile libero? Non vorrei dire fesserie ma se non erro l'immobile è di proprietà dei signori anziani. Se così non fosse e l'immobile fosse dei figli cosa cambierebbe? La ringrazio in anticipo.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se l'immobile non fosse loro ma dei figli bisognerebbe vedere a che titolo occupano l'immobile e se hanno un contratto registrato bisognerebbe vedere se la data è antecedente o meno il pignoramento. Ma se le hanno parlato di fratto esecutivo, con molta probabilità o sono i proprietari o non hanno un regolare contratto registrato prima del pignoramento. Dopo l'aggiudicazione il giudice con il decreto di trasferimento emette l'ordinanza di sgombero, quindi i tempi dovrebbero essere molto brevi (è un giudice che emette un ordine immediatamente esecutivo) metto il condizionale perché purtroppo spesso vengono fuori lungaggini a me incomprensibile che dilatano di qualche mese il tutto.

      Elimina
  102. complimenti a questo blog di sciacalli che speculano sulle disgrazie altrui, comprando case a prezzi ultrascontati proprio perchè messe all'asta. C'è tantissima gente che si uccide dopo aver perso la casa, a questo non pensate? Pensate solo ad addocchiare quelle che per voi sono "belle occasioni" come lo è un animale moribondo per un avvoltoio! :(((((

    RispondiElimina
    Risposte
    1. spero che a quacluno di voi un giorno venga messa la casa all'asta e che diventi la "buona occasione" per un altro sciacallo, così saprete cosa significa trovarsi in difficoltà economiche e senza la propria casa

      Elimina
    2. complimenti a lei che non sa cosa dice.

      Elimina
    3. la "convenienza" di cui tanto parlate sta nel fatto che grazie alle ripetute aste il prezzo dell'immobile può scendere di parecchio, cosa che non avviene in un normale acquisto a prezzo di mercato. Gli immobili vengono valutati dal perito del tribunale e in base alla perizia viene assegnato un prezzo che è già più basso del valore di mercato, poi le aste fanno il resto... La prima asta va deserta, gli sciacalli aspettano che il prezzo scenda del 20-30% e voilà il gioco è fatto, vi prendete a prezzi ultrascontati immobili di grande pregio che non vi sareste potuti permettere in altro modo

      Elimina
  103. Buongiorno.
    Sono in procinto di partecipare ad un'asta per un'immobile che al momento è occupato dagli esecutati. Sulla perizia del curatore alla voce VINCOLI E ONERI ho trovato la seguente frase: "Nel corso del primo accesso all’immobile pignorato gli esecutati,
    comunicavano allo scrivente quanto segue: di occupare l’unità immobiliare insieme a tre figli minorenni." Ora la mia domanda è: da una precisazione del genere devo eventualmente aspettarmi una certa resistenza nel lasciare l'immobile qualora vincessi l'asta? Dovrei già rivolgermi ad un legale per sapere come muovermi nel caso? I figli minorenni non è specificato quanti anni abbiano, è vero che bisogna aspettare fino al compimento della maggiore età di questi? Nel caso gli esecutati non volessero lasciare l'appartamento, qual è il tempo medio in Italia per avere la libertà di entrare nell'immobile? Grazie in anticipo per la sua risposta. Alessandra

    RispondiElimina
    Risposte
    1. con il decreto di trasferimento ci sarà anche l'ordine di rilascio dell'appartamento firmato dal giudice. Non segue l'iter degli fratti ordinari, cioè quelli in cui c'è un inquilino che non paga, è più breve. Considera dai 2 ai 6 mesi circa (varia da tribunale a tribunale). Farsi seguire da un legale sarebbe bene.

      Elimina
  104. Salve Luca. Innanzitutto ci terrei a complimentarmi per la tua gentilezza e professionalità!
    Io sono interessata ad acquistare una casa in asta attualmente occupata dalla madre e dal padre dell' esecutato che hanno però un contratto di locazione, riporto ciò che è scritto nell'ordinanza:
    " l’immobile risultava occupato dalla Sig.ra XXXXXX e dal Sig. XXXXXX,
    con contratto di locazione ad uso abitativo registrato all’Agenzia delle
    Entrate di durata
    quadriennale con decorrenza dal XX.XX.2003 e termine il XX.XX.2007,
    con rinnovo automatico per uguale periodo ossia fino al XX.XX.2011 e
    tacito rinnovo alla scadenza.
    Il rinnovo tacito del suddetto contratto, essendo successivo
    alla data di trascrizione del pignoramento dei beni, non sarà opponibile
    alla procedura in corso. Ai fini della presente procedura l’immobile si
    considererà da liberare al decreto di trasferimento."
    Detto questo vorrei sapere se gli inquilini saranno tenuti ad abbandonare l'immobile in qualsiasi caso oppure se avvalendosi del fatto di essere settantenni e il signore cardiopatico (almeno così si dichiara) hanno qualche chance per non dover liberare l'immobile?

    Grazie mille
    Saluti
    Denise

    RispondiElimina
    Risposte
    1. gli inquilini saranno tenuti ad abbandonare la casa. La loro condizione potrebbe determinare qualche ritardo nel rilascio, ma dovranno comunque abbandonare l'immobile. Se fossero tutelati da questo punto di vista non gli avrebbero dovuto neanche mettere la casa all'asta.

      Tanto più che nell'ordinanza c'è scritto: "Ai fini della presente procedura l’immobile si
      considererà da liberare al decreto di trasferimento" ci mancherebbe che ti ritrovi una casa che non potrai ne abitare ne locare.

      Elimina
  105. Salve Luca e complimenti per il tuo blog;
    circa un anno fà ho avuto uno scambio di idee con un mediatore che si occupa di seguire le aste giudiziarie per conto di clienti interessati; mi sembrò una persona capace. Rimasi un pò stupita quando mi disse che assolutamente non seguiva aste immobiliari derivanti da fallimenti perchè "spesso dopo ci sono problemi"; in quel momento non approfondii molto il discorso, ma in questi giorni ho visto un annuncio di un immobile interessante messo all'asta, proveniente da fallimento di società immobiliare; mi sono quindi ricordata dell'affermazione di quel mediatore. Mi domando quindi, per un potenziale compratore quale può essere la differenza rispetto una normale asta relativa all'immobile di proprietà di un privato? Esiste la possibilità seppure remota che un domani avvenga una sorta di "impugnazione" dell'asta e chi acquista possa avere problemi? (Fra l'altro ho letto sulla perizia che era stato fatto un passaggio fittizio fra due società immobiliari presumibilmente per evitare la vendita esecutiva ma il giudice l'ha reso nullo). Al di là delle complicanze del caso, immagino esista una legge che tuteli chi acquista all'asta o che comunque una volta messo all'asta un immobile e aggiudicato non ci sia possibilità di appelli o impugnazioni...ne sapete qualcosa?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Un immobile viene messo all'asta da un tribunale dove ci sarà, ovviamente, un giudice dell'esecuzione che emetterà il decreto di trasferimento. Quindi si presume che la cosa sia sicura.

      Elimina
  106. buona sera sig luca io occupo un appartamento abusivo con un bimbo invalido e un ragazzino di 15 anni sono separata di fatto volevo sapere se possono buttarmi fuori grazie anticipatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Se si tratta di un immobile che andrà all'asta e lei occupa l'immobile senza alcun titolo, purtroppo prima o poi dovrà uscire. E' probabile che le condizioni delicate in cui si trova facciano ritardare il tutto. Il mio consiglio, forse banale o già provato, è quello di rivolgersi alle istituzioni (anche se so perfettamente che spesso sono latitanti) e trovare una soluzione abitativa della quale lei avrebbe pienamente diritto, mentre non ha diritto di occupare un immobile abusivamente. Speriamo bene.

      Elimina
  107. Salve, ho un casolare in condivisione con mio padre che però non vuole dividere, quindi siamo in causa da ormai 7 anni, ora siamo arrivati al punto di mandarla all'asta perchè non c'e nessun accordo, quindi ho pensato di ricomprarmela all'asta io, è possibile? il problema è che lui abita in quella casa con la sua segli di cui uno è minorenne, una volta comprata la casa come faccio a farli andare via?

    RispondiElimina
  108. scusa ho scritto male: Mio padre abita in quella casa con i suoi figli di cui uno minorenne e sua moglie. Purtroppo non ho mai potuto usufruire di quella casa proprio perchè la sua nuova moglie non voleva che io usassi la mia parte di casa, pero' pago e ho pagato le tasse e varie spese che mi hanno presentato negli anni.Mi hanno consigliato di mandarla all'asta e poi ricomprarla, anche se sono un po' preoccupata perche' non ho la certezza di aggiudicarmela io. Comunque una volta presa come posso fare ad entrane realmente in possesso, premetto che la moglie di mio padre fara' di tutto per non andarsene anche se riceverà il pagamento della loro metà di quota.

    RispondiElimina
  109. non conosco la procedura in questi casi, ma credo che sia la stessa che per le case provenienti da fallimenti o mutui. Quindi con l'aggiudicazione viene emessa l'ordinanza di trasferimento con l'ordine del giudice di sgomberare l'appartamento. Quindi dovranno uscire. La procedura per il rilascio non segue lo stesso iter che per gli fratti (cioè dove un inquilino moroso non paga) quindi di norma ha tempi più brevi.

    Purtroppo non conosco la procedura nel tuo caso specifico (cioè quando la casa viene messa all'asta per la divisione tra più proprietari, se è giusto quello che ho capito), ma secondo logica dovrebbe essere la stessa.

    RispondiElimina
  110. Buon giorno, mi chiamo Guido. Nel 2009 ho dovuto chiedere al tribunale un concordato con i creditori della mai azienda mettendo a disposizione anche la mia casa. Le due aste precedenti sono andate deserte ma tra due mesi si terrà la terza ad un prezzo ribassato. A fronte di ciò penso venga venduta. Al momento occupo ancora la casa con la mia famiglia composta da due figli di 18 e 13 e vorrei sapere dall'aggiudicamento per quanto tempo potrò rinviare lo sgombero dell'immobile, intendo fino all'esecuzione forzata.

    Ringrazio anticipatamente

    RispondiElimina
  111. Buonasera Luca, innanzitutto complimenti per il suo utilissimo blog.
    Non di rado vedo riportati, all'interno delle perizie di immobili in vendita sui siti di aste giudiziarie, abusi edilizi non sanati.
    In caso di aggiudicazione dell'immobile è sempre possibile sanarli?
    Se sì i tempi e i costi possono rendere l'acquisto un cattivo affare?
    Grazie in anticipo e cordiali saluti.
    RIccardo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. non è sempre possibile sanare un abuso. Se è possibile sanare, è ovvio che c'è da valutarne i costi per capire se è un buon affare o meno.

      Elimina
    2. Grazie 1000 Luca incredibile la velocità con la quale ha risposto. Quindi suppongo che il tutto si riconduca come sempre ad una consulenza specifica con visita approfondita dell'immobile all'asta...

      Elimina
    3. si, agisci così. Sulla perizia di solito sono specificati i lavori sanabili e quelli non, ma non in tutte le perizie

      Elimina
  112. Buon giorno Luca, non so se ho fatto qualche errore nell'inserimanto del messaggio, lo riinvio in attesa di risposta , grazie.
    Nel 2009 ho dovuto chiedere al tribunale un concordato con i creditori della mai azienda mettendo a disposizione anche la mia casa. Le due aste precedenti sono andate deserte ma tra due mesi si terrà la terza ad un prezzo ribassato. A fronte di ciò penso venga venduta. Al momento occupo ancora la casa con la mia famiglia composta da due figli di 18 e 13 e vorrei sapere dall'aggiudicamento per quanto tempo potrò rinviare lo sgombero dell'immobile, intendo fino all'esecuzione forzata.

    Ringrazio anticipatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Non ha sbagliano, sono io che dovevo rispondere e poi mi son dimenticato.

      Comunque i tempi variano da città a città. Si parla comunque di mesi, non di anni. Passerà qualche mese prima che arrivi all'aggiudicatario il decreto di trasferimento e poi qualche altro mese prima che arrivi l'esecuzione forzata. Ripeto che però varia da luogo a luogo, dare dei tempi certi è difficile.

      Mi scusi per il ritardo

      Elimina
  113. Buongiorno Sig. Luca. Sono attualmente amministratore unico di un'attività di produzione (una SRL) e il locale in cui opero è pignorato dal 2002. La mia attività è insediata dal 2000 con regolare contratto di affitto con durata di sei anni e con tacito rinnovo, quindi rinnovato per la prima volta nel 2006 e per la seconda volta nell'ottobre 2012. Dal 2007 il fitto mensile anziché corrisponderlo al proprietario (nonchè mio padre), viene corrisposto al custode dell'immobile nominato dal giudice. La mia domanda è questa: se il locale dovesse vendersi all'asta posso avvalermi del regolare contratto di fitto rinnovato in automatico dal 2012 fino al 2018? Il giudice, anche con contratto registrato potrebbe decidere di liberare il locale per agevolare la vendita?
    Vi ringrazio infinitamente e attendo un vostro riscontro.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. i rinnovi successivi alla trascrizione del pignoramento non sono opponibili alla procedura, e di solito c'è scritto nell'ordinanza di vendita.
      Il che vorrebbe dire che dovresti lasciare l'immobile dopo l'aggiudicazione.

      Per tua maggior sicurezza puoi chiedere allo stesso custode o al giudice dell'esecuzione.

      Elimina
  114. Buonasera Luca,
    nei casi di vendita all'asta giudiziaria di immobile ereditato ed occupato da coniuge superstite, le tempistiche di "liberazione" dell'immobile sono generalmente quantificabili in qualche modo?
    Si può parlare anche di anni ?
    Ci sono possibili condizioni e stati particolari dell'occupante di cui è bene venire a conoscenza prima dell'acquisto dell'immobile all'asta per capire appunto quanto lunghi possano essere i tempi di rilascio del suddetto?
    Grazie molte e saluti cordiali.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. di norma se l'immobile non è occupato con valido titolo opponibile alla procedura, i tempi sono più brevi di un normale sfratto, quindi non si parla di anni, ma di qualche mese. Purtroppo i tempi variano da tribunale a tribunale.

      Elimina
  115. Buongiorno Luca,
    sono indeciso se partecipare all'asta di una casa che si terrà domani.!!!!1
    Dentro abita senza nessun titolo (mi ha detto il curatore che non c'e nessun contratto di locazione depositato), la ex fidanzata con il figlio di 6anni dell'esecutato. C'è solo una carta in cui l'esecutato scrive che fino a maggiore età l'appartamento rimane a loro due.
    La domanda è se questa carta potrebbe bloccare la uscita delle due persone di cui una minorenne. Il curatore ha sentito il giudice che dice che questa carta è carta straccia.
    Sei della stessa idea? Grazie e complimenti per la competenza!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. allora tutti gli esecutati potrebbero scrivere due righe su un pezzo di carta e firmarlo per lasciare l'immobile al figlio, ai genitori, ai fratelli, ecc..... carta straccia se non c'è un regolare contratto registrato prima della data del pignoramento.

      Elimina
  116. salve Luca , avrei una domanda da farle , ho preso in affitto una casa nel ottobre 2010 che senza sapere io al epoca era pignorata dal 2008.Il contratto non lo aveva registrato .ho scoperto questa cosa quando me sono recato al officio delle entrate nel 2012 e lo registrato io usufrendo della legge del 2004 .Giovedi sera mi e arrivato acasa il curatore falimentare dicendomi che il mio contratto non e oponibile al pignoramento perche e stato registrato dopo e mi ha detto che il giudice a disposto la liberazione del immobile a cura del custode mediante auxilio della forza publica e acertamentie mi ha datto 10 giorni di tempo per uscire fuori . E possibile secondo lei che io devo lasciare la casa in 10 giorni nemeno essere stato informato prima per avere il tempo di trovare casa e di traslocare ?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. purtroppo il contratto è stato registrato dopo la trascrizione del pignoramento, quindi come le hanno giustamente detto, non è opponibile alla procedura, quindi dovrà andarsene. Purtroppo non so a che punto è tutta la procedura, se la casa è stata già aggiudicata all'asta ecc... quindi per i tempi non so cosa dirle.

      Elimina
  117. salve vorrei chiedere un informazione in merito ad un appartamento attualmente occupato. Le spiego in poche parole quanto segue:
    Una mia amica ha sempre pagato i bollettini di affitto alla vecchia proprietaria fino a maggio, quando a giugno si è vista arrivare la lettere della banca la quale comunicava a lei di essere il nuovo proprietario dell'immobile. Lei cmq ha un contratto di affitto con residenza fino al 01/10/13ma a lei nn è arrivata nessuna lettera disdetta contratta di 6 mesi prima la scadenza dell'attuale. Ora una società privata di aste giudiziali si stà affacciando x vendere l'immobile con lei dentro e spacciandosi addirittura x nuovi proprietari dicendole di lasciare la casa subito. il contratto è 4+4 e lei cmq nn vuole sfruttare la situazione ma saperne di più xchè se deve lasciare la casa penso ci voglia una sorta di sfratto se nn erro? Spero possa rispondermi grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il contratto è opponibile alla procedura se è stato registrato prima del pignoramento. Dovrebbe verificare questo.
      Le proroghe di solito però non sono opponibili alla procedura, bisognerebbe vedere in maniera approfondita date e situazioni.

      Elimina
  118. Salve sig. Luca, vorrei farle anch'io una domanda in merito all'argomento aste... in caso di immobile libero da persone e cose, contattando il custode giudiziario per effettuare la visita, mi sono sentita rispondere che lui non è in possesso delle chiavi e che ce l'ha l'esecutato... mi chiedo è normale questo?? Tra l'altro ultimamente quest'ultimo non è rintracciabile dal custode giudiziario ne telefonicamente , ne attraverso un telegramma a lui inviato... Cosa è possibile fare in questo caso? Grazie per la sua disponibilità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Tratto dalla "Guida All'acquisto all'asta" edita dal Notariato:
      " Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso
      dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso.
      Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita."

      Quindi se è attualmente disabitato le chiavi dovrebbe averle. Se è occupato dall'esecutato dovrebbe organizzare un appuntamento.

      Altro non riesco a dirle. Di certo non può sfondare la porta per di più se risulta occupato dall'esecutato.
      Il custode dovrebbe far presente al Giudice dell'esecuzione tali circostanze che rendono impossibile la visita all'immobile per poter trovare una soluzione.

      Elimina
  119. Buongiorno,vorrei gentilmente un suo parere sulla mia situazione. A causa di un decreto ingiuntivo provvisorio, quindi neanche a sentenza finale di una causa con una azienda di cosmetici, mi ritrovo la casa dove abita mia madre con diritto di abitazione a seguito della morte di mio padre, all'asta. La mia quota di casa è di 2/18 in quanto ho anche due fratelli eredi del bene. Mio padre è morto nel 2008, il pignoramento è del 2010,quindi il diritto di abitazione è antecedente al pignoramento. I creditori,e ripeto neanche in via definitiva in quanto posso ancora vincere la causa attualmente siamo all'appello,sono riusciti ad ottenere la divisione del bene e farlo andare tutto intero all'asta e non solo la mia quota (chi l'avrebbe mai presi i 2/18 di una casa?),infatti sull'avviso d'asta è scritto che va in vendita l'intera piena proprietà e che l'immobile risulta occupato dalla madre dell'esecutato a seguito di costituzione di diritto d'abitazione.La casa vale da perizia 225.000 € mentre il prezzo per la prima asta è fissato per 188.000 € circa mentre per la seconda senza incanto è fissato per 178.000 € con rilanci da 10.000 €.Secondo Lei c'è possibilità che qualcuno si prenda una casa con una donna 70enne ,che se segue sua madre arriva a 100 anni ed è ancora viva e vegeta,che ha il diritto d'abitazione quindi con scarse se non nulle possibilità di entrare in possesso relativamente presto dell'immobile?Anche dovesse andare alla terza battuta d'asta con il 25% di valore in meno arrivando quindi a 133.000 € di prezzo ci sarebbe qualcuno disposto a comprarla. Come è meglio che mi muova?
    La ringrazio
    Stefano

    RispondiElimina
    Risposte
    1. tutto è possibile, non ho la sfera di cristallo per sapere se qualcuno parteciperà o meno all'asta. Di certo se c'è un titolo opponibile per poter restare dentro l'immobile dopo un'eventuale aggiudicazione è ovvio che la situazione invoglia molto poco a partecipare. Poi per sapere se qualcuno parteciperà e se la aggiudicherà per questo ci vuole un veggente.

      Elimina
    2. Infatti ha ragione Lei, mi sono espresso male io. Chiaramente non intendevo farle fare una preveggenza, sono certo anch'io che tutto è possibile. Mi e Le chiedevo se generalmente vanno aggiudicati anche immobili occupati a pieno titolo o ci si rivolge ad altri meno "problematici". Anche perché penso che se uno compra un immobile voglia metterlo a profitto ( affittarlo..) o rivenderlo,ma se per una decina d'anni non percepisce affitto ed anzi ci paga l'imu e le spese di manutenzione non è che ci faccia un buon affare. Sempre secondo me,poi chiaramente nella vita ci sta tutto. Mi perdoni la filippica alla quale La sottopongo,volevo capire come muovermi per evitare l'asta o quanto meno offrire una cifra al posto del bene ma ,chiaramente,spendere il meno possibile.
      Il mio cruccio nasce anche perchè il curatore dell'immobile mi disse che entro sei mesi dopo l'aggiudicazione se non esce mia madre con la buone interviene la forza pubblica pur avendo il diritto d'abitazione.
      La ringrazio per la solerzia e gentilezza
      Stefano

      Elimina
    3. Come Le dicevo, è ovvio che se c'è un titolo opponibile alla procedura per cui sua madre avrebbe diritto di stare dentro l'immobile anche dopo l'aggiudicazione, questo rende l'affare molto meno appetibile, quindi poche persone si avvicinerebbero a tale affare (che affare non sarebbe). Poi tutto è possibile.

      Il dubbio sull'opponibilità del titolo mi viene dalle parole del curatore. Probabilmente il titolo non è opponibile alla procedura.

      Elimina
    4. guarda qui pag 4, 5 e 6 http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-materiali/studi-materiali/esecuzioni-immobiliari/21-13-e.pdf.

      Elimina
    5. Grazie infinite!!!!!!

      Elimina
  120. salve sig Luca, la ringrazio se avrà tempo di rispondere anche alla mia domanda. Il mio problema riguarda un immobile da acquistare tramite asta giudiziaria a Milano. l'appartamento viene venduto come "libero" perchè c'è già stato l'ordine di liberazione da parte del giudice, però in realtà è occupato da una coppia con un figlio, che non sono i proprietari ma affittuari. Deduco che il contratto sia stato fatto dopo il pignoramento, perchè altrimenti non potrebbero dire che è libero. L'avvocato curatore dice che casa in breve tempo verrebbe liberata e non dovrebbe succedere che la famiglia abbia la possibilità di prorogare il soggiorno. Mi sa dire se è corretto e se ci sono delle regole sicure in merito? grazie mille!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se non chi sta dentro non ha un titolo opponibile alla procedura, i tempi per liberare l'immobile sono relativamente brevi, in quanto con il decreto di trasferimento c'è l'ordine emesso dal giudice di rilascio dell'immobile. La procedura è più breve rispetto al classico sfratto dove l'inquilino non paga l'affitto (per esempio). Purtroppo i tempi variano da città a città, comunque pochi mesi.

      Elimina
  121. Salve Luca,
    ho vinto una casa all'asta maggio 2013, ho rogitato in data 18 luglio 2013, sono 4 mesi che pago il mio affitto e il mutuo della casa vinta all'asta.I vecchi proprietari sono ancora dentro casa e a distanza di tempo non hanno ricevuto nessun decreto, chiamo continuamente il curatore immobiliare e non mi sanno rispondere sulle tempistiche per far uscire i vecchi proprietari.
    Sono andato personalmente a parlare con i vecchi proprietari, e mi rispondono che loro fino a che non arriva qualche carta del tribunale, non escono.
    Per velocizzare questa situazione che cosa mi consiglia?
    Pensa che mettendo un Avvocato le cose si velocizzano?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. col decreto di trasferimento il giudice avrebbe dovuto emettere anche l'orine di rilascio dell'immobile.

      Prendere un avv. sicuramente la tutela

      Elimina
  122. Gentile Luca.
    Vorrei porle la seguente domanda:qual'ora mi aggiudicassi un immobile di cui presto parteciperò all' asta, mi hanno giá ben drscritto tutti imiei impegni per modalitá e limiti di tempo per eventuale saldo. Mi viene spontaneo però chiedermi chi tutela i miei interessi e diritti, ovvero esiste un termine massimo entro il quale devo essere ufficialmente intestatario dell'immobile ?
    Premetto che la casa è libera da ipoteche e occupanti, forse questo dovrebbe accelerare i tempi ?

    RispondiElimina
  123. Buongiorno,
    Volevo porle un quesito, ho acquistato un'immobile ad un'asta, nella perizia, figurava che l'immobile era di piena proprietà dell'esecutata ed era legalmente separata. Successivamente alla vendita, l'esecutata stà facendo valere dinanzi al giudice, l'atto di separazione in cui, si evince che nella separazione, il figlio minore ha la sua assegnazione nella case della madre pertanto quella venduta all'asta.
    La mia domanda è questa cosa succederà adesso? Quando avrò la proprietà dell'immobile?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se il provvedimento di assegnazione della casa famigliare a seguito del procedimento di separazione dei coniugi è trascritto prima della trascrizione del pignoramento immobiliare devi rispettare il provvedimento per tutta la sua durata che solitamente coincide con il raggiungimento dell’autosufficienza del minore.

      Elimina
    2. P.S. la Cassazione ha stabilito che “il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile al terzo acquirente in data successiva per nove anni decorrenti dalla data di assegnazione o anche oltre i nove anni se il titolo viene trascritto” (Cass. SU 26.7.2002 n. 11096; Cass., Sez. I, 22.11.2007 n. 24321). - See more at: http://www.questioni-coniugali.com/2010/03/11/come-impedire-la-vendita-o-il-pignoramento-della-casa-coniugale-che-ti-e-stata-assegnata/#sthash.N7MYvpud.dpuf

      Elimina
  124. Egregio Luca, faccio 5 domande dell'inesperto.

    Vorrei acquistare una, per me, seconda casa all'asta del tribunale. L'immobile e' vetusto e parte di antico agglomerato urbano. Nella perizia e' scritto che l'appartamento e' stato pignorato al sig xxxxx, che esiste una ipoteca iscritta per xxxxx valore e che ora la proprieta' e' di una societa' xxxxxx.

    1) Tutto questo vuol che il proprietario attuale e' la banca creditrice che aveva concesso il mutuo all'ex proprietario?

    2) Essendo il venditore una societa', la casa e' soggetta ad IVA (cosi' e' scritto nella perizia) e non a imposta di registro. Essendo io un privato che acquista seconda casa e il venditore una societa', l'IVA sara' al 10% o al 22%?

    3) Nella perizia ci sono alcune note in cui si informa di fatti, a cui seguono una serie di XXXXXXX. Se il perito non svela cosa e' scritto in quelle note, come posso fare per conoscere il contenuto di queste informazioni?

    4) La casa risulta ammobiliata e nella perizia, non nell'atto di vendita, e' scritto che arredi presenti dovranno essere rimossi o acquistati previo accordo sul prezzo con l'ex proprietario. E' possibile che questo fatto diventi oggetto di "ricatto" da parte del vecchio proprietario? Nel caso in cui il vecchio proprietario non si facesse vedere dopo l'acquisto dell'appartamento, posso utilizzare questi mobili senza incorrere in futuri problemi?

    5) Nella perizia si dice che il perito ha visitato l'appartamento e l'accesso e' stato dato dal xxxxxxx, ma non specifica che xxxxxxx e' il custode giudiziario. Cio' mi fa' pensare che attualmente l'appartamento e' occupato dall'ex proprietario. Cio' e' possibile nonostante l'appartamento sia stato pignorato? Al momento dell'aggiudicazione sara' un problema liberare l'appartamento? Bella domanda questa, eh? Visitero' l'appartamento, ma l'ex proprietario puo' sempre fare il giochetto di uscire quel giorno e di rientrare subito dopo.

    Grazie anticipatamente per le risposte alle tante domande.

    RispondiElimina
  125. Buongiorno Luca
    anch'io volevo sottoporti il mio problema: mi sono aggiudicata una casa all'asta, è stato emesso decreto di trasferimento, è stato emesso il precetto, ma l'occupante (senza nessun titolo) ha fatto opposizione adducendo gravi motivi. Il giudice dopo 5 mesi ha rigettato l'opposizione, adesso si ritorna di nuovo dall'ufficiale giudiziario. La notifica la può consegnare solo a lui personalmente (che ovviamente non si farà trovare!!)? Può fare qualcos'altro per opporsi allo sfratto? E' trascorso un anno dall'aggiudicazione e ancora non riesco ad entrare in casa mia....
    Grazie

    RispondiElimina
  126. Scusa sempre io, se ti è possibile mi fai sapere qualcosa, sono veramente in ansia...
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. già mi sembrano tempi biblici per una persona che non ha nessun titolo per abitarvi, comunque se non si fa trovare è ovvio che la procedura andrà avanti lo stesso

      Elimina
    2. Grazie per la risposta, finalmente il 29 marzo è venuto l'ufficiale giudiziario che ci ha immesso nel possesso, ma abbiamo trovato l'immobile vuoto: e quando dico vuoto vuol dire che sembra una casa in costruzione, senza infissi, porte, termosifoni.caldaia,sanitari, perfino i fili dell'impianto elettrico si è portato via!! La casa non è quindi agibile e siamo andati dal giudice del trasferimento con il ns.avvocato. Credi riusciremo ad avere qualche rimborso?? E poi visto che è ns. da Aprile 2013, dovremmo anche pagare l'IMU? Che situazione da incubo!!!

      Elimina
    3. La vedo dura sia per il risarcimento danni da parte dell'occupante (da lui al 99% non rivedrete un euro altrimenti non faceva quello che ha fatto), sia dal tribunale perché a che titolo ti dovrebbero dare un rimborso? Sarebbe ammettere che il tribunale o il custode hanno sbagliato qualcosa! Comunque fatti consigliare dal tuo avv. e segui quello che ti dice.

      Per quanto riguarda l'imu devi vedere cosa dice il regolamento del comune dove è ubicato l'immobile. Devi vedere se c'è l'esenzione per immobili occupati abusivamente.

      Elimina
    4. Grazie Luca per la sollecita risposta, in effetti il ns.avvocato ha parlato con il giudice che sembra sia favorevole ad un rimborso in quanto l'immobile di cui siamo entrati in possesso non ha più i requisiti di quello messo all'asta, ma ovviamente deve riunire il comitato dei creditori (banche) che hanno già avuto i soldi, figurati se sganciano!! speriamo perlomeno di recuperare qualcosa.....

      Elimina
  127. Salve Sig. Luca
    volevo chiederle un' informazione:da circa 18 mesi abito in un appartamento preso in affitto con un contratto di locazione che spero sia in regola....
    a mia insaputa questo appartamento è stato messo all' asta e l' altro giorno mi sono venuti in casa due ufficiali giudiziari dicendomi che devo lasciarlo libero entro 10 giorni. Io non voglio fare opposizione ma almeno che mi lascino il tempo materiale di cercare un altra soluzione.inoltre volevo portare a sua conoscenza che sono vedova ho difficoltà economiche e vivo con mia madre che è inferma ,due bambine minori e mio figlio maggiore .come posso fare per avere una proroga di tempo?a cosa vado incontro se non lascio libero l'appartamento nel tempo stabilito?
    grazie anticipatamente per la risposta che mi vorrà dare
    distinti saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Mi dispiace per la sua situazione.
      Dovrebbe cercare di capire come prima cosa se ha un regolare contratto e se questo contratto è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento dell'appartamento, se così fosse potrebbe rimanere dentro fino a naturale scadenza.
      Visti i tempi che mi dice la vedo molto dura (18 mesi fa probabilmente già era stato pignorato da tempo).

      Elimina
    2. grazie per la risposta......purtroppo non c'è niente da fare...sono andata anche in comune a chiedere aiuto..tutto invano...sfratto esecutivo entro il 28 marzo...non so cosa fare....sono disperata....

      Elimina
  128. Partendo dal presupposto che una casa è di chi la paga e quando fai un mutuo la casa l'ha pagata la banca, i veri sciacalli sono loro semmai, le banche, che approfittano di situazioni negative per i loro sporchi interessi. Chi compra all'asta non sta approfittando di nessuno, fa le cose secondo la legge, non ha puntato la pistola alla tempia di nessuno. Cerca di comprare un immobile ad un prezzo giusto (perché quello di mercato è troppo alto, è improponibile in alcuni casi). E poi se non compra lo sfigato di turno lo farà ad un prezzo molto più basso chi davvero se ne approfitta, organizzazioni col potere di cacciare subito l'esecutato o di aspettare il tempo per lo sfratto e ribadisco a due spicci, tanto i concorrenti sono dissuasi dal pensiero della casa occupata.
    In più, grazie agli occupanti morosi, ora prendere un mutuo è "impossibile", ci vogliono garanzie assurde (parlo per esperienza personale), le banche si sono rotti di chi ci marcia e ne sono molti, perché chi è in buona fede esce subito, visto che addirittura si vergogna della situazione. Chi resta è perché ci marcia.
    Comprare all'asta è l'unico modo per comprare ad un prezzo ragionevole, visto che per colpa dei morosi le banche non concedono più mutui, è un cane che si morde la coda.
    Concludo dicendo che in Italia siamo "maestri" pure (tra i tanti difetti) a farci la guerra tra poveri.
    Saluti

    RispondiElimina
  129. Buongiorno Luca avrei una domanda importante. Sono una artigiana che ha dovuto chiudere l'attività a gennaio 2013 per i debiti e non ho più trovato lavoro se non recentemente, faccio le pulizie e guadagno circa 350 euro al mese. Mio marito non lavora e abbiamo un figlio di 12 anni. Fino a che lavoravamo abbiamo sempre pagato tutto ma poi senza lavoro non abbiamo più potuto pagare niente soprattutto il mutuo. Ci è arrivato adesso il precetto di pignoramento. Possono portarci via la casa con un minore dentro che ci abita? Può andare comunque all'asta? grazie e saluti.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Purtroppo si. Mi dispiace molto per la tua situazione, ti sono vicino se pur separato dallo schermo di un computer

      Elimina