Imposte per acquisto case all'asta
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mercoledì 28 ottobre 2009

Imposte per acquisto case all'asta

AGGIORNAMENTO al 24.01.2014: Con la sentenza n° 6/2014 del 23 gennaio la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima la discriminazione di prendere il prezzo di aggiudicazione come base imponibile degli acquisti all'asta rispetto al valore catastale degli acquisti di unità abitative effettuati fra privati (leggi post aggiornato!!!!).

Un altro parametro al quale prestare molta attenzione quando si acquista casa all'asta è la tassazione dell'immobile che ci si aggiudica, infatti la base imponibile non è la stessa per immobili acquistati tra privati e per quelli acquistati alle aste giudiziarie.

In breve chi acquista casa all'asta paga le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per acquisto tra privati.

È per questo che la differente tassazione diventa parametro essenziale per valutare la bontà di un investimento alle aste giudiziarie, infatti potrebbe pregiudicare quello che in realtà sembrava un buon affare.

Di seguito riporto un esempio per comprendere meglio la differente tassazione:
Acquisto casa tra privati:
Prezzo pattuito e dichiarato in atto: 120.000 €
Rendita catastale (rilevabile da visura catastale): 387,95 €
hp 1) Prima casa = totale imposte € 996,16 così calcolate
Valore catastale: 387,95 x 115,5 = 44.808,225 €
Imposta di registro: 2% del valore catastale = 896,16 €
Imposta ipotecaria: 50 € (imposta fissa)
Imposta catastale: 50 € (imposta fissa)
hp 2) No regime prima casa = totale imposte € 4.499,35 così calcolate:
Valore catastale: 387,95 x 126 = 48.881,7 €
Imposta di registro: 9% del valore catastale= 4399,35 €
Imposta ipotecaria: 50 € (imposta fissa)
Imposta catastale: 50 € (imposta fissa)

Acquisto casa all'asta:
Prezzo di aggiudicazione: 120.000 €
hp 1) Prima casa = totale imposte € 2.500 così calcolate:
Imposta di registro: 2% del prezzo di aggiudicazione = 2.400 €
Imposta ipotecaria: 50 € (imposta fissa)
Imposta catastale: 50 € (imposta fissa)
hp 2) No regime prima casa = totale imposte € 10.900 così calcolate:
Imposta di registro: 9% del prezzo di aggiudicazione = 10.800 €
Imposta ipotecaria: 50 € (imposta fissa)
Imposta catastale: 50 € (imposta fissa)

è quindi evidente la sproporzione, a parità di prezzo pagato per l'acquisto, tra comprare casa all'asta e comprarla tra privati.

Rimando infine alle due risoluzioni dell'Agenzia delle entrate in riferimento a quello che vi ho spiegato:
Chi ha letto questo articolo ha letto anche:

http://www.esecuzioni-immobiliari.eoltt.com/
http://www.aste-casa.eoltt.com/
http://www.casa-alle-aste-immobiliari.non-mlm.com/

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247 commenti:

  1. Una domanda, una delle limitazioni per avere l'agevolazioni prima casa è la metratura, quindi mi chiedo se questa non può superare quale misura?, ho letto che la soglia è di 240mq, è così?, grazie.

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  2. si, il D.M. del 2/8/1969 detta i parametri per il quali un immobile possa essere qualificato di lusso e l'art. 6 dice."Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)." Puoi scaricare a questo link il D.M. http://dt.finanze.it/doctrib/PDF/Documento.pdf?Request=1&InfoID=0&FirstDocumentID=18812000219690802PUB00E+000000101++&LastDocumentID=18812000219690802PUB00B+000000101++&Layout=0

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  3. Grazie ancora della tua cordialità!, ti saluto.

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  4. In questo sito ho trovato anche questa informazione, che parla di 160mq, ma che non riesco a capire molto bene rispetto quei 240mq.

    http://www.softwareparadiso.it/studio/lex-dmdel69lusso.htm

    grazie ancora.

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  5. se l'immobile all'asta dovesse essere una piccola palazzina composta di due appartamenti, 90mq+100mq+box+ripostigli, potrebbe comunque essere considerato prima casa?, grazie ancora.

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  6. per quanto riguarda i 160 mq compaiono nella tabella allegata al D.M. 2 agosto 1969 e se l'abitazione presenta almeno 4 delle 14 caratteristiche esplicate nella tabella (tra cui i 160 mq di cui parli) la casa è da considerarsi di lusso. Quindi per vedere se è di lusso o fai riferimento ad almeno una delle caratteristiche esplicate dai vari articoli del decreto o ad almeno 4 caratteristiche della tabella allegata al decreto.

    Per quano riguarda il secono quesito: l’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:
    • quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa,
    purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
    • quando si acquista un immobile contiguo ad un’altra casa di abitazione già acquistata (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).
    Inoltre le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    - C/2 (cantina o soffitta);
    - C/6 (garage o box auto);
    - C/7 (tettoia o posto auto).

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  7. Grazie ancora una volta e scusa il disturbo.

    Ivar.

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  8. Ciao Luca, una domanda, tutte queste spese rientrano nel fondo spese (di solito il 15% del prezzo base?), grazie.

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  9. solitamente si, anche perchè il fondo spese serve per assolvere la registrazione del decreto di trasferimento e vista l'entita (solitamente un 15% del prezzo base) non può essere solo per registare il decreto! Inoltre non credo assolutamente che venga registrato il decreto se non si sono pagate le tasse!
    P.S. scusa per il ritardo ma ero in vacanza

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  10. Buon rientro allora!, non ci sono problemi, nessun ritardo, ti ringrazio ancora una volta.

    Ivar.

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  11. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  12. Ciao Luca.
    Se lego questo nell'Avviso di Vendita di un immobile messo all'asta, a quali ulteriori spese vado incontro? (non mi è chiaro questo del mutuo fondiario), grazie mille.

    12) L’aggiudicatario definitivo dovrà versare entro il termine di 30 giorni all’aggiudicazione il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, in assegno circolare non trasferibile intestato all’Avvocato Delegato da depositarsi presso l’Ufficio dell’Associazione Avvocati Per Le Procedure Esecutive; qualora nella procedura sia presente un credito derivante da mutuo fondiario, l’aggiudicatario provvederà entro il termine di 20 giorni dall’aggiudicazione,
    sempre che nei termini non vi siano offerte ex art. 584 c.p.c., a versare direttamente all’istituto creditore quella parte del prezzo che corrisponde al relativo credito per capitale, interessi, accessori e spese, ai sensi dell’art. 41 comma 4 e 5 del D. L.vo 01/09/1993 n. 385, ed a versare nel termine di 30 giorni dall’aggiudicazione l’eventuale prezzo residuo, dedotta la cauzione, in
    assegno circolare non trasferibile intestato all’Avvocato Delegato da depositarsi presso
    l’Ufficio dell’Associazione Avvocati Per Le Procedure Esecutive;

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  13. praticamente se c'è un mutuo sopra l'immobile devi pagare anche quello, ma credo come parte del prezzo visto che dice "versare direttamente all’istituto creditore quella parte del prezzo"
    quindi se l'immobile te lo aggiudichi a 100.000 € e c'è un mutuo residuo di 20.000 € devi versare alla banca creditrice i 20.000 € entro 20 giorni dall'aggiudicazione e 80.000 come sopra descritto cioè dettratta la cauzione già versata e con assegno non trasferibile ecc.... Non ne sono del tutto sicuro!

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  14. Grazie mille!, io credevo dovesse (parlando del conto che hai fatto tu, mutuo residuo di €20.000) pagare il prezzo di aggiudicazione + mutuo residuo, vale a dire seguendo il tuo conto, €120.000, invece di detrarlo del prezzo di aggiudicazione.
    Ti ringrazion ancora. Spero tu non abbia sofferto troppo lo stress del rientro!!, ja ja ja.

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  15. la cosa è un po ambigua ma se dicono parte del prezzo io credo vogliano intendere parte del prezzo di aggiudicazione, anche perchè poi parla di "eventuale prezzo residuo" cioè se ti aggiudichi l'immobile a 80.000 € e la banca ha un credito di 80.000 € il prezzo residuo non c'è! Il prezzo residuo lo mettono come eventualità.
    P.s. lo stess da rientro lo ho avuto i primi 2 giorni ora sono ripartito a pieno ritmo. Ciao

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  16. Ho trovato su questo sito, un paragrafo che parla di credito fondiario, credo sia più chiaro di quello da me trovato nell'Avviso di Vendita:
    http://www.anesim.it/default.aspx?p=03

    E qui una spiegazione di quel decreto di legge:
    http://www.consulenzafinanziaria.net/legislazione/Dlgs%20385%20T.U.%20leggi%20bancarie.htm#4

    Nei punti 4 e 5 dell'Art. 41, parla della fattibilità di subentrare nel contratto di finanziamento (cosa che non riesco ancora a capire bene).

    Ciao. Spero di aver potuto contribuire anch'io.

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  17. Ciao Luca, sto valutando l'acquisto di un immobile all'asta. L'immobile dovrebbe costare circa 200,000 EUR, ma non e' per me la prima casa perche' ho gia' un appartamento di mia proprieta' che ho ricevuto tramite donazione circa 6 anni fa. Leggo dal tuo post, che le tasse sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione quindi devo sborsare 20,000 EUR (10% del prezzo di aggiudicazione)? Ci sono delle modalita' per poter ridurre la tassazione o quantomeno dilazionarla o ancora possono essere incluse nell'ammontare del mutuo? Se cosi' fosse per avere un mutuo all'80% dell'immobile devo mettere 44,000 cash (poiche' il 20% e' calcolato su 220,000 vs. 200,000)? Grazie mille Franco

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  18. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  19. si Franco, se acquisti in "seconda casa" pagherai il 10% su 200.000 €. Il mutuo solitamente lo erogano all'80% del valore dell'immobile e non all'80% del valore più le tasse, anche perchè l'ipoteca va iscritta su un bene che abbia un valore economico e le tasse non aggiungono nessun valore all'immobile...sono solo un costo per chi acquista, quindi non vanno assolutamente considerate sul valore della casa. La tassazione inoltre è quella ed è uguale per tutti, non c'è possibilità di ridurla, è quella e basta. A dilazionare non ci pensare proprio.

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  20. P.S. ora mi viene in mente che devi verificare se hai già usufruito delle agevolazioni prima casa. Sei già proprietario di un immobile ma potresti non aver usufruito di tali agevolazioni.
    I requisiti sono i seguenti:
    a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attivita' principale.
    Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
    Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

    b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

    c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta', su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

    d)l'immobile non deve essere considerato di lusso

    Ti consiglio di farti aiutare dal tuo commercialista per chiarire i dubbi in merito alla tassazione.

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  21. POSSO FARE UNA DONAZIONE A MIA MOGLIE DELLA MIA META' DEL NOSTRO APPARTAMENTO(ACQUISTATO CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IN REGIME DI SEPARAZIONE DEI BENI)E GODERE QUINDI DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SUL PROX FUTURO MIO ACQUISTO?
    GRAZIE

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  22. Probabilmente si, ma perchè andarsi a impelagare con la donazione per risparmiare 10 mila € di tasse che capisco che sono tanti (inoltre non so se nel tuo caso si parla di cifre maggiori) ma sono niente confronto a tutti i problemi che potrebbe comportare la donazione in caso di rivendita dell'immobile! La donazione dal mio punto di vista va usata solo per casi particolari ed eventualmente per risparmiare cifre ben superiori.

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  23. P.s. ho detto 10mila€ per fare un esempio ma nel caso specifico potrebbero essere anche più o meglio ancora meno

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  24. In caso di acquisto di immobile all'asta (privato con i benefici della prima casa) quali spese e tasse si pagano? A me risulterebbe il 3% di imposta di registro, 168 euro fissi di imposta ipotecaria e altri 168 imposta catastale. è corretto? ci sono altre spese, cancellazione, bolli etc.?

    Approfitto della tua disponibilità per un chiarimento per acquisto tramite mutuo ipotecario. mi è stato detto di indicare nella domanda di partecipazione che intendo avvalermi di mutuo e chiedere il pagamento del saldo entro 90 giorni anziché 60 giorni soliti. è corretto? devo ottenere un via libera preventivo anche da parte della banca?
    GRAZIE!

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  25. Pagherà il 3% (imposta di registro) sul pezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale (quello è solo tra privati non vale per le aste giudiziarie) + Imposta ipotecaria: 168 € + Imposta catastale: 168 €.
    Se hanno indicato 90 gg va bene ugualmente ed è ovvio che se chiede un mutuo deve essere sicuro di ottenerlo, quindi è bene che si informi presso la banca.

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  26. Grazie mille per la veloce risposta.
    Per quanto riguarda i 90 giorni il problema è che mi è stato riportato a voce dall'ufficio del tribunale e sto cercando conferme ufficiali per evitare 'scherzi'.
    siccome nello stesso ufficio mi parlavano di imposta di registro al 4%, ipotecaria al 2% e catastale all'1% (anche prima casa) sono piuttosto scettico di questa informazione datami.
    grazie di nuovo.

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  27. Salve, volevo esporle il mio caso.
    Mi sono aggiudicato un multiplo immobiliare all'asta con incanto.
    CI sono 2 abitazioni non di lusso di cui 1 da adibire a prima casa (posseggo i requisiti) e la seconda come seconda casa ( cha affittero' penso).

    L'asta è andata piu volte deserta ed il prezzo di base d'asta si è abbassato sensibilmente visto che partiva da un complessivo di 300mila euro. Io me la sono aggiudicata a 160 mila.
    Il multiplo immobiliare è caratterizzato da l'abitazione "A" (prima casa) del valore iniziale di 200.000 e l'abitazione "B" dal valore di 100.000 (infatti l'asta partiva da 300.000).
    Al fine di poter ripartire il prezzo in modo equo, devo ripartire in modo uniforme applicando un'equazione sulla base della nuova base d'asta?

    prima casa "A" 100.000 (imposta al 4%)
    seconda casa "B" 60.000 (imposta al 11%)

    secondo me si, cosa ne dice? Sembra che l'imppsta si applica sulla nuova base d'asta, ma non mi è chiaro come si ripartisce sugli immobili, non credo beceramente al 50% (80.000 euro per immobile con diverse agevolazioni).
    grazie

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  28. Da quello che comprendo, lei si è aggiudicato con un'unica asta 2 unità immobiliari separate consistenti in 2 appartamenti. Unica asta quindi unica offerta. Credo che come dice lei dovrà fare una proporzione, comunque questo potrà chiarirlo il delegato alla vendita. (le tasse da pagare sono il 3% in prima casa e il 10% non in prima casa e non il 4% e l'11%)

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  29. Grazie anzitutto per la risposta.
    Si unica asta con il multiplo immobiliare. Tralatro mi sono informato con l'agenzia delle entrate e la questione non è ben chiara visto che oltre agli immobili "A" e "B" ci sono 2 box e una corte. Ecco per quest'ultimi ci sarà una tassazione? perche sulla perzia sono citati e posso essere scorporati credo...non so. saluti

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  30. in effetti non ci sono circolari dell'Agenzia delle Entrate che chiariscano il caso in questione (almeno credo). Vedrà che non sapranno neanche loro darle una risposta univoca e chiarificatrice. Per i box, di norma, se di pertinenza degli appartamenti (come credo) questi seguono la tassazione degli stessi e quindi saranno compresi nel 3% uno e nel 10% l'altro calcolati sul prezzo di aggiudicazione dei 2 appartamenti secondo proporzione (3% su 100.000€ e 10% su 60.000 €), non avranno una tassazione diversa e/o separata. Infatti con la circolare 12/2007 e la risoluzione 139/2007 l'Agenzia delle Entrate chiarisce che “il bene servente può essere considerato una proiezione del bene principale, assumendone la stessa natura” cioè quella di fabbricato ad uso abitativo e quindi tassato con imposta al 3% o al 10% (7%registro + 2%ipotecaria +1%catastale).

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  31. Bravo Luca, non ci sono circolari almeno sembra e c'è molta confusione in merito.
    Infatti se andiamo davvero a scindere le quote si evince che nei 160 mila ci sono: 20.000 box, 28.000 "corte" (sarebbe l'area pertinenziale adibita a parcheggio e recintata) e poi i fabbricati "a" e "b". Tale ripartizione, secondo i miei calcoli, la nuova ripartizione per la l'ultima base d'asta: 80.000 fabbricato "a", 32.000 fabbricato "b", 28.000 "corte" (non soggetta a tassazione) e 20.000 di box.

    Come pensi che attribuiranno le imposte?
    grazie

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  32. se i box sono 2 e il totale è 20.000€ come dici, puoi fare una divisione del prezzo per singolo garage in base alla rendita catastale o alla consistenza (rilevabili da visura catastale) e poi tassare uno al 3% e uno al 10%. Fare una media ponderata in buona sostanza. Purtroppo ripeto che non c'è una normativa specifica e neanche delle indicazioni di massima (almeno credo). Puoi chiedere comunque un parere al tuo commercialista, che potra analizzare meglio il caso, anche se sono sicuro che anche lui avrà delle perplessità.

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  33. Grazie. Io provo a fare mettere tutto sulla prima casa....visto che non ci sono normative in merito. Infatti l'inico dato tangibile che certifica l'abitazione adibita a seconda casa è solo la seconda casa registrata al catasto. i box non sono censiti o abbinati alla seconda casa. io ci provo. ciao
    Francesco

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  34. Che cosa ne pensi?

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  35. Acquistando un immobile messo all'asta dal tribunale per esecuzione immobiliare si assumo oneri comunali da pagare tipo ICI TIA o altri non versati precedentemente dal debitore?

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  36. Luca, riguardo al credito di imposta prima casa, si puo' utilizzare anche per le aste immobiliari? E nel mio caso specifico che sto riacquistando la prima casa entro un anno? Io rientro dentro questa agevolazione. Ecco il link
    http://it.wikipedia.org/wiki/Credito_d%27imposta_prima_casa

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  37. buonasera, il mio quesito è il seguente:
    dopo che il giudice emette il decreto di trasferimento del bene e che si entra materialmente nella disponibilità dell 'immobile , questo può essere immediatamente venduto a terzi oppure per legge deve trascorrere un certo periodo prima di poterlo rivendere?
    cordiali saluti

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  38. (commento del 20 novembre)
    no l'ici e la tia non le dovrà pagare lei

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  39. Anche alle aste immobiliari sono previste le agevolazioni prima casa ed è è possibile usufruire del credito per il riacquisto

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  40. può tranquillamente rivenderlo quando vuole! é ovvio che se lo rivende prima di 5 anni le verrà tassata la plusvalenza cioè la differenza fra quello che pagato e il prezzo di vendita in quanto è vista come una speculazione immobiliare. La tassazione è al 20% se fa richiesta difronte al notaio di poter usufruire di questa agevolazione, se non chiede niente avrà una tassazione ordinaria in base agli scaglioni di reddito (i notai lo sanno, quindi è sempre al 20%)

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  41. Ciao Luca, ho avuto il decreto di trasferimento e pagato le imposte di registro...una mazzata...

    Adesso ho uun Quesito: chi paga le spese di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche che gravano sull’immobile acquistato all’asta?

    Ho trovato sta cosa su internet che parla dell'art. 2770 c.c.:
    Le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono normalmente a carico della massa (e non dell’aggiudicatario) e prelevabili ex art. 2770 c.c. (“…Del pari ha privilegio il credito dell’acquirente di un immobile per le spese fatte per la dichiarazione di liberazione dell’immobile dalle ipoteche “) dall’aggiudicatario che le abbia anticipate; è fatto,comunque, salvo il diverso provvedimento del Giudice, che ponga le spese definitivamente a carico dell’aggiudicatario (Cass. 25 luglio 2002 n. 10.909).

    Quindi, in assenza di un espresso e diverso provvedimento del Giudice, le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono a carico della massa dei creditori

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  42. per il momento posso dirti che se spettasse a te pagarle, il mio consiglio, se non ti serve rivendere l'immobile o non devi darlo in garanzia per un finanziamento ti conviene l'asciarlo così senza cancellare niente. Infatti anche se rimangono visibili eventuali ipoteche e pignoramenti ora (dopo l'aggiudicazione) non danno più fastidi. Se vuoi eseguire ugualmente la cancellazione informati dell'importo che potrebbe andare da poche centinaia di euro (allora ti converrebbe) fino a qualche migliaio di euro. In quest'ultimo caso io lascerei stare a meno che tu non debba rivenderlo o darlo a garanzia di un finanziamento, infatti in questi casi serve che di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli non ce ne fosse più traccia. Comunque con il decreto di trasferimento in mano puoi cancellarle quando vuoi

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  43. Buonasera Luca,
    approfitto pure io della sua disponibilità per porle il nostro quesito. Ci siamo da poco aggiudicati all'asta un rustico di circa 1000mq comprensivo di 5500mq di terreno. Siamo una giovane coppia da poco sposata in regime di comunione dei beni. Mio marito possedeva già prima del matrimonio un piccolo appartamento, e sfortunatamente i 5 anni dal momento dell'acquisto scadranno a Luglio di quest'anno. Quindi immagino che io potrò godere della tassazione come prima casa, mentre lui come seconda casa ... insomma facendo un breve calcolo dovremo pagare circa 15000 euro di tasse totali! Mi chiedo se non c'è alcun modo per poter ovviare ad una tassazione così elevata. Se vendessimo questo appartamento prima dei 5 anni e prima di diventare definitivamente proprietari dell'immobile aggiudicatoci all'asta potremmo risolvere qualcosa? Oppure c'è un altro modo? Mi scuso se non sono così preparata ma già averci capito qualcoa mi sembra esser un genio! Sono una creativa e questi argomenti sono abbastanza difficili da digerire! Conto sul suo consiglio! Saluti!

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  44. Il limite dei 5 anni vale solo ai fini della plusvalenza, cioè la tassazione sulla differenza tra quanto hai pagato l'appartamento e a quanto lo hai rivenduto; se la vendi prima dei 5 anni ti verrà tassata altrimenti no. Quindi potresti rivendere il piccolo appartamento ed entro un anno riacquistare. Così facendo non si perdono i requisiti prima casa e oltretutto si può usufruire del credito d'imposta, ossia si scontano le imposte già pagate al primo acquisto sull'acquisto della nuova proprietà. Il punto focale è però se si considera già acquistata la casa all'asta al momento dell'aggiudicazione definitiva (come io credo) o se al momento che arrivi il decreto di trasferimento (allora saresti ancora in tempo).

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  45. ho la possibilità di acquistare la metà dell'immobile di cui sono attualmente proprietaria al 50% dal mio ex marito con procedura all'asta promossa dal mio avvocato. se mi aggiudico l'immobile ci dovrò pagare delle tasse?

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  46. è ovvio che ci pagherà le tasse; le pagherà sul prezzo di aggiudicazione e potra usufruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi
    previsti dalla legge, infatti l'agevolazione spetta anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte. Se possiede i requisiti prima casa, pagherà il 3% sul prezzo di aggiudicazione + 168 € imposta ipotecaria + 168 € imposta catastale, altrimenti pagherà il 10% sul prezzo di aggiudicazione

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  47. Buongiormo Luca,
    sto per aggiudicarmi un mini appartamento (spero) , l'avvocato che è il custode del immobile mi ha detto che sono a mio carico anche le spese dell'ici , in un passaggio precedente ho visto che Lei ha gia risposto in maniera negativa , posso avere la conferma , e perchè non dovrei pagare . Grazie, cordiali Saluti Valter

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  48. CIAO LUCA,
    in velocità ti faccio una domanda che navigando su internet nonriesco ad avere risposta...
    ho acquistato casa all'asta.
    ho già saldato la casa e ho già il decreto di trasferimento.
    la casa me la sono aggiudicata per 160.000,00.
    ho dato alla delegata dell'asta 16.000,00 ( 10% del prezzo dell'asta) per oneri:cancellazione formalita0' 550 euro , imposta di registro ( 3% perche beneficio dell agevolaz prima casa, imposta fissa 168 euro per imposta catastale + 168 euro imposta ipotecaria. Cos 'altro devo pagare?? perche' la delegata non sa dirmi se mi ritornerà indietro il resto e quando !!!! c'è una legge o un termine per la restituzione di quanto pagato in piu??

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  49. X Valter: È ovvio che l'ici qualcuno la deve pagare, ma a me non risulta la debba pagare l'aggiudicatario. Potrei sbagliarmi, ma se sei in debito nei confronti del comune per l'ici non pagata dal vecchio proprietario, devi sapere a che titolo lo sei. Domanda per questo all'Avv. se c'è un riferimento normativo, una sentenza, una circolare, un qualcosa che attesti la sua affermazione, altrimenti vige la regola generale: paghi l'ici da quando diventi proprietario. Puoi provare anche a vedere le linee guida comunali che puoi trovare sul sito del comune o direttamente chiedere in comune, anche se sono convinto che ti servirà a ben poco, difficilmente ti sapranno dire una cosa precisa e sulle linee guida del comune non mi è mai capitato di trovare il caso specifico delle aste (solitamente i comuni fanno delle brochure informative su chi, come, quanto e quando si deve pagare l'ici). Ma ripeto, se devi pagare in quanto aggiudicatario lo devi fare se c'è scritto da qualche parte altrimenti vale la linea generale: paghi solo quello che ti spetta da quando diventi proprietario e non i debiti lasciati dal vecchio. Puoi informarti anche dal tuo commercialista, io ho sentito il mio ed è d'accordo con me. Se mi dovessi sbagliare fammi sapere!

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  51. x Valter: Per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa il curatore o il commissario liquidatore, entro novanta giorni dalla data della loro nomina, devono presentare al comune di ubicazione degli immobili una dichiarazione attestante l'avvio della procedura. Detti soggetti sono, altresì, tenuti al versamento dell'imposta dovuta per il periodo di durata dell'intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili (art 10 comma 6 d.lgs. 504). L'importo dell'ici non pagata viene detratto dal ricavato della vendita. Per le esecuzioni invece, gli adempimenti fiscali rimangono in capo al debitore fino al momento della vendita. Comunque chiedi conferma

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  52. Leggendo le risposte di questo sito, vedo una notevole preparazione e mi permetto di porre un quesito: in giugno 2010 ho acquistato una casa all'asta, ed ora la vorrei rivendere. Oltre al prezzo di aggiudicazione, quali altre spese si possono inserire nel prezzo di vendita da indicare sull'atto ? Quali sono le leggi che regolamentano detto importo?
    Ringrazio infinitamente

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  53. L'unico importo da dichiarare nell'atto di vendita è quello effettivamente pattuito tra acquirente e venditore! Se vendi a 100.000 devi dichiarare 100.000 se vendi a 200.000 devi dichiarare 200.000, non c'è altro da dichiarare se non il prezzo effettivo di vendita

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  54. ciao luca, ho trovato una casa all'asta con due lotti però, uno per la casa e uno per il deposito con giardino, di conseguenza ho dovuto fare due offerte, la mia domanda era: sulla prima casa pago il 3% di tasse ma sul deposito con giardino quanto pago? grazie mille elena

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  55. scusa ma l'iva non si paga per l'acquisto di una casa all'asta? grazie sempre elena

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  56. L'iva si paga quando acquisti una casa nuova da costruttore. Per il primo invece quesito bisognerebbe vedere se il deposito può essere considerato pertinenza dell'abitazione. Se si, allora viene assoggettato alla stessa tassazione dell'immobile principale altrimenti ha una tassazione diversa.

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  57. ciao, ho provato a fare una ricerca ma senza risultati, per un terreno all'asta con deposito inserito che tasse devo pagare? cioè se lo pago 10.000€ quanto vado a spendere di tasse? grazie mille simone

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  58. ciao Luca, ho acquistato una casa all'asta ho pagato 35mila euro + 7mila per coprire eventuali spese, dato ci sono 6 cancellazioni alla fine cosa mi resta dei 7 mila euro? ti saluto.

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  59. si tratta di una prima casa.

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  60. ma i 7 mila euro sono stati versati prima dell'asta? Comunque di solito le cancellazioni puoi decidere se eseguirle o meno. Inoltre bisognerebbe capire che tipo di cancellazioni sono per arivare a capire l'ammontare che puoi chiedere in conservatoria

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  61. SI I 7MILA EURO SONO STATI VERSATI DOPO L'AGGIUDICAZIONE DELL'ASTA, CHE TIPO DI CANCELLAZIONI SONO? NON SAPREI DIRE AL MOMENTO!CREDO SI TRATTONO DI CANCELLAZIONI DI IPOTECA SULL'IMMOBILE SUI VARI MUTUI CHIESTI IN PASSATO DAL VECCHIO PROPRIETARIO E NON PAGATI. AMICO LUCA SE POTRESTI ESSERE UN PO PIU' PRECISO SULLE SPESE E COSA PUO' COSTARE UNA CANCELLAZIONE, E OVVIO CHE VISTO TRATTASI DI UNA PRIMA CASA IL 3% DEI 35 MILA EURO E QUINDI 1050 EURO E' DA CONSIDERARSI COME PRIMA SPESA E POI? TI RINGRAZIO IN ANTICIPO FRANCESCO DALLA PROVINCIA DI FOGGIA.

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  62. la tassazione è la stessa delle compravendite fra privati, quindi pagherai il 3% di imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione + 168 € di imposta ipotecaria e 168 € di imposta catastale. Le cancellazioni sono a tuo carico e possono andare da poche centinaia a qualche migliaia di euro in base a cosa e quanto c'è sopra l'immobile (ipoteche, pignoramenti, sequestri) e per la stima varia da caso, ripeto che ti devi informare in conservatoria. Comunque i 7 mila euro versati dopo l'aggiudicazione sinceramente non capisco cosa siano! Chiedi al custode giudiziario. Non credo neanche che servano per la cancellazione, perché potresti pure decidere di non cancellare niente! Infatti con il decreto di trasferimento firmato dal giudice delle esecuzione viene anche rilasciato l'ordine alla conservatoria dei registri immobiliari di cancellare ipoteche e pignoramenti, ma potresti anche decidere di non cancellare nulla per non spendere ulteriori soldi, infatti eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ormai dopo l'aggiudicazione sono estinte e quindi non danno più problemi, salvo tu debba dare l'immobile a garanzia di un finanziamento o venderlo, in questi casi potrai comunque procedere alla cancellazione anche a distanza di tempo da quando ti sei aggiudicato l'immobile, semplicemente recandoti in conservatoria con il decreto di trasferimento recante l'ordine di cancellazione.
    Per questi 7 mila euro dati dopo l'aggiudicazione consulta il curatore perché non capisco cosa siano

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  63. bravo Luca, complimenti per la tua preparazione e ti ringrazio per la precisione. ti saluto Francesco da Zapponeta FG.

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  64. ciao scusa se te lo richiedo ma non trovo una risposta, quali imposte e via discorrendo devo pagare su un terreno con deposito? scusa ancora se ti sembro ripetitivo ma prima di fare un'asta vorrei capire quali altre spese ci sono per sapere a che prezzo posso arrivare! grazie ancora simone

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  65. per immobili diversi dall'abitativo (cat. A10, B, C, D, E) e quindi per il deposito che credo sia accatastato C2 (magazzini e locali di deposito) paghi il 7% di imposta ipotecaria, il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale. Per il terreno la cosa è un po' più complessa, bisognerebbe analizzare il caso specifico, che per me è difficile, bisognerebbe vedere se è di pertinenza rispetto al fabbricato che c'è sopra e che tipo di destinazione ha, anche io dovrei consultarmi con un commercialista. Ti consiglio di chiedere al custode giudiziario, se c'è, o al tuo commercialista, perché sul commerciale e sui terreni la situazione è sempre più ingarbugliata di quello che sembra ecco perché non riesci a trovare una risposta in internet. Dare una risposta secca senza conoscere il caso specifico è molto difficile.

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  66. caro luca, tu sei stato l'unico che bene o male mi hai dato una risposta e per questo ti ringrazio vivamente, se in un futuro avrò mai bisogno di un'avvocato stai pur certo che mi rivolgerò a te, perchè è così che si fanno i clienti. Grazie ancora di cuore.

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  67. grazie per i complimenti, ma non sono un avvocato!

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  68. ops scusa sei grande ugualmente

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  69. caro luca dovrei partecipare ad un asta ma' ho tanti dubbi che nessuno riesce a chiarirmi dettagliatamente senza girarci tanto intorno. sopra casa acquistata 4 anni fa di nuova costruzione va all'asta una mansarda c2 (deposito)siamo al secondo esperimento ed è arrivata a 48000,00 nell'ordinanza chiede di versare il 10% E di versare entro 60 giorni al professionista (custode)l'anticipo sulle spese di registrazione e trasferimento . poi entro sessanta giorni dall'aggiudicazione dovro' versare direttamente all'istituto mutuante la parte del prezzo corrispondente al credito dell'istituto per capitale,interessi, accessori e spese di procedura. la mia domanda è: come faccio a quantificare tutte queste voci visto che ho chiesto al custode ma è stato molto generico e ambiguo. ti chiedo urgentemente una risposta grazie.

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  70. ed un'altra domanda ti pongo le imposte di registro ipotecaria e catastale sono comprese sempre in quel 15% che devo anticipare a custode? la casa è intestata a me e ho usufruito delle agevolazioni della 1° casa ma la mansarda sara intestata a mio marito abbiamo la separazione dei beni. lui ha gia intestata a nome suo un'altra casa. Visto che questa mansarda e sopra la mia casa possiamo usufruire essendo c2 dei benifici di prima casa

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  71. il 10% è a titolo di cauzione, che ti verrà restituito se non ti aggiudichi l'immobile. Dopo essere divenuo aggiudicatario definitivo, si deve procedere al saldo del prezzo detratto il 10% già versato e al pagamento degli oneri tributari legati all'acquisto entro 60 giorni. Il relativo importo (degli oneri e tributi vari)deve essere comunicato dal custode delegato, non può risponderti in maniera evasiva, deve risponderti in maniera puntuale e precisa.
    Per quanto riguarda l'agevolazione prima casa non puoi richiedela.

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  72. Caro luca, dopo aver letto le tue risposte penso che tu puoi aiutarmi. A fine marzo mio marito e il fratello si presenteranno all'asta per acquisto di 5 lotti così composti
    1 terreno
    2 magazzino di 75mq
    3 appartamento di 100
    4 appartamento di 91mq
    5 appartamento di 85 mq
    per un totale di 76mila euro. Ho fatto due calcoli e dato che vogliamo usufruire delle agevolazioni prima casa dovrei spendere circa 2700 euro giusto? Il revisore contabile mi ha chiesto il 15% del valore dell'aggiudicazione dell'asta e quando io gli ho fatto presente ciò che sapevo leggendo su internet ( 3% prima casa 168 + 168 ) mi ha detto che mi può fare un piccolo sconto e fare il 12 % e mi ha chiesto 9220. Qualcosa non mi quadra. Mi puoi dare delucisazioni? Grazie .......(Mio marito farà offerta per 2 e 4 lotto che renderò unico appartamento e mio cognato 3 e 5 lotto che lascerà così come sono e il terreno presenteranno insieme l'offerta) grazie e scusami se sono stata lunga

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  73. L'eccedenza sarà usata come parte del prezzo o ti verrà restituita anche perché non puoi pagare tasse che non esistono

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  74. grazie per la riposta ma n mi è molto chiara. Quale parte di prezzo? Noi gli diamo il 10 % del prezzo e facciamo 5 assegni prima dell'asta. ciao

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  75. Una volta divenuti aggiudicatari definitivi si è tenuti a versare il saldo del prezzo entro 50-60 giorni dall'aggiudicazione. Tu da quanto capisco hai versato già, o dovrai farlo, il 10% di acconto. Inoltre unitamente al saldo del prezzo, dopo l'aggiudicazione, va versato un ulteriore assegno per le spese di trasferimento (imposte e cancellazioni varie) che di norma si aggira intorno al 15-20%. In alcuni tribunali questo assegno deve essere versato non dopo l'aggiudicazione, ma unitamente all'istanza di partecipazione e all'acconto del 10% ma in due assegni differenti (un assegno per l'acconto del 10% e un assegno per spese di trasferimento del 15-20%). I costi di trasferimento ed eventuali cancellazioni devono essere resi noti dal custode delegato incaricato a ricevere il saldo del prezzo di aggiudicazione. Se le spese di trasferimento (imposte varie che sono scritte sopra nel mio articolo) e le spese di cancellazione, che potresti evitare non cancellando niente (vedi qualche risposta sopra), sono inferiori a quel 15% o 12% che mi dici allora in qualche modo o li riprendi o andranno come saldo del prezzo di aggiudicazione.

    P.S. Scusa per la risposta tardiva, ma sono rientrato questa mattina ed è la prima cosa che ho fatto

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  76. grazie. cmq si il 10% lo consegno il giorno prima dell'esta e sto 15% mi è stato chiesto come imposta di registro. Un'altra domanda sul foglio dell'asta dice che le spese di cancellazioni ipoteche ecc sono a carico dell'esecuzione immobiliare. Cosa vuol dire?
    _ I 2 lotti che io vado ad acquistare volevo usufruire di agevolazione prima casa dato che hai scritto: quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa,
    purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. ma la delegata mi ha detto che nn posso farlo perchè? grazie ciao

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  77. Tra le condizioni di vendita esplicate nell'avviso di vendita c'è anche scritto a carico di chi sono le spese di cancellazione di trascrizioni e/o iscrizioni. Di norma sono a carico dell'aggiudicatario, alcuni tribunali invece li fanno anticipare all'aggiudicatario che poi li recupererà direttamente in sede di distribuzione del ricavato, in rango privilegiato, ex art. 2770 c.c. con precedenza ex art. 2777 c.c. anche sui crediti ipotecari. Nel tuo caso vengono pagati dalla procedura direttamente parte del ricavato dalla vendita.

    Per quanto riguarda le agevolazioni prima casa, non credo ci siano dubbi. Quello che dice lei va bene per 2 appartamenti contigui, nel suo caso si ha un appartamento e un magazzino (credo accatastato C/2) e allora vale il seguente principio: potendo usufruire delle agevolazioni prima casa, competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    - C/2 (cantina/magazzini o soffitta – locali di deposito);
    - C/6 (garage o box auto);
    - C/7 (tettoia o posto auto).
    Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi
    in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in
    un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione. Quindi a lei spettano lo stesso le agevolazioni. Ho citato fedelmente la guida fiscale alla compravendita della casa edita dall'Agenzia delle Entrate n°5 del 2006. Se realmente non le spettassero le agevolazioni prima casa allora c'è qualche altro motivo, non di certo per il magazzino attiguo all'appartamento

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  78. I requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa sono:
    Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere
    dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
    a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
    Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
    Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
    b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
    c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione,acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
    Se lei ha questi requisiti le spettano le agevolazioni per l'appartamento e per il magazzino attiguo.

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  79. grazie mille per le tue risposte sei stato molto chiaro e paziente cmq ho i requisiti per la prima casa appunto non riesco a capire il motivo del perchè la delegata mi ha detto che non posso usufruire del magazzino come prima casa ma posso farlo solo in un secondo momento mah

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  80. dopo l'aggiudicazione, unitamente al residuo del prezzo e al deposito di ulteriore un ulteriore assegno circolare non trasferibile de 15% o 20%, va presentata istanza scritta, in marca da bollo da 14,62 € per i benefici fiscali prima casa. In detta istanza specificherai che possiedi i requisiti prima casa e gli immobili sui quali richiedi i benefici e quindi specificherai sia l'appartamento sia il locale accatastato c/2 adiacente l'appartamento e destinato in modo durevole a servizio della casa di abitazione.
    E' ovvio che essendo 2 lotti separati se ti aggiudichi solo il magazzino le agevolazioni non ti spettano, perchè non è un'abitazione.

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  81. Buongiorno, una mia commercialista amica mi dice che posso usufruire dei benefici di prima casa anche se ne ho beneficiato , poichè acquisto la casa in un altro comune di un'alra provincia. L'unica cosa che non posso fare è quella di recuperare gli interessi con il 730 poichè li sto già scalando con la precedente (ancora sotto mutuo) mi può aiutare? grazie
    andrea

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  82. Se ha acquistato già una casa ubicata ovunque nel territorio italiano in regime agevolato "prima casa" non ne può più usufruire nuovamente a patto che non la rivenda e successivamente riacquisti.

    Bisogna quindi non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su casa di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

    Se lei ha già acquistato in prima casa e quell'immobile non lo ha rivenduto, ovunque si trovi lei o il suo immobile non può usufruire delle agevolazioni prima casa

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  83. ma le spese di condono per difformita catastatli sono a carico del compratore?
    grazie

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  84. Se per difformità catastali si intende che lo stato di fatto in cui si trova l'immobile è differente dalle planimetrie depositate in catasto, se per condono non si intende condono edilizio ma una "semplice" rettifica catastale delle planimetrie e se per compratore si intende aggiudicatario allora la situazione è questa: in alcuni casi (pochi) il perito incaricato della valutazione del bene, se trova difformità catastali potrebbe chiedere al giudice di ripresentare una planimetria aggiornata a spese della procedura (ma non avviene quasi mai). Di solito le spese sono a carico dell'aggiudicatario che lo farà ovviamente dopo l'aggiudicazione.

    N.B. La normativa che prevede l'obbligo in caso di vendita di dichiarare la conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto attuale in cui l'immobile si trova non si applica alle aste. E' ovvio che l'aggiudicatario se volesse rivendere l'immobile dovrà poi a sue spese ripresentare in catasto, tramite tecnico abilitato di propria fiducia, una planimetria aggiornata allo stato di fatto attuale.

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    1. ciao luca ho un problema relativo a questo argomento.
      ho acquistato l altro giorno una casa all asta composta di 2 camere cucina e bagno, quindi 3.5 vani catastali. il problema e che la planimetria catastale prevede 4,5 vani perche probabilente e stata separata una camera e questo nelle planimetrie condominiali e catastali non risulta.
      come mi devo comportare? il tribunale puo vendere una casa con una camera in piu, ma che in realtà non e presente nell appartamento?
      io non intendo versare il restante saldo del prezzo se questa variazione non viene cambiata da loro.. i n questo caso per questo loro errore posso riavere la cauzione? io non ho rifiutato la casa ma voglio che sia tutto nella legalita...

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  85. ciao io vorrei acquistare un immobile all'asta costo intorno ai 200.000 euro..si tratta di 1° casa..quali sono le imposte da pagare prima di ottenere il decreto di trasferimento? e se i precedenti proprietari hanno pagato il condono ma nn hanno richiesto il certificato di abitabilità che bisogna fare? grazie

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    1. le imposte sono quelle che leggi sul post. per quanto riguarda l'agibilità se non richiesta la dovrai richiedere tu con un tuo tecnico

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  86. Luca un chiarimento: sono in comunione dei beni, ho acquistato la casa prima del matrimonio. Mia moglie non ha nessuna abitazione. In caso di acquisto di una ulteriore abitazione lei potrebbe beneficiare delle agevolazioni 1^ casa per il 50%? Grazie

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  87. Luca, le faccio i miei complimenti per la precisione e la disponibilità dimostrata.
    Vorrei sapere da lei se ho fatto bene i conti per l'acqiusto di una casa all'asta con agevolazione 1°Casa:
    - prezzo asta 130.000,00
    - assegno circolare 10% per cauzione (13.000,00)
    - assegno circolare 20% per spese presunte (26.000,00)
    Prezzo di aggiudicazione 140.000,00
    Costo residuo da versare = 105.536,00 ottenuto calcolando in questo modo:
    140.000,00 (valore di aggiudicazione) - 13.000,00 (assegno 1) - 26.000,00 (assegno 2) + 4.200,00 (Tasse 3% su 140.000,00) + 168,00 (imposte) + 168,00 (imposte)
    E' corretto o ho dimenticato qualcosa?
    Nel bando d'asta è presente questa frase:
    ""Gli immobili saranno venduti a corpo, nello stato di fatto e di diritto in
    cui attualmente si trovano, anche in relazione alla Legge n. 47/1985 e
    D.P.R. 380/2001 con tutte le pertinenze, accessori, ragioni ed azioni, servitù
    attive e passive eventuali, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli,
    peso rispettivamente inerente, così come sino ad oggi goduto e posseduto"" significa che le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli non sono a mio carico ma sono comprese nel prezzo finale dell'asta?
    La ringrazio
    Saluti
    Roberto

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  88. Ciao Roberto,
    tutto ok.

    Per quanto riguarda la cancellazione delle formalità se fossero a carico dell'aggiudicatario, nel bando dovrebbe essere chiaramente specificato. Se non è specificato dovrebbero essere a carico dell'esecuzione. Ti invito ad informarti tramite il custode perché se fossero a carico tuo potrebbero ammontare anche a qualche migliaio di €, il costo dipende da cosa e quanto c'è sopra.

    Comunque sappi che se fossero a carico tuo non per forza le devi cancellare. Una volta acquistato all'asta l'immobile, le formalità pregiudizievoli su esso sono ormai estinte (non hanno più alcun valore). Rimane da cancellarle ma se non devi richiedere un finanziamento o non devi rivendere la casa, potresti pure lasciarle così come sono che non danno nessun fastidio e poi puoi richiederne la cancellazione in qualsiasi momento presentando il decreto di trasferimento sul quale ci sarà l'ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Credo comunque che siano a carico della procedura.

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  89. Ciao Luca,

    ho letto con molto interesse tutto il blog. Sono da poco entrato nel magico mondo delle aste, di quanto letto mi è tutto quasi chiaro. La cosa che ancora non riesco del tutto a comprendere è quali sono le spese vive (al netto delle imposte)da affrontare per l'acquisto della prima casa tramite asta fallimentare ed in particolare i
    "compensi e spese per la cancellazione della formalità".

    Grazie
    Francesco

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  90. Ciao Francesco e grazie per il commento.
    Per compensi e spese per la cancellazione delle formalità credo che intendi formalità pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti e sequestri. Queste potrebbero essere a carico della procedura e quindi verrebbero cancellate con il ricavato dalla vendita all'asta o potrebbero essere a carico dell'aggiudicatario. In quest'ultimo caso è impossibile dare cifre perché bisognerebbe vedere cosa e quanto c'è sopra. Le spese quindi potrebbero essere anche abbastanza onerose. Con l'aggiudicazione dell'asta il giudice rilascia il decreto di trasferimento nel quale c'è anche l'assenso alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli che potrai cancellare anche in un secondo momento e anche a distanza di anni, se non ti serve di cancellarle, perché non devi rivendere l'immobile o non devi richiedere finanziamenti, puoi lasciarle anche così tanto dopo l'asta non danno più nessun problema. Poi, in un secondo momento, quando dovrai rivendere l'immobile, procederai con la cancellazione. Se sono a carico dell'aggiudicatario o della procedura dovresti desumerlo dall'ordinanza di vendita.

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  91. Ciao Luca.
    Avrei bisogno di una "dritta".
    acquistando casa ad un asta (con benefici prima casa), oltre al prezzo di vendita,oltre al 3%(imposta registro),oltre a 168€+168€ (imposta catastale e ipotecaria),percentualmente,in quanto consistono le spese?
    Grazie mille per l'aiuto.

    RispondiElimina
  92. dare una percentuale delle spese è difficile, comunque dovrai leggere sul bando di vendita gli assegni che dovrai versare prima dell'asta, se sono a tuo carico le spese per la cancellazione di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, se ci sono difformità/abusi da sanare e se ci sono lavori di ristrutturazione da eseguire e spese condominiali arretrate o lavori già deliberati ma non ancora eseguiti. Per le spese condominiali risponderai per l'anno in corso (quello di aggiudicazione) e l'anno precedente. Leggi bene l'avviso di vendita e la perizia.

    RispondiElimina
  93. caro luca mi sono aggiudicato 2 lotti all'asta una casa ,e una bottega del prezzo complessivodi 23000,00, ma sono gia' proprietaria di una casa e di un terreno ,volevo sapere precisamente quanto mi venivano tutte le spese da pagare compreso la cancellazione grazie.

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  94. per l'abitazione pagherà il 10% sul prezzo di aggiudicazione. Per la bottega (suppongo negozio o laboratorio) mi è difficile dirlo in quanto bisognerebbe vedere se appartenevano ad un soggetto iva e se si può emettere fattura. Inoltre l'ammontare delle cancellazioni (se sono a carico suo) è difficile stimarlo perché dipende da cosa e quanto c'è sopra l'immobile.

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  95. ciao luca ho un problema .
    ho acquistato l altro giorno una casa all asta composta di 2 camere cucina e bagno, quindi 3.5 vani catastali. il problema e che la planimetria catastale prevede 4,5 vani perche probabilente e stata separata una camera e questo nelle planimetrie condominiali e catastali non risulta.
    come mi devo comportare? il tribunale puo vendere una casa con una camera in piu, ma che in realtà non e presente nell appartamento?
    io non intendo versare il restante saldo del prezzo se questa variazione non viene cambiata da loro.. i n questo caso per questo loro errore posso riavere la cauzione? io non ho rifiutato la casa ma voglio che sia tutto nella legalita...

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    Risposte
    1. sulla perizia deve esserci scritta la non rispondenza catastale e/o ai disegni approvati in comune ed eventualmente per quest'ultimi se è possibile sanare la cosa come credo che sia. Se questo non era inserito nella perizia è una grave mancanza. Se questo era inserito nella perizia tu ne dovevi essere consapevole.
      L'ultima normativa sulla rispondenza delle planimetrie catastali allo stato di fatto a pena di nullità dell'atto non si applica alle aste immobiliari, anche se ripeto che doveva essere inserito in perizia. Se c'è scritto poco puoi fare! Ma comunque se è solo un problema catastale e non anche comunale credo sia facilmente risolvibile ripresentando una planimetria in catasto tramite un tuo tecnico (non dovrebbe essere una grossa spesa)

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  96. ok, grazie mille PER LA DISPONIBILITà E LA CHIAREZZA,

    allora nella perizia c'è scritto:

    Trattasi di alloggio, composto
    da: una cucina, un bagno, due camere, un ripostiglio, per un totale di circa mq.
    77,70 commerciali residenziali.(MA QUESTO NON è VERO PERCHE 77,7MQ CORRISPONDONO ANCHE ALL ALTRA STANZA O VANO CHE MANCA)
    Al bene è inoltre annessa una cantina posta al piano interrato
    DATI CATASTALI
    Il bene è distinto al N.C.E.U del comune censuario di Torino, al Foglio 173, n. 357
    sub. 14, Z.C. 1, categoria A/3, cl. 3, consistenza 4,5 vani, rendita catastale € 662,36, via Salerno n. 13, piano 1-S1. Si rileva la variazione del classamento del
    21/04/2008 n. 18895.1/2008 in atti dal 21/04/2008 (protocollo n. TO0270825).

    da quello che c'e scritto pensavo che variazione del classamento significasse aggiornamento dei dati catastali ma cosi non è. inotre nella perizia non e specificato tra irregolarità edilizie ecc. questo fato che credo sia piu importante della creazione di un antibagno che invece e ben specificato come irregolarità. un immobile con questa irregolarità secondo te può essere venduto?
    inoltre ammettendo non riesca a fare tanto lo posso risanare io sia al catasto che al comune che al condominio, senza sapere chi ha quest altro vano, atto di vendita ecc...? e una cosa impegnativa?
    grazie ancora e scusa il disturbo

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  97. l'immobile può essere ugualmente venduto a patto che lei sappia quello che va ad acquistare. Sulla perizia doveva comunque esserci scritta la difformità tra planimetria catastale e/o progetti comunali e stato di fatto. A distanza è difficile capire le cose, dovrei vedere le planimetrie catastali e l'immobile, mi pare strano che il perito abbia fatto un errore così grossolano. La situazione se ho ben capito è questa: la descrizione dell'immobile sulla perizia corrisponde allo stato di fatto tranne i mq, giusto? Per quanto riguarda i mq poco dice, bisognerebbe vedere con che criterio sono stati misurati, potrebbero essere anche giusti secondo il criterio di misurazione. Poi però non corrispondono le planimetrie catastali, giusto? Quelle condominiali non so cosa siano ma non interessano a nessuno, quelle che interessano sono quelle catastali o quelle allegate ai progetti comunali. Per quanto riguarda i vani catastali li lasci calcolare a un tecnico non li calcoli da solo è per questo e per quello che ho detto sopra che le consiglio di chiedere ad un geometra di sua fiducia.

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  98. ciao luca mi sono aggiudicato 2 immobili all'asta, una casa e una bottega ,ora il giudice mi ha dato il decreto di trasferimento e mi ha detto di pagare l'imposta all'agenzia delle entrate me l'ha consegnato il 10\01\2012, quanto tempo mi rimane per pagare questa imposta ,dammi un consiglio come comportarmi dopo questo passaggio . aiutami se puoi grazie .

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  99. l'imposta di registo da pagare all'agezia delle entrate

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    1. il Dpr. 131/86 dice che: La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta ((, salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3-bis,)) entro venti giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero. Nel tuo caso non c'è un atto, e credo che vada versata entro venti giorni dal verbale di aggiudicazione. Mi pare strano che la facciano versare a direttamente a te.

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  100. Ciao Luca complimenti davvero, mettersi a disposizione gratuitamente quando invece ci sono intermediari che ti chiedono cifre assurde, ti fa onore. Il mo quesito è semplice, ma non trovo riferimenti normativi:i benefici prima casa, per acquistare l'immobile all'asta,in quale momento dell'asta si devono avere? Alla domanda di partecipazione presumo di no all'assegnazione provvisoria nemmeno alla definitiva (dopo i 10gg) o al momento del decreto di trasferimento? Se equiparo alla compravendita tra privati sarebbe al rogito e quindi al decreto di trasferimento, sbaglio?

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  101. con il decreto di trasferimento il giudice trasferisce all'aggiudicatario la proprietà, equivale all'atto di acquisto, quindi la risposta è con il decreto di trasferimento. Ciao e grazie per il complimento

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  102. ok grazie Luca. Questo significa che alla domanda di partecipazione all'asta dovrò indicare che intendo acquistare come prima casa pur non essendo in possesso dei requisiti in quel momento, ma siccome ho un compromesso per vendere la mia di casa, prima di liquidare la cifra restante e quindi prima del decreto di tesferimento potrò presentare una integrativa che attesta il diritto di imposta agevolta 1 casa. Corretto?

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    1. Certo.

      Richiesta agevolazioni prima casa.

      Io sottoscritto.... nato a.... il... c.f.....
      e residente in....... aggiudicatario dell'immobile pignorato (lotto n) nella procedura esecutiva pendente innanzi al tribunale di .... n°..... CHIEDO
      L'agevolazione fiscale 'prima casa' prevista per immobili non di lusso dal D.P.R. 131/86 che riguarda l'applicazione dell'imposta di registro in misura ridotta del 3% ed imposte catastali e ipotecarie in misura fissa per l'appartamento sito in ............... comune di ......... dati catastali (foglio particella subalterno, categoria catastale, rendita catastale) ed annesso garage o cantina (se ci sono) distinti al N.C.E.U. nel comune di .......... (foglio particella subalterno, categoria catastale, rendita catastale)
      DICHIARO INOLTRE, essendo a conoscenza delle sanzioni anche penali per dichiarazioni mendaci, ai sensi dell'art. 69 comma 4 legge 342/2000, di:
      -)essere residente o comunque di trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con agevolazioni 'prima casa'
      -)non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
      -)non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
      -)che l'immobile non ha le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;

      Dichiaro inoltre di essere consapevole che in caso di rivendita nel quinquennio successivo all'acquisto, qualora non riacquisti entro un anno dall'alienazione del bene un altro immobile da adibire a 'prima casa' decadrò dai regime agevolato dovendo versare la maggior imposta dovuta oltre sanzioni.

      Autorizzo al trattamento dei dati personali ai sensi dell'art. 13 D.lgs 196/2003

      __________Lì_____________

      Firma

      Allego fotocopia doc. identità


      Ti fai dire (dal custode o dal delegato alla vendita) a chi la devi indirizzare, se solo all'Agenzia delle Entrate o anche alla procedura. Serve una marca da bollo da 14.62€

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  103. Grazie mille come posso ricambiare al favore?

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    1. non ti preoccupare, non ce ne è bisogno!

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  104. ciao,
    volevo fare una domanda relativamente all'acquisto di una casa che è all'asta in quanto c'è stato il fallimento del costruttore. In questo caso viene pagato il 4% di IVA sul valore di vendita giusto?
    Il fatto che la casa sia al grezzo avanzatissimo (è da finire l'impianto elettrico e poche altre cose) può portare l'IVA al 10%?
    Ci sono altre tassazioni particolari?
    Grazie!

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    Risposte
    1. iva al 4% sul prezzo di aggiudicazione e imposta ipotecarie catastale e di registro in misura fissa a 168 € l'una. Leggi sull'avviso di vendita se sono a carico tuo le cancellazioni di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

      L'iva al 4% si applica per acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
      entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori. Devi vedere se c'è la data di ultimazione dei lavori.

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  105. Grazie mille! ma se dovessero essere passati i 4 anni dalla data di ultimazione cosa cambia? diventa 3% sul valore catastale? e nel caso in cui sia al grezzo avanzatissimo come detto sopra non cambia nulla giusto?

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    1. Sorry, rettifico i 4 anni con 5 anni (ho ricontrollato il dpr 633/72 art. 10 punto 8 bis). Trascorsi i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori paghi il 3% sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale. Alle aste non si applica l'agevolazione del 3% sul valore catastale. Nel caso di acquisto al grezzo paghi comunque il 3% o 4% sul prezzo di aggiudicazione in base a se paghi imposta di registro o iva

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  106. dopo avere pagato l'imposta di registro ,ipotecaria,e quella catastale devo pagare altre cose all'ufficio del territorioo in altri uffici grazie.

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    1. le cancellazioni di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli se sono a carico tuo, oneri condominiali arretrati se ci sono (ultimo anno e anno precedente)

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  107. ciao luca, ti voglio chiedere una cosa. ho comprato una casa all asta e non mi e stato rilasciato nessun verbale di aggiudicazione. secondo te e normale? al delegato gliel ho chiesto e scocciato ha risposto che lui non ne ha mai dato. a me sembra troppo strano. secondo me e una cosa obbligatoria.
    grazie mille
    c. saluti

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    1. anche a me pare strano, ma credo anche che nessuno voglia fregarti, stagli un po' dietro.

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  108. ciao luca ti chiedo un chiarimento dopo aver pagato tutte e 3 le imposte ,dovrei fare le cancellazioni e le ipoteche perche' nel bando diceva che era a carico dell'aggiudicatario, mi sono informata e la spesa e' abbastanza consistente ma mi dicono in cancelleria che prima devo pagare tutte queste cose e poi mi rimborsano il 15%, e normale cosi'. devo per forza affrontare questa spesa?

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    1. se le vuoi cancellare si, altrimenti le cancelli in un secondo momento, non scade niente, ma comunque prima o poi dovrai cancellarle per esempio se rivenderai l'immobile o se chiederai un finanziamento con l'immobile a garanzia

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  109. Ciao, vorrei chiederti un'informazione. Se ci dovesse essere all'asta un immobile con ipoteca di 200.000 euro, è possibile che venga aggiudicato a minor prezzo, per esempio 100.000 euro (a causa magari di carenza di acquirenti)?
    E nel caso in cui mi dovessi aggiudicare l'immobile a 100.000 euro, i rimanenti 100.000 di debito rimangono a carico del vecchio proprietario? O rimane l'ipoteca?
    Scusa sono domande molto base-base, ma non avendo mai avuto a che fare con queste cose, necessito di delucidazioni :).

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    1. se l'immobile viene aggiudicato a 100.000 i restanti non li paghi di certo tu! Dopo l'aggiudicazione l'immobile è 'pulito' da ogni iscrizione e trascrizione pregiudizievole

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  110. Ciao.ho bisogno di un informazione.
    Qual'è l'articolo del c.p.c. a cui fa referimento la banca per erogarmi il mutuo per l'acquisto di una casa venduta all'asta?
    grazie mille.ciao.

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  111. Ciao luca, ho acquistato un immobile per 62570,00 e mi hanno detto che devo pagare 4.370,13 di fonodo spese oltre al saldo.
    Ma di cosa si tratta? sarebbe l'imposta di registro al 3% più qualche euro per la cancelleria?
    Grazie della risposta ciao

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  112. Ciao Luca, sto valutando l'acquisto di un immobile all'asta. L' immobile figura come A10 al catasto, mentre all' UTC non risulta alcun titolo autorizzativo per detta variazione e perciò l' immobile è stato valutato da perizia come abitazione. In caso di aggiudicazione la potrò prendere come prima casa e quindi pagando l' IVA al 4% più tasse o come ufficio e quindi con l' IVA al 21% più le tasse (credo 10%)? Ho parlato già col custode giudiziario e non mi sa dare informazioni....

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    1. Da quello che capisco in catasto risulta essere stato fatto il cambio d'uso a ufficio (A/10) ma non c'è nessuna autorizzazione comunale che preveda tale cambio, quindi in comune appartamento era e appartamento è rimasto. Un bel dilemma. Chi può darti risposta è l'Agenzia delle Entrate perché è a loro che dovrai pagare le tasse.

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    2. credo comunque che vista la perizia che lo riconduce ad appartamento e quindi la vendita venga fatta in quanto tale, tu lo possa acquistare in regime prima casa e una volta acquistato cambiare la destinazione d'uso in catasto. Comunque chiedi all'AdE

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  113. Ciao e complimenti per la professionalità.
    Ti pongo un quesito: vorrei acqusiatre un immobile all'asta con la mia compagna.
    Ho già un abitazione di proprietà, da donazione.

    Per poter usufruire dei benefici prima casa farei figuare la mia compagna come acquirente.
    Posso pagare io una quota del mutuo o vi è un automatismo tra pagamento e proprietà?
    Che atto potrei successivamente afre per aver e un minimo di garanzie sull'immobile?

    Nel caso i cui decidiamo di cointestarci l'immobile ,
    è palusibuile che io apghi uan quota (es. 70%) e lei il 30% mantenendo comuqnue la diviosne a metà?
    in questo caso, lei pagherà il 4% di tasse (prima casa) e io il 10% (Seconda casa)?

    Grazie.

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    1. chi paga può anche essere diverso da chi viene intestato l'immobile. Se viene intestato a lei e poi una parte ne paghi tu va bene e lei potrà usufruire per intero delle agevolazioni 'prima casa'. Se viene intestato ad entrambi, lei usufruirà per la sua quota delle agevolazioni 'prima casa' e tu invece per quanto riguarda la tua quota pagherai in base alla tassazione ordinaria.

      Per avere garanzie assolute sull'immobile devi intestarlo anche a te, altre strade ci possono essere come la donazione di una quota, ma la donazione potrebbe comportare sempre successivi problemi, io la sconsiglio in molti casi.

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  114. salve,vorrei comprare una casa all'asta,nel bando ci sono vari riferimenti a mutui e nell'avviso c'è scritto che chi si aggiudica l'asta dovra finire di pagarli...quindi oltre al costo dell'asta dovrò pagare anche il mutuo o ipoteca che rimane?
    chiedo delucidazioni...grazie

    RispondiElimina
  115. Salve sono gia proprietario di una casa e vorrei comprare una seconda casa all'asta soggettata ad iva.
    Se mi aggiudico l'immobile a 100.000 euro quanto saranno tutte le spese, visto che l'immobbile essendo nuovo e' soggetto a iva. grazie

    RispondiElimina
  116. Ciao Marco,
    Iva al 10% sul prezzo di aggiudicazione e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa a 168 € ciascuna. Quindi se ti aggiudichi l'immobile a 100.000 € saranno 10.504 € di imposte

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  117. Quindi l'immobile come seconda casa mi costerebbe finito 110.504 iva e trascrizioni, io pensavo iva al 10 piu 10 per cento per spese cancelleria o varie

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  118. Luca sei un Genio pensa che il procuratore che segue il fallimento non ha saputo darmi delle risposte certe sul prezzo finale delle spese come seconda casa riguardo iva e cancelleria.
    Mi domando non essendoci spese condominiali da pagare perche' mi ha detto che non poteva quantificare con esattezza l'importo delle ulteriori spese da pagare dopo l'asta......grazie.....

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    1. Attenzione Marco che quelle che io ti ho detto sono le imposte da pagare, poi dovrai vedere dall'avviso di vendita se ci sono altre spese che dovrai sostenere come ad esempio le cancellazioni. Queste purtroppo non posso dirtele io perché dipende da quanto e cosa c'è sopra l'immobile. Dovrebbe dirtelo qualcuno della procedura (che nella stragrande maggioranza dei casi non lo sa)

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  119. scusa intendo il curatore

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  120. Ciao,
    vorrei comprare un immobile all'asta con agevolazioni prima casa. Purtroppo il delegato alla vendita non ha saputo rispondere a molte mie domande mentre vedo che su questo forum hai risposte per tutti, allora faccio un tentativo:
    appurato che spese per registro sono 3% sul valore di aggiudicazioni e ipo-catastali in misura fissa, a quanto ammonta l'importo necessario per spese di trascrizione e voltura catastale? l'immobile è un appartamento terminato di costruire nel 2005 dall'impresa che poi è stata esecutata.
    Ciao e grazie
    Angelo

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    1. Ciao Angelo, prova a chiedere al custode . La trascrizione non è in misura fissa, per me da qui è impossibile rispondere

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  121. Salve ho acquistato una seconda casa all'asta per 60.000 euro, vorrei intestarlo a mio figlio rivendendolo o donarglielo fra 5 mesi quando sara' maggiorenne cosi se lui porta la residenza risparmieremo su bollette e l'imu sarebbe 1 casa, quanto mi costa questa operazione dal notaio? l'immobile ha una rendita catastale di 300 euro grazie Enzo.....

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    1. Salve Enzo,
      se rivendi a tuo figlio le spese per l'acquisto in regime prima casa sono:
      - il 3% di imposta di registro calcolata sul valore catastale 300 € x 115,5
      - imposte ipotecarie e catastali a 168 € l'una
      - onorario notarile vedi qui (http://www.notariato.it/it/notariato/chi-siamo/costi-atto-notarile/acquistare-casa.html)

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  122. Salve Dott. Luca avendo una seconda casa volevo donarla a mio figlio che non possiede nessuna casa,un amico mi ha detto che posso fare l'atto di donazione senza la figura del notaio direttamente all'agenzia dell'entrate, risparmiando la parcella del notaio e' vero?

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    1. La donazione senza Notaio? Mai sentita. Per fare la donazione ci vole il Notaio.

      P.s. grazie per il Dott. ma non lo sono

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  123. COmprando all'asta si è obbligati a pagare il 3% di imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione?

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  124. Sig.Luca,
    mi sono aggiudicato una casa all'asta, il giudice ha emesso il decreto di trasferimento ed io mi sono recato dal notaio per fare il mutuo per far rientrare il fido concessomi dalla mia banca.
    E qui sorge il problema: il notaio mi dice che sull'immobile insiste un "fondo patrimoniale" iscritto dal precedente proprietario e per questa ragione il mutuo a me non puo' essere concesso.
    Ma se la casa e' andata all'asta, e' stata aggiudicata ed e' stato emesso il decreto di trasferimento a mio favore non viene meno il fondo patrimoniale?
    Il notaio mi dice che si deve far annullare questo maledetto fondo.
    Il tribunale sta annullando tutte le precedenti iscrizioni ma non menziona il fondo patrimoniale.
    Il curatore fallimentare da parte sua mi dice di non essere stato incaricato dal tribunale di toglier la casa dal fondo e per di piu' mi dice che il fondo non mi crea certo problemi in quanto non e' a me intestato e che il notaio sta sbagliando.
    Chi ha ragione e come faccio a togliermi dai guai?
    La ringrazio e la saluto
    Roberto

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    1. Ciao Roberto,
      la situazione andrebbe analizzata e approfondita nel dettaglio e da vicino. Quello che mi viene in mente è che il vecchio proprietario abbia istituito il fondo proprio a difesa della proprietà, ma qualcosa gli è andato storto visto che l'immobile è stato comunque venduto all'asta, forse è stato riconosciuto come atteggiamento in frode ai creditori o istituito in data sospetta, infatti i beni compresi nel fondo patrimoniale e i loro redditi non sono soggetti a esecuzione forzata per i debiti che il creditore sapeva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. Tra questi rientrano sicuramente tutti i debiti contratti nell’esercizio di un’impresa commerciale o comunque di un’attività professionale, ma anche, secondo l’opinione prevalente, i debiti derivanti da obblighi di risarcimento dei danni, da sanzioni penali o amministrative. Non potendoti dare la ricetta giusta per la soluzione del quesito ti consiglio di rivolgerti ad un legale.

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    2. Luca,
      il fondo in oggetto era stato creato successivamente all'ipoteca iscritta per il mutuo di acquisto dell'immobile quondi il precedente proprietario non aveva pagato il mutuo e la banca ha mandato all'asta la casa.
      Nella perizia e nell'avviso d'asta il fondo era indicato ed era anche scritto che l'immobile veniva venduto libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
      Il tribunale non doveva cancellare tutto?
      Il mio legale mi dice che dobbiamo fare causa al tribunale...io mi sto seriamente preoccupando...ma comprare le case all'asta non era una cosa tranqilla per tutti?
      Ti ringrazio e ti faccio i miei migliori auguri di Buona Pasqua
      Roberto

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    3. Luca,
      il fondo in oggetto era stato creato successivamente all'ipoteca iscritta per il mutuo di acquisto dell'immobile quondi il precedente proprietario non aveva pagato il mutuo e la banca ha mandato all'asta la casa.
      Nella perizia e nell'avviso d'asta il fondo era indicato ed era anche scritto che l'immobile veniva venduto libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
      Il tribunale non doveva cancellare tutto?
      Il mio legale mi dice che dobbiamo fare causa al tribunale...io mi sto seriamente preoccupando...ma comprare le case all'asta non era una cosa tranqilla per tutti?
      Ti ringrazio e ti faccio i miei migliori auguri di Buona Pasqua
      Roberto

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    4. Ciao Roberto,
      é ovvio che il fondo sia stato creato successivamente all'ipoteca volontaria iscritta per il mutuo anche perché altrimenti la banca non gli avrebbe acceso il finanziamento, quindi probabilmente, successivamente il debitore in odore di pignoramento ha istituito questo fondo credendo di proteggere il patrimonio. Se il bene però è comunque stato venduto è segno che poteva essere venduto e quindi deve essere tutto cancellato, questo a me pare scontato! Se si ostinano a non dare parere favorevole alla cancellazione agisci come il tuo avvocato ti consiglia!
      Purtroppo nelle aste è sovente impigliarsi in cose fastidiose, a volte ci si imbatte in cavilli, cavillini, situazioni non contemplate da normativa e/o da sentenze precedenti che sono veri e propri rompicapi. Comprare casa all'asta può non essere una cosa tranquilla, richiede preparazione, programmazione e un pizzico di esperienza.
      Contraccambio gli auguri di Buona Pasqua e ti faccio un in bocca al lupo.

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  125. salve! spero di non fare una domanda ripetitiva, non ho letto tutto... Cmq, volevo sapere se dopo l'acquisto di una prima casa all'asta, ci sono spese che si possono scaricare nel 730. grazie!

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    Risposte
    1. gli interessi e le spese del mutuo ipotecario se lo hai preso, non credo niente altro!

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  126. Buongiorno Dott. Luca,
    vorrei partecipare ad un asta per l'acquisto di due beni:
    1) garage (C/2) offrendo 40.000 euro
    2) terreno agricolo offrendo 10.000 euro

    Quanto andrei a pagare di imposte?
    grazie!

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  127. Buongiorno,
    ho appena comperato un edificio all'asta. L'edificio risulta composto da 3 appartamenti uso civile abitazione e un magazzino. Io ho acquistato due appartamenti come prima casa ed il resto come seconda casa. Ora il delegato ci ha informato, dopo che prima di partecipare all'asta le avevo espressamente richiesto una quantificazione delle spese, che probabilmente dovrò pagare sul magazzino (perchè intestato ad una ditta, il resto ad un privato)oltre al 10 % il 21% di IVA. Ma è possibile???
    Mi sa dire qualche cosa in merito??

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    Risposte
    1. le hanno detto bene 21% su immobile commerciale (magazzino) intestato a ditta

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  128. salve,
    sono mirco volevo chiederti se acquisto una casa all'asta è questo è l'acquisto di prima casa quali agevolazioni posso usufruire??
    grazie mille

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    Risposte
    1. Ciao Mirco, le agevolazioni sono quelle che vedi illustrate nel post

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  129. Salve Luca, mi pare che nei post e nei commenti non ci sia una risposta al mio dubbio, quindi le faccio alcune domande: la mia famiglia si è aggiudicata all'asta due lotti con una situazione catastale particolarmente complessa (in totale: 2 unità abitative di cui una già abitabile e una al grezzo, una casa rurale, un rustico e dei terreni). Pensavamo di chiedere le agevolazioni prima casa per l'unità abitativa già abitabile, ma risulta accatastata in una particella assieme all'unità al grezzo, facendo quindi sforare il tetto dei 240 mq. Considerando che comunque il tutto andrà riaccatastato (obbligatoriamente, vista la situazione), pensa sia possibile richiedere comunque le agevolazioni con un impegno a regolarizzare la situazione catastale (separando quindi le due unità) entro tot mesi?
    Dal Tribunale fatichiamo ad avere risposte e non sappiamo come chiudere la situazione.

    Ho letto invece che le imposte legate ai terreni sono un campo complicato. Non c'è alcun modo per ipotizzare uan percentuale rispetto al prezzo di aggiudicazione? Anche in questo caso non riusciamo (dopo 4 mesi dall'aggiudicazione) ad avere una risposta.

    Considerando che sono già stati versati 37000 euro dai miei genitori per coprire le spese, si può almeno prevedere a quanto possono ammontare le spese notarili e di passaggio, escluse le imposte?

    Spero possa darmi una mano.
    Grazie mille.

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    Risposte
    1. Per quanto riguarda il terreno:
      Tassazione ordinaria terreno agricolo
      15% imposta di registro
      2% imposta ipotecaria
      1% imposta catastale
      Tutto calcolato sul prezzo di aggiudicazione del terreno

      Se sei imprenditore agricolo professionale (iap)
      8% imp. di registro
      2% imp. ipotecaria
      1% imp. catastale
      Tutto calcolato sul prezzo di aggiudicazione del terreno

      Per le agevolazioni prima casa spettano anche per l'acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche saranno verificate al termine della costruzione. Credo quindi che ci sia una possibilità, in quanto non credo, essendoci un pezzo ancora al grezzo, che sia stata presentata una fine lavori e quindi in seguito la particella probabilmente rimarrà la stessa e verrà suddivisa in 2 subalterni, uno per ogni unità abitativa. Di ciò non ne ho la certezza ma credo sia così.

      Capisco le difficoltà nel reperire le informazioni (purtroppo è la normalità se ci si discosta un po' dall'ordinario), pochi ci capiscono qualcosa e a volte le normative non aiutano.

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  130. Scusami Luca,mi sono aggiudicato un'immobile ad asta e per una serie di ragioni non ho potuto ne richiesto di visitare l'immobile prima.Ora il custode/delegato alla vendita mi dice che non ha le chiavi e che non può farmi visitare l'immobile prima dell'assegnazione.come mi devo comportare ??

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    Risposte
    1. per assegnazione credo che intendi il decreto di trasferimento.
      Una volta avuto il decreto di trasferimento il custode provvederà in tua presenza e insieme ad un fabbro ad aprire (o sfondare) la porta e a cambiare le serrature delle quali ti verranno date ovviamente le chiavi. Non puoi far altro che aspettare.

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    2. Ciao Luca, a breve dovrei acqistare casa all'asta senza incanto € 97500,00. Per me si tratta di acquisto prima casa. Sapresti gentilmente dirmi a quanto ammonta il totale di spese che devo sostenere? Nessuno riesce a farmi un calcolo preciso..per me è davvero importante perchè devo prepararmi prima che sia troppo tardi. Grazie in anticipo..

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  131. Salve Luca. Ho intenzione di partecipare ad un'asta immobiliare che verrebbe parzialmente finanziata con un mutuo bancario. L'immobile in questione è gravato da divrese trascrizioni tra cui due sequestri conservativi (non relativi all'esecuzione in atto). Ho già appurato con il notaio incaricato che il decreto di trasferimento ordinerà la cancellazione di tutte le trascrizioni (sequestri compresi) e renderà l'immobile quindi libero. Tuttavia, per scrupolo, ho interessato anche la conservatoria della questione, la quale mi ha invece risposto che non provvederà alla cancellazione dei sequestri conservativi a meno di una sentenza del tribunale che li ha originati. A questo punto non so più se preocedere o meno, non vorrei infatti che una volta aggiudicato l'immobile, la non cancellazione dei sequestri mi pregiudichi l'erogazione del mutuo. Grazie per l'aiuto.
    Antonio

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    1. un immobile venduto all'asta viene sempre pulito da qualsiasi iscrizione e trascrizione pregiudizievole come ti ha detto giustamente il notaio. In conservatoria avranno voluto dire che senza un documento ufficiale non cancellano niente (e vorrei ben vedere!) ma con un decreto di trasferimento rilasciato dal tribunale che ordina la cancellazione non si possono rifiutare di farlo!

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    2. Purtroppo non sembra essere così. La domanda è stata molto precisa e dettagliata e la conservatoria a ribadito più volte che anche in presenza di un decreto di trasferimento è sua prerogativa rifiutarsi di procedere alla cancellazione qualora lo ritenesse opportuno (come nel mio caso specifico). Esistono più di un contenzioso in tal senso tra il tribunale e la conservatoria nella provincia in cui risiedo. La soluzione è di fare ricorso, che quasi certamente obbligherebbe in via esecutiva la conservatoria a procedere, ma ovviamente tale ricorso prenderebbe tempo e nel frattempo la pratica dell'asta non verrebbe saldata per cui si perderebbe il diritto di assegnazione (nonchè la caparra). Trovo questa situazione veramente paradossale, e credo che non sia frutto della normale prassi, ma semplicemente dovuta ad uno scontro tra i vari uffici (così sostiene il mio avvocato). Sta di fatto che con molta probabilità mi vedrò costretto a rinunciare.
      Antonio

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    3. infatti non è la normale prassi, se un tribunale dice che vanno cancellate, vanno cancellate e basta, altrimenti che senso ha la parola del tribunale se ognuno può fare come gli pare? Comunque se così è ti conviene abbandonare tutto

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  132. Buonasera Luca,
    ti chiedo gentilmente una consulenza se puoi aiutarmi.
    Voglio acquistare un'abitazione (non prima casa) all'asta non come privato ma come società. Le imposte che pagherebbe la mia società quali sono?
    Iva 21%, registro € 168, catastale € 168, ipotecaria € 168?

    Grazie mille.

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    1. iva 10% e registro ipotecaria e catastale in misura fissa

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  133. Buongiorno Luca, dopo aver letto tutto, articolo e commenti, ti pongo il mio (neo)caso:

    - immobile con base d'asta 72000
    - tribunale di competenza: Velletri
    - uno studio legale si occupa della cosa
    - lo studio mi ha informato dell'anticipo del 10%
    - lo studio mi ha informato che, essendo senconda casa, le imposte sono all'11% di 72000

    (Ma non erano 7+2+1=10%?)
    Inoltre, essendo la mia altra casa ricevuta in eredità/donazione nel 1984 quando ero minorenne, non penso d'aver usufruito delle agevolazioni d'acquisto per la prima casa... quindi posso usufruirne?

    MA veniamo alle due questioni CRUCIALI, una economica, l'altra legale-pragmatica.

    La prima è che, oltre al 10% d'anticipo e alle imposte (che siano per 1a o 2a casa), ben 13000 (13mila euro) di spese + IVA, in cui rientra la parcella per lo studio.

    Dico... è normale?

    Ultima questione: c'è ancora il vecchio proprietario nella casa e mi è stato detto dal legale che, nella peggiore delle ipotesi, questo lascerà la casa non oltre 6 mesi.

    Ti ringrazio dell'attenzione, sperando in una risposta celere, in quanto lunedì 27 dovrei fornire la risposta sulla mia adesione o meno all'asta. Se ritenessi di essermi utile professionalmente parlando, oltre una risposta a questo post intendo, contattami anche a soulblues@tiscali.it

    Buona giornata, M.

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    1. Copio testualmente "la guida fiscale alla compravendita della casa" dell'AdE: "Quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto sia al pagamento dell’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, che delle imposte ipotecaria e catastale. Più precisamente,
      A. Quando chi vende la casa è:
      • un privato;
      • un’impresa “non costruttrice”;
      • un’impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;
      le imposte da pagare sono le seguenti:
      - imposta di registro (7%);
      - imposta ipotecaria (2%);
      - imposta catastale (1%).

      Questo vale anche per le aste in seconda casa anche se si prende come base imponibile il prezzo di aggiudicazione.

      Inoltre i requisiti prima casa sono:

      a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
      Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
      Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta
      sul territorio italiano.
      b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
      usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
      c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

      Se hai queste prerogative puoi acquistare in prima casa, rendendo noto alla procedura che acquisterai con queste agevolazioni e pagherai il 3% sul prezzo di aggiudicazione + 168€ + 168 €

      Per i 13000 € di spese dovresti farti spiegare che cosa sono. Potrebbero essere oltre alla parcella dello studio, anche spese di trascrizioni e cancellazioni varie.

      Infine con il decreto di trasferimento (che non sempre è celere) ci sarà già l'ordine di sgombero emesso dal giudice dell'esecuzione. Quindi, una volta avuto tale decreto, teoricamente la cosa dovrebbe essere celere! Certo che se aspetti che se ne vada da solo allora stai fresco!

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  134. Ciao Luca, h
    Volevo chiederti delle spiegazione per quanto riguarda le spese di un immobile acquistato all'asta; considerando l'imposta di registro calcolate sul prezzo di aggiudicazione, in che mondo vengono calcolate le spese riguardo:
    trascrizione
    cancellazione ipoteche e pignoramenti
    notifiche decreto di trasferimento

    GRazie in anticipo
    Domenico Cardinale
    Palermo

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  135. ciao volevo capire se alla fine conviene comprare case all'asta per poi rivendersele pagando la plusvalenza del 20%
    entro 5 anni
    di certo è che rispetto ad una donazione , chi acquista all'asta paga questo 3% di imposta di registro in+ sul valore di aggiudicazione
    per non parlare di eventuali spese inerenti le cancellazioni di ipoteche e restrizioni varie che non ho capito quanto possano costare
    da quello che ho capito possedere gia una casa diventa problematico , perchè si pagano un botto di tasse in + circa il 10% del prezzo di aggiudicazione
    chissa poi in fase d iaggiudicazione se è facile aggiudicarsi un asta o meno
    poi se dovessero riformare il catasto ed aumentarne le rendite catastali in pratica questa speculazione scomparirebbe mi pare
    certo sembra cmq interessante per chi non possiede niente

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    1. per capire se conviene o meno non c'è altro modo che farsi i conti.

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  136. Salve Luca, sono aggiudicataria provvisoria di un immobile con asta , avendo anticipato nella busta l'assegno per spese pari al 10% per me sarebbe I casa per cui le chiedo:
    - tempi per rimborso delle spese, dovendo prendere un mutuo per me è veramente importante un rimborso tempestivo,mi è stato consigliato di insistere con il delegato, all'atto di mutuo sarebbe importante poter disporre del rimborso spese
    - considerato che l'immobile proviene da una società(non costruttrice) fallita a carico mio dovrebbe essere il 3% dell'importo di aggiudicazione, 168 euro imposta di registro, 168 imposta catastale e dovrebbero rimanere a carico mie le spese per le operazioni successive alla vendita a favore del delegato(quanto puo' essere in genere?).
    Nella perizia trovo scritto che i costi per la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni sono a carico della procedura al momento della vendita. Quindi non dovrebbero eserci altre spese. Giusto?
    La ringrazio molto.
    MArtina

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  137. salve, avrei una richiesta da farle, aggiudicato l'immobile la badante (senza alcun titolo) del vecchio proprietario continua ad entrare e prendersi oggetti, non ho ancora il decreto di trasf. posso chiudere il cancello con una catena? grazie renata

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  138. la ringrazio x l'immediata risposta, posso chiamarlo o devo recarmi di persona in tribunale? grazie ancora.

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  139. Salve Luca, è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di un immobile all'asta pur essendo proprietaria da più di 5 anni di un altro immobile, sito in un diverso comune. Ho intenzione di trasferire la residenza nel comune dove è collocato l'immobile oggetto di vendita, e vorrei quindi far risultare la mia proprietà attuale come seconda casa. Posso quindi chiedere nell'atto di partecipazione all'asta che mi venga applicato il regime fiscale agevolato prima casa? Grazie spero di essermi fatta capire

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    1. I benefici prima casa (per casa non di lusso, cioè quelle non rientranti nel D.M. 2 agosto 69) spettano a chiunque possieda i seguenti requisiti, indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile:

      a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

      b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

      c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.

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    2. p.s. se ha già usufruito dei benefici prima casa, non è possibile usufruirne nuovamente.

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  140. Ciao Luca,volevo chiederti un informazione riguardo un'acquisto di un immobile all'asta,quali sono le spese complessive dopo l'aggiudicazione dell'immobile con le percentuali giuste come acquisto prima casa?grazie
    Luigi

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    1. Non ci sono spese prefissate: oltre alle imposte che puoi leggere nel post, ci potrebbero essere spese di cancellazione e altro che trovi sulle condizioni di vendita. Il loro ammontare dipende da cosa e quanto c'è sopra l'immobile.

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  141. Gent.mo Luca, mi sono aggiudicata un appartamento all'asta in data 26/7/2012 saldo pagato 26/9/2012 - prima dell'apertura delle buste il curatore ha comunicato che l'amministratore dello stabile aveva indicato spese condominiali regresse per il 2011 e 2012 ( circa 2500+2500 euro). Fin qui tutto ok. Solo che la trascrizione da parte della Cancelleria del Tribunale a tutt'oggi non e' ancora stata fatta per cui ufficialmente non sono ancora proprietaria dell'appartamento. Mi domando : dato che l'anno amministrativo del condomio va dal 1/1 al 31/12 posso considerare come anno in corso questi pochi giorni ddl 2013 e anno precedente solo il 2012 ? Naturalmente l' amministratore insorge. Vale la ena rischiare un decreto ingiuntivo ? Grazie per il suo parere.

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    1. Solo con il decreto di trasferimento si diventa proprietari dell’immobile, quindi secondo me potresti pretendere di pagare solo dal 2012 e il 2013.

      L’art. 63 d.a.c.c. stabilisce l’onere per il subentrante di farsi carico dei contributi dovuti per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente. E’ stato fatto osservare che il richiamo che la legge fa all’”anno” deve intendersi riferito all’anno di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all’anno solare

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  142. Buongiorno Luca,
    Quando nella perizia di una casa all'asta trovo indicato che l'aggiudicatario dovrà caricarsi di x spese per sanare un abuso edilizio, significa che sei obbligato a pagarle quelle spese oppure una volta aggiudicata la casa decidi tu?

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  143. Ciao Luca, ho bisogno del tuo aiuto per quantificare approssimativamente le spese di cancellazione che gravano su una casa all'asta che ha come base euro 60.000 sulla casa gravano le seguenti iscrizioni:

    "TRASCRIZIONI IPOTECARIE"

    "ATTO DI COMPRAVENDITA DA TIZIO A CAIO"
    "ATTO DI COMPRAVENDITA DA CAIO A SEMPRONIO"
    "ATTO DI COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE DI SEMPRONIO"
    "ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
    A FAVORE DI BANCA CONTRO SEMPRONIO"

    "ISCRIZIONI
    IPOTECARIE"

    "ATTO DI IPOTECA VOLONTARIA A GARANZIA MUTUO FONDIARIO
    A FAVORE DI BANCA CONTRO SEMPRONIO" € 180.000,00
    "ATTO DI IPOTECA LEGALE
    A FAVORE ESATTORIE CONTRO SEMPRONIO" € 66.805,46
    "ATTO DI IPOTECA LEGALE
    A FAVORE DI ESATTORIE CONTRO SEMPRONIO" € 5.467,78
    "ATTO DI IPOTECA LEGALE
    A FAVORE DI EQUITALIA CONTRO SEMPRONIO" € 148.850,92
    "ATTO DI IPOTECA LEGALE
    A FAVORE DI EQUITALIA CONTRO SEMPRONIO" € 24.209,40

    per le trascrizioni sò che si calcola lo 0,50 su somma fissa (ma non sò quale sia) + i bolli ti prego
    puoi aiutarmi a sapere + o - quanto saranno le spese? calcola che è prima casa. Grazie! Mina

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    1. per il calcolo puoi rivolgerti in conservatoria, è li che si fa tutto

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    2. e dove sarebbe la conservatoria? ho chiesto alle ragazze dell'associazione notarile dove si svolge l'asta ma mi hanno detto che non potevano farmi nessun preventivo approssimativo... a chi devo chiederlo? tu non riesci proprio ad aiutarmi? nei precedenti post ho letto che hai quantificato alcune spese ho pensato che mi avresti potuto aiutare.
      comq grazie lo stesso ti faccio i complimenti per il tuo blog è davvero molto interessante ed è qui che ho allargato le mie conoscenze per quanto riguarda le aste. Grazie! ;-)
      Mina

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    3. dove sia la conservatoria dei registri immobiliari della tua città non lo so.
      Le spese che posso aver quantificato in risposte precedenti possono essere spese di imposte e tasse, difficilmente per cancellazioni.

      Il servizio di cancellazione ipoteche viene eseguito su tutte le Conservatorie italiane, li possono quantificare le spese relative alle cancellazioni che dovrai fare

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  144. Salve Luca, mi chiamo Giovanni.
    Volevo avere delle info da te, se possibile.
    Avrei intenzione di partecipare all'asta per l'acquisto di una villetta (con imposte da prima casa).
    Il prezzo di partenza è di € 106000,00; supponendo che mi aggiudico l'asta al prezzo di partenza, mi viene richiesto per partecipare:
    - il 10% come cauzione che sarà scalato dal prezzo di aggiudicazione;
    - poi io dovrò aggiungere un altro 10% per colmare il 20% necessario per il mutuo (ricevendo l'80%) giusto?
    - poi mi viene richiesto il 15% come deposito in conto spese che su € 106000,00 sono €15900,00; la mia domanda principale sorge proprio su questa voce. Essendo che nella perizia è scritto che le spese dell'incanto, del trasferimento, imposte di registro, trascrizione e conseguenti sono a carico dell'aggiudicatario, sapresti indicarmi più o meno a quanto ammontano tutte queste spese? e nel caso successivamente vado incontro ad altre spese? non so tipo notai o cancellazioni di ipoteche o altro? o sono tutte incluse in questo 15%? e nel caso la somma sia più alta visto che sono circa € 16000,00 quello che avanza torna indietro? e più o meno si conoscono i tempi x questa operazione?
    Ti ringrazio tantissimo per la tua disponibilità

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  145. Gent. Luca, ho già scritto questa domanda ma non la trovo piu' quindi la ripeto. Acquistato un appartamento all'asta l'amministratore chiede ( come già indicato al momento dell'asta) spese condominiali arretrate anno in corso e anno precedente, piu' spese straordinarie arretrate di ben 4000 euro per lavori eseguiti e addebitati in bilancio dal 2005 al 2007 con la motivazione che l'assemblea in cui il criterio di suddivisione della spesa era stata contestata e annullata dal tribunale per irregolarità formali e che lo stesso criterio di suddivisione era stato rivotato con assemblea maggio 2012. Ora ritengo che l'inammissibilità di questo addebto sia facilmente dimostrabile, tuttavia mi spaventa una postilla dell'art. 63 che dice che importi arretrati adddebitati per errore possano essere richiesti dall'aggiudicatario solo al debitore esecutato. Spero di aver capito male. Ne sa qualcosa ? La ringrazio in anticipo.

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    1. in riferimento al suo annuncio,sono a dirle che tutto quello che viene riportato nell'ordinanza di vendita fa'fede.molte persone acquistano in asta e poi si trovano sorprese.esistono societa'che lavorano nell'ambito delle aste giudiziarie,tutelando e presentando al cliente tutte le spese da sostenere eventualmente.meglio se vi affidate a loro.a volte spendere 2 soldi in piu' conviene per non trovarsi in situazioni particolarmente difficili.www.asteconsulting.com.
      io sono il responsabile dell'area toscana.

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  146. Gent. Luca, vista la sua disponibilità e conoscenza vorrei porle un quesito.
    Mi sono aggiudicato una casa all'asta, ora l'agenzia a cui mi sono rivolto per espletare l'incarico, mi riferisce che l'avvocato delegato dal tribunale mi presenterà il conto per la cancellazione dell'ipoteca + le spese procedurali oltre al giusto 3% di imposte + imposta ipotecaria e catastale.
    Volevo sapere se è giusto che io debba pagare la cancellazione dell'ipoteca e le spese procedurali.
    Grazie per la risposta

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  147. Buonasera,
    sono proprietario al 50% con mia sorella di un appartamento acquistato nel 2001 con agevolazione prima casa.entro che data dovrei rogitare la vendita della mia quota a mia sorella per poter godere delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di una nuova casa all'asta?
    Il rogito deve precedere la data dell'asta o quella in cui si versa il saldo? O ancora la data del decreto di trasferimento?
    Grazie
    Nicola

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