La facilità di accesso al credito di qualche tempo fa, legata alla crisi economica di questo periodo, ha fatto si che oggi nel mercato immobiliare ci siano molte occasioni. Infatti molte famiglie si trovano, purtroppo, con la difficoltà di non poter arrivare a fine mese e magari hanno un mutuo che non ce la fanno a pagare. La loro scarsa capacità reddituale per poter far fronte all’impegno mensile del mutuo era stata sottovaluta dalle banche in un periodo di forte incremento del mercato del credito per la casa.
Questo ha portato, purtroppo, una conseguente situazione di insolvenza e quindi il mercato delle aste immobiliari si è rimpinguato di ottime occasioni per chi decide di investire in immobili. Sono in aumento anche coloro che partecipano alle aste immobiliari, anche se bisogna dire che questo non è un campo per improvvisati. Per far ottimi affari bisogna essere preparati, conoscere il mercato e sapere quali regole seguire, altrimenti si rischia di ritrovarsi aggiudicatari di immobili a prezzi di mercato o poco meno, il che non è un ottimo risultato perché chi partecipa alle aste dovrebbe avere come obiettivo quello di aggiudicarsi un immobili con prezzo almeno almeno del 20% in meno rispetto al prezzo di mercato.
La riforma del mercato delle aste del 2006 ha introdotto alcune norme importanti come quella che è possibile visionare l’immobile contattando il custode giudiziario. Questa è un’azione vivamente consigliata per non trovarvi a basarvi solo sulla perizia del tecnico e delle foto su essa riportate, che per quanto bene possa essere fatta non renderà mai l’idea come un sopralluogo di persona e magari accompagnati da un tecnico di vostra fiducia. Inoltre le perizie possono risalire ad anni prima e quindi la situazione fisica e giuridica dell’immobile potrebbe aver subito notevoli alterazioni.
Vediamo i 9 passi da compiere:
Passo 1 fissati l’obiettivo di aggiudicarvi un immobile all’asta con un risparmio di almeno il 20% rispetto al prezzo di mercato (se così non fosse lasciate perdere le aste, a meno che l’immobile non venga destinato a vostra abitazione)
Passo 2 Visiona la perizia (si può reperire in tribunale o scaricare anche da siti specializzati per aste immobiliari)
Passo 3 Informati, tramite agenti immobiliari e riviste di settore, sui prezzi di mercato di appartamenti simili (dimensioni, numero camere, numero bagni, epoca di costruzione, box ecc..) nella zona dove è sito l’immobile.
Passo 4 Accertati che il prezzo base d’asta e le condizioni di vendita (rilevabile dall’ordinanza di vendita reperibile in tribunale o su siti specializzati per aste immobiliari) ti lasci margine per poter raggiungere il tuo obiettivo.
Passo 5 Contatta il custode giudiziario (anche questo rilevabile dall’ordinanza di vendita) per fissare un appuntamento di visita all’immobile, magari con un tecnico di vostra fiducia.
Passo 6 Accertati tramite il custode giudiziario e tramite l’amministratore di condominio di eventuali spese condominiali non pagate e di lavori di ordinaria e straordinaria amministrazione già deliberati (punto da non sottovalutare, infatti potresti aggiudicarti l’immobile a un ottimo prezzo e poi trovarti a pagare ingenti somme che renderebbero l’investimento un buco nell’acqua)
Passo 7 Con il tuo tecnico di fiducia, valuta eventuali ristrutturazioni da fare e verifica la regolarità urbanistica dell’immobile che dovrebbe anche desumersi dalla perizia.
Passo 8 Accertati che l’immobile non sia occupato ne abusivamente ne con regolare contratto di locazione.
Passo 9 Non limitarti a valutare le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti ecc…) solo dalla perizia, ma recati a visionare di persona in conservatoria dei registri immobiliari cosa grava sull’immobile o comunque fallo fare ad un professionista competente.
A QUESTO PUNTO SE TUTTO E’ OK PUOI DECIDERE DI PARTECIPARE ALL’ASTA
…Vi spiegherò come in un altro post
- Aste immobiliari - diritto di prelazione
- Aste immobiliari: nessun risarcimento per vizi
- Imposte per acquisto casa all'asta
- Aste immobiliari - aggiudicatario inadempiente
http://www.aste-casa.eoltt.com/
http://www.casa-alle-aste-immobiliari.non-mlm.com/
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Ho apprezzato molto l' esaustivita' delle risposte. A questo punto le chiedo: sono inquilino di un immobile gravato da ipoteca giudiziale antecedente il contratto di locazione, l'immobile verra' messo all' asta nei prossimi mesi, posso esercitare qualche diritto di opzione o devo partecipare all' asta come qualunque altro puo' fare? Grazie per la risposta. Maurizio
RispondiEliminaCiao Maurizio, devi partecipare all'asta come qualunque altra persona.
EliminaCiao luca!! Oggi ho depositato la cauzione per un'asta con incanto di domani...il venditore mi ha fatto firmare un foglio che spiega che l'accettazione della cauzione e'subordinata alla sospensione (!!), che per errore il tribunale ha messo in una data successiva all'asta con incanto di 3 giorni...( es.in mancanza di creditori contrari l'asta verrà sospesa il 7 ottobre con asta il 2, l'accettazione della cauzione e' subordinata a tale esito...)
RispondiEliminaSecondo te il giudice può farlo?? Grazie!
RispondiEliminaCiao Luca, qualche chiarimento:
RispondiElimina1)c'e' vicino casa un box all'asta e vorrei partecipare. per metterlo come pertinenza dell'appartamento devo dichiararlo nella domanda di partecipazione? c'e' un modulo da compilare ed allegare? metterlo come pertinenza deve essere fatto prima del versamento del saldo? che documento devo richiedere per accatastarlo come pertinenza prima del saldo?
2)l'edificio ed il box sono stati costruiti nel 1980, forse e' reperibile l'atto di acquisto, rientrerebbero nelle agevolazioni previste per l'acquisto di box
3)si deve dichiarare che chiedero' un prestito se mi aggiudichero' l'asta?
4)l'asta e' senza incanto. nel bando c'e' scritto che sono ritenute valide offerte inferiori purche' pari ad almeno il 75% del prezzo base. se sono l'unico partecipante me lo aggiudico o devo avere l'assenso del creditore? se non sono l'unico partecipante e la mia offerta risulta valida posso partecipare al rilancio anche se il prezzo che offro e' inferiore alla base d'asta?
grazie per le risposte e della terapia antipanico... Giulia
2) Il box che si trova nei pressi dell'abitazione non usufruisce dei benefici prima casa se la casa alla quale dovrà essere abbinato in qualità di pertinenza non è stata acquistata in regime agevolato (agevolazioni prima casa). Eccezion fatta per l'acquistato con atto separato di un immobile che costituisca pertinenza di una casa di abitazione ceduta da una impresa costruttrice, senza l’applicazione della specifica aliquota Iva ridotta, prima del 22 maggio 1993 (data in cui è stata soppressa l’applicazione dell’aliquota del 4 % prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata l’applicazione dell’aliquota del 4% alle sole ipotesi di acquisto della c.d. “prima casa” cfr. d.l. 22 maggio 1993, n.155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243). La suddetta deroga trova fondamento nella considerazione che, fino alla data del
Elimina22 maggio 1993, l’aliquota da applicare alle cessioni di abitazioni effettuate da costruttori (4%) coincideva con l’aliquota prevista per l’acquisto della “prima casa”, circostanza che rendeva superflua la richiesta di fruizione del regime agevolato, pur sussistendo le condizioni per il riconoscimento.(circolare 31E del 2010 Agenzia delle Entrate).
3) Presumo che se prende un prestito (non un mutuo!). I soldi le arriveranno in mano prima delle scadenze fissate per i pagamenti. A quel punto non deve dichiarare nulla. Deve solo essere sicura di avere i soldi disponibili nel suo conto prima che servano. Se già li ha nel conto è inutile dichiarare. Deve interpellare la società che le rilascerà il prestito per capire come funziona il discorso del prestito e comunque per sicurezza interpellare anche il giudice delegato alla procedura.
4) La vendita senza incanto, disciplinata dagli artt. 570 - 575 c.p.c., prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Tali buste vengono, poi, aperte nell'udienza fissata per l'esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti. Se l'offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz'altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell'incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. (tratto da astegiudiziarie.it)
1) per quanto riguarda il discorso della pertinenza è bene che interpelli l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove è sito l'immobile, perché è un discorso di requisiti oggettivi e soggettivi.
Se non si sente sicura è fortemente consigliato che si faccia aiutare da un legale, usufruendo della sua consulenza ed esperienza. Non dovrebbe rappresentare una spesa esorbitante ai fini dell'affare.
Buongiorno Luca, grazie!!!
Eliminal'appartamento e' stato acquistato come prima casa. mi informo per la pertinenza come mi hai consigliato.
giulia
Mi raccomando non confonda agevolazioni prima casa con abitazione principale, sono due cose differenti. Non so per mia ignoranza se nell'80 esistessero le agevolazioni prima casa
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