sabato 26 dicembre 2009

Aste immobiliari – diritto di prelazione

Nelle vendite forzate, è concesso il diritto di prelazione al promissario acquirente di immobile da costruire e allo Stato per i beni di interesse storico e artistico.
Non è consentito invece nelle vendite giudiziarie ne all'inquilino di un immobile commerciale (locazione immobili urbani art. 38 legge 392 del 1978) ne dal coltivatore diretto conduttore del terreno agricolo o dal confinante con il fondo.
Da chi non può essere esercitato il diritto di prelazione alle aste immobiliari:
CASO A) dal conduttore in caso di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo (art. 38 legge 392 del 1978)
  • Perché non si può esercitare il diritto di prelazione: per esercitare tale diritto la legge 392/78 presuppone la disponibilità del bene da parte del proprietario, la volontà di alienare il bene e l'onerosità dell'alienazione, tali presupposti vengono a mancare nel caso di esecuzione giudiziaria. A tal proposito si rimanda alle sentenze della Corte di Cassazione numeri 2900 del 1990, 339 del 1994 e 11225 del 1996
CASO B) dal coltivatore diretto conduttore del fondo agricolo o dal confinante con il fondo
Da chi può essere esercitato il diritto di prelazione alle aste immobiliari:

CASO A) dal promissario acquirente di immobile da costruire (D.Lgs. 122 del 2005).

Qualora l’immobile sia stato consegnato al promissario acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.”
  • Come si può esercitare il diritto di prelazione: operativamente il tribunale deve avvertire il promissario acquirente del prezzo di aggiudicazione all'asta e delle modalità di pagamento ed invitarlo, se vuole, a esercitare il diritto di prelazione entro dieci giorni dalla ricezione della comunicazione, nei tempi, nei modi e al prezzo indicato nella comunicazione stessa.
CASO B) dallo Stato per immobili sottoposti a vincolo di interesse storico, artistico e archeologico.


  • Come si può esercitare il diritto di prelazione: l'acquirente aggiudicatario messo a conoscenza di tale vincolo, deve dare comunicazione dell'aggiudicazione del bene, sarà poi lo Stato a decidere se esercitare o meno, entro due mesi dalla comunicazione, il diritto di prelazione. Il decreto di trasferimento resta sospeso fino alla decisione dello Stato
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27 commenti:

  1. Buongiorno, sono l'inquilino di una casa (abitativo) attualmente all'asta. Ho un regolare contratto di affitto stipulato prima della data del pignoramento con canoni regolarmente pagati.
    Posso partecipare all'asta?
    Ho qualche diritto di prelazione?
    Grazie mille.

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    1. Può partecipare all'asta ma non ha diritto di prelazione

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  2. buongiorno
    sono l'inquilino di un immobile commerciale, tale immobile è stato pignorato e immagino non so in che tempi venduto all'asta. Quindi mi pare di capire che non ho diritto di prelazione su quest'immobile. Se non mi aggiudicassi l'asta come posso tutelarmi con il nuovo proprietario dato che ho speso con fatture dimostrabili circa 25.000 per la ristrutturazione?

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  3. Salve,vorrei se possibile togliermi un dubbio.
    Potrebbe il conduttore di un immobile ad uso commerciale partecipare all'asta pubblica con un'offerta e avvalersi anche del diritto di prelazione?

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  4. La ringrazio per la disponibilità.
    Vorrei precisare che il locale commerciale è attualmente ancora occupato dal conduttore e che l'asta pubblica è stata bandita dall'amministrazione comunale,con questa nuova precisazione potrebbe ancora il conduttore attuale partecipare all'asta e avvalersi del diritto di prelazione?Grazie.

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  5. Grazie mille per la celere risposta.

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  6. Il comune vende una abitazione in pessimo stato libera da 30 anni ho fatto diverse domande per averla ma mi hanno risposto che andra all' asta, essendo confinante e attaccata ad il mio ripostiglio da un lato, ho il diritto di prelazione. Ringrazio giuseppe chiari

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    1. l'essere confinante di un appartamento non implica alcun diritto di prelazione in caso di vendita

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  7. Salve vorrei acquistare una casa all asta abitata dall' usufruttuario . Se dovessi aggiudicarrmi la casa loro dovrebbero fino alla loro morte?

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    1. se all'asta compra solo la nuda proprietà, l'usufruttuario resterà dentro casa fino alla morte

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  8. Buonasera,sono un confinante di un lotto di terreno agricolo,venduto all'asta'senza che avessi avuto nessuna comunicazione in tal senso.Quindi mi sono ritrovato con il pezzo di terreno che avevo intenzione di comprare da anni acquistato da una persona che guarda coso lavora su quel tribunale.... E' giusto che non ci sia stata nessuna comunicazione??
    Grazie in anticipo della risposta.

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  9. Salve, sono un confinante di un lotto unico di abitazione e terreno agricolo che sarà venduto all'asta. Tale lotto confina con la mia abitazione (lo stabile é attaccato) e il terreno agricolo confina con un mio lotto di terreno agricolo. Non sono coltivatore.. Ho qualche particolare diritto di prelazione?
    Sauri

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  10. La mia casa come tutto il resto andrà all'asta.quanto tempo intercorre tra una asta è l'altra se la prima forse andrà deserta?
    Dopo quanto tempo io proprietaria devo lasciare l'alloggio principale,per poter trovare una altra locazione in affitto?
    grazie milla

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  11. Sono coltivatore diretto e il terreno confinante è stato messo all asta
    Ho diritto di prelazione ?
    La regione Sardegna essendo a statuto speciale ha nel suo ordinamento una normativa che regole diversamente tale vendite
    La ringrazio in anticipo per la risposta

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    1. Di solito il diritto di prelazione agraria è escluso quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, fallimento, liquidazione coatta, donazione ed espropriazione.

      Poi per quanto riguarda lo statuto speciale della Regione Sardegna non saprei cosa dirle

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  12. Buongiorno, a dicembre la mia casa andrà all'asta per mancato pagamento del mutuo.....se per dicembre volessi riscattare la mia casa, potrei farlo ? Dovrei partecipare all'asta o rivolgermi alla banca???

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  13. Buongiorno sono promissario acquirente di un appartamento in cui vivo gia, in edilizia convenzionata il prezzo sul compromesso e superiore a quello stabilito dal QTE per questo motivo ho trascritto in tribunale il compromesso con relativa causa alla ditta che successivamente e stata pignorata da altri enti e ditte mettendo il mio appartamento all'asta ho in qualche modo il diritto di prelato su questo appartamento e come si svolge l'asta visto che ci sono dei vicoli dovuti alla convenzione stabiliti dal Comune sul prezzo e caratteristiche degli acquirenti?

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  14. Scusate dimenticavo c'è anche in corso una procedura di revoca della convenzione da parte del comune nei confronti della ditta che però non e ancora stata perfezionata in quanto il comune a paura di accollarsi i debiti della ditta e dei lavori da ultimare della stessa fine palazzo e urbanizzazioni
    Ps.non va all'asta solo il mio appartamento ma tutto il palazzo. Ringrazio cortesemente chi mi sa dare una risposta la situazione e purtroppo abbastanza contorta

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  15. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  16. Se all'asta viene ceduta la nuda proprietà,l'usufruttuario ha diritto di prelazione?

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  17. Buonasera ho un contratto di locazione commerciale con una società in liquidazione...ho fatto proposta di acquisto e mi è stato risposto che l unico modo x acquistare il fondo è aspettare il bando di asta. La procedura è lunga ma io intanto continuo a pagare la affitto. È possibile una trattativa pre asta? Come posso fare? Ho diritto di prelazione?

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  18. Vito Buongiorno La banca è sempre privilegiata e ha diritto di prelazione su un immobile all'asta con ipoteca depositata e registrata prima di una domanda giudiziale depositata dopo l'ipoteca bancaria??

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  19. Ho un fondo di terreno agricolo adibito a vivaio perche sono un artigiano che mi occupo di giardinaggio per entrare nel mio fondo devo passare sopra un fondo cheo diritto di passaggio oltre assere confinante il mio fondo e una partcella che aperteneva a questo fondo che oggi e stato venduto all'asta non ho ricevuto nessuna comunicazione ho diritto di prelazione grazie!

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