SANZIONI AFFITTI IN NERO
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sabato 30 aprile 2011

SANZIONI AFFITTI IN NERO

Aggiornamento al 10.03.2014: La Corte Costituzionale con la sentenza 50/2014 del 10.03.2014 ha dichiarato illegittimo l'art. 3 commi 8 e 9 del D.Lgs. 23/2011 che permettevano all'inquilino o all'AdE o alla GdF di registrare il contratto con un canone notevolmente ridotto rispetto a quello di mercato qualora non fosse stato registrato entro il termine di legge o fosse stato registrato con un canone più basso rispetto al reale pattuito.

Rimane ovviamente fermo per i proprietari il versamento dell'imposta non versata, delle sanzioni e dei relativi interessi.

Qualora vengano accertati contratti di affitto in “nero” ovvero non registrati, parzialmente in nero, o comodati che nascondono una locazione, verranno applicate le seguenti sanzioni:
1)se viene omessa la dichiarazione dei redditi, si applica una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
2)se la dichiarazione viene presentata senza l'indicazione del canone o con un canone ridotto, si applica una sanzione dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.
Tali sanzioni ai punti 1 e 2 raddoppiano in caso si opta per la cedolare secca
3) se viene nascosto il canone in tutto o in parte, si applica la sanzione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta.

Normativa di riferimento:
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365 commenti:

  1. volevo fare una domanda...
    è possibile denunciare un affitto completamente in nero una volta che non si sta più nella casa?

    la persona che denuncia l affitto in nero riceverà anch' esso una multa?
    inoltre si può denunciare anche se la casa è stata venduta??

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    1. penso proprio di no, perchè se la persona stà in uno stato di bisogno, non vedo perchè dovrebbe comtinuare a subire!

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    2. Per una porzione di casa colonica ristrutturata (male, visto che ad esempio le scale che salgono al piano superiore sono state mal calcolate ed i proprietari hanno dovuto scavare il soffitto in malo modo per evitare di battere la testa salendo) e viene proposto (12 anni fa) un contratto di affitto di natura transitoria da pagare parzialmente in nero, "sai DOBBIAMO fare così perchè sennò ci tartassano"...acqua alla gola, senza casa....ok, firmo sperando che nel tempo si cambi musica.
      Riassumiamo:
      1 - Il contratto di affitto di natura transitoria ed è rinnovabile ogni 12 mesi
      2 - è a firma di persona diversa dal proprietario vero (famiglia che intesta ad un componente la casa per pagare meno tasse)
      3 - il contratto non risulta registrato (al contrario di quanto sostenuto dal locatore)
      4 - si rilasciano ricevute per i primi 3 anni, ma per importi inferiori del 45% del prezzo pagato realmente
      5 - l'affittuario effettua fotocopie di assegni (5-6) a nome del proprietario che testimoniano pagamenti mensili molto superiori e registra in audio il locatore che dice di volere ancora 800 euro e di non voler calare.
      6 - il conduttore prende residenza nella casa fin dal primo anno (con il benestare del locatore), ma il rinnovo del contratto viene sempre ripresentato come di natura temporanea
      7 - il conduttore chiede da anni le ricevute (che non riceve più da 9 anni) e non le ottiene e chiede contratto 4+4 e non lo ottiene (risposta locatore: o così o te ne vai...la risposta)
      8 - aggiungiamo che l'appartamento è offerto come arredato, mentre è quasi vuoto e quello che c'è dentro sono rimasugli di arredamenti del dopo guerra (la prima credo...), il riscaldamento ha grossi problemi da sempre (termosifoni sproporzionati in piccolo che si riscaldano a metà), viene negato di poter installare parabola sky ed antenne WI-FI e intorno alla casa sono disseminate barche abbandonate, ferri da cemento armato sporgenti, grondaie distrutte ed altro maciame, i corrieri che portano pacchi sono assaliti a male parole dal proprietario perchè "invadono il suo piazzale"...queste ultime cose le aggiungo solo per dare un colpo di colore, non perchè le si vogliano far valere a fini legali...

      mi chiedo:

      potrei secondo voi portare le prove dell'avvenuto pagamento di oltre 40.000 euro in più in 12 anni, rispetto al contratto stipulato, e farmi rifondere almeno di parte della cifra senza denunciare il locatore, ma solo facendolo contattare da un avvocato?? (ed andarmene da sto posto con un paio di decine di migliaia di euro a risarcimento definitivo)...

      Grazie a chi vorrà darmi una risposta.

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  2. Oltre alle domande dell'utente di cui sopra, volevo aggiungerne un altra: la multa vale anche se il locatore è residente all'estero. Mi spiego meglio, se ho un affitto in "nero", ma il proprietario della casa risiede all'estero, se denuncio cosa succederà?

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  3. Mi scuso per il ritardo nella risposta, ma ero in ferie.

    Si può denunciare un affitto completamente in nero ma è ovvio che ci voglia qualcosa che in qualche modo attesti ciò. Mi spiego meglio: non mi posso svegliare la mattina e perché mi sta antipatico il mio vicino di casa, vado all'Agenzia delle Entrate e dico che mi ha affittato la sua casa in nero. Inoltre anche se il proprietario è residente all'estero è possibile denunciare un affitto in nero.

    Grazie per avermi contattato!

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  4. ma il locatario non può essere soggetto a nessuna sanzione...vero? dato che è il suo diritto a essere tutelato non dovrebbe essere esposto a ripercussioni.
    in piu vorrei chiedere che tipo di normativa sia la suddetta: si tratta di sanzioni amministrative?

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  5. Il locatario non avrà ripercussioni; quelle che vengono inflitte sono sanzioni tributarie non penali e la normativa di riferimento é: D.Lgs n° 23/2011 e D.Lgs n° 471/1997

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  6. Salve, se denuncio il proprietario della casa che mi ha affittato in nero, e' vero che mi deve ridare tutti i soldi che gli ho dato da quando sono entrata ad oggi?

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  7. Il proprietario non è tenuto a resituire i canoni percepiti. Le sanzioni sono quelle sopra descritte le post.

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  8. Non è vero! Leggetevi bene le norme... Se riesci a dimostrare i pagamenti effettuati ( tramite assegni o bonifico bancario) il proprietario è tenuto a ridarti i soldi in nero.

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  9. Ho riletto il Decreto legislativo n° 23/2011 che all'art. 3 punto 5 recita : “5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dallalocazione di immobili ad uso abitativo non e' indicato o e' indicatoin misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previstedall'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19
    giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997. “

    E al punto 8 recita: “8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sonoregistrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica laseguente disciplina:
    a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a
    decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma
    1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e'
    fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
    l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento
    degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli
    impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si
    applica comunque il canone stabilito dalle parti.

    Il punto 9 recita: “9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30
    dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si
    applicano anche ai casi in cui:
    a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un
    importo inferiore a quello effettivo;
    b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. “

    Quindi l'unica cosa a cui ci si può forse appellare (ripeto forse) per vedersi restituiti i canoni è l'art. 346 della legge n° 311/2004 che recita: “346. I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita' immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.“

    Altrimenti facci sapere i riferimenti normativi. E comunque, come dici, dovrebbero esserci prove tipo assegni o bonifici, il ché in molti casi è improbabile.

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  10. ciao, volevo sapere entro quale termine può fare denuncia l'inquilino che dopo 7 mesi di affitto in nero da marzo a settembre 2011 lascia l'appartamento. Tieni presente che il pagamento del canone di € 500,00 avveniva in contanti senza ricevuta e ci son testimoni che posson confermare che l'affito in nero ma non erano presenti al pagamento del canoni. Esistono alcuni appunti del proprietario per le bollette e per la tarsu di cui richiedeva il rimborso e ci son richieste verbali, anche tramite conoscenti comuni, di pagamento di conguagli di bollette enel acqua e gas pervenute successivamente a settembre. Tieni inoltre presente che nessuna comunicazione di cessione di fabbricato in locazione o ad uso gratuito è stata presentata alla Questura e che di conseguenza l'inquilino non ha fatto cambio di residenza anche s ei vicini posson testimoniare che per 7 mesi ha abitato in quella casa. Il locatore incorre in sanzioni non essendo ancora scaduto il termine per la dichiarazione dell'anno in corso e in teoria può ancora dichiarare i canoni perceputi anche se in mancanza di un contratto di locaizone firmato dalle parti ? i consumi per le utenze, anche se intestate al proprietario, possono essere prova dell'utilizzo dell'appartamento da parte dell'inquilino ?
    grazie e buon lavoro

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  11. IL LOCATORE TI POTRà DENUNCIARE PER MOROSITA E CON I TUOI SOLDI SI POTRA PERMETTERE DI PAGARE LE EVENTUALI SANZIONI

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  12. Salve, anche io sono stata in nero per sette mesi(da giugno fino a dicembre),al contrario dell'utente precedente, io ho delle prove che sono due scritture private con data e firma dell'inquilina(giugno) a cui sono intestate le utenze,che provano le somme delle due caparre proprio alla mia entrata a giugno. In piu' potrei fotocopiare il contratto intestato solo a lei? Almeno sulla scrittura privata posso rivalermi?

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  13. *Le due caparre versate da me riguardano anche la somma dell'affitto.

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  14. Ciao Helena, non ho capito bene la situazione, comunque se è possibile far accertare un affitto in nero tramite prove concrete va bene!

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  15. Ciao,ho sentito parlare della cedolare secca e, pur essendomi informata,non mi è chiarissimo il da farsi.sono un'inquilina in nero da diversi anni,ho una sorta di scrittura privata con i dati della proprietaria ma non la sua firma del 2007 e ricevute di bonifici di diversi anni,anche se ultimamente vuole la dicitura rimborso invece di bonifico.il contratto nn l'ha mai voluto registrare con la scusa che avrebbe dovuto aumentare di molto l'affitto(e ne pago già 1000)ora posso farlo io?so che ci sono dei costi da sostenere per chi lo registra,è vero?

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  16. Addirittura nel tuo caso ci sono i bonifici e se non ho capito male ancora abiti l'appartamento, quindi ci sarebbero tutti gli estremi per segnalare un affitto in nero. Così facendo come scrivo nell'articolo si avrà:
    a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (ovvero molto poco, probabilmente molto meno dei 1000 € che paghi a danno del locatore, giustamente), oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

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  17. P.s. la cedolare secca in questo caso non è pertinente, in quanto per un affitto in nero reso poi regolare o d'ufficio o registrato dall'inquilino, non è possibile per il proprietario optare per la cedolare secca.

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    1. Ciao Luca scusa il disturbo ma vedo che sei ferrato in materia.
      Ho una domanda da fare e spero tu possa rispondermi.
      Ho preso una casa in affitto che è praticamente una depandans di un altra casa. L'ho vista con la padrona di casa e anche attirato dal prezzo inizialmente mi è piaciuta. Tanto è vero che il giorno dopo l'ho presa pagando un mese di affitto più uno di caparra. Questo il giorno 3 di questo mese, rimanendo d'accordo che sarei entrato il 7 dopo aver portato le mie cose in casa.
      Il contratto è avvenuto in nero ma con una lettera scritta da parte della proprietaria firmata da entrambi e una cedola di pagamento. Il giorno seguente quindi il 4 portando i primi pacchi mi sono subito accorto di svariate magagne tra le quali un cavo della corrente che da casa sua porta la corrente nella mia attraversando il giardino e con un collegamento coperto solo dal nastro isolante. in più ho notato che dalla copertura del tetto ci sono delle parti di eternit che escono in bella vista.
      Per farla corta ta casa è un disastro e dire che io sono stato frettoloso nel fermarla è dire poco. Quindi ho subito avertito la signora che non sono più intenzionato ad abitarla e se mi restituiva il mese di affitto + quello di caparra e lei mi ha detto che è disposta a darmi in dietro solo la caparra. Cosa posso fare? secondo te e secondo chi di voi legge posso interpellare un legale con la possibilità di essere risarcito nella totalità della somma e di non incorrere a nessun tipo di costo ulteriore dato da ipotetiche multe o costi per il legale? Grazie a tutti per la cortese attenzione.

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  18. salve,io abito da circa tre anni in un appartamento ed ho il contratto registrato per una cifra inferiore a quella che pago..in realta,volevo capire se posso denunciare la situazione all agenzia delle entrate per ottenere un nuovo contratto 4+4 ad il triplo della rendita catastale.(dimenticavo...ho diverse prove che attestano che pago una cifra superiore a quella stabilita nel contratto.)grazie

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  19. Ciao Francesco,
    se hai prove concrete tipo bonifici o altro, puoi segnalare il tuo caso all'Agenzia delle Entrate

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  20. salve,prima di tutto grazie per la rapidita della risposta,io come prove ho diversi vaglia postali su cui e descritto l'importo e e la causale(affitto)....quindi potrei....otenere il nuovo contratto?ancora grazie

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  21. Il D.Lgs n° 23/2011 all'art. 8 dice che "Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
    registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
    a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
    l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli
    impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

    Quindi la sanzione di un nuovo contratto stabilito al triplo della rendita cat. si applica solo nel caso di contratti non registrati e non per contratti registrati con un importo mendace, per i quali si applicano gli altri tipi di sanzione indicati nel post.

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  22. ciao Luca, spero che tu possa darmi qualche indicazione, soprattutto a cosa andrò in contro, una settimana fa la finanza mi contesta che non ho presentato la dichiarazione dei redditi per una locazione di un appartamento per gli anni 2007 (da ottobre) 2008 (tutto) 2009 (fino ad ottobre), premetto che questa è la mia unica entrata e che anche se ho omesso la dichiarazione, il contratto è stato registrato regolarmente all'agenzia delle entrate, ho pagato tutte le annualità, ho fatto la cessione di fabbricato alla P.S. e anche pagato f23 per la cessazione del contratto avvenuta sul finire del 2009. Ho portato tutto quello che la finanza mi ha richiesto tranne ovviamente le dichiarazioni dei redditi, cosa mi faranno ? Spero che tu possa darmi qualche indicazione. Grazie.

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    1. dovrai pagare oltre l'imposta dovuta, cioè le tasse che avresti dovuto pagare se avessi presentato la dichiarazione dei redditi, anche una sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta (di solito prendono la minore, quindi 120%)+ gli interessi. La sanzione, se non erro, viene ridotta a 1/6 se aderisci e paghi senza troppe storie: sei in torto, quindi ti conviene aderire! Spero di esserti stato utile.

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    2. ti ringrazio di cuore per avermi orientato sul caso; il pagamento quindi devo farlo in un' unica soluzione se aderisco ? o posso dilazionarlo ? se l'imposta fosse stata 1600 euro per anno mi ritroverei a pagare 586 euro circa per annualità. Quindi 1600 + 586 (1/6 su 120%) + interessi tutto moltiplicato per 2 annualità.

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  23. Esatto. Credo ti diano anche la possibilità di dilazionare.

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  24. Avrei un esempio pratico da fare, con conseguenti domande: un soggetto possiede due immobili locati ad uso abitativo, per cui percepisce due canoni di locazione per un totale annuale di €8400 (350 euro al mese per ogni appartamento). I contratti di locazione sono regolarmente registrati e indicano l'importo corretto. Nella dichiarazione dei redditi (modello mini-unico), però, il soggetto in questione inserisce due canoni di locazione più bassi (1800 euro annui per un appartamento e 2100 per l'altro). A quale sanzione va incontro?c'è un limite di importo per le sanzioni?e qualora volesse mettersi in regola gli converrebbe usufruire della cedolare secca oppure continuare col vecchio metodo?

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    1. Dovrà pagare la differenza tra le imposte versate e quelle realmente dovute + un sanzione che va dal 100% al 200% dell’imposta dovuta + gli interessi.
      Per quanto riguarda la cedolare secca questo dipende dal reddito che ha e dovrà farsi fare un conto dal suo commercialista.

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  25. Anzitutto la ringrazio per la risposta. A suo parere, da quale reddito in poi conviene usufruire della cedolare secca?Le chiedo un parere strettamente personale, perchè ho 64 anni e ho sempre provveduto personalmente alla dichiarazione dei redditi, motivo per cui non vorrei proprio adesso rivolgermi ad un commercialista...significherebbe ammettere che sto diventando proprio vecchio...eh eh, scherzo. Grazie per l'aiuto!!

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  26. Salve Luca ho una domanda: mi ritrovo in una situazione paradossale, ti spiego.
    Da circa 10 anni abito in un appartamento con:
    - nessun contratto di locazione
    - ho pagato sempre in nero 420 euro
    - non ho nessuna ricevuta
    Adesso il proprietario vuole mettere tutto in regola e farmi firmare un contratto di 900 euro al mese.
    Io non ho accettato e lui mi ha detto verbalmente che in 2 mesi devo lasciare libero l'appartamento.
    Ti chiedo: lo può fare? Se lo denuncio,cosa succede?

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    1. se abiti in quell'appartamento da 10 anni non credo ci siano problemi a trovare qualcuno che renda testimonianza di tale fatto (10 anni non son 2 mesi). Il punto è sempre capire se si agisce per vie legali, quale convenienza abbia restare in quell'appartamento. Non so se immagini che tensione stare in una casa ed essere in lite magari per anni con il proprietario. Detto ciò, lui ha torto, agisci come meglio credi rivolgendoti ad un legale, valuta e soppesa bene sia l'opzione di andartene che quella di denunciare il atto e restare nell'appartamento.

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  27. grazie apprezzo la tua risposta

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  28. ciao Luca, volevo sapere cosa si rischia nel caso che qualcuno affitti in nero la sua 1^ casa con tanto di residenza a persone dietro scrittura privata e si dichiari queste come ospiti presso il comune. grazie.

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    Risposte
    1. ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
      a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
      b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
      c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (ovvero molto poco, a danno del locatore, giustamente), oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

      Oltre sanzioni

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  29. Salve, provo ad esporre il mio caso e spero in una risposta che possa indirizzarmi nella strada giusta...Sono stata in affitto in nero in una casa per 13 anni, bonifici e ricevute in mio possesso. Il 14simo anno il padrone di casa ha deciso di registrare il contratto di locazione. Purtroppo dopo 3 anni sono rimasta senza lavoro ed ho deciso di lasciare la casa. Purtroppo ho un arretrato di 6 mesi che ho promesso pagherò piano piano fino a saldo ma il proprietario ora che ho lasciato la casa sta trovando i peggiori difetti di usura alla casa, cosa che non è assolutamente, anzi, ho comprato la caldaia nuova e pagata di mie tasche senza farmela rimborsare, ho cambiato le maioliche della cucina a mie spese in quanto quelle che c'erano erano vecchie e rovinate e tanti altri lavori...mi sto chiedendo, potrei ora denunciare il proprietario per i 13 anni di affitto in nero precedenti al contratto ? L'affitto in nero è stato dal 1997 al 2010 e quello registrato dal 2010 al 2011.

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    1. se ha bonifici e ricevute in suo possesso, basta che 'velatamente' faccia capire al proprietario le sue intenzioni e vedrà che si calma!

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    2. A parte che la sostituzione della caldaia è a tuo carico(a maggior ragione se ci se sei stata affittuaria per tanti anni), quindi non hai fatto un favore a nessuno.
      E poi fammi capire, hai usufruito di un contratto in nero per 13 anni (quindi, molto presumibilimente hai pagato meno della cifra che ti sarebbe stata chiesta con regolare contratto di affitto, anche perchè sennò avresti scelto una casa con regolare contratto no??????)
      ...e ora ti viene di denunciare il proprietario perchè dopo quasi 15 anni ti dice che alcune parti sono usurate?????
      Ma non ti vergogni???le persone come te meriterebbero ZERO tutela a mio avviso.

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    3. La situazione che ha esplicato la signora è un po' diverso da come l'hai interpretata tu! La manutenzione della caldaia è a carico dell'inquilino, la sostituzione è a carico del proprietario. Se non sei sicuro puoi guardare qui http://www.tutelati.it/proprietario_inquilino.htm oppure qui http://www.sunia.it/files/modulistica/contratti/oneri_accessori.pdf o in tanti altri siti, per non parlare poi di sostituzione pavimenti e maioliche.
      Un proprietario e un inquilino che accettano un affitto in nero si assumono ciascuno la responsabilità delle conseguenze che possono derivarne.

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  30. BUONGIONO CIRCA NEL 2008 HO PRESSO IN AFFITTO UNA CASA DOVE PAGHO 500 EURO MAI REGISTRATO IL CONTRATTO,PER QUESTO HO ANCORA LA VECCHIA RESIDENZA,A DISTANZA DI TEMPO CIRCA NEL 2010 HO SCOPERTO CHE LA CASA E AL ASTA SONO PADRE DI UNA FAMIGLIA CHE DEVO FARE,NEL CASO SE LA COMPRONO AL STA COSA DEVO FARE,GRAZIE SONO DAVERRO CONFUSO

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    1. non avendo un contratto registrato qualora comprassero l'immobile all'asta, purtroppo se ne dovrà andare.

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  31. Salve Luca,ho letto i diversi post ma non sono sicura di aver capito bene, se dovesse verificarsi un accertamento della guardia di finanza da cui emergesse che io le mie coinquiline viviamo in una casa con affitto in nero, noi come inquiline non dovremmo pagare alcuna sanzione? pagherebbe solo il padrone di casa? io sapevo ci fosse una sanzione anche per noi ma solo da voci sentite, infatti sto cercando ovunque informazioni in merito ma su questo e su quale sarebbe eventualmente la sanzione non trovo nulla...
    Non so più dove poter verificare una cosa simile...
    Comunque davvero grazie mille in anticipo per la disponibilità.

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    1. in caso di accertamento da parte della Guardia di Finanza o dell'Agenzia delle Entrate sareste coobbligate insieme al proprietario a pagare l'imposta di registro evasa e le relative sanzioni. Quindi la Guardia di finanza o l'Agenzia delle Entrate notificherebbe ad entrambi l'imposta dovuta e le sanzioni per intero. Il primo che paga tra voi e il proprietario di casa libera l'altro e poi potrà richiedere la metà indietro dall'altra parte.
      L'imposta di registro infatti è un obbligo che è in capo sia all'inquilino sia al proprietario.
      Spero di essere stato chiaro e utile!

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  32. salve luca ,volevo un'informazione io e le mmie colleghe siamo state in affitto (in nero) per circa 4 anni ,un mese fa ci sono arrivate delle bollette della TARSU ,a nome di una mia amica dato che il proprietario ci ha fatto intestare il contatore della luce e non ha denunciato la casa dopo che gli era stata lasciata dai genitori..le bollette sono piene di sanzioni vorremmo capire a chi tocca pagare????

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    1. se è a nome della tua amica e se la spazzatura l'avete prodotta voi la dovrete pagare voi anche se ci siete state in nero!

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    2. e se per caso non vi è nessun inquilino che non ha intestato nulla si deve pagare ugualmente la spazzatura anche se si è in nero o no??grazie.

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    3. tutti siamo senza residenza in quella casa, ogni cosa arriva a nome del proprietario.

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  33. Sono proprietario di una mansarda in Verona e abito a Milano.
    Nel periodo pre-natalizio del dicembre 2010 o concesso in uso ad un "amico" la mia abitazione per un appoggio logistico al solo fine di poter depositare documenti o materiali inerenti la sua attività; l’uso della mia proprietà era concessa per un uso non abitativo e non esclusivo; non poteva utilizzare la mobilia e i miei effetti personali; l’abitazione poteva essere utilizzata dal sottoscritto in qualsiasi momento.
    Nel 2011, visto che l'"amico" continuava ad usare l'immobile, gli chiesi di fare un regolare contratto, si rifiutò dicendo che non poteva cambiare residenza.
    Mi dava qualcosa, a suo piacere con pagamenti da Sisal sulla mia PostePay, non hanno la causale e non sono periodici. Le bollette erano intestate a me, lui ha pagato solo 2 bollette tutte il resto le ho pagate io.
    A gennaio 2012 ha fatto un versamento dalla Posta e nello stesso giorno è andato a denunciarmi scrivendo che vive nella mia mansarda da dic. 2010, che ha pagato tutte le bollette e che paga 450€/mese giustificando l'affitto con: pagamenti in nero, pagamenti su PostePay, spese di riparazioni (fatte da me), pagamenti delle bollette.
    Mi chiedo è normale? Posso fare qualcosa?
    Sono andato all'AdE, mi ha dato il mod.69 e la denuncia (gli allegati - ho potuto solo vederli- non mi sono stati consegnati) sono solo 7 bollettini da Sisal a Postepay di vari importi senza giustificativo e uno di 450€ fatto dalle poste sulla mia Postepay.

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  34. E come si fa a dimostrare che un'inquilino è a nero se non ci sono pagamenti tramite bonifico?Nel senso basta che sia stata dichiarato come domicilio, per dimostrare che si è in nero? Quali sono gli elementi che possono provare un affitto in nero?

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  35. Salve Luca, vorrei spiegarti brevemente la mia situaz e chiederti un consiglio. Sono da 4 anni in affitto con contratto registrato con importo minore (250 vs 760) non ho prove tranne: una carta firmata dalla padrona di casa che dichiara che ho pagato l'affitto fino a gennaio (senza indicare l'importo). La testimonianza della mia ex coinquilina che l'importo che consegnavamo era 760. La testimonianza di un collega di lavoro per febbraio. Ora mi devo spostare per lavoro e non ce la faccio a pagare 2 affitti!! Ho chiesto alla signora di pagare i mesi di preavviso che mancano (4 su 6) a 250 come da contratto, ma ho rifiutato. Posso farle bonifico di 250 ogni mese...? Può denunciarmi per non aver pagato i 4 anni precedenti? Cosa rischio? Posso "convincerla" paventandole una denuncia all'agenzia delle entrate? Dammi un consiglio se puoi... grazie mille. Tiz

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    1. paga solo l'importo che è registrato cioè 250 €, non pagare altro.

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    2. Grazie mille....! Sei stato gentilissimo. Mi farò dare le coordinate bancarie. Spero non mi faccia problemi. Ancora grazie!!

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  36. Ciao Luca. Fino a quando l'affittuaria ha tempo per denunciare di aver versato parte di un affitto in nero? Nel senso che: ormai da un anni paga soltanto quanto previsto dal contratto, ma in passato ha versato soldi in nero. Siccome il contratto di locazione scade tra qualche mese, il timore è che l'affittuaria possa minacciare: se mi mandi via, io ti denuncio all'agenzia delle entrate; se invece mi lasci la casa, non farò alcuna denuncia... A me sembra quasi un'estorsione...

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    1. mi dispiace ma sono gli inconvenienti di chi affitta in nero!

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  37. testoni, leggete questo:
    La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n° 26/E del 1° giugno 2011 prevede che in caso di omessa registrazione del contratto di locazione si può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato. Dovrei ritenere che per effetto della registrazione previsto dell’art. 3 D.Lgs. n. 23/2011 il contratto originariamente nullo, perché senza forma scritta, sia stato sanato e convertito in un rapporto di durata quadriennale, rinnovabile per eguale periodo, al canone pari al triplo della rendita catastale? Una soluzione siffatta incontrerebbe il limite insanabile di nullità per mancanza della forma scritta per la locazione abitativa introdotta dall’art.1, comma IV, della legge n.431/1998.

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  38. sono l'anonimo di prima ... aggiungo questo:

    Ritengo che per superare questo limite occorre che vi sia una forma scritta di un precedente contratto stipulato in forma verbale che sani l’”anomalia” di cui al post precedente.

    Così mi sono messo a leggere qua e la e in particolare, quanto segue:
    Circolare della Agenzia delle Entrate 26/E del 1° giugno 2011 che a pag. 53 recita: “In caso di omessa registrazione del contratto di locazione […] può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.”;
    Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131, ai sensi dell’art. 12: “La registrazione dei contratti verbali […] deve essere richiesta, tranne che per le cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione di cui all'art. 17, presentando all'ufficio una denuncia in doppio originale redatta su modelli forniti dall'ufficio stesso. La denuncia deve essere sottoscritta da almeno una delle parti contraenti e deve indicare le generalità e il domicilio di queste, il luogo e la data di stipulazione, l'oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.”

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  39. continua dai post 2 post precedenti:

    A questo punto mi rimane da capire cosa vuol dire apposita denuncia e Modello 69 debitamente compilato che nell’insieme costituiranno il nuovo contratto di locazione ai sensi di Legge:

    1)La denuncia è da presentarsi su apposito modello fornito dall’Agenzia delle Entrate (che ritengo essere il Modello 1) con le indicazioni delle generalità dei contraenti, tipo di convenzione, luogo e data di stipulazione del contratto prima della registrazione ai sensi del D.Lgv., oggetto della convenzione con la descrizione dell’unità immobiliare o porzione in affitto, le indicazioni toponomastiche, l’uso, durata dell’affitto e corrispettivi pattuiti prima della registrazione ai sensi del D.Lgv.

    2)La registrazione da presentarsi compilando debitamente il Modello 69, in altre parole la compilazione di tutti i quadri del nuovo modello 69, nel caso di compilazione parziale non si può dare seguito alla registrazione dell’atto. La data d’inizio della nuova locazione partirà dalla data di registrazione.

    Quindi compilando regolarmente e in ogni parte sia il modello 1 che il modello 69 nell’insieme ci sono tutti gli elementi principali per dare “forma” al contratto. Per i restanti diritti/doveri si dovrà fare riferimento al Codice Civile e alle Leggi in vigore.

    Vi chiedo secondo Voi la mia interpretazione è corretta?

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  40. continua dai post precedenti:

    A questo punto il locatore nulla può fare diversamente, sospetto che il locatore in forza del all’art.1, comma IV, della legge n.431/1998 cosa potrà fare?
    O invita il conduttore a stipulare regolare contratto oppure lo denuncia per occupazione senza titolo.
    Ovvio che sia per l'una che per l'altra cosa si deve rivolgere prima ad un avvocato e poi successivamente, in mancanza di accordo, alla Magistratura per riavere libero l'immobile.

    All'inquilino denunciante cosa gli succederà:
    1) fuori di casa o si rimette alla benevolenza del locatore ... mmm... ma non credo;
    2) pagare un canone a titolo di risarcimento, quindi per il locatore incasso senza pagare le tasse;
    3)pagare tutte le spese della causa legale;
    4) credo che con un bravo avvocato ci si aggiunge una denuncia penale.

    Cosa penso? Questa legge è una PORCATA!

    Attendo commenti ...

    Saluti Mark

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    1. Grazie per il contributo Mark e per aver trovato i numerosi punti interrogativi che lascia la normativa che purtroppo come al solito da adito a 1000 interpretazioni! Spero che la discussione rimanga accesa e si riesca a dare risposta almeno in parte ai quesiti proposti da te e da altri lettori. Nel frattempo ho le mie fonti da interpellare, anche se credo che per certe domande si trovino in difficoltà anche loro... poi vi dirò!

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  41. salve,
    avrei un quisito che non mi riesce chiarire con sicurezza:
    sappiamo che ci sono 30 giorni di tempo dalla data della stipula del contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 per recarsi alla Agenzia delle Entrate e registrare il contratto.
    ma se il proprietario fa il furbo e prende tempo per non andare,(al momento della firma e' stato staccato un assegno per la cauzione)e' possibile dopo i 30 gg avvalersi del diritto di NULLITA' del contratto stesso per mancata registrazione e richiedere la restituzione dell'assegno?!grazie,Massimo

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  42. PS:..il contratto decorre da Aprile,ma la firma (stipula) e' stata fatta a meta' Gennaio.Massimo

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    1. no, non è un contratto nullo, inoltre può registrarlo anche l'inquilino!

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  43. ciao luca sono fabio volevo delle informazioni sono in affitto dal febbraio del 2010, il proprietario mi fa un contratto di locazione abitativa di natura transitorio e da quella data per tutto il 2011 e inizio 2012 di contratto non se ne parla, volevo sapere se posso denunciarlo all'agenzia dell'entrate e cosa rischio grazie .

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    1. non ho capito, hai o non hai un contratto di natura transitoria oppure ti è scaduto e non è stato rinnovato?

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  44. Attenzione non è tutto oro quel che luccica!

    Alla lettera il DLgs 23/2011 da la possibilità a chi ne usufruisce cioè il "non conduttore" di denunciare il "non locatore" per un "non contratto" non registrato.
    Questa è solo una possibilità. Di fatto la Legge parla chiaro come la luce del sole a mezzogiorno in una giornata serena d'estate :)
    Si parla che nei casi previsti ... si "applica la seguente disciplina" ... ATTENZIONE si parla di disciplina e non contratto!!!
    Inoltre tutti i vecchi accordi, e lo stesso DLgs ne fa menzione all'°9 comma dell'art.3, sono nulli, vale a dire "si annulla tutto il pregresso"!!!
    In altre parole, il "non conduttore" ha diritto di ottenere del "non locatore" un contratto disciplinato dalle condizioni imposte dal D.Lgs.
    che dovrà far valere non di certo davanti all'Agenzia delle Entrate ... che infatti in una sua famosa circolare recita solo che si può "procedere alla formalità della registrazione" da nessuna si legge che si generi dal nulla un contratto di locazione.
    Di fatto il contratto rimane un fatto esclusivo tra proprietario e "non conduttore".

    Questo è tutto, questa legge è PORCATA e il povero "non conduttore" verrà bastonato molto di più del proprietario.

    Mark

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  45. Ho letto quasi tutti i post. Anch'io abito da quasi 3 anni in un appartamento: i primi due anni senza contratto e ora con un contratto registrato per una cifra molto inferiore a quella che pago.
    Purtroppo in tutti i precedenti post non è stato ribadito a sufficienza che anche il locatorio va incontro a delle sanzioni tributarie. Io sono studente ed è già difficile pagare l'affitto, poi anche le sanzioni.... In più sono sicuro che il proprietario mi caccerà via dopo il dovuto preavviso di 6 mesi. Quindi PURTROPPO in fin dei conti mi conviene stare zitto e accettare le brutte condizioni.... E' questa la triste realtà.

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    1. il proprietario ti può mandare via con preavviso di 6 mesi solo se il contratto è il scadenza ossia con preavviso di 6 mesi dalla scadenza il proprietario può inviarti il diniego alla prosecuzione del rapporto di locazione.
      Non lo può farlo in qualsiasi momento, questa è prerogativa solo dell'inquilino che può andarsene con preavviso di 6 mesi in ogni momento.
      In caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate che questo affitto sia registrato ad un prezzo inferiore e che quindi l'imposta di registro annuale dovuta sia maggiore di quella versata, e ricadendo l'obbligo di registrazione e quindi di versamento dell'imposta di registro sia sull'inquilino che sul proprietario è ovvio e giusto che la notifica venga fatta ad entrambi che saranno in solido coobbligati.

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  46. Salve Luca,volevo un chiarimento da lei se possibile.
    Sono inquilino in una casa dal dicembre 2010 completamente in nero(canone 300 euro).il propietario mi ha sempre detto che non ancora stipulava l'atto di vendita e quindi non poteva farmi un contratto,a novembre mi ha detto di aver fatto l'atto però non ancora poteva farmi il contratto perchè non aveva fatto il frazionamento essendo la proprietà composta da due appartamenti piano 3 e 4 affittati a me e a un'altra famiglia.infatti dalla visura catastale che mi ha dato un mio amico geometra risulta:via...numero...piano 3-4 interno 1 scala a.rendita catastale euro 418,33.la rendita quindi è riferita ai due appartamenti.
    ora non sò se la famiglia che vive al piano sotto ha stipulato un contratto,e io stavo pensando di andare all'agenzia delle entrate per denunciare il tutto.
    non capisco cosa significhi l'adeguamento al 75% dal secondo anno,può chiarirmi le idee?

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    1. l'adeguamento al quale ti riferisci è quello relativo all'aggiornamento del canone che di solito viene effettuato dal secondo anno prendendo il 75% dell'indice Foi ISTAT, cioè l'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati al netto dei tabacchi. Puoi cercarlo nel sito dell'ISTAT e per calcolare l'aumento relativo all'indice puoi leggere il mio post a questo indirizzo http://lucatonzani.blogspot.com/2011/10/come-adeguare-il-canone-di-affitto.html

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  47. grazie per la tua velocissima risposta,ho capito come funziona l'aadeguamento canone.per quanto riguarda la regolarizzazione all'agenzia delle entrate,secondo te ho i requiaiti necessari viste le premesse che ho fatto sopra(2 appartamenti nello stesso foglio catastale)?grazie in anticipo

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    1. da quello che capisco catastalmente è un unico appartamento su 2 livelli che il proprietario ha diviso in 2 appartamenti. Per l'affitto non c'è problema perché anche se ancora non è stato fatto il frazionamento, può essere affittata una parte ciascuno dell'unico appartamento che ora risulta.

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  48. ti ringrazio infinitamente,da lunedì mi attiverò e vedrò il da farsi,grazie ancora e buon week end!

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  49. ciao Luca. Ti sottopongo il mio quesito.
    Mia madre 90enne possiede un appartamento che ha affittato nel febbraio 2007 a euro 824 mensili.
    Regolarmente registrato il contratto e puntualmente pagate annualità successive Imp Registro. mi sono accorto che nella dichiarazione dei redditi 2007 2008 2009 ha però dichiarato erroneamente un reddito notevolmente inferiore rispetto a qu eello esposto nel contratto.
    Vorrei sapere quale modo ha per sanare tale situazione.
    Se i controlli incrociati sono eseguiti a campione oppure con sistematicità.
    E infine quale sanzione e' prevista per questo caso e se la stessa puo essere ridotta a seguito di adesione da parte del contribuente. Grazie infinite. Maurizio

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    1. Il ravvedimento con le sanzioni ridotte non è più possibile perché doveva essere eseguito entro l'anno successivo alla presentazione della dichiarazione.

      Dovrai fare una dichiarazione integrativa a sfavore (del contribuente) entro il 31/12 del 4° anno successivo dalla dichiarazione.
      Dovrai pagare la differenza di imposta tra quella versata e quella dovuta e il 100% dell'imposta non pagata come sanzione. Ti conviene pagare solo la maggior imposta dovuta e poi aspettare l'accertamento per le sanzioni.

      I riferimenti normativi sono DPR 322/98 art. 2 comma 8 e DPR 600/73 art. 43

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  50. ma se linqwilino che denuggia e gli riducano il 90 per cento al proprietario cosa rimane crazie

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  51. Ciao a tutti,
    forse qualcuno l'ha già chiesto ma vorrei sapere che sanzioni si rischiano per chi vive in affitto (contratto registrato) in una mansarda non ad uso abitativo. Non sapevo che la mansarda fosse registrata come deposito, mi hanno messo in allerta quando sono stato in agenzia per richiedere l'intestazione delle bollette....cosa posso fare?

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  52. Ciao Luca. Vivo in una casa per cui pago 900 euro al mese di affitto ma il contratto è registrato per 500. Ho sempre pagato tramite assegno. Ora il proprietario mi sta facendo problemi e abbiamo avuto varie discussioni. A cosa vado incontro se lo denuncio? quanto mi troverò a pagare di affitto? Ci saranno sanzioni per me? Grazie per la risposta.

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    1. tu a poco, lui a molto, leggi il post!
      Tu al più sarai coobbligato al pagamento della maggior imposta di registro annua dovuta e relative sanzioni.

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  53. HO BISOGNO DI AUTO... LA SANZIONE APPLICATA DALLA GARDIA DI FINANZA PER I CONTRATTI A NERO A CARICO DI CHI SONO??? Dal momneto che ora sono con il contratto regolare?

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  54. per l'imposta di registro saranno coobbligati sia inquilino che proprietario, per il resto il proprietario... l'inquilino non può pagar mica le tasse del proprietario! E se le tasse le deve pagare lui anche le sanzioni sono sue

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  55. Salve ho letto tutti i post ma non ho trovato risposte..
    Volevo sapere se dopo aver denunciato e ottenuto i 4 anni con importo ridotto come da legge i proprietari di casa non riscuotono l'affitto pagato tramite vaglia postale possono affermare che io non pago l'affitto ?
    Ricordo di aver letto che il metodo di pagamento in questi casi dovrebbe essere diverso ma quale è la procedura giusto per non incorrere in ulteriori problemi e poter stare tranquillo e non essere denunciato io a mia volta per non aver pagato gli affitti ? grazie

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  56. All'anonimo sopra.
    Il pagamento del canone di locazione, salva diversa previsione del contratto, deve essere effettuato dal conduttore al domicilio del locatore con moneta avente corso legale. La scelta di un diverso modo di pagamento (nella specie: vaglia postale) comporta inadempimento di un’obbligazione gravante sul conduttore, che in tanto può dar luogo alla risoluzione del contratto, in quanto possa considerarsi colpevole, e cioè provocato dalla deliberata volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta, e di non scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse del locatore.
    Cass. civ., sez. III, 19 settembre 1980, n. 5310. Vedi anche C.C. art.182

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  57. errata corrige C.C. 1182

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  58. salve,
    vorrei porre il mio quesito: sono stato per 6 anni e mezzo in affitto in nero, sempre dallo stesso proprietario. I canoni di affitto li ho sempre pagati con bonifico bancario e con bonifico bancario pagavo le rate condominiali. Le utenze non erano intestate a me, ma a pagarle ero sempre io. Da due mesi ho lasciato l'appartamento.
    la mia domanda è: posso denunciare in ogni caso il proprietario che ha incassato in nero per quasi 7 anni anche se non ci abito più? cosa comporta la denuncia in termini di sanzioni per me? mi spetta qualche risarcimento? se posso denunciare, a chi mi devo rivolgere?
    Grazie mille.

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    1. lei sarebbe coobbligato col proprietario per l'imposta di registro evasa oltre sanzioni, visto che è un obbligo di entrambi.
      Per un risarcimento deve esserci un danno, ha avuto un danno? Una locazione in nero che fila liscia sia per conduttore che per inquilino è un danno solo per lo Stato.

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  59. Sono l'"ultimo" anonimo che ha ricevuto risposta. Innanzitutto grazie per la disponibilità. Se ho capito bene: in caso di denuncia io dovrei pagare la mia parte di imposta di registro evasa + relative sanzioni; il proprietario, oltre a questa, anche le sanzioni per il reddito da locazione non dichiarato in questi anni. Giusto?

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    Risposte
    1. attenzione però perché quando si è coobbligati lo Stato chiede la quota totale (dell'imposta di registro oltre sanzioni) ad entrambi il primo che la paga solleva l'altro da tale obbligo, poi sarà quello che l'ha pagata a doversi far ridare la metà dall'altro.

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  60. ma se il contratto non c'è mai stato, o c'è stato solo per i primi 2 anni, cosa si registra?

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  61. salve le volevamo esporre il nostro problema,siamo una coppia di ragazzi che vive da circa 3 mesi in un appartamento in villa,nn abbiamo un regolare contratto di locazione perche la proprietaria dell'appartamento nn vuole regolarizzarci.A tal riguargo come possiamo far valere i nostri diritti?Abbiamo sentito parlare della cedolare secca,come funzionA?Le uniche prove che abbiamo riguardanti la nostra locazione sono il domicilio nel suddetto appartamento dove arriva regolarmente la nostra posta ,sia mia che della mia ragazza e in piu' ho effettuato una registrazione dove si sente la padrona di casa che mi chiede i soldi della mensilita'.In questo caso posso rivolgermi all'Agenzia delle Entrate per denunciare il fatto? la ringraziamo anticipatamente cordiali saluti

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  62. Una provocazione:

    Ho visto una bella villetta in montagna con una bellissima vista, chiedendo in giro ho scoperto il nome del proprietario, poi sono andato al catasto e con una semplice visura per nominativo nel comune dove ho visto la villetta ho scoperto i dati catastali e la rendita (cosa che ho potuto fare tranquillamente), poi ho scoperto dove abitava il proprietario e in breve ho coperto dove mandargli un pagamento.
    Sono andato in banca e ho compilato un F23 con la modica cifra di circa 126€. Poi sono andato all'Agenzia delle Entrate, ho compilato il modello 69 con i dati che avevo e ho fatto una denuncia dove ho dichiarato di vivere e abitare da 12 mesi in quella bella villetta con 11 mesi pagati in nero e per l'ultimo mese ho allegato l'unico pagamento che avevo.
    Poi sono andato nella villetta, sono entrato cambiando la serratura.
    In breve mi sono fatto un bel contratto 4+4 a prezzo da patata su una fantastica villetta alla faccia dell'inviolabilità della proprietà privata.

    Ma secondo voi quello che ho fatto vi sembra giusto?

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    1. Giusta provocazione, sono d'accordo, ma è ovvio che l'intenzione del legislatore è quella di contrastare l'affitto in nero, inoltre ovviamente un minimo di prove ci vogliano tipo, per esempio, contratto firmato e non registrato o bonifici ecc... non è che uno può alzarsi la mattina e decidere di fare quello che vuole.

      Grazie per il commento!

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    2. Certo!
      Ma intanto io sono dentro alla villetta e il proprietario che si deve "sbattere" ... non sapendo neanche il da farsi!
      Il proprietario è l'evasore e io il "paladino della giustizia" ingiustamente vessato.
      E se voglio essere cattivo, cattivo posso pure denunciare un canone esageratamente alto così ci paga pure una bella multa all'AdE.

      E' giusto quello che dici Luca: serve a contrastare gli affitti in nero, ma i diritti della LIBERA PROPRIETA' dove sono andati a finire?

      Di fatto questa legge non concede "da subito" un "regolare" contratto di locazione, ma solo LA POSSIBILITA' DI OTTENERLO, che dovrà poi essere definito, nell'ordine:
      a) bonariamente con il proprietario;
      b) attraverso il rito della conciliazione:
      c) in tribunale civile.

      Nel momento in cui il denunciante (non ancora affittuario) si rifiuta di regolarizzare il contratto, dopo una richiesta scritta da parte del proprietario, ecco che il proprietario può denunciarlo penalmente, costituendosi parte civile, per:
      a) occupazione abusiva;
      b) libero arbitrio nel far valere i propri diritti da parte del "denunciante";
      c) appropriazione indebita.
      Che sono circa 4-6 anni di galera, oltre il risarcimento del danno, spese legali, etc.

      Ecco tutelati i diritti del proprietario ... giusto?

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    3. Provocazione eccellente, i politici hanno voluto una guerra tra poveri...e ci stanno riuscendo

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  63. salve ho dato la mia casa a una coppia in contratto di comodato adesso però ho trovato da vendere la casa e questi non se ne vogliono andare mi hanno addirittura minacciato che mi denunciano alla agenzia entrate che mi pagavamo in nero, cosa mai successa, cosi oltre la multa che mi prendo sono obbligato a fargli un contratto di locazione ma è possibile una cosa cosi " folle"

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    1. se è un comodato vero come dice, non ha niente da temere, come ripeto non è che ci si può alzare la mattina e fare quello che si vuole, ci vogliono delle prove per dire che sia un contratto d'affitto e non un comodato.

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    2. luca ... non dire puttanate ... anonimo ti consiglio di correre a registrare un contratto di comodato gratuito e poi sbatterli fuori a calci in culo ma molto forti!!!
      L'AdE è obbligata a prendere qualsiasi e dico qualsiasi denuncia!!!

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    3. é vero, non solo l'AdE deve prendere qualsiasi tipo di denuncia, ma qualsiasi ente o corpo statale! Questo non vuol dire che chi denuncia abbia sempre ragione!
      Il contratto di comodato d'uso gratuito è previsto dal nostro ordinamento e anche se è ormai usato quasi solo per camuffare affitti in nero (e l'AdE lo sa) questo non vuol dire che siano tutti affitti irregolari, possono anche essere veri comodati!
      E' ovvio che gli inquilini possano crearti delle scocciature se fanno la segnalazione (ce l'AdE accetterà e perché non la dovrebbe accettare), ma loro che hanno nelle mani? Ricevute, bonifici, assegni, copie di contratto non registrato o cosa? Se non hanno niente e tu hai un contratto di comodato registrato in mano ribadisco che non ci si può svegliare la mattina e fare quello che si vuole!

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    4. P.s. ormai la situazione è questa, e se è vero che il tuo comodato è un vero comodato, non registrare un bel niente (un contratto di affitto intendo) perché se queste persone che hai messo dentro si sono rivelate le persone che sono, potrebbero fare la segnalazione all'AdE ugualmente anche se c'è un contratto d'affitto! Potrebbero dire mille cose anche con un contratto d'affitto! Potrebbero dire che hai affittato a un prezzo più alto e che una parte te la danno in nero; potrebbero dire che il contratto è partito da molto prima della registrazione; potrebbero infine ribaltare la frittata e dire che quello non è mai stato un contratto d'affitto e che da loro non puoi pretendere niente ecc.... quindi come vedi un contratto d'affitto non ti metterebbe al riparo da niente. L'unica cosa che ti mette al riparo è l'aver fatto le cose in regola e le prove che hai per dimostrarlo!

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  64. loro mi hanno detto che la loro ,seppur falsa, tesimonianza è già più che sufficiente come prova per agenzia entrate per far partire la denuncia e la sanzione io oggi io ho mandato raccomandata che entro due mesi se ne devono andare e che andrò scaduta tale data a disdire il contratto poi staremo a vedere.grazie mille per i vostri consigli mi hanno rasserenato non poco

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  65. Ciao Luca posso chiedere un consiglio? Sono in affitto con un contratto registrato con una frazione dell'importo. La scorsa settimana la caldaia aveva una perdita, ho avvisato la padrona di casa e fatto cambiare la valvola di sfiato, ma lei non la ritiene una spesa straordinaria e non vuole darmi i soldi. Inoltre, c'era una lavatrice quando ho preso in affitto l'appartamento, a luglio si è rotta, ho avvisato e ne ho presa un'altra a mie spese e anche questa lei non intende pagarla (me la porterò via, ovviamente) ma può farlo? Ultima questione... il deposito cauzionale che mi ha chiesto all'inizio era di 1400 euro. Essendo il contratto registrato con canone di affitto di 250 al max per legge avrebbe dovuto chiedermi 750 (3 mesi di affitto) giusto? Posso chiedere che mi restituisca la differenza? Posso annullare il contratto (non credo)..Ps. scusa se è un po' "off topic" . Grazie!! T.

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    Risposte
    1. Per quanto riguarda la caparra poteva chiederti max 3 mesi di affitto, quindi 750 €. Per quanto riguarda la caldaia bisogna vedere se l'intervento rientri o meno nell'ordinaria manutenzione, io credo che la sostituzione di una valvola rientri nell'ordinaria manutenzione. Per la lavatrice avrebbe dovuto sostituirtela lei visto che si presuppone che l'affitto era comprensivo dell'uso della lavatrice, comunque l'hai ricomprata e te la porti via e fai bene!
      Se vuoi te ne puoi andare in qualsiasi momento dall'appartamento dando al proprietario il preavviso concordato.

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    2. grazie Luca. Visto che probabilmente si terrà la caparra con le solite scuse.. posso secondo te farmi ridare, con una lettera dell'avvocato e, se rifiuta, in giudizio, almeno la differenza tra la caparra data (1400) e quella che per legge avrebbe dovuto chiedermi?
      Grazie ancora

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  66. buongiorno abitando in una casa a nero devo pagarla io la tia della padrona di casa??

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  67. ciao Luca,

    provo a descriverti la mia situazione. Mia madre residente a Roma ha affittato un appartamento ad Ostia da circa 10 anni, è stato fatto allora un regolare contratto di affitto ma lo stesso non è mai stato denunciato....L'affittuaria ora ha denunciato mia madre tramite avvocato e secondo le leggi vigenti pagherà un affitto mensile di 183 Euro anzichè 760 Euro al mese per quattro anni + quattro.
    Logicamente ora verrà eseguita una sanzione tributaria nei confronti di mia madre. Potresti elencarmi i diritti e doveri del proprietario (mia madre).

    Grazie in anticipo.

    Ciao Claudio

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    1. vedi qui http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/Guide+Fiscali/Guide+anni+precedenti/Guide+fiscali+2008/Annuario+2008+guida/19_Le_sanzioni_tributarie_non_penali.html

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  68. Ciao Luca,
    volevoparlarti della mia situazione.
    Ad ottobre 2010 una mia amica mi ha affittato la sua casa in nero, per la quale corrispondo una mensilità di € 800,00. Al momento dell'ingresso si è presentata con un foglio di carta, (il contratto secondo lei) in cui è specificato il tutto; è datato e firmato da ambedue. Nel frattempo la nostra amicizia si è affievolita, da parte mia, per la sua invadenza. Per due mesi mi ha rilasciato la ricevuta, poi ha iniziato a capire che stava esagerando. Non mi ha più rilasciato alcuna ricevuta, ma aveva con sè un'agenda in cui mi faceva mettere la firma per i soldi che prendeva e controfirmava. Da gennaio non esiste più neanche questa agenda; per i primi due mesi si è inventata che la lasciava a casa e quando è venuta a riscuotere l'affitto di marzo, mi ha detto chiaramente che non lo fa per non avere prove. Adesso le cose sono esagerate e ieri abbiamo avuto una discussione al telefono e mi ha chiaramente detto che devo andare via. Premesso che non mi muovo da lì fino a quando non mi farà cacciare dalle forze, vorrei sapere se posso denunciarla per l'affitto in nero e come muovermi. Ho sempre pagato in contanti, ma ogni mese inviavo dei sms , in cui le chiedevo quando sarebbe passata per la busta. Purtroppo ho perso il telefono e con esso tutta la mia cartella messaggi. Il primo farò lo stesso, anche se sarò molto più esplicita e le scriverò di venire a riscuotere il suo affitto, e di non farmi aspettare giorni e giorni come ha fatto di solito in questi 18 mesi. in condominio sono tutti a conoscenza che io pago l'affitto, anche se lei ha detto all'amministratrice che sono sua cugina e che sono sua ospite!!! Pensi che possa muovermi in qualche modo?

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    1. hai le due ricevute, stai dentro casa e se hai anche una copia del contratto vedrai che questo avanza all'AdE!

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  69. Buonasera,

    a che conseguenze andrebbe incontro un proprietario che si autodenuncia di aver percepito il canone in nero da 6 anni onde evitare che il conduttore gli imponga il contratto 4+4 al prezzo irrisorio del triplo della rendita catastale secondo questa legge? mi conviene?

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    1. legga il post.... autodenunciarsi significa anche regolarizzare il contratto e quindi oltre le sanzioni non scamperebbe neanche al triplo della rendita catastale.

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  70. Buonasera, scusi l'ennesimo commento, ma leggendo tutti glialtri non credo di aver letto ciò che mi serve sapere.
    Sono in condivisione con altri due inquilini, io ho una stanza insieme a mia figlia. Paghiamo un affitto a stanza uguale ad altri affitti in regola nella stessa zona.
    Avendo una figlia avevo - ed ho bisogno, di avere tutto registrato ed in regola, così ho subito chiesto al proprietario di voler procedere con la registrazione (anche gli altri 2 inquilini, uno dei quali nella casa da più tempo di me, erano d'accordo).
    Il proprietario ha iniziato a dirci cifre assurde da pagare in più, la registrazione completamente a carico nostro, l'IMU perfino a carico nostro, ed il tutto SENZA darci una cifra scritta, e neppure dettagliata nei vari punti, solo un vago 7-800€ in più all'anno di spese, insomma, siamo tutti giovani e forse cercavano di spaventarci per non registrare il contratto.
    Inoltre ci invitavano a venire a FIRMARE il contratto, se proprio volevamo, senza appunto poter prima valutare queste spese in più, e la possibilità di avere nulla di scritto. Noi non abbiamo pensato subito a denunciare, prima volevamo trovare un accordo pacifico. Ma sono passati già 3/4 mesi...

    Dopo pressioni da parte nostra circa la conoscenza delle cifre di ogni spesa in più, al fatto che ci siamo informati circa il pagamento Imu e la divisione della registrazione del contratto hanno ritrattato tutto, dicendo che mai avevano alluso a farci pagare l'Imu, e dandoci finalmente sì delle cifre ma apparentemente troppo alte, come il subentro Enel da 300€ (!!!) ed altre tasse in più sugli aumenti della tarsu sempre non quantificabili al momento, per cui si va a firmare un contratto per poi ritrovarsi nuove regole dopo. Ci hanno suggerito di firmare il contratto ma di NON registrarlo finchè, a giugno (?) non saranno più chiare queste nuove spese.
    Scusi se mi dilungo ma in realtà sarebbe ancora più lunga...

    Ora, non si tratta di un proprietario privato, ma di uno studio d'architetti da 400 appartamenti, e tutti i pagamenti (compresa la caparra da 3 mensilità) sono stati fatti attraverso bonifici e ricevute.
    Ma di fatto noi non abbiamo mai firmato nulla, per cui mi chiedo: da dove viene la loro sicurezza nel prendere soldi in nero così? COME giustificano questo appartamento? Loro dicono che il contratto è registrato, ma come se non abbiamo mai firmato nulla, ma solo dato loro i nostri documenti?
    Inoltre, io vorrei fare la denuncia, ma purtroppo temo che per non incappare in sanzioni avrei dovuto farlo subito, senza aspettare che le cose andassero così per le lunghe (in verità sono loro che l'hanno fatta andare per le lunghe!), ed in più l'inquilino più "anziano" si preoccupa del fatto che x lui tali sanzioni sarebbero maggiori in quanto abitava qui da prima di me e dell'ultimo arrivato...

    Sa indicarmi, anche attraverso cifre in percentuali -certo non le chiedo la cifra in euro precisa!, a quanto possono ammontare queste sanzioni?
    Infatti secondo me con l'affitto più basso secondo il triplo catastale che avremmo dopo l'accertamento se questa sanzione è una cifra ragionevole potrebbe rientrare cmq nei mesi (possiamo comprendere in più i rimborsi da parte del proprietario sui soldi che ha presi in nero?) con in più un affitto in regola guadagnato.

    Grazie fin d'ora per la risposta, spero di essere stata abbastanza chiara su ciò che ho esposto!
    Buon lavoro!
    Francesca

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    1. mi pare strano che le facciano pagare con bonifico se l'affitto è in nero, visto che avendo 400 app.ti sono esperti, ma mi pare anche strano che il contratto sia registrato come dicono loro. Quindi verifica all'Agenzia delle Entrate se risulta qualche contratto d'affitto a tuo nome, portando con te se possibile anche gli estremi catastali (foglio, particella e subalterno) dell'appartamento dove abiti. Poi se non risultano contratti, come credo visto che non hai mai firmato niente, deciderai il da fare.
      Per le sanzioni sono scritte sul post.

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  71. Ciao Luca,

    sono uno studente che abita in un appartamento in nero dal 2006.Ho pagato sempre in contanti e fino al 2010 ho delle ricevute scritte a mano e firmate dalla proprietaria.Da allora si è sempre rifiutata a firmare le ricevute. Pero ho anche la residenza in questo appartamento dal 2008 xche mi ha dichiarato come ospite e le bollette della telecom sono a nome mio.In piu ho nelle mie mani tutte le bollette x le altre utenze visto che le pago io. Pensi che mi potrebbe accusare di morosita anche se ho continuato a pagare questi mesi senza la ricevuta? Questo in prospettiva dell' utilizzo del decreto legislativo 23/2011. Dovrei forse iniziare a pagare con la vaglia postale come mi è stato suggerito? cosi magari si sprona anche la proprietaria da sola x andare a registrare il contratto e cosi evito di anticipare io tutte le spese tributarie?grazie

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    1. stai tranquillo Pietro nessuno ti accuserà di essere moroso se non non c'è un contratto registrato. Comunque comincia a pagare con vaglia postale.

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  72. Ciao Luca!
    Vivo all'estero da qualche anno e nel contempo mia madre ha affittato in nero una appartamento di mia proprieta'a Firenze...con tanto di contratto firmato per mio conto da lei e ricevute sempre firmate da LEI...ora l'inquilino mi ha denunciata...stara' a casa mia per otto anni gratis?A quanto pare aveva chiesto lui di non registrare l'affitto per pagare meno...!Ma se ha pagato in contanti e io non ho firmato un cavolo puo' veramente pretendere qualche cosa da me?O posso cacciarlo via in qualche modo?

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  73. Ciao Luca! Sono un'inquilina. Ammetto che per anni ho chiesto ed ottenuto dal proprietario della casa di pagare parte dell'affitto in nero. Lui voleva registrare il contratto. A me per una serie di motivi non conveniva. Ora il proprietario vuole cedere l'abitazione, che è l'unica nella sua disposnibilità, al suo unico figlio che ha 30 anni e vuole sposarsi. Come mi devo comportare? Ho possibilità di ottenere un 4+4?

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  74. Luca, sono l'inquilina del post precedente. Preciso che si tratta di un contratto regoalrmente registrato ma per un importo inferiore. Io sono una libera professionista, e in questa casa abito ormai da 16 anni. Il contratto scade il 31 Dicembre 2012: da un momento all'altro mi aspetto la raccomandata di sfratto.

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    1. Non credo tu possa ottenere un 4+4 in quanto si potrebbe ottenere per i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge e non per contratti registrati e parzialmente in nero.

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  75. ciao luca..
    vorrei anche io un informazione per un affitto in nero pero e un locale uso deposito(garaje con cortille).pago 1100 euro dal 2009..ho le bollette e qualche ricevuta ..sto in litigio con il proprietario perche ho chiesto di abbassare o fare il contratto per poterlo pagare e scalarmi anche io i soldivisto che adesso non si puo piu con i contanti.lui mi ha mandato via.posso denunciarlo ?

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  76. ciao Luca.... contratto di locazione non registrato di garage ma con parziale indicazione in Unico del canone ....sanzioni?
    - dal 120 al 240 % dell'imposta di registro sul contratto non registrato?
    - ai fini di Unico? che sanzioni ci sono x aver indicato un canone di locazione + basso ?

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  77. ciao luca dal 2007 al 2008 il padrone di casa mi ha tenuto a nero senza dare nessuna ricevuta poi io ho detto se mi poteva fare il contratto e lui mi diceva ke no aveva problemi a farlo pero' a preso tempo fino a quando gli ho detto ke se non mi registrava andavo adenunciare allora aquesto punto lui sie mosso. io ora devo uscire perke sto avendo problemi per pagarlo e o fatto la raccomandata AR pero'il contratto scade tra7 mesi cosa interccorro e posso denunciare tutto il 2007 e 2008 testimoni condominio e bollette luce e condominio dimmi cosa posso fare grazie

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    1. Se scade fra 7 mesi non comporta nulla, come inquilino puoi andartene quando vuoi rispettando i mesi di preavviso, hai inviato la disdetta ed è quello che dovevi fare se devi andar via.

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  78. Che valore probatorio possono avere le registrazioni audio per dimostrare l'eventuale pagamento di un affitto in nero? Mi spiego meglio: Tizio, inquilino in nero, registra Caio (proprietario), di nascosto, mentre gli paga una mensilità... è utilizzabile in giudizio una registrazione "estorta" con simili modalità?
    Grazie.

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    1. non lo so, è un campo che non è il mio!

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  79. Riepilogo la mia situazione.
    Nel 1999 ho stipulato con il mio proprietario un contratto regolare (per una cifra pari a Lire 1.000.000 l'anno) e una contestuale scrittura privata per il canone in nero (di cui una copia mi sono tenuta anche io). I pagamenti del canone li ho sempre fatti con assegno intestato al proprietario per il solo importo del canone regolare ma contestualmente ho le ricevute di prelevamento del contante in banca per l'esatto importo della parte in nero. Alla scadenza degli otto anni il proprietario voleva aumentarmi di molto il canone, ma in mancanza di disdetta ho detto che non glieli avrei dati, così ci siamo accordati per un aumento più razionale al patto che venisse stipulato un nuovo contratto di locazione (in questo modo sarei stata tutelata per altri 4+4).
    Nel 2007 ho stipulato un nuovo contratto che prevede un canone regolare di Euro 1200,00 annuali e una scrittura integrativa (non registrata e di cui ho una copia firmata in originale) per Euro 4.000,00 oltre all'Istat che pago anche sul nero. Adducendo scuse varie, ho sempre pagato il canone (regolare + nero) con un assegno bancario intestato alla proprietà.
    Se allo scadere degli otto anni volessero mandarmi via o aumentare di molto il canone (premetto che con grandissimi sacrifici sono una delle poche persone che paga il canone in modo regolare), come potrei far valere i miei diritti. Se faccio una denuncia alla Finanza o all'Agenzia delle Entrate, a cosa andrei incontro? A cosa avrei diritto ? Purtroppo il fatto di avere un contratto regolare molto più basso del vero mi implica anche delle conseguenze per quanto riguarda la dichiarazione ISEE che viene sfalsata, e questa mi serve per mantenere mio figlio all'università.
    Grazie se mi risponderete.

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    1. richieda un regolare contratto al proprietario, nella sua situazione è semplice ottenerlo, chi ha da perdere è il proprietario.

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  80. ciao Luca,spero tu possa aiutarmi ad uscire da una situazione incresciosa.Otto anni fa ho dato in locazione un appartamento ad un signore con un canone di 200 euro,però in nero ,senza contratto scritto.bene o male mi ha pagato.Il problema è nato nel marzo 2011 quando ho donato l appartamento a mio figlio che si sposa nel settembre prossimo. Ho provveduto ad avvisare verbalmente l'inquilino del cambio di proprietà e del fatto che l'immobile serviva a mio figlio.Il risultato è stato che questi non ha pagato le mensilita da gennaio a novembre 2011 quando si è avvalso della norma 4 anni a canone tre volte la rendita.Aggiungo infine che nel luglio scorso,visto l'andazzo,avevo presentato unilateralmente( l inquilino non l'aveva sottoscritto) un contratto di locazione all'Ag:Entrate:Come se ne esce da questo problema

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    1. se già se ne è avvalso, non se ne esce

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  81. ciao Luca, Buona Pasqua! Bellissimo il blog e tutto cio' che fai per noi tutti, un grande grazie!!

    Per favore, vorrei tanto un tuo consiglio su quanto segue: sono in affitto in un apartamento nel centro storico di roma da 1988, cioe' da 24 anni, con contratto scritto a mano all epoca, mai registrato. Il canone da alcuni anni e' cresciuto, dalle 800,000 lire iniziali fino a diventare nel 2004 1400euro al mese, cifra che pago da sempre con bonifico bancario.
    Ieri di colpo il proprietario (una persona gentile che e' sempre stata corretta) mi ha annunciato che vuole registrare il contratto ma con un aumento di 300 euro al mese, cioe' con l'aggiunta dell'equivalente del 20% della cedolare fissa. Ho chiesto pieta' in quanto 1700 al mese per l'affitto sono fuori dalla mia portata ma lui mi ha risposto che e' disposta ad accettare la meta' - solo 150euro in piu' - solo se prometto di andarmene dalla casa entro 6 mesi. Cosa posso fare? Ho 60 anni, vivo in questa casa da 24 anni, mi mancono 7 anni alla pensione dopodiche' vorrei andare via da roma. Pero' non riesco a pagare piu' di 1500 al mese per l'affitto. Che diritti ho? Che faresti al posto mio? Vorrei tanto non litigare. grazie !

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    1. Ciao e buona Pasqua anche a te!
      Avresti tutti gli estremi per poter ottenere un regolare contratto d'affitto 4+4 registrato a un canone che sarebbe solo il triplo della rendita catastale, però se come mi dici non vuoi andare in lite con il proprietario credo che questa non sia una strada percorribile (anche se sarebbe opportuno regolarizzare il tutto).
      Non ho capito il discorso dei 6 mesi, puoi spiegarmi meglio? Inoltre ce la faresti a pagare 150 € in più?

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    2. Grazie Luca che rispondi cosi' velocemente e en plus la sera di Pasqua. Rispondendo alla tua domanda, si, riesco a pagare i 150 euro in piu', ma con grandi sacrifici. Riguardo i 6 mesi, credo siano orientativi, in realta' mi ha chiesto di cominciare a cercare una casa alternativa subito.
      Ora lui ha fretta di regolarizzare e il mio timore e' che martedi' mi inviera' un contratto transitorio per 150euro in piu' da firmare subito. Ho diritto di non firmare se vedo che non e' 4+4? Su quali basi?
      di nuovo mille grazie per l'assistenza

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    3. se vuole regolarizzare per pochi mesi dopo tanti anni è segno che ha capito che rischia... il problema per me sarebbe solo suo (24 anni di affitto in nero, per di più a quelle cifre, sono un'offesa), avresti diritto di non firmare se è un contratto transitorio, ma capisco anche te che non vuoi litigare con il proprietario. A questo punto la scelta spetta te, puoi fargli capire che vorresti un 4+4 allo stesso canone di prima, lasciandogli intendere con le buone che conosci la normativa e che ti spetterebbe molto di più!

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  82. ciao buongiorno...avrei bisogno di una informazione..Io sto in affitto da 3 anni ,ora ho deciso di comprare casa xche pagherei piu di affitto che di mutuo.per l'affitto pago il 50%bianco e 50%nero.ho prove scritte di pagamento di canone pagato x intero importo.ho dato caparra di due mesi di anticipo.e ora son due mesi che non pago affitto.ero rimasto d'accordo con il proprietario che avrebbe stornato la caparra .con i mesi non pagati..ora lui mi ha fatto scrivere dal suo legale...vorrebbe i mesi non pagati.. sfratto esecutivo..x farti capire che tipo è mi voleva far pagare il motore della pompa sommersa del pozzo..fatto ventannifaaa..che mi consigli ??grazie

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    1. il padrone di casa è un po' sprovveduto, la classica prepotenza di chi fa le cose e non sa cosa fa. Nella tua situazione io starei tranquillo, accenna al proprietario quello che hai scritto qui, digli che cosa rischia. Dopo la lettera che ti ha mandato tramite il suo legale sarebbe consigliabile di farti mettere per iscritto che non gli dovrai nient'altro, vedrai che non sarà difficile vista la sua posizione. Per la pompa neanche commento!

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  83. Nel 2010 ho stipulato un contratto di locazione per 1200 euro/mese, registrato, però per la metà. inoltre il proprietario mi ha fatto firmare un altro contratto,senza data ma per l'intero importo, per cautelarsi da possibili mie iniziative legali.
    Come conta di utilizzare il contratto non ancora registrato? Posso denunciare (e a quale prezzo per me) l'anomalia?

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    1. se hai in mano prove (tipo secondo contratto con cifra intera firmato ma non registrato o bonifici o assegni per l'intero importo) potresti anche segnalare la situazione. Se non hai niente in mano e vuoi che il tutto sia regolarizzato, la questione è semplice, paga solo quello che è stato registrato e vedrai che entro 1 o 2 mesi il proprietario registrerà quello reale! A te non potrà dire niente perché gli hai pagato quello pattuito e registrato e se registrasse il secondo contratto con una data antecedente (spesso non si mette la data quando si fanno queste cose) per riprendere le cifre che non gli hai versato secondo me si darebbe la zappa sui piedi.

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  84. ciao Luca sono un iquilina che ha scoperto che la propietaria gli ha detto delle bugie
    mi ha chiesto circa 96

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  85. buonasera..vorrei anche io un informazione...abbito da 3 anni in un appartamento in affitto in nero e pagavo 750 euro.ho chiesto sempre di farmi il contratto ma non ha voluto ,anzi ha messo in vendita la casa e mi ha detto di lasciare casa entro agosto per potermi mandare via .in 1 aprilie sono andata a dinunciare al AGe e mi ha fatto un conttrato di 4 anni a 150 euro .oggi il patrone di casa lo ha saputo e non raggiona piu..abbiamo chiamato pure il 113 perche lui voleva venire a abbitare da noi..non vuole affitto cosi..come posso fare visto che non mi e arrivato ancora niente da AGe?dove possopagare affitto se lui non vuole 150 euro?vuole sempre 750 ma se cè un denuncia non credo che si pò..io cosa rischio?puo mandarmi via anche se ho fatto un contratto?grazie mille se mi puo dare qualche informazione .

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  86. Buonasera Luca.
    Spero tu possa essermi di aiuto.
    Da marzo 2011 a ottobre 2011 ho vissuto assieme alla mia compagna in un appartamento di 35mq senza alcun contratto di affitto per la modica cifra di 800 € al mese + spese (utenze intestate alla proprietaria regolarmente pagate da me).
    Non solo al momento dell'entrata nell'appartamento ho dovuto versare 2 cauzioni in deposito + ovviamente la mensilità corrente (tot 2.400 €).
    Per motivi personali ho dovuto lasciare l'appartamento il 15 ottobre 2011.
    Ho comunicato questa mia nuova esigenza alla proprietaria 15 gg prima che lasciassi casa. Lei si è riservata il diritto di scalare una mensilità a deposito per tutto il mese di ottobre adducendo un mancato preavviso a fronte di un contratto inesistente.
    Ad oggi sono ancora in attesa della restituzione almeno dei residui 800 €.
    Non riesco più a contattarla. Non mi risponde più al telefono.
    I pagamenti delle mensilità sono avvenuti quasi tutti in contanti, due soli bonifici, però ho conservato tutte le ricevute regolarmente controfirmate dalla proprietaria, persino quella del deposito cauzionale.
    A distanza di quasi 6 mesi sono piuttosto stanco.
    Vorrei denunciare all'agenzia delle entrate quello che ritengo sia un sopruso e un reato ben preciso “appropriazione indebita”.
    Secondo te quante probabilità ho di ottenere quanto ritengo mi spetti?
    Ti ringrazio anticipatamente.
    Un saluto a tutti i lettori.

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    1. Se riesci a contattarla e a dirgli le tue intenzioni in breve tempo rivedrai i tuoi 800 € indietro, non ne ho alcun dubbio.

      Se non riesci a contattarla, la denuncia all'AdE non serve per riavere il deposito cauzionale. La segnalazione all'AdE serve solo per le somme in nero che il proprietario ha percepito.

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  87. buonasera......
    da fine gennaio con il mio compagno viviamo in un'appartamento e paghiamo regolarmente 640€ mensili in contanti al proprietario di casa......da principio ci ha fatto firmare un foglio con delle "condizioni" ma non ci ha lasciato copia di niente ci ha detto di dire che eravamo ospiti se fosse venuto qualche controllo ma non ha fatto nessuna comunicazione al comune.....
    io e il mio compagno non possiamo mettere la residenza, le bollette sono intestate al proprietario, ma amici e parenti sanno benissimo che noi abitiamo lì, ho messo il nome sulla cassetta della posta e sul campanello.....
    Ora ci chiedevamo:
    -se denunciamo il proprietario, avremo anche noi una sanzione da pagare?
    -come dobbiamo comportarci?
    purtroppo siamo 2 ragazzi di 23 anni ciascuno e non abbiamo molta esperienza.......
    grazie in anticipo per la risposta

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  88. il punto è che non avete ne un contratto scritto, ne prove di pagamenti, è ovvio che potete segnalare la cosa all'AdE, ma risvolti sicuri di cosa potrà succedere a voi e al proprietario non è possibile dirlo con certezza.
    Per voi ci potrebbe essere da pagare in solido con il proprietario l'imposta di registro e relativa sanzione e interessi. Dico potrebbe perché il punto è che un contratto di locazione deve avere forma scritta e così non è......in merito ci sono buchi normativi e oltre tutto avete assenza di prove anche se ci abitate dentro che di certo è un forte indicatore, ma dare una soluzione chiara e univoca è difficile.

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  89. Buonasera Sig. Tonzani,
    ecco la mia situazione: vivo in una casa dal 1994 senza contratto d'affitto e completamente al nero. Ho diviso l appartamento (e il pagamento)per circa 11 anni a metà con altri ragazzi (studenti amici ecc..) e da7 anni circa vivo solo. Ho un foglio scritto di pugno al momento dell'ingresso dalla proprietaria in cui lei dichiarava di ricevere un deposito di due mesi. Ho anche l utenza telefonica intestata a me.. purtroppo le condizioni con i propietari sono cambiate e molto ( è subentrata come proprietaria la figlia da circa 13 anni pur essendo ancora in vita la madre vecchia proprietaria )cosa rischio effettivamente io se denuncio questa condizione di "nero"? dovrei pagare anche io sanzioni pecuniarie? grazie mille se potrai aiutarmi prima che io mi rivolga a un legale!

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    1. rischia in solido con il proprietario del pagamento dell'imposta di registro oltre sanzione e interessi

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  90. gentile signor Luca, ho affittato anch'io un appartamento ad un amico nel 2001 con regolare contratto presentato all'ag. delle entrate.Dopo cinque anni il contratto è scaduto perchè il mio amico doveva rientrare in francia invece ha ottenuto sempre proroghe per il suo lavoro ed è ancora qui fino a settembre 2012, quando andrà in pensione e rientrerà in francia. dal 2006 quindi paga un affitto in nero in contanti. Visto il cambiamento della situazione tributaria mi conviene aspettare settembre quando cederò l'appartamento amia figlia che ci andrà subito ad abitare oppure altre scelte come un contratto temporaneo...o qualcosaltro ma soprattutto il mio amico verrà coinvolto in sanzioni mi dispiacerebbe perchè lui non ha colpa di niente grazie mario

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    1. può fare un contratto di natura transitoria (da 1 a max 18 mesi) giustificando la transitorietà con quello che ha scritto cioè che entro il.... verrà adibito ad abitazione da sua figlia.

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  91. Buon giorno Sig. Tonzani
    Sono in affitto da 9 anni con contratto in nero mai registrato scaduto da 1 anno, prima della scadenza (circa 2 anni fa e prima che uscisse la cedolare secca) gli chiesi di rifare un contratto nuovo e di registrarlo per poter scaricare il pigione con il mod.730. (la sua risposta dopo giorni fu che non gli conveniva registrarlo per le tasse.)A causa di difficoltà economiche (per cassa integrazione da circa 3 anni)una settimana fa ho richiesto al proprietario la registrazione di un nuovo contratto da parte sua con cedolare secca a partire dal 1/1/2011 (l'anno scorso) ma ieri si e presentato con un contratto regolare a partire dal 25 del mese corrente, gli ho ribadito che mi serviva almeno dall'anno scorso per la dichiarazione di reddito di quest'anno e mi ha risposto se non mi conviene posso anche registrare quello vecchio.
    A questo punto ho deciso di optare io per la cedolare secca e volevo sapere visto che la legge e uscita l'anno scorso se ci sono sanzione per me e quali e come fare cosa serve,grazie.
    LUIGI

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    1. è solo il proprietario che può optare per la cedolare secca e non l'inquilino!

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    2. Mi scuso, volevo intendere con la denuncia e la registrazione d'uffico, volevo sapere se ci sono sanzione per me e quali e come fare per far il contratto direttamente all'agenzia delle entrate.

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  92. Sono il figlio della proprietaria di un appartamento dato in locazione. A nome di mia madre ho redatto su un foglio di carta l'impegno ad affittare l'appartamento indicando tra le altre cose la richiesta di volere registrare il contratto. Abbiamo redatto un contratto. L'inquilino si è intestato le utenze ma per molto tempo non ha pagato il deposito ed è stato in perenne ritardo con i pagamenti per periodi di oltre 6 mesi. Fatto sta che per questo motivo, sicuramente sbagliando, non abbiamo registrato il contratto fino a metà 2011. Non so se riusciamo a dimostrare il ritardo dei pagamenti perchè una volta che l'inquilino pagava con semestrale ritardo mia madre scriveva sulla ricevuta: pagato. Ora l'inquilino non paga l'affitto da Agosto 2011 e abbiamo chiesto lo sfratto. Ora l'inquilino ci intima (non la denuncia) di avere pazienza con i pagamenti. Noi non ci fidiamo molto. Che fare? La ringrazio e attendo con interesse la risposta che cortesemente vorrà darci.

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  93. Buon giorno Sig. Tonzani
    Sono in affitto da 9 anni con contratto in nero mai registrato scaduto da 1 anno, prima della scadenza (circa 2 anni fa e prima che uscisse la cedolare secca) gli chiesi di rifare un contratto nuovo e di registrarlo per poter scaricare il pigione con il mod.730. (la sua risposta dopo giorni fu che non gli conveniva registrarlo per le tasse.)A causa di difficoltà economiche (per cassa integrazione da circa 3 anni)una settimana fa ho richiesto al proprietario la registrazione di un nuovo contratto da parte sua con cedolare secca a partire dal 1/1/2011 (l'anno scorso) ma ieri si e presentato con un contratto regolare a partire dal 25 del mese corrente, gli ho ribadito che mi serviva almeno dall'anno scorso per la dichiarazione di reddito di quest'anno e mi ha risposto se non mi conviene posso anche registrare quello vecchio.
    A questo punto ho deciso di optare io per la denuncia e la registrazione d'uffico, volevo sapere se ci sono sanzione per me e quali e come fare per far il contratto direttamente all'agenzia delle entratee,grazie.
    LUIGI

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  94. Buon giorno Sig. Tonzani
    siamo una coppia di conviventi con un bambino di 11 anni, a fine aprile 2010 ci siamo rivolti ad una agenzia immobiliare per prendere in affitto un appartamento dove il mio compagno ha stipulato un precontratto in agenzia a nome suo a decorrere dal 1 maggio 2010 con su scritto i tempi di decorrenza (4 + 4 anni),il canone di locazione mensile di 360 euro + 60 euro di spese condominiali e caparra di 3 mesi di affitto delle quali 1 andava all'agenzia immobiliare e le altre 2 al proprietario.tale precontratto è stato firmato e controfirmato da tutte le parti coinvolte CHE PERO' SOLO AL MIO COMPAGNO NON GLI HANNO MAI RILASCIATO UNA COPIA (ANCHE SE DOVREBBERO AVERLA ANCORA IN AGENZIA) e da subito noi volevamo registrare ilsuddetto PRECONTRATTO rendendolo un contratto di fitto a tutti gli effetti soprattutto perchè il mio compagno è residente in un'altra regione e in agenzia il proprietario sostenne che lo avrebbe registrato all'agenzia delle entrate ad ottobre 2010 cosa che non è mai accaduta per non pagare l'ici diceva..e per tale ragione non ha mai accettato pagamenti d'affitto con assegno o bonifico bancario perchè non sapeva come giustificare diceva ed ha preteso solo pagamenti in contante (420 euro mensili) ovviamente senza ricevuta...il mio compagno quindi per 2 anni,cioè ancora oggi, non ha mai potuto richiedere residenza e domicilio nella regione dove abitiamo(la mia) ed avendo intestato le utenze di luce gas e telefono a nome del mio compagno egli paga di più perchè è dovuta una tariffa per i non residenti.IL tutto al probrietario gli è andato bene fino a che sei mesi fa il mio compagno ha avuto seri problemi lavorativi ed economici e quindi purtroppo non ha potuto più essere puntuale con i pagamenti in contante mese per mese e dunque si è creato un insoluto di 5 mesi e solo 2 settimane fa ha trovato un altro lavoro che ci ridarà di nuovo la certezza ecomomica di poter sanare l'insoluto e continuare a pagare l'affitto puntualmente. Tutto ciò lo si è fatto presente al proprietario che invece ha chiesto di liberargli l'appartamento con meno di 1 settimana di preavviso inizialmente, poi dopo che lo ha pregato di darci almeno un paio di mesi per raccimolare l'importo dovuto e la mensilità del mese ci ha praticamente urlato che aspetta il 30 del mese attuale per riavere l'appartamento vuoto e le chiavi, e dell'insoluto lo dovremmo comunque restituire al più presto!
    Siamo disperati perchè ad oggi non possiamo permetterci di pagare altri 3 mesi di caparra per un'altro affitto + il mese e dopotutto ci abbiamo rimesso molti soldi fino ad ora anche perchè per il paese,la zona in cui si trova l'appartamento e i mq ecc... la cifra di affitto mensile è molto inferiore dì quella che paghiamo e così anche le utenze che hanno fortemente pesato e pesano ancora ad oggi come tariffe per non residenti!
    Abbiamo saputo che tale proprietario ha altri appartamenti in fitto e sicuramente usa fittarli tutti a nero!
    Il mio compagno vuole denunciare alla AdE l'affitto in nero dei 2 anni trascorsi e vorrei sapere come fare visto che non è in possesso del precontratto stipulato 2 anni fa,che contratto avremmo e per quanto tempo,come fare per l'insoluto, e se ci sono sanzioni per noi e per il proprietario.
    La prego di rispondere. Siamo davvero disperati.
    La ringrazio anticipatamente.
    Antonella M.

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    1. Ciao Antonella, la situazione è un po' complessa ed è per me difficile dare una risposta univoca.

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    2. quello che posso consigliarti è che se sei sicura di mettere le cosa a posto puoi cercar di far ragionare il proprietario. E' ovvio che il proprietario sia andato in escandescenza visto che non pagate l'affitto (se pur posso comprendere i problemi), ma è anche vero che il proprietario ha il problema di aver fatto le cose come non vanno fatte, quindi con le dovute maniere e con tatto fategli capire che se si tranquillizza rimetterete le cose a posto. Il punto è che se avete le condizioni economiche per fare un discorso del genere bene, altrimenti il vostro problema rimane comunque anche se segnalate all'AdE.

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  95. Ciao Luca, io ho pagato per tre mesi un affitto di 500euro in nero,poi mi sono trasferita. Ora la proprietaria di casa non mi vuole ridare la caparra, per la quale ho una ricevuta con la voce "pagato acconto". Se denuncio la proprietaria, avro anche io una sanzione da pagare?
    Grazie Rosa

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    1. Ciao Rosa, prova a trovare una mediazione con la proprietaria facendole capire che cosa potresti fare se non ti restituisce la caparra, non essere troppo minacciosa o arrogante, credo che rivedrai i tuoi soldi o almeno in parte anche con le buone maniere.

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  96. Ciao Luca, fidati che di buone maniere me ne intendo. Ecco perchè rimango fregata ogni tre x due. Ho provato di tutto ma non risponde neanche più.
    Mi sai dire se ci sarà una sanzione da pagare per me, nel caso di una denuncia?
    Ti ringrazio, Rosa
    P.S.: Non funziona il link " Rispondi"

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    1. sarai solidalmente responsabile al proprietario per l'imposta di registro evasa oltre sanzione e interessi.

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  97. Caro Sign. Tonzani approfitto della sua competenza e gentilezza per chiederle un consiglio.
    Ho 60 anni e da Marzo 2007 abito in un monolocale con contratto registrato 4+4 per 200 euri al mese fino a marzo di quest’anno in cui la proprietaria ha optato per la cedolare secca. In effetti ho pagato per un periodo 600 euri e da 3 anni a questa parte 400 euri al mese per l’inagibilità del terrazzo. In effetti pago il doppio di quello che recita il contratto. I pagamenti vengono effettuati con assegno di 200 e gli altri 200 in contanti anche se ho in mano qualche assegno di 400. Ho richiesto le ricevute che però non ho mai avuto anche se lei dice di sì chwe me le darà. Premetto anche che una utenza della luce è intestata a me. Per difficoltà economiche sono moroso da 4 mesi, ma di comune accordo abbiamo deciso di risolvere il tutto in attesa che io trovi un’altra casa. La proprietaria vorrebbe che io andassi via ed è disposta a darmi 6.000 euri ( non so se sono giusti o no come buonuscita). Potrei stare ancora 3anni e 8 mesi pagando solo 200 euri epagandole gli arretrati oppure optare per una buonuscita più congrua. Ma non so a cosa posso andare incontro. Premetto che vorrei che fosse giusto per il locatore e per me. Cosa mi consiglia?
    Cosa rischio io e cosa il locatore. ?

    Grazie e mi scusi, ma sono sprovveduto in tal senso

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    1. a quanto dice vorrebbe, mi sembra di capire che vorrebbe una soluzione amichevole. Per le soluzioni amichevoli non esiste legge, faccia quello che ritiene più opportuno. Siete in torto entrambe, lei per sua ammissione è moroso e la proprietaria ha dichiarato una pigione più bassa, un rapporto così a mio modo di vedere sarebbe da interrompere (ma è un mio parere personale) e ricominciarne da capo un altro con altri presupposti per entrambi.

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  98. salve io sono in affitto da 12 anni senza contratto solo per i primi 4 me lo aveva fatto dal 1999 al 2003 quindi sono 9 anni che pago in nero ho le ricevute e i bonifici bancari se andrei dall'ufficcio delle entrate e dalla guardia di finanza che potrei fare ho letto che uno potrebbe pagare quasi il 10-20 % dell'affitto che si paga al mese giusto?? o mi sbaglio??

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    1. ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
      a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
      b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
      c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (ovvero molto poco, a danno del locatore, giustamente), oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

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    2. si..si paga molto menu..io ho fatto la denuncia e da un affitto di 750 e pago 150 e....ma deve essere anche pronto per tutto che poi succedera ..perche i proprietarii lo prendono male ( e ci credo)...

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  99. petrosino rosaria29 maggio 2012 13:18

    caro luca siamo in affitto dal 10 02 2008 in una abitazione in cui viviamo io e mio marito e 2 figlie delle quali 1 e minore caro luca da quando siamo entrati in questa abitazione abbiamo pagato il mese cm piu 2 canoni [di cio abbiamo ricevuta]la propietaria dopo due mesi ci fece una cessassione di fabricato intestato a mio marito dopo due anni di pagamenti di pigione regolamente pagati attraverso il vice amministratore del parco senza aver ricevuto mai fattura dopo questi due anni a causa di problemi che il marito della propietaria ha avuto con l antimafia ci viene fatta richiesta di cambiare l intestazione di cessassione di fabbricato e quindi la nuova cessassione viene intesta alla scrivente dopo due tre mesi siamo andati al comune volendo richiedere la residenza ci fu detto che occorevano dati catastali cioe foglio e particella del immobile accompagnati da contratto d affitto con dati catastali abbiamo fatto richiesta ai propietari e loro ci hanno risposto che momentaneamente non potevano questo momentaneamente si e
    protatto a tutto oggi e infatti sono quattro anni e tre mesi che paghiamo regolarmente sia pigione luce aqua gas e tutto oggi non abbiamo la residenza perche non cie mai stato fatto contratto ora i propietari ci vogliono mettere fuori dalla casa caro luca secondo te possiamo rivogerci alle agenzie delle entrate o alla finanza. ps. ti faccio presente che a dicembre del 2011 a causa della loro mancanza di onestà noi ci siamo rivolti a un legale per trovare un uscita bonaria perche nel fratempo oltre che loro hanno agito non correttamente non facendoci contratto pagamento a nero non abbiamo sufruito della residenza e quindi con tutto le conseguenze [dal caso iniziando dal dottore di famiglia alle scuole per i nostri figli ha pagare di piu l assicurazzione non suffruendo del sussidio del comune riguardando gli affitti con persone totalmente senza entrate foglio isee 00 oo]come ti ho detto ci siamo rivolti a un legale il quale ha mandato una lettera ai propietari proponedogli e scusandoci e pero disponibili a liberare l appartamento quando prima qual ora i propietari fossero disposti e sostenere parte delle spese al trasloco e dell affitto di un nuovo immobile ora passati due mesi e arrivata una lettera del loro legale il quale asserisce che gli dobbiamo pagare le morosita che come ti spiegavo prima o interotto da gennaio 2012 e questo avvocato asserisce che i propietari hanno un [giusto contratto di locazione con nessuno numero di protocollo e da noi mai visto mentre per la cessassione di fabbricato ce il numero di protocollo scritto nella sua lettera mentre per il contratto scrive[giusto contratto che significa?se non abbiamo mai stipulato contratto fra locatore e conduttore ]ora loro ci minacciano [attraverso il legale ]di sfratto caro luca attraverso la legalita cosa che cittadini onesti e con alto senso di civilta come noi caro luca noi vorremo denunciarli sia all agenzia delle entrate sia ai carabinieri possiamo farlo?e tu cosa ci consigli ps stiamo vivendo nel terrore i propietari sono di un certo ambiente... aiutaci

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    1. se non è vero che hanno un regolare contratto d'affitto in mano, allora l'avv. dei proprietari è completamente fuori! Sarebbe un'ulteriore prova dell'affitto in nero con le conseguenze per loro che leggi nel post.

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  100. All'atto della stipula del contratto di locazione commerciale sono stati firmati due contratti uno con il fitto reale da pagare e l'altro con un fitto ridotto-fittizio da dichiarare al fisco. Il contratto con il fitto reale è valido legalmente? Può decidere di pagare il fitto ridotto-fittizio, negandomi il resto della somma?

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    1. Secondo me avrebbe pieno titolo per pagare se vuole solo quello registrato.

      La legge finanziaria 2005 (L. 311/2004 art 1 comma 346) che dice: I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari (abitative o commerciali) ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

      Una sentenza abbastanza recente dice che (Tribunale Bari, sez. Monopoli, sentenza 24.10.2011 n° 552): il contratto sia nullo fino a che non venga registrato.

      Quindi data la legge il contratto con il vero canone è nullo e non puoi fare neanche una registrazione tardiva facendoti pagare la differenza perché secondo la sentenza, invece, è nullo fino alla sua registrazione, quindi non potresti richiedere la differenza dei canoni arretrati.

      Quindi se vuoi che paghi per l'intero bisogna che registri il contratto con il vero importo, ma registrarlo come nuovo e non facendo una registrazione tardiva.

      Legge e sentenza sono fatti proprio per evitare trucchetti del genere.

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  101. Ciao Luca.
    Questa è la mia situazione:
    Dal 04/2010 al 12/2010 ho avuto un contratto transitorio registrato con un canone mensile di 400 euro (non rinnovabile). Dal 01/2011 non ho nessun contratto con un canone mensile di 450 euro, le utenze sono intestate a me dal inizio cioè dal 04/2010, ho sempre pagato con bonifico bancario, in questo caso posso applicare questa legge.?
    Grazie.

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    1. Il tuo è un classico caso per il quale è difficile rispondere perché per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. La forma scritta era quella del vecchio contratto di locazione transitorio che è venuto naturalmente a scadere, si è instaurato poi un altro rapporto verbale con il quale paghi anche un'altra cifra. Bisognerebbe quindi anzitutto capire se si possa intendere il rapporto attuale una continuazione di quello precedente oppure capire se l'AdE l'interpreta, anche se non c'è forma scritta, come un contratto di locazione scritto ma non registrato. Io penso che l'AdE lo interpreti come un contratto scritto ma non registrato anche se la legge 431/98 art. 1 dice: "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta". Purtroppo la normativa è lacunosa e dare risposte sicure è difficile.
      Di certo è che il proprietario incassa soldi che poi non dichiara e non può neanche dire che stai in casa in maniera abusiva visto che sa perfettamente che gli arrivano i tuoi bonifici da un anno e mezzo e che le utenze sono intestate a te, quindi potrebbe essere abbastanza semplice ottenere un regolare contratto 4+4 con un canone magari un po' più basso.

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  102. dal 6/2011 a oggi una mia amica abita in affitto in una camera a 200€ dove la padrona si rifiuta di concordare un contratto di mese in mese finchè la casa non viene occupata integralmente.la proprietaria non abita nemmeno nella stessa città e viene ogni mese solo per raccogliere i soldi e rimandare la stesura del contratto,anche se loro continuano a chiederglielo!!quali sanzioni può incorrere nonostante tutte le volte che rimanda il contratto? in più non sa se nemmeno abbia fatto la denuncia in questura, con tutte le fotocopie dei documenti dati per tale scopo. cosa potrebbe fare?

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  103. da marzo abito in una casa ovviamente al nero in quanto manca ancora l'abitabilità perche c'è stato un cambio di destinazione d'uso, ci sono altre famiglie nella stessa condizione da quasi 2 anni. ogni volta la proprietaria dice che è stata presentata la domanda al comune che ha i suoi tempi. se la denuncio all'agenzia delle entrate rischio di non poter più rimanere in quella casa?

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    1. all'AdE dell'abitabilità non importa niente! Quindi potrai rimanere nella casa.

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  104. ciao ho trovato questo sito che a dire la verita è molto interessante, complimenti. L'altro giorno parlando con una signora mi chiedeva, ed io non stata in grado di aiutarla, è in affitto a nero in un'abitazione dove le utenze sono intestate al proprietario ed è entrata senza alcun contratto sulla parola, al comune non è stata dichiarata come residente in quell'abitazione. Ora mi chiedeva puo' regolarizzare la situazione all'AdE? magari per pagare meno? Non avendo neanche una ricevuta di pagamento, non vorrebbe pero' rischiare nessuna denuncia penale, se prevista, per lei o per il proprietario.

    Ringrazio anticipatamente per la tua disponibilità.

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    1. non ha niente sulle mani, è difficile rispondere

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  105. ciao cosa rischio per un vecchio fitto del 2010 in nero essendo io al tempo studente e inquilino?quali sono le sanzioni a mio carico? grazie in anticipo

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    1. dal punto di vista fiscale poco, cioè sei solidalmente responsabile con il proprietario dell'imposta di registro evasa oltre sanzioni ed interessi

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  106. Salve Luca.
    Ho letto questi post e ho un quesito: se un'inquilina paga canoni di affitto ridotti e una quota in nero, può denunciare all'AdE il locatore anche se non ha prove?
    Può essere una prova sufficiente il fatto che il canone di affitto sia verosimilmente basso anche se non irrisorio?

    E per quanto riguarda il prolungamento del contratto 4+4, avviene solo se si riesce a dimostrare il nero?
    E se il proprietario non ha una prima casa e vuole metterci la residenza, il giudice può far sì che possa essere valida la disdetta del contratto a naturale scadenza oppure vi è l'obbligo del 4+4?

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    1. è ovvio che uno può far tutto, ma dovrebbe poi anche saper dimostrare!

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  107. Ciao Luca,leggendo tutti i post non ho trovato niente di simile a mio caso.Abito da 4 anni in una casa con affitto in nero e pago 300 euro al mese.La mia padrona di casa un mese fa, mi a detto che devo lasciare la casa entro 15 giorni che li serve,ovviamente io non ho trovato un altra casa e li ho detto di darmi il tempo per trovarla,invece lei mi ha chiuso le utenze della luce e del acqua,e adesso non so cosa fare ancora non trovo un altra casa,ma ne anche posso vivere senza acqua e luce...le utenze sono intestate a lei ed io non ho contratto d'affitto e non li poso fare al mio nome..ho delle ricevute scritte a mano con la sua firma con la soma da me pagata come affitto.Cosa posso fare ? SONO DISPERATO!

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  108. Vorrei anche sapere se e legale il comportamento della mia patrona di casa,e se posso denunciare quello che mi e successo e dove. Grazie mille aspetto con ansia la tua risposta.Grazie di nuovo

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  109. Salve Luca,

    Sono stato in affitto in nero per circa due anni. I pagamenti mensili li ho sempre effettuati con bonifico bancario on line. Premetto che prima di entrare in quella casa (ridotta in uno stato pietoso) ho sostituito i sanitari perché inutilizzabili, riparato una porta, imbiancato e pulito gli ambienti a mie spese e sostituito la caldaia dividendo la cifra a metà con la proprietaria. Le utenze del gas e dell’acqua sono intestati ai proprietari, l’utenza elettrica è stata a mio nome per la durata dell’affitto.
    A distanza di 10 mesi il figlio della proprietaria (avvocato a suo dire!) pretende il pagamento, dietro pesanti minacce telefoniche alla mia persona, del conguaglio del GAS (bolletta a nome della madre). Gli ho spiegato che non ho intenzione di pagare (dopo aver anticipato una bella cifretta per entrare in casa, mi sembra il minimo).
    Cosa dovrei fare? Potrei querelarlo per minacce? (ho un bimbo piccolo e questa situazione mi sta creando un po’ di ansia)

    Grazie per l’attenzione, attendo una tua risposta.

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    1. prendi consiglio da un legale, saprà consigliarti nel migliore dei modi. Io inizierei col digli che ho dei bonifici nelle mani che attestano un affitto in nero, ma non conoscendo la situazione non so se potrebbe irritarsi e far peggio, quindi rimando al primo consiglio.

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  110. sono in affitto in nero da oltre un anno. Da sempre chiedevo di regolarizzare la mia posizione al proprietario: una stanza in affitto con uso cucina in appartamento con un'altra ragazza in altra stanza con lo stesso problema. IL NERO! Ho verificato che non aveva mai registrato il mio contratto e così l'ho fatto io. Pago molto meno e sono più tranquilla con un contratto di 4 anni prorogabili.(Sul precedente contratto già peraltro scaduto c'era la clausola di uscire di casa entro 2 mesi dalla sua richiesta!)Ora però la ragazza nell'altra camera ha avuto il trasferimento e tra circa 2 mesi se ne andrà a lavorare altrove. Il proprietario dice che verrà ad abitare qui perchè non sa dove andare visto che i nostri soldi ...in nero... gli servivano per pagare un affitto in città. Rischio di trovarmelo faccia a faccia ogni mattina? posso fare qualcosa?

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    1. se è un affitto parziale, cioè ti è stata affittata solo una parte della casa, credo tu possa fare ben poco. Avendoti affittato solo una parte, dell'altra può fare quello che vuole

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  111. Salve Luca,
    ti volevo chiedere un' informazione, ho vissuto per 3 anni in un' abitazione con contratto ad uso transitorio per 18 mesi e poi con un regolare contratto 3+ 2 se ricordo bene, pagavo 1200 euro mese di cui 600 euro registrati pagamento sempre con bonifico e la differenza in nero per contanti in presenza di testimoni ecc, ( ho anche un bonifico dove versai la somma di 1200 euro come deposito di 1 mensilita').
    Secondo la tua esperienza posso recuperare le somme versate in nero tramite il mio legale?
    Grazie mille per la disponibilita'.
    Mauro.

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    1. recuperare le somme a nero è difficile!

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  112. Ciao Luca,mi chiamo Sandro e vorrei chiederti un consiglio. Ti spiego in poche parole cosa mi sta accadendo :abito da quasi 16 anni nella stessa abitazione ,non mi e stata mai rilasciata una ricevuta di fitto ,il propritario segna tutto su un quaderno.
    Possiede oltre 100appartamenti ,terreni,ville e negozi,27 appartamenti solo nel viale dove vivo io ,tutti affittati ad extracomunitari.Io ho perso il lavoro e sono padre di due bambine,non ho potuto onorare alcune mensilità,chiamato il proprietario gli chiedo di venirmi incontro rateizzando cio ce gli devo ,ma lui mi risponde no mi dai tutto e avanti ad un giudice.Sono andato al comune del paese dove vivo per un certificato ,con mio stupore non risulto esser residente dal 2009,mi chiedono per la residenza il contratto di fitto e la cessione del fabbricato,spiegandoi che li dovevo presentare poi all'ufficio tributi che a sua volta mi avrebbe rilasciato un documento per avviarela residenza.Chiamo il proprietario per i documenti spra descritti ,ma dopo alcuni giorni mi consegna una cessione del fabbricato datata marzo 2011,del contratto nemmeno l'ombra.Mi reco alla Agenzia delle Entrate con la cessione del fabbricato e i miei documenti ,bene il contratto risulta scaduto nel 2008 e non risulta nessun rinnovo.Contattato il proprietario mi dice che lui non ha fatto il rinnovo ma un nuovo contratto e che io sono uno stupido perche il contratto e registrato ,perche altrimenti l'avvocato non poteva notificarmi una ingiunzione di sfratto per morosita.Intanto io "stupido "mi reco per l'ennesima volta alla Agenzia delle Entrate ,ma del contratto nemmeno l'ombra nei terminali.Come posso difendermi ?Grazie Luca

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    1. effettivamente è difficile rispondere, perché lui dice che il contratto c'é e a quanto capisco ti ha fatto scrivere dall'avv. ma questo contratto non risulta. Potresti chiedere direttamente al suo avv. di mandarti una copia del contratto di locazione dicendogòli che ti sei rivolto all'Agenzia delle Entrate ,ma che a loro non risulta.

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  113. Chi mi può dare un consiglio per cortesia?
    Ho preso una casa in affitto che è praticamente una depandans di un altra casa. L'ho vista con la padrona di casa e anche attirato dal prezzo inizialmente mi è piaciuta. Tanto è vero che il giorno dopo l'ho presa pagando un mese di affitto più uno di caparra. Questo il giorno 3 di questo mese, rimanendo d'accordo che sarei entrato il 7 dopo aver portato le mie cose in casa.
    Il contratto è avvenuto in nero ma con una lettera scritta da parte della proprietaria firmata da entrambi e una cedola di pagamento. Il giorno seguente quindi il 4 portando i primi pacchi mi sono subito accorto di svariate magagne tra le quali un cavo della corrente che da casa sua porta la corrente nella mia attraversando il giardino e con un collegamento coperto solo dal nastro isolante. In oltre ho notato che dalla copertura del tetto ci sono delle parti di eternit che escono in bella vista.
    Per farla corta questa casa è un disastro e dire che io sono stato frettoloso nel fermarla è dire poco. Quindi ho subito avertito la signora che non sono più intenzionato ad abitarla e se mi restituiva il mese di affitto + quello di caparra e lei mi ha detto che è disposta a darmi in dietro solo la caparra. Cosa posso fare? Posso interpellare un legale con la possibilità di essere risarcito nella totalità della somma e di non incorrere a nessun tipo di costo ulteriore dato da ipotetiche multe o costi per il legale? Grazie a tutti per la cortese attenzione.

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    1. credo che poco si possa fare, perché non so cosa ci sia scritto nel pezzo di carta che avete firmato, ma la proprietaria ha, se vede le brutte, un mese di tempo dalla firma per registrarlo. Ti potresti appigliare al fatto che sia pericoloso per la tua salute, questo è l'unico appiglio, ma da quanto mi descrivi erano cose ben visibili e non cose che si potevano vedere o capire solo abitando la casa!

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  114. Buongiorno avrei un quesito. Purtroppo ho vissuto in una casa con la mia ragazza per 2 anni e mezzo con affitto il nero (il proprietario è stato chiaro fin dall'inizio). Ho dato comunque 2 mesi di affitto di caparra (con tanto di ricevuta firmata da me e dal padrone di casa). Ora ho cambiato casa perchè allo stesso affitto ne ho trovata un'altra dove ho un contratto regolarmente registrato 4+4.
    Il vecchio proprietario stenta a ridarmi le caparre dicendo che al momento non ha soldi. Cosa posso fare? Se lo denuncio riesco a riprendere anche le mensilità pregresse facendogliela pagare per bene? A tra le altre cose ha dichiarato che in quella casa ci vive la sorella (quando attualmente è disabitata) probabilmente per non pagare l' ICI...
    Qualcuno sa consigliarmi ? grazie saluti

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    1. legga il post e spighi al proprietario cosa rischia chi affitta in nero.... credo che se ha un po' di discernimento le restituirà la caparra.

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  115. io sono stata inquilina per 23 anni in case e citta' diverse,per poter risparmiare sull'affitto chiedevo di non registrare il contratto,ora dico... quando cercate casa e sapete le condizioni perche' dopo 6/ 9/10 anni vi lamentate? se non vi va bene andate via no? d'altronde nessuno vi ha messo la pistola per prenderla la casa,cosa volete che ve la regalino?ouno dopo tanti sacrifici ve la devono dare per 2 soldi,premetto...quando cercavo casa la prendevo secondo le mie possibilita' senza tante storie se mi andava bene era cosi' seno' cercavo da un'altra parte ora sto a casa mia x fortuna e non ho case da affittare altrimenti dopo quello che ho letto sopra meglio la lasciavo vuota...

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  116. sono inquilina da 23 anni ho cambiato 5 appartamenti pe r motivi di lavoro,quando mi proponevano l'affitto,chiedevo uno sconto in alternativa alla non registrazione dato che a me non serviva a niente, non mi potevo scaricare nulla percio' proponevo al proprietario il contratto verbale a lui interessava che pagavo,non ho 1 sola ricevuta da nessuna parte,non ho MAI avuto problemi con nessun proprietario e tutte queste lagne che si lamentano sopra non le capisco,ma perche' non guardate prima di prenderle le case? all'inizio vi va bene poi dopo 10 anni volete il rimborso..quando un affittuario mi chiedeva l'aumento e mi sembrava troppo cercavo un'altra casa piu' consona a me tutte queste storie non le concepisco per me basta la parola non ho bisogno di un contratto..e i soldi preferisco se li risparmia il cittadino che deve fare i saltd'affitto per poter pagare le tasse ai nostri magnacci politici i mortali per arrivare a fine mese anziche' pagare di piu'

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  117. pardon! ho fatto un po' di confusione con la tastiera..riscrivo l'ultimo pezzo....i soldi preferisco se li risparmia il cittadino che deve fare i salti mortali ad arrivare alla fine del mese piuttosto che pagare il canone d'affitto maggiorato per poter pagare le tasse ai nostri magnacci politici, alla fine anziche' allo stato in tasse. vanno a finire nelle tasche degli inquilini,perche' il proprietario sempre quei soldi si prende....non so se mi sono spiegata.....

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  118. salve, sono stata in una casa in affitto da novembre..ero partits con l'intento di restarvi fino a luglio a causa di un lavoro, ma perso quest'ultimo ho esposto al proprietario la mia volontà di lasciare casa.. non ho mai avuto un contratto di locazione e con tutto ciò lui pretende che io gli paghi i mesi fino a luglio.. a causa del mio rifiuto mi è arrivata una lettera del suo legale la quale mi invita a spesire il mio codice fiscake affinchè si possa ora stipulare il contratto,in caso contrario provvederanno loro a farlo in un modo a me sconosciuto... è possibile che questo avvenga anche senza una mia fitma? posso fare qualcosa per estorcergli i soldi che fin'ora mi ha preso o evitare il pagamento di quelli che ora mi chiede?

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    1. cose incomprensibili! Lei dice di voler lasciare l'appartamento condotto in nero perché non ha più un lavoro, e il proprietario vorrebbe trattenerla con un contratto regolarmente registrato? Faccia sapere al proprietario che non solo se ne andrà perché nessuno può trattenerla contro la sua volontà, ma addirittura rimarchi il fatto che è da diversi mesi che sta in casa sua in nero e che rischia non poco! Addirittura la lettera del legale (che forse ha bisogno di lavorare).
      Si tolga comunque dalla testa la parola estorcere (l'estorsione è reato!). Se ne vada e basta, poi se insiste si rivolga ad un legale. Il proprietario non potrà neanche dire, dopo la lettera che le ha fatto scrivere non so con quale criterio, che occupava l'immobile abusivamente!

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  119. Ho ereditato dai miei genitori nel paese di origine un appartamento totalmente ammobiliato, con elettrodomestici nuovi e tutto ciò che serve quotidianamente. Vorrei andarci ad abitare quando andrò in pensione.
    Nell’ottobre 2010, anche per sostenere le spese varie, l’ho dato in affitto con grande superficialità a tre studenti universitari ( il paese è sede di una succursale di un’importante università) per 140 € ciascuno (compreso condominio e termosifone) per un tempo di circa due anni. L’appartamento consta di cinque camere e servizi (tre letto, soggiorno, studio). Tenendo chiuso lo studio ho dato loro una camera letto ciascuno con uso del resto di casa. Ho mantenuto copia delle chiavi e quando di rado sono andata lì ospite per qualche giorno di una mia sorella che abita nello stesso edificio, sono entrata in casa entrando solo nello studio e con molta discrezione (come da patti).
    Sono stata sempre disponibile, non ho preteso caparra, per qualsiasi guasto sono intervenuta tempestivamente tramite mia sorella, di mia iniziativa non ho fatto pagare il mese di agosto 2011 (non essendoci lezioni) a due di loro pur facendogli lasciare lì le loro cose. Il terzo è rimasto perché aveva un lavoro. A suo tempo dissi loro che ero disponibile a fare un contratto regolare ma loro non si mostrarono interessati forse per evitare il costo della registrazione e la caparra. Ed io con stupida superficialità ho lasciato correre.
    A fine luglio andranno via. Ma intanto sono arrivati i guai. E’ arrivato loro, come a tutti gli studenti fuori sede, un modulo da parte della finanza da compilare. Mi hanno avvisata di ciò mi hanno detto che avrebbero dichiarato di essere pendolari (distano circa 1,5 ore di macchina da casa loro). Sono andata per la circostanza in paese , con qualche spiacevole novità. Non riesco ad avere le ricevute di pagamento di luce ed acqua (che tra l’altro sono ancora intestate ai miei genitori deceduti), le bollette della spazzatura (di cui una su quattro annuali pagata da me)non erano stata pagate ed alcune erano già andate ad equitalia. Alcuni danni in casa, ma soprattutto dallo studio è scomparso un oggetto di valore.
    Comunicavo telefonicamente con quello fra i tre che mi ha contattato sin dall’inizio pregandomi poiché non riuscivano a trovare casa. Mi lamentavo con moderazione di quanto sopra senza insistere sull’oggetto scomparso. Questi, che non paga da due mesi, è diventato aggressivo e minaccioso.
    Un altro, quello che sembrava più leale nei miei confronti, non risponde alle mie telefonate. Pare, a detta degli altri, che ultimamente stia sempre a casa della sua ragazza.
    Non esiste alcun contratto scritto e firmato. Nelle mani dei due di cui sopra sono dei fogli su cui mia sorella ha scritto pagato di mese in mese con sua firma e le ricevute delle bollette di luce ed acqua (se non l’hanno smarrite). Il terzo, più adulto, in arretrato di quattro mesi, non ha mai voluto una ricevuta dei pagamenti (fatti sempre col medesimo ritardo).Tutti pagamenti fatti a mano.
    Farò tesoro di questa esperienza in futuro. Ma intanto mi dia qualche consiglio per ridurre al minimo eventuali danni per me.
    Grazie per la risposta.

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    1. dare un consiglio è difficile quando non si fanno le cose come si deve, speriamo che se ne vadano al più presto! La prossima volta solo locazioni regolari.

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