Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo scorso del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 che con l'art. 3 introduce la cedolare secca, nascono domande che urgono spiegazioni sulla tassazione dei contratti a canone agevolato.
Infatti in tali contratti, la base imponibile era ed è con il normale regime del 30% inferiore a quella dei contratti liberi 4+4. Mentre ora la cedolare secca introduce un'imposta del 19% ma sembrerebbe che la base imponibile sia del 100% del canone annuo (come è per i contratti a canone libero 4+4 con la cedolare) allora non avrà più alcuna convenienza stipulare un contratto concordato visto il canone calmierato rispetto ai canoni di mercato.
Infatti un 2% in meno di imposta è niente a parità di base imponibile rispetto ai contratti a canone libero per i quali, con la cedolare, si sconta un'imposta del 21%. E a leggere l'art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 si parla proprio di tassazione del 21% e del 19% sul canone annuo pattuito, quindi viene preso il 100% del canone annuo in entrambe i casi e poi tassato in maniera secca o al 21% (nel caso di contratti liberi 4+4) o al 19% (nel caso di contratti concordati).
Infatti in tali contratti, la base imponibile era ed è con il normale regime del 30% inferiore a quella dei contratti liberi 4+4. Mentre ora la cedolare secca introduce un'imposta del 19% ma sembrerebbe che la base imponibile sia del 100% del canone annuo (come è per i contratti a canone libero 4+4 con la cedolare) allora non avrà più alcuna convenienza stipulare un contratto concordato visto il canone calmierato rispetto ai canoni di mercato.
Infatti un 2% in meno di imposta è niente a parità di base imponibile rispetto ai contratti a canone libero per i quali, con la cedolare, si sconta un'imposta del 21%. E a leggere l'art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 si parla proprio di tassazione del 21% e del 19% sul canone annuo pattuito, quindi viene preso il 100% del canone annuo in entrambe i casi e poi tassato in maniera secca o al 21% (nel caso di contratti liberi 4+4) o al 19% (nel caso di contratti concordati).
Probabilmente la cedolare viene introdotta per far un piacere a chi ha molti immobili in locazione, non di certo per calmierare gli affitti, visto che di sicuro non caleranno e non converrà più neanche stipulare i contratti a canone agevolato che era l'unico modo per contenere gli affitti e che poi hanno sempre stentato un po' a decollare per la scarsa informazione resa ai cittadini. Questo è solo il modesto parere dello scrivente che spera di essere smentito.
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http://www.notizie-immobiliari.eoltt.com/
http://www.news-mercato-immobiliare.eoltt.com/
http://www.blog-agenti-immobiliari.eoltt.com/
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Mi sto interessando ora a questo tipo di opzione, e leggo solo ora il tuo commento che trovo condivisibile solo in parte, mi spiego:
RispondiEliminaCombinando il Canone Concordato alla cedolare secca si ottiene solo il 2% in meno di imposta, è vero, ma molti comuni riducono l'ICI (ad esempio dal 7 al 3 per mille) e questo va contato tra i vantaggi. Fino ad ora ho condotto un appartamento in affitto a canone libero e, in considerazione del reddito globale, ho fatto un calcolo percui pur riducendo l'affitto al mio inquilino (che non naviga nell'oro, ma è persona onesta almeno fin'ora) quello che vado a risparmiare sulle imposte porta ad aumentare le entrate di circa 300÷400Euro/anno. Risultato: un vantaggio per entrambi in termini economici (più modesto da parte mia) e un inquilino onesto più contento di restare!
Saluti, Andrea
Ah, dimenticavo che il conduttore (affittuario), con il canone agevolato ha diritto ad ulteriori detrazioni se il reddito non supera i 31.000Euro.
RispondiEliminaCorreggo un frase del mio precedente post: non sono il conduttore, sono il locatore.
Andrea
Ciao Andrea, ti ringrazio per il commento.
RispondiEliminaSe fai un contratto a canone libero e opti per la cedolare secca, ti viene tassato al 21% il canone annuo che concordi liberamente con l'inquilino. Se fai un contratto agevolato il canone annuo ti viene tassato al 19%, il punto è che il canone concordato è di norma assai inferiore ai normali canoni di mercato: quindi credo che in pochissimi casi sia conveniente anche considerando lo sgravio ici, che tra l'altro non in tutti i comuni c'è e in alcuni di quelli dove c'è tale agevolazione, possono usufruirne solo per un numero contato di contratti e non per tutti, quindi se non presenti in fretta la domanda non ne usufruisci!
Quando scrivo un articolo penso al caso generale, i singoli casi è impossibile prevederli e il caso generale è che non c'è convenienza.
Concordo.
RispondiEliminaIn effetti dipende dal reddito del locatore e da certe condizioni particolari.
Ti faccio il mio esempio:
ho acquistato l'appartamento già locato con contratto libero; passato un po' di tempo mi sono informato su queste opportunità ed ho verificato le condizioni; ho calcolato che tenendomi in una fascia alta della finestra permessa dal comune avrei avuto un modesto vantaggio io ed un grosso vantaggio il conduttore. Siamo a livello di 780 Euro l'anno in meno per lui (più le eventuali ulteriori detrazioni in dichiarazione) e circa 400 Euro in meno per me tra tutto (sconto ICI, tassa registro...).
Chiaramente mi sono potuto tenere sui livelli alti delle fasce proposte dal comune proprio in virtù del precedente affitto a canone libero, percui il conduttore ha accettato di buon grado di stare in fascia alta. Fossi partito da zero non credo avrebbe accettato, forse avrei ottenuto un pareggio.
Come considerazione finale mi piace sottolineare la soddisfazione del mio inquilino che non naviga in buone acque ma ha sempre pagato onestamente. Pensare solo al proprio profitto fregandosene dell'inquilino (quando merita) credo sia una politica miope. Ho visto gente aumentare il canone, l'inquilino (che pagava) se ne va e l'appartameto resta poi vuoto per anni...in cerca d'affitto...
Grazie e ciao, Andrea
Sicuramente per gli inquilini è conveniente!
RispondiEliminaInoltre concordo che a volte l'ingordigia dei proprietari li porti proprio a rimanere con i loro appartamenti sfitti. Se li affittassero a meno rimarrebbero meno tempo sfitti e guadagnerebbero di più e forse si metterebbero più al riparo da possibili insolvenze
Salve, un aiuto se possibile. Voglio locare un appartamento usufruendo della cedola secca, solo oggi ho letto qualcosa su questo tipo di contratto. Ho visto che devo comunicare al mio conduttore l'intenzione di registrarlo come contratto a cedolare secca, ma quello che non ho ben capito e la prassi di registrazione (scusate la mia ignoranza). Le mie perplessita sono le seguenti:
RispondiElimina1) L'imposta di registro, ovvero il 2% del canone, va versato?
2) il bollo sul contratto, quello di 14,62,che stipulero in cartaceo, visto che, scusate la diffidenza, ma tramite il programma SIRIA non mi fido, lo devo applicare?
3) Il bollo sulle ricevute mensili che emettero al conduttore lo devo applicare?
4) L'imposta da pagare poi sul canone annuo è del 21% che si puo come l'Unico pagaare in 2 rate? ovvero Luglio e Novembre?
Grazie dell'aiuto che mi potrete dare
non devi pagare l'imposta di registro ne alla prima registrazione ne negli anni successivi; non devi pagare l'imposta di bollo; per registrare il contratto devi andare all'Agenzia delle Entrate con modello 69 compilato e duplice o triplice copia in originale del contratto di locazione.
EliminaPer i bolli sulle ricevute e per il pagamento del 21% chiedi al tuo commercialista.
Prima di registrare il contratto dovrai inviare con ricevuta di ritorno la raccomandata all'inquilino dove comunichi la tua intenzione di adottare il regime 'cedolare secca' e che quindi rinunci ad ogni tipo di aggiornamento del canone per tutta la durata della cedolare
Buonasera
RispondiEliminaHo un contratto stipulato con l'inquilino con canone concordato con patto territoriale del Comune dove risiedo. IL contratto scade la registrazione il 20 maggio 2012, voglio optare per la cedolare secca, cosa devo fare?
In questi anni non ho applicato l'aumento Istat, anche se è scritto, posso chiedere l'aumento e poi registrare il contratto? il canone è fermo al 2005. Ho una gran confusione in testa!!
Scusi le molteplici domande.
Grazie per la risposta.
se opta per la cedolare secca non può chiedere gli aggiornamenti del canone.
EliminaBuongiorno
Eliminascusa ma non ho capito,la risposta.
io chiedo prima l'aggiornamento ISTAT che non è aggiornato al 2008, poi invio la raccomandata per la cedolare secca per stipulare il nuovo contratto, perchè subentro al vecchio locatario.
E^fattibile? Cosa consiglia per evitare spese eccessive e regolalizzare la posizione?