Come abbiamo visto in un precedente articolo (Aste giudiziarie: quando l'immobile è occupato), l'opponibilità di un contratto di locazione all'aggiudicatario di un immobile acquistato all'asta, è data dalla data certa che può essere desunta, in linea di massima, dalla registrazione o in casi particolari dalla sua trascrizione, le quali se avvengono con data anteriore al pignoramento, la locazione è opponibile all'aggiudicatario che dovrà rispettare il contratto preesistente.
La domanda allora nasce spontanea. E se il proprietario, in odore di esecuzione immobiliare o fallimento, simuli un contratto di locazione fittizio, magari ultranovenale con tanto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari antecedente il pignoramento?
La domanda allora nasce spontanea. E se il proprietario, in odore di esecuzione immobiliare o fallimento, simuli un contratto di locazione fittizio, magari ultranovenale con tanto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari antecedente il pignoramento?
A questo punto l'aggiudicatario può eccepire la simulazione di contratto ai sensi dell'art. 1415 del c.c. fornendone le prove come dettato dalla Cassazione con la sentenza 721/99.
Inoltre l'aggiudicatario, nonostante la data certa anteriore al pignoramento, non è tenuto a rispettare il contratto in essere se questo è inferiore al canone di mercato al momento del pignoramento di oltre 1/3 o rispetto ai canoni di precedenti affitti.
Chi ha letto questo articolo ha letto anche:
Chi ha letto questo articolo ha letto anche:
Salve luca, in caso di casa occupata in forza di comodato gratuito ventennale a favore di una signora? peraltro nella casa ci vive il figlio dell'esecutato, ma la signora credo abbia la residenza. L'immobile è' venduto come ' occupato con titolo non opponibile alla procedura', in questi casi è' necessario provvedere allo sfratto con avvocato o il tribunale si occupa della liberazione come gli immobili liberi (occupati da esecutati)?
RispondiEliminaGrazie!
Il titolo non è opponibile. In questo caso si procede alla liberazione dell'immobile tramite custode che seguirà direttamente l'ordine di liberare la casa rilasciato dal giudice.
EliminaGrazie luca sei gentilissimo
Elimina