In questo articolo cercheremo di snocciolare ogni aspetto riguardante l'aggiornamento istat delle locazioni di immobili ad uso abitativo, puntando anche l'attenzione sulla nuova normativa della cedolare secca che prevede la rinunzia ad ogni forma di adeguamento.
Contratti di locazione liberi (4+4)
Per tali contratti l'indice al quale si può fare riferimento per l'adeguamento del canone annuo di locazione può anche essere diverso dall'indice Istat e addirittura di libera determinazione tra le parti.
Quindi non per forza deve essere preso il 75% dell'indice Indice Istat ma potrebbe essere anche preso il 100% o addirittura liberamente determinato dalle parti (l'art. 14 legge 431/78 ha abrogato l'art 24 della legge 392/78 che prevedeva un adeguamento annuo pari al 75% Istat)
Contratti a canone convenzionato
In questo tipo di contratti, che vengono stipulati sulla base di accordi territoriali che prevedono canoni calmierati, agevolati rispetto ai prezzi di mercato, di solito l'adeguamento annuo del canone viene fissati al 75% Istat, però si rimanda ai singoli accordi territoriali facilmente reperibili su internet nei siti dei vari Comuni
Contratti di locazione turistici
Sono contratti richiamati nell'art 1 comma 2 lettera c della legge 431/98, per i quali non è prevista limitazione alcuna per quanto riguarda l'adeguamento del canone. É pur vero che vista l'esigua durata (di solito poche settimane o pochi mesi) non si rende necessario inserire alcun aggiornamento.
Contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e Contratti per studenti
Per questi tipi di contratti si rimanda, come per i contratti a canone convenzionato, agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari e depositati in Comune. Infatti non è prevista alcuna normativa in merito.
Mancato pagamento dell'aggiornamento del canone
Il mancato pagamento dell'aggiornamento del canone di locazione, protratto per lungo tempo, può essere motivo di risoluzione del contratto in quanto può costituire un inadempimento contrattuale.
AGGIORNAMENTO ISTAT CEDOLARE SECCA (art. 3 D.Lgs. 23/2011 comma 11)
Quanto detto sopra è tutto vano se si opta per la cedolare secca. Infatti in questo caso non può essere previsto nessun tipo di aggiornamento ne riferendosi all'indice Istat, ne ad altri indici o prevedendo un aggiornamento annuo a forfait.
Per i vecchi contratti stipulati prima che si potesse optare per la cedolare secca, la clausola che prevede l'aggiornamento diventa quindi inefficace. Inoltre l'opzione della cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
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Cedolare secca - Nuovo modello 69
Come richiedere la Cedolare Secca
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Avrei bisogno di un chiarimento: le parti possono rinunciare per un dato anno all'aumento Istat? Devono farlo con una dichiarazione firmata? (Naturalmente a vecchio regime, non con la scelta della Cedolare secca.
RispondiEliminaGrazie
Renzo da Verona
si le parti (o meglio il locatore) può rinunciare un dato anno all'aggiornamento istat, anche senza nessuna dichiarazione firmata se l'inquilino si fida che non venga mai richiesta, altrimenti meglio farla.
RispondiEliminaP.s. mi scuso per ilo ritardo ma sono rientrato oggi dalle ferie!
Quando si fa un contratto di affitto con un immigrato extracomunitario che lavora, ma ha un permesso di soggiorno che dura un anno o due anni, si deve tener conto di tale durata nel fare il contratto di locazione? Si deve fare un contratto transitorio (max 18 mesi non rinnovabili) o si può fare un 4+4 o 3+2 ?
RispondiEliminaGrazie.
Renzo da verona.
Ciao Renzo,
Eliminabella domanda! Il proprietario DEVE verificare la regolarità (e anche qui ci sarebbe da dire, perché non so quali competenze abbia il proprietario per verificare tale regolarità) del permesso di soggiorno sia alla stipula sia al rinnovo. Come giustamente ipotizzi tu la validità del permesso di soggiorno potrebbe durare anche meno di 3 o 4 anni e allora per tutelarsi si potrebbe fare un contratto transitorio max 18 mesi adducendo (perché la transitorietà del contratto va motivata) come motivazione la scadenza del permesso di soggiorno. Quindi se l'extracomunitario ha un permesso inferiore a 18 mesi fai pure un transitorio per meglio tutelarti.
Ma il permesso potrebbe durare anche di più di 18 mesi, a questo punto i regolari contratti sono o 4+4 o 3+2 quindi non si fugge! Se fai un contratto transitorio di 18 mesi e poi ne rifai un altro transitorio non sarebbe una scappatoia.
La norma è che devi verificare la regolarità del permesso alla stipula e al rinnovo.
Infatti l’art. 12, comma 5-bis, del Testo Unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero del 25 luglio 1998, n. 286 prevede ora, in maniera più chiara e lineare, la medesima pena della reclusione da sei mesi a tre anni (oltre alla sanzione della confisca del bene, purché il medesimo non appartenga a persona estranea al reato) per “chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile a uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione”
Per concludere se ha il permesso che gli dura meno di 18 mesi, fai un transitorio per la durata del permesso per meglio cautelarti. Se invece gli dura più di 18 mesi fai un 4+4 o 3+2 perché più transitori a cascata non possono essere fatti altrimenti tutti userebbero più transitori con lo stesso inquilino!