La donazione è un contratto con il quale una parte (donante) per spirito di liberalità, arricchisce l'altra (donatario), senza ricavarne un corrispettivo (art. 769 c.c.).
Nel caso di beni immobili la donazione comporta una provenienza pericolosa e quindi può dare molto fastidio per la commercializzazione del bene.
La domanda da farsi in presenza di donazione è la seguente: il donante è ancora in vita?
Ipotesi 1) No, il donante è deceduto.
In questo caso c'è da chiedersi se è deceduto da più di 10 anni o da meno di 10 anni.
A) da più di 10 anni. Allora l'azione di riduzione si è prescritta e la commercializzazione del bene non presenta rischi.
B) da meno di 10 anni. L'azione di riduzione è ancora praticabile dagli eredi necessari ma è anche rinunciabile. A seguito della rinuncia degli eredi a intraprendere l'azione di riduzione la commercializzazione dell'immobile donato viene ripristinata.
Ipotesi 2) Si, il donante è ancora in vita. Questo è il caso più pericoloso. In questo caso si sconsiglia vivamente di procedere all'acquisto, in quanto l'azione di riduzione degli eredi non è rinunciabile e si prescrive solo dopo 10 anni dalla morte del donante. In questa situazione, inoltre, nessuna banca concederà un mutuo per l'acquisto, infatti l'azione di riduzione che possono esercitare gli eredi è più forte dell'ipoteca a garanzia del mutuo fondiario.
Per quest'ultima ipotesi ci sono soluzioni come ad esempio la fideiussione del donante e la risoluzione della donazione, le quali però non forniscono una soluzione sicura e definitiva del problema.
Cosa è l'azione di riduzione?
L'azione di riduzione è un'azione di tutela che intraprendono gli eredi legittimari (figli e/o moglie del defunto) per vedersi riconosciute quelle quote di eredità che spettano loro per legge. Tale azione ha efficacia su qualsiasi soggetto, anche per esempio sul terzo che acquista l'immobile dal donatario.
Per concludere, quando si vuole acquistare un immobile che è pervenuto al venditore per donazione, è bene stare molto attenti e farsi seguire da una persona esperta tipo il vostro legale e/o un buon Notaio che vi sapranno consigliare per il meglio dicendovi anche quando è necessario abbandonare l'acquisto e cercare altro!
problema strasimile!
RispondiEliminamio padre mi dona nel 2002 un ufficio a uso commerciale che ora devo rivendere.
al momento della donazione dal notaio eravamo io e lui in quanto al momento dell acquisto la moglie, che nn e mia madre, ha fatto rinuncia dunque questo immobile era intestato solo a mio padre. nel 2002 lo intesta a me tramite donazione e io sn l unica a beneficiare degli affitti derivat dalla locazione.
quesito!!!!dovendo io ora rivenderlo possono esserci casini con al moglie di mio padre e i figli di loro due, per giunta ancora minorenni???
come poter agire con una compravendita che tuteli sia me che il compratore del mio ufficio???se all atto di donazione nel 2002 eravamo solo io e mio padre suppongo che se pure si procedesse con una rsioluzione della donazione mio padre ritornerebbe l unico proprietario e dunque potrebbe venderlo lui al mio compratore e poi versarmi l importo..
molti utilizzano la risoluzione della donazione per poi far rivendere l'immobile e non aver problemi. Questa di sicuro è una soluzione, anche se potrebbe (ipotesi remota) essere percepita, in caso di eventuali azioni legali, come una seconda donazione e quindi la situazione si complicherebbe ancor di più.
RispondiEliminaUn'altra azione percorribile è quella di far fare una fideiussione al donante il quale si impegnerà a risarcire al compratore l'eventuale danno subito in caso di azione di riduzione esercitata dagli altri eredi dopo la morte del donante. Infatti alla morte del donante si trasferiscono agli eredi non solo i diritti ma anche gli obblighi e quindi l'obbligo di risarcire il danno. Così, facendo azione di riduzione, gli altri eredi potrebbero ricevere il bene, ma sarebbe per loro economicamente sconveniente.
C'è da dire che la prima soluzione è quella più praticata e sicuramente più convincente di quest'ultima.
Con donante ancora in vita e altri eredi io ci penserei molto bene prima di comprare il tuo locale commerciale! In queste condizioni, inoltre, se per l'acquisto servisse un finanziamento le banche sarebbero molto restie nel concederlo!
Comunque il mio consiglio è quello di rivolgerti ad un legale di fiducia per tutelare sia i tuoi interessi sia gli interessi di un eventuale acquirente.
SI può condizionare l'inalienabilità della nuda proprietà alla morte dell'usufruttuario?
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