Decreto Sbocca Italia - Settore Immobiliare

E’ stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale (G.U.n. 262 dell’11.11.2014) la legge di conversione (L.n.164/2014) del D.L.n.133/2014 (Decreto “Sblocca Italia”) in vigore da ieri.

Andiamo a vedere le novità per il settore immobiliare:

1) art. 18 del decreto (liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni commerciali):

1. All'articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo comma e' aggiunto il seguente: "In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento

regionale  o   comunale,   e'   facoltà   delle   parti   concordare contrattualmente termini e condizioni  in  deroga  alle  disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto". 
2. Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai  contratti in corso alla data di entrata in vigore della  legge  di  conversione del presente decreto. Ai giudizi in corso alla  data  di  entrata  in vigore della legge di conversione del presente decreto continuano  ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni previgenti.

2) art. 19 del decreto (esenzione imposta di bollo e registro riduzione dei canoni di locazione):

1. La registrazione dell'atto  con  il  quale  le  parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto  di  locazione ancora in essere e' esente dalle imposte di registro e di bollo. 
1-bis.  Nella  definizione  degli  accordi  di  cui  al  presente articolo, anche nell'ambito di iniziative  intraprese  da  agenzie  o istituti per le locazioni,  comunque  denominati,  le  parti  possono avvalersi  dell'assistenza  delle  organizzazioni  della   proprietà edilizia e dei conduttori, sia  in  relazione  ai  contratti  di  cui all'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia  in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi  3  e  5, della  legge  n.  431  del  1998,  e  successive  modificazioni. Il conduttore,  con  propria  comunicazione,  può  avanzare   richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale. Ove la  trattativa  si concluda con la determinazione di un canone ridotto e'  facoltà  dei comuni  riconoscere  un'aliquota  ridotta   dell'imposta   municipale propria))
3) art. 21 del decreto (incentivazione per investimenti in locazione)
Riassumendo i requisiti per godere delle agevolazioni fiscali, cioè la deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime) sono:

• acquisto dell’immobile nel periodo dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017
• acquirente persona fisica non esercente attività commerciale
• immobile a destinazione residenziale ad esclusione delle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli di eminenti pregi artistici o storici
• di nuova costruzione invenduto alla data di entrata in vigore della legge di conversione (12 novembre 2014) o che sia oggetto di interventi di ristrutturazione/risanamento conservativo e che non si trovi nelle zone agricole
• di classe energetica A e B
• destinato, entro 6 mesi dall'acquisto, alla locazione per almeno otto anni continuativi
• il canone di locazione fissato entro parametri definiti (non deve essere superiore a quello previsto per le locazioni a canone concordato, per quelle in edilizia convenzionata, ovvero a canone speciale)
• non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore

E' inoltre possibile concederlo in usufrutto a soggetti che operano nel settore dell’alloggio sociale a patto che venga mantenuto il vincolo alla locazione con i parametri sopra indicati.

3) art. 23 del decreto (rent to buy)

 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che  prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel
contratto, sono trascritti ai sensi dell'  articolo  2645-bis  codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 
1-bis. Le parti definiscono in sede  contrattuale  la  quota  dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto  di  acquistare  la  proprietà dell'immobile entro il termine stabilito)). 
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche  non consecutivo, di un  numero minimo di canoni, determinato dalle  parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli  articoli  2668, quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.  Il  termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del  codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un
periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresì  le disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonché  degli  articoli 1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.  In  caso  di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile. 
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto  un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. 
5. In caso di risoluzione  per  inadempimento  del  concedente,  lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla restituzione dell'immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non  e'  stato  diversamente  convenuto  nel contratto. 
6. In caso di fallimento  del  concedente  il  contratto  prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, ((terzo comma)), lettera c),  del  regio  decreto  16  marzo   1942,   n.267,   e   successive modificazioni. In caso  di  fallimento  del  conduttore,  si  applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del  decreto-legge  28  marzo  2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e'  aggiunto  il  seguente:  "5-bis.  Le  disposizioni  del  presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti  e  di vendita con riserva di  proprietà  stipulati  successivamente  alla data di entrata in vigore della presente disposizione.". 
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e'  subordinata al positivo perfezionamento ((del  procedimento))  di  autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107  del  Trattato  sul Funzionamento  dell'Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   e'   data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

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