Il rinnovo tacito del contratto di
locazione è l'argomento che andremo a sviscerare in questo post.
Ci sono anzitutto da distinguere le varie
tipologie contrattuali e cioè i contratti cosiddetti liberi, ossia quei contratti con contenuto e canone concordato liberamente fra le
parti, per i quali la legge stabilisce una durata non inferiore a 4
anni rinnovabili di altri 4 anni. Ci sono poi i contratti a canone
cosiddetto concordato o agevolato per i quali è prevista una durata
di 3 anni rinnovabili per ulteriori 2. Per i contratti commerciali è
invece prevista una durata di anni 6+6. Ci sono infine anche i contatti di locazione abitativa di natura transitoria e transitoria per studenti.
Andiamo ad analizzare le varie
tipologie:
Contratti liberi 4+4:
- durata minima 4 anni
- rinnovo di 4 anni alle medesime condizioni se il locatore non da disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata per i motivi di cui all'art. 3 L 431/98
- se c'è tacito rinnovo dopo i primi 4 anni va pagato l'F23 con le stesse modalità delle annualità successive alla prima, quindi con codice 112T per un importo del 2% sul canone annuo, salvo opzione cedolare secca.
- scaduti gli otto anni entrambe le parti hanno diritto di procedere al rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto. Si devono comunicare tali intenzioni con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza e la parte che la riceve deve accettare le nuove condizioni entro 60 giorni dalla ricezione. In mancanza di risposta il contratto si intende scaduto alla data di cessazione, mentre se non c'è nessuna comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (art. 2 comma 1 L 431/98) di soli 4 anni e si dovrà pagare annualmente il 2% del canone annuo con mod F23 con codice 114T, salvo opzione cedolare secca
Contratti concordati 3+2
- durata minima 3 anni
- rinnovo di 2 anni alle medesime condizioni se il locatore non da disdetta almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata per i motivi di cui all'art. 3 L 431/98
- se c'è tacito rinnovo va pagato l'F23 con le stesse modalità delle annualità successive alla prima, quindi con codice 112T per un importo del 2% sul 70% del canone annuo, salvo opzione cedolare secca.
- scaduti i 5 anni entrambe le parti hanno diritto di procedere al rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto. Si devono comunicare tali intenzioni con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza e la parte che la riceve deve accettare le nuove condizioni entro 60 giorni dalla ricezione. In mancanza di risposta il contratto si intende scaduto alla data di cessazione, mentre se non c'è nessuna comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (art. 2 comma 5 L 431/98) di soli 3 anni e si dovrà pagare annualmente il 2% sul 70% del canone annuo con mod F23 con codice 114T, salvo opzione cedolare secca.
Contratti commerciali 6+6
- durata minima 6 anni salvo attività di carattere transitorio
- rinnovo di 6 anni in 6 anni alle medesime condizioni se il locatore non da disdetta con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza il locatore può dare diniego al rinnovo solo per i motivi citati nell'art 29 L 392/78
- se c'è tacito rinnovo va pagato l'F23 con le stesse modalità delle annualità successive alla prima, quindi con codice 112T per un importo del 2% sul canone annuo.
Contratti di natura transitoria
- durata da 1 a 18 mesi
- Il rinnovo è possibile purché il locatore ed inquilino confermino dimostrino il permanere dell'esigenza transitoria, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Contratti
transitori per studenti
- durata a 6 mesi a 3 anni
- rinnovabili alla prima scadenza, alle stesse condizioni e per il medesimo periodo concordato, salvo disdetta del conduttore.
- Il contratto cessa automaticamente al termine del secondo periodo di rinnovo.
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Grazie Luca per la risposta molto esauriente e per la consegna del Mod. CDC o Mod,69?????
RispondiEliminaCiao .
Francesco
se è una proroga il mod 69(Quadro a dati generali) va ripresentato, infatti c'è la casellina proroga
EliminaBuongiorno, dal 1997 ho affittato una casa (uso abitativo) con regolare contratto per 6 anni tacitamente rinnovabile. Fino ad oggi (Aprile 2013, quindi sono passati 16 anni) non ho mai fatto un nuovo contratto (ci sono sempre gli stessi inquillini). Ora mi sorge un dubbio…è ancora valido quel contratto del 1997?? Esisteva allora una formula di contratto di 6 anni + 6?Grazie
RispondiEliminaDanilo
buongiorno in data 30/06/2013 mi scade il contratto affitto di natura transitoria di 12 mesi.Vorrei rinnovare il contratto al mio inquilino in quanto non ho ancora venduto l'appartamento. posso fare una semplice lettera con raccomandata a.r , giusto? mi è chiaro che devo rispettare la natura transitoria ed anche lo stesso periodo, quindi i 12 mesi o posso allungarlo o diminuirlo??Grazie
RispondiEliminaNel contratto per studenti leggo che il contratto cessa automaticamente al termine del secondo periodo di rinnovo, questo avviene anche se nel contratto c'è il tacito rinnovo? io conduttore posso avvalermi di qualche legge per non rinnovare anche se è previsto un preavviso di tre mesi? il contratto scadrebbe il 30/09 il proprietario di casa richiede i tre mesi di preavviso, cosa posso fare? grazie
RispondiEliminase è un transitorio per studenti non si può rinnovare all'infinito altrimenti non sarebbe transitorio. Fallo presente al tuo locatore.
EliminaBuongiorno avevo un quesito da porre in merito al rinnovo 6+6 commerciale. E' un caso un po particolare, alla scadenza del contratto 6+6 con tacito rinnovo il proprietario invia raccomandata per disdetta contratto (a cui è stato risposto con una raccomadata con proposta di proroga), ma poi la locazione continua per altri 5 anni (il contratto e' registrato, ma pagata l'imposta di registro solo primo anno). Ora a 5 anni dalla proroga (11mo anno) si sta mettendo in regola con i pagamenti dell'imposta di registro. Arrivo al punto. Il contratto di fatto è rinnovato visto che il proprietario ha continuato di fatto a percepire i canoni di locazione (tracciati) o è autorizzato a chiedere un nuovo contratto (non a naturale scadenza visto che è 5o anno in corso) richiedento un sostanzioso aumento? Buongiorno avevo un quesito da porre in merito al rinnovo 6+6 commerciale. E' un caso un po particolare, alla scadenza del contratto 6+6 con tacito rinnovo il proprietario invia raccomandata per disdetta contratto (a cui è stato risposto con una raccomadata con proposta di proroga), ma poi la locazione continua per altri 5 anni (il contratto registrato, ma pagata l'imposta di registro solo primo anno). Ora a 5 anni dalla proroga (11mo anno) si sta mettendo in regola con i pagamenti dell'imposta di registro. Arrivo al punto. Il contratto di fatto è rinnovato visto che il proprietario ha continuato di fatto a percepire i canoni di locazione (tracciati) o è autorizzato a chiedere un nuovo contratto (non a naturale scadenza visto che è 5o anno in corso) richiedento un sostanzioso aumento? Vi ringrazio anticipatamente
RispondiEliminaNon so se ho ben capito. Comunque se ha pagato l'imposta di registro (o comunque si metterà in regola per l'imposta di registro) allora il contratto fino al 12 anno rimarrà quello con la stessa cifra di affitto maggiorata al più degli aggiornamenti istat.
EliminaGrazie mille per la risposta! Può confermarmi che l'adeguamento istat (75% istat) può essere conteggiato a partire dagli ultimi 5 anni (per gli altri il diritto va in prescrizione)? Grazie ancora...
Eliminabuonasera.. ho un contratto di locazione commerciale senza tacito rinnovo... ora il proprietario mi ha inviato una lettera con cui nn intende continuare la locazione ... vuole una locazione piu' alta.. io se rifiuto avro' diritto all'indennita' anche se nel contratto nn è indicato il tacito rinnovo? e se si.. poiche' sono all'ultimo mese di affitto , quando me la dovra' versare?
RispondiEliminahttp://lucatonzani.blogspot.it/2011/06/indennita-di-avviamento.html
Eliminal'art. 28 legge 392/78 sancisce il tacito rinnovo e quindi senza disdetta il contratto dura 12 anni. L'art 79 stabilisce la nullità di patti che limitino la durata della locazione.
EliminaLa disdetta del locatore trascorsi i primi 6 anni può avvenire solo alle condizioni dettate dall'art. 29 della suddetta legge
la mia preoccupazione è se è inserito nel contratto "senza tacito rinnovo" posso perdere l indennita se nn mi accordo per un nuovo contratto?
Eliminasecondo me potresti giocare sul fatto che l'art 79 stabilisce la nullità di patti che limitino la durata della locazione e a mio parere la clausola "senza tacito rinnovo" la limita. E' una mia interpretazione
Eliminabuongiorno,
RispondiEliminaquestione: 'proroga' di un contratto di locazione 4+4.
un addetto dell'uff. Ag.entrate mi ha risposto : arrivati al 5° anno(cioè scaduti i primi 4 anni) bisogna versare imposta con F23 indicando 114T (minimo 67€) e presentare apposito mod.69.
è così? perchè leggendo i suoi esempi, non mi pare sia così.
ed inoltre, dopo il 4°anno, per ogni anno successivo si dovrà versare indicando 114t o solo per il 5°anno?
grazie
daniele
il contratto dopo i primi 4 anni si rinnova tacitamente per legge, quindi se non c'è disdetta il rinnovo è automatico, per me non è proroga. Per proroga intendo quando il contratto giunge a naturale scadenza quindi dopo 8 anni. Comunque è ovvio che se l'AdE dove ha registrato il contratto le dice che deve adottare la procedura per la proroga allora faccia così.
EliminaP.s. confermo quello che le ha detto l'AdE per il minimo dei 67 €
Eliminainnanzi tutto, grazie per le risposte.
RispondiEliminami scusi,ma le cose devono esser chiare ed univoche a tutti.
è in errore lei o è in errore l'AdE?
Per questo contratto(4+4) non c'è stata disdetta e s'è rinnovato tacitamente per altri 4 anni, il dubbio è proprio la DURATA del contratto per legge, cioè sono 4 anni o sono 8 anni? e lo chiedo anche per determinare la Naturale Scadenza.
ricapitolo, lei dice che il 4+4 ,se non c'è disdetta prima della fine del 4°anno ,dura effettivamente 8 anni al termine dei quali SCADE Naturalmente, a meno che non si attivi la Proroga(per ulteriori 4 anni) e così solo dal 9°anno si dovrà versare l'imposta indicando 114T(col minimo di 67€) al posto del 112T e così via anche per il 10°,11° e 12°anno sempre indicando causale 114T nel mod.F23.
grazie
daniele
non sono io che lo dico è la legge (art 2 legge 431/98): "Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi
Eliminaprima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni."
ho capito.
RispondiEliminaallora quando ,per legge, s'intende Proroga in un contratto 4+4 ? nessuno lo sa? è a libera interpretazione?
grazie
daniele
a mio parere è dopo gli 8 anni perché:
Elimina1) dopo i primi 4 anni per legge il contratto continua alle stesse condizioni in maniera automatica in assenza di disdetta, mentre l'AdE ti dice proprio il contrario e cioè che il contratto cessa in assenza di proroga.
In sostanza il contratto redatto secondo la legge 431/98 per natura continua oltre i primi 4 anni se non c'è disdetta
2) la parola prorogare va contro la natura del contratto perché significa continuare a dare validità oggi a qualcosa che per legge e/o per accordi tra le parti era valido fino a ieri, il problema è che in assenza di disdetta il contratto è valido anche oggi per sua natura e con un semplice rinnovo annuo come per annualità successive l'AdE dovrebbe essere in grado di capire che il contratto sta continuando (l'AdE non dovrebbe impiegare troppo sforzo a capire ciò)!
L'unica spiegazione che posso dare a quello che ti ha detto l'AdE è che essa tiene separato l'aspetto legale da quello fiscale, ma anche qui ci sarebbe da discutere.
Detto ciò, il consiglio più sicuro che posso darti, pur rimanendo convinto di quello che dico per i motivi sopra, è quello di seguire quello che ti dice di fare l'ufficio dell'AdE dove è stato registrato il contratto e di non sentire pareri di uffici di altre città o il call center dell'AdE perché protrai avere risposte contrastanti.
P.s. dopo gli 8 anni è una decisione meramente delle parti se continuare il contratto o meno, quella è proroga.
EliminaDetto ciò segui quello che ti dice l'AdE perché in fin dei conti sono loro che potranno eccepire in futuro qualcosa, non di certo io.
tu scrivi citando la legge:
RispondiElimina"Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni....."
se la legge parla di 2° scadenza significa che c'è anche una prima scadenza (ovvero i primi 4 anni), bisogna solo capire UNIVOCAMENTE se già dopo i primi 4 anni siamo in condizioni di Proroga (lo sò varia solo il cod.su F23 da 112T annualità successive a 114T proroga, però con la Proroga si versa sempre un minimo di 67€ anche se l'imposta calcolata fosse di cifra inferiore a 67€, è qui secondo me l'inghippo e cioè che l'AdE incassa meno) o se lo siamo solamente dopo i primi 8 anni.
esempio : siamo in prossimità dell'inzio del 9°anno ed il contratto prosegue e quindi si verserà con 114T Proroga allegando mod.69 all'AdE, domanda,ma anche il 10°,11° e 12° anno si dovrà indicare 114T su mod.F23 con minimo di 67€ ? o solo al 9°anno.
Ed è possibile avanzare col contratto anche eventualmente col 13°,14°,15° e 16°anno e via discorrendo?cioè dopo 8 anni, si proroga di altri 4 anni alla volta?
altra domanda, tu dici che se il contratto va a Naturale Scadenza non c'è bisogno di fare nessuna Risoluzione Anticipata, quindi per te il 4+4 dura 8 anni, mettiamo che un inquilino lascia l'appartamento alla fine del 4°anno , il contratto è andato a Naturale Scadenza o NO? Se,secondo te dura 8 anni, bisognerà fare una Risoluzione Anticipata con 113T a questo punto?
Grazie
daniele
alla prima scadenza si può dare il diniego solo sotto determinate condizioni altrimenti secondo la legge il contratto continua, quindi ripeto che se il contratto continua per sua stessa natura non capisco che proroga sia.
EliminaDopo gli 8 anni invece è libero arbitrio delle parti continuare con il contratto alle stesse condizioni, interrompere il rapporto oppure continuarlo a condizioni differenti. Da qui quindi la proroga.
Con la proroga si ha il min di 67€ al primo anno (quindi il 9°, ma non per il 10° fino al 12°)
Se l'inquilino lascia l'appartamento alla fine del 4° secondo me va comunicato all'AdE ed è proprio questo l'inghippo, la legge è "abbastanza chiara" se alla fine del 4° anno non c'è disdetta motivata il contratto continua, invece spesso e volentieri l'AdE sostiene il contrario cioè che il contratto è concluso se non c'è la proroga. A livello legale (si veda la legge sopra citata) non serve nessuna proroga.
Probabilmente ripeto l'AdE fa netta distinzione tra aspetto legale e fiscale, ma anzitutto dovrebbe chiarirlo e poi ci sarebbe comunque da discutere.
Il contratto dura 4 anni se alla fine del 4° anno c'è una disdetta motivata, altrimenti ne dura 8 (salvo ovviamente disdetta dell'inquilino). Non sono io che lo dico, è la legge 431/98
Eliminacerca che ti ricerca avevo ragione io e ne sono assolutamente soddisfatto!
EliminaCircolare Ade 28.03.2001 numero 36/E: "in presenza di un contratto di locazione di immobile urbano, stipulato per la durata di quattro anni, con la clausola di proroga tacita, in caso di omesso versamento dell'imposta di registro riferita ad annualità successive alla quarta.
In tale ipotesi, infatti, in mancanza di espressa risoluzione,
qualora il contratto originario sia stato regolarmente registrato, è sufficiente corrispondere l'imposta dovuta per le annualità successive alla quarta con le stesse modalità previste per il pagamento delle annualità successive alla prima." Quindi con codice 112T e senza minimo di 67€
dopo gli 8 anni:
RispondiElimina-continuare con il contratto alle stesse condizioni si va in Proroga per altri 4 anni e così via dopo il 12° anno in ulteriore Proroga per altri 4 anni? ;
-interrompere il rapporto si va a Naturale Scadenza e non c'è bisogno di fare nessuna Risoluzione con F23 ? ;
-continuarlo a condizioni differenti si va a Fare un Nuovo contratto ? o no?
per il 10°,11° e 12° anno il cod.con F23 dovrà essere 114T o 112T?
ipotizziamo un 4+4 , siamo in procinto d'iniziare il 5°anno e le 2 parti (inquilino e proprietà) hanno taciuto, risponde al giusto versare con F23 indicando 112T ? anche se l'imposta da versare fosse minore di 67€? e non allegare nessun mod.69?
ricapitolo per la 'cultura che ormai ci stiamo facendo' :
-115T e minimo 67€ anche se facesse di meno d'imposta solo per 1°annualità;
-112T per successive annualità fino all'ottava ,quello che fa d'imposta fa,nessun vincolo di minimo 67€ ;
-114T solo per il 9°anno (o 13° o 17° e via discorrendo) con minimo 67€ anche se facesse di meno d'imposta
-113T per risoluzione anticipata con minimo 67€
poi avrei altre domande , mi risponderesti in pvt?
Grazie
daniele
scriverò uno o più post nei prossimi giorni riguardanti le nuove modalità di registrazione del contratto di locazione aggiornato con nuovo modello RLI al posto del mod 69 e nuova procedura per pagamento dell'imposta di registro con mod f24 e non più con mod f23, dove darò tutte le indicazioni. Non so se cambieranno anche i codici, ma non credo visto che a tal proposito l'AdE non ha detto nulla. Le due novità sopra saranno a partire da febbraio.
Eliminacorreggerò e arrichirò probabilmente anche il presente post con le nuove indicazioni
Eliminacerca che ti ricerca avevo ragione io e ne sono assolutamente soddisfatto!
EliminaCircolare Ade 28.03.2001 numero 36/E: "in presenza di un contratto di locazione di immobile urbano, stipulato per la durata di quattro anni, con la clausola di proroga tacita, in caso di omesso versamento dell'imposta di registro riferita ad annualità successive alla quarta.
In tale ipotesi, infatti, in mancanza di espressa risoluzione,
qualora il contratto originario sia stato regolarmente registrato, è sufficiente corrispondere l'imposta dovuta per le annualità successive alla quarta con le stesse modalità previste per il pagamento delle annualità successive alla prima." Quindi con codice 112T e senza minimo di 67€
cosa dire luca, ti ringrazio .
RispondiEliminama questa circolare AdE vale per tutta Italia?
dopo gli 8 anni:
-continuare con il contratto alle stesse condizioni si va in Proroga per altri 4 anni e così via dopo il 12° anno in ulteriore Proroga per altri 4 anni? ;
-interrompere il rapporto si va a Naturale Scadenza e non c'è bisogno di fare nessuna Risoluzione con F23 ? ;
-continuarlo a condizioni differenti si va a Fare un Nuovo contratto ? o no?
per il 10°,11° e 12° anno il cod.con F23 dovrà essere 114T o 112T?
ipotizziamo un 4+4 , siamo in procinto d'iniziare il 5°anno e le 2 parti (inquilino e proprietà) hanno taciuto, risponde al giusto versare con F23 indicando 112T ? anche se l'imposta da versare fosse minore di 67€? e non allegare nessun mod.69?
ricapitolo per la 'cultura che ormai ci stiamo facendo' :
-115T e minimo 67€ anche se facesse di meno d'imposta solo per 1°annualità;
-112T per successive annualità fino all'ottava ,quello che fa d'imposta fa,nessun vincolo di minimo 67€ ;
-114T solo per il 9°anno (o 13° o 17° e via discorrendo) con minimo 67€ anche se facesse di meno d'imposta
-113T per risoluzione anticipata con minimo 67€
poi avrei altre domande , mi risponderesti in pvt?
daniele
la legge 431/98 si ferma alla seconda scadenza, quindi, se c'è, al secondo rinnovo. Quindi prendendo un contratto di 4 anni rinnovabili, quando arrivi al 12 il contratto va ristipulato.
Eliminaal 12 anno non c'è bisogno di risoluzione
per il dal 10° al 12° anno, se si è scelto di pagare anno per anno si usa il pagamento per annualità successive e non per proroghe.
alla fine del 4° anno la circolare che ho detto sopra (ed è ovvio che valga per tutta italia) dice che in caso di annualità successive alla quarta: "in mancanza di espressa risoluzione, qualora il contratto originario sia stato regolarmente registrato, è sufficiente corrispondere l'imposta dovuta per le annualità successive alla quarta con le stesse modalità previste per il pagamento delle annualità successive alla prima."
9° anno proroga con codice 114T.
Non rispondo in pvt
Salve, avrei bisogno di un chiarimento.
RispondiEliminaSono subentrato nella locazione di un negozio di alimentari nel 2002 (il contratto d’affitto era partito nel 1996 per i 6+6 anni).
Nel 2008 il locatore mi inviava la raccomandata in ritardo e per questo motivo il contratto si è rinnovato automaticamente. La mia domanda è: si è rinnovato solo per 6 anni o per 6+6? questo perchè il locatore adesso è venuto con un nuovo contratto (questa volta la raccomandata era arrivata in tempo) pensando che il contratto fosse finito con i primi 6 anni. Chi sbaglia? Il problema è che mi ha presentato il nuovo contratto con un aumento di rata mensile che io non posso sostenere ed essendo lui fermo sulla sua proposta credo che mi toccherà chiudere; se così fosse posso pretendere le 18 mensilità come indennizzo dell’avviamento perduto?
Grazie in anticipo per la risposta (è veramente importante per me capire come muovermi, ho solo un mese di tempo per non chiudere; la vostra risposta è fondamentale).
Mario
Ciao Mario,
Eliminail mio consiglio, se ne va della tua attività è quello di rivolgerti ad un legale, comunque andiamo a vedere cosa dice la legge 392/78 in merito alla tua situazione.
Art. 28 Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività' alberghiere ((o all'esercizio
di attività teatrali)), di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi
prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Da qui si desumo che il locatore dalla seconda scadenza se rispetta i termini possa dare disdetta, infatti dice: "tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza".
per l'indennità di avviamento credo tu ne abbia diritto. vedi qui il mio post
Detto ciò ribadisco che è bene che ti fai seguire da un legale anche perché avrà l'intera situazione sotto gli occhi e saprà sicuramente guidarti
Grazie per la risposta.
RispondiEliminaHo bisogno di un altro chiarimento, come pensavo il proprietario del negozio non vuole accordarsi per un nuovo contratto, anzi non vuole neppure darmi le 18 mensilità.
Io giustamente rimarrò nel negozio in attesa del suo bonifico, ma sei volessi andarmene al più presto cosa posso fare per farmi avere i soldi? Passo dalla parte del torto se io non pago l'affitto per recuperare quanto mi spetta ? Grazie in anticipo per la risposta.
Mario
Gentile Mario, come le dicevo è bene che la segua un legale, sono questioni che è difficile discutere in un blog. Le situazioni specifiche è meglio trattarle con un legale di fiducia che la saprà consigliare ed affiancare nelle scelte.
EliminaBuonasera Luca avrei bisogno di un chiarimento visto che navigando mi sono imbattuto nel tuo blog.
RispondiEliminaSono il locatario di un locale commerciale e sto affrontando una duplice questione con il proprietario del locale commerciale:
-la prima questione riguarda il rinnovo del contratto; il contratto è stato stipulato in data luglio 1995 e come da contratto era previsto un 6+6 con scadenza appunto nel luglio 2007; in tale data non avendo avuto nessuna comunicazione dal proprietario vi è stato un rinnovo tacito quindi di altri 6 anni fino appunto al luglio 2013; a tale ulteriore scadenza dei 6 anni non avendo ricevuto ancora nessuna comunicazione CREDO che il contratto si sia rinnovato per ulteriori 6 anni ed andrebbe a scadere nel luglio 2019;
il proprietario ad oggi, febbraio 2014, mi chiede un rinnovo del contratto con relativo aumento del canone.
Ti chiedo caro Luca puo farlo o sono tutelato dalla legge valendo il rinnovo tacito del luglio 2013 per ulteriori 6 anni e quindi non subire un aumento del canone?
Un altra domanda...leggendo le discussioni del tuo blog ho visto che si parla spesso dell'imposta di registrazione; sempre nel mio caso il proprietrio del locale ha sempre pagato regolarmente questa imposta fino al 2012 imposta che poi dividavamo insieme; nel 2013 questa imposta no è stata pagata; vorrei sapere se tale mancato pagamento inficia il rinnovo tacito del contratto che scadeva nel luglio 2013 perchè temo che questo mancato pagamento sia stato studiato ad arte per non far scattare il rinnovo tacito per ulteriori 6 anni.
Luca spero in una tua risposta e comunque grazie.
Alberto.
Ciao Alberto,
Eliminal'art. 28 della legge 392/78 dice: "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza......."
quindi credo non possa farlo.
Comunque bisognerebbe anche vedere cosa dice in contratto d'affitto.
Il fatto che non è stata pagata l'imposta di registro dell'ultima annualità non dice nulla, potresti pagarla anche tu in ritardo versando la sanzione e gli interessi (poca roba)
grazie luca sei stato utilissimo..
Eliminail contratto nulla dice sui tempi di rinnovo quindi penso che la legge lo faccia rientrare nei 6+6 appunto.
volevo porti la seconda questione caro luca:
-il contratto prevedeva l'adeguamento annuale all'indice istat che nel corso dei 3 cicli di 6 anni non mi è stato mai chiesto; ad oggi il proprietario mi chiede la differenza sugli importi che avrei dovuto dargli; questo non è dipeso da me ma da una suo modo di fare che per anni ha trascurato questi aspetti fondamentali del contratto; ad oggi lui mi presenta un conto di circa 8.000 euro rigurdante le differenza che si è accumulata in questi lunghi 18 anni appunto dal 1995 al 2013.
Può chiedermi tale cifra per questi 18 anni trascorsi?
Luca vedo che m hai risposto nella domanda precedente con un "credo non possa farlo". Dal lato della tua esperienza puoi dirmi con certezza che posso stare tranquillo per altri 5 anni visto che comunque sono entrato nel 4 ciclo dei 6 anni (dal 2013 al 2019)?
grazie luca gentilissimo.
Alberto.
Innanzitutto l'adeguamento deve essere pattuito tra le parti nel contratto, poi se è menzionato, come dici, l'aggiornamento del canone nei contratti commerciali è regolato dall'art. 32 della legge 392/78 che dice che il canone può essere aggiornato annualmente (e non dopo 18 anni) al massimo del 75% dell'indice istat su richiesta del locatore. Se il locatore non lo ha mai richiesto si attacca, te lo può richiedere per quest'anno, non per gli anni precedenti.
EliminaSe sul contratto ci fosse scritto che l'aggiornamento annuo del canone avverrà in maniera automatica e/o senza necessità di richiesta da parte del locatore, in questo caso interviene l'articolo 79 (patti contrari alla legge): È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge....
Di sicuro è un vantaggio per il locatore non avere l'obbligo di richiedere l'aggiornamento del canone perché automatico.
Per l'altro discorso rivedendo la legge nulla dice in merito quindi se non c'è stata disdetta il contratto continua.
P.s. spesso dico credo perché entrare nel caso specifico è difficile e non rientra nel mio lavoro e nelle mie competenze, le situazioni potrebbero essere più cavillose di come vengono descritte, poi di certo non c'è nulla.... siamo in Italia
EliminaLuca ho controllato ed il contratto dice che l'aggiornamento è automatico ed il locatore nulla e senza necessità di richiesta del locatore.
EliminaLa questione è se questi diritti sono oramai diritti acquisiti dal locatore oppure la legge mi tutela con la prescrizione?
Grazie Luca e scusami per la mia lungaggine. Ti vedo preparato essendo un avvocato esperto immobiliare ed è una questione che mi sta portando molto stress in un periodo in cui noi piccoli commercianti dobbiamo lottare contro tutto....ci voleva anche questa ora :-)
Grazie ancora Luca
secondo me si può appellare all'art. 79 come dicevo sopra, ma se il proprietario insiste si dovrà rivolgere ad un avv.
EliminaPuò anche darsi che ci sia una prescrizione, non saprei
P.s. non sono un avv.
Salve Luca, posso chiedere? Sono stato inquilino dal 01/07/2009 al 30/06/2012 (contratto 3 anni + 2 con regolare proroga nel 2012 tramite T114) presso un immobile. A gennaio di quest' anno ho dato disdetta ( preavviso di sei mesi, obbligatorio) a mezzo raccomandata A/R, scadenza 31/07/2014.
RispondiEliminaSono tenuto al versamento del tributo T113 nonostante abbia palesato l'intenzione di non rinnovare il contratto a gennaio? So di essere fuori di un mese rispetto alla scadenza naturale del contratto, ma non potevo dare un preavviso inferiore. Grazie.
essendo fuori di un mese la disdetta va pagata, ma ti dirò di più, per un mese andrebbe pagato anche il rinnovo. Potevate mettervi d'accordo e andartene (se potevi) un mese prima così non avreste pagato nulla.
EliminaSalve Luca, sono un propietario di immobile e, trascorsi i primi 4 anni, il contratto con l'inquilino si intende tacitamente rinnovato per altri 4.
RispondiEliminaPer i primi 4 anni era stata pagata la tassa di registrazione in unica soluzione, ma per i prossimi 4 opto per la cedolare secca. Ho comunicato la mia opzione all'inquilino, con raccomandata, ma come devo procedere con l'AdE?
Grazie
tramite mod rli da inviare o portare all'AdE entro la scadenza per la proroga (30 gg dall'inizio dei successivi 4 anni).
EliminaVedi qui
http://lucatonzani.blogspot.it/2014/03/nuovo-modello-rli-per-contratti-di.html
Gentilissimo Luca,
RispondiEliminaquesta la situazione : contratto 4 più 4 già tacitamente rinnovato alla prima scadenza. alla seconda il proprietario invia regolare disdetta e si dichiara disponibile a stipulare nuovo contratto. l'inquilino non risponde e il proprietario non lo contatta per la nuova stipula, il rapporto prosegue di fatto da oltre due anni. domanda : in caso di morosità del conduttore può il locatario accedere alla procedura di sfratto ? grazie
è ovvio che può intraprendere una procedura di sfratto, che aspetta che l'inquilino non paghi per altri 10 anni?
Eliminaaltra domanda : può il conduttore andarsene senza dare disdetta ? grazie
RispondiEliminasi
EliminaBuongiorno,sono il conduttore di un'appartamento.
RispondiEliminaVorrei evitare il tacito rinnovo alla seconda scadenza (contratto libero 4+4); a tal fine dovrei dare disdetta almeno 6 mesi prima.
Potete gentilmente indicarmi un modello da seguire? Vi ringrazio tanto
Oggetto: Disdetta contratto di locazione n. Registrato il ..... A .......
EliminaIo sottoscritto.............. Con riferimento al contratto in oggetto dichiaro di non voler proseguire il rapporto di locazione al termine della seconda scadenza. Quindi a far data dal .......... L'immobile sarà da me riconsegnato e reso disponibile al locatore.
Mi appresto a dare tale avviso nei tempi e nei modi stabiliti all'art. ..... Del contratto.
Cordiali saluti
Data e firma
grazie mille luca!!!
EliminaSalve, io e un mio amico abbiamo preso in affitto il 1 febbraio 2014 una casa con regolare contratto, durata 12 mesi con rinnovo automatico. Ora sta scadendo e non so come muovermi. Il mio amico ha dato disdetta nei tempi previsti e ha trovato un sostituto per cui continuerò a stare in questa casa. Non ho ben capito il rinnovo automatico, si prolunga di altri 12 mesi senza che debba fare altro o devo fare/pagare qualcosa? Per quanto riguarda il subentro del nuovo coinquilino, lui cosa dovrà fare? Il dubbio mi viene in quanto nel contratto odierno risultiamo io e il mio amico quindi nel contratto dal 1 febbraio dovremo risultare io e il nuovo coinquilino. Vorrei infatti sapere soprattutto se e cosa devo fare /pagare io che già ci vivo dentro la casa, se con il rinnovo automatico non devo fare niente non avendo ricevuto nessuna raccomandata quindi da come ha spiegato mi è sembrato di capire che si rinnoverà automaticamente senza che io faccia altro. Se la dovranno vedere la padrona di casa e il nuovo coinquilino con il subentro giusto?
RispondiEliminanon pagare la nuova annualità imposta di registro all'Agenzia delle Entrate) ma per questo deve sentire anche il proprietario. Per il subentro si dovrà comnicarlo all'AdE e se la dovranno vedere il nuovo inquilino, il vecchio e il proprietario
EliminaBuongiorno, in caso di un contratto commerciale 6+6 con rinnovo tacito alle stesse condizioni scaduto 31/12/14 e con un accordo verbale tra le parti per un aumento del canone di affitto che è in 4 rate trimestrali, è necessario avviare una pratica di modifica del contratto con una conseguente nuova registrazione dello stesso? O basta un'attestazione firamata dalle due controparti e che l'imposta di registro sia calcolata sul nuovo canone concordato..? Inoltre, l'imposta di registro da versare a gennaio 2015 sarà del 2% come per la prima registrazione perchè è una proroga (invece dell'1% versato nelle annualità successive) ?
RispondiEliminaPotete gentilmente indicarmi come affrontare la questione? Vi ringrazio molto
NB. Il 6+6 nel contratto commericiale suppongo sia formula standard: nel contratto non c'è scritto 6+6 ma solo "durata di 6 anni con rinnovo tacito alle medesime condizioni", ma suppongo sia la stessa cosa..? giusto per capire se è una proroga (quindi 2% e diverso codice) oppure no e devo fare sempre 1% con codice 112T. A meno che, come citato nel post sopra, l'aumento concordato del canone non desti problemi..
RispondiEliminaA mio capere va disdettato l'attuale contratto e registrato uno nuovo con il nuovo canone maggiorato. Per sicurezza potete contattare direttamente l'AdE e sentire cosa vi consiglia.
Eliminabuongiorno in un contratto a studenti e' possibile escludere il tacito rinnovo dopo i primi sei mesimdi durata ? inoltre e' posibile fare il contratto a studenti anche se risiedono fuori del comune dell'universita' ma entro i 100 km ? grazie
RispondiEliminaSì, è possibile. Per l'altra domanda dovete vedere cosa prevede l'accordo territoriale (comunale)
Eliminal'accordo ( prot 1331 assessorato politiche abitative del comune di roma 29/04/2004) indica solo fuori del comune di roma non la distanza, sembrerebbe che sia solo un requisito fiscale per la detrazione....
EliminaSi, da quello che leggo è possibile fare un contratto per studenti di Roma che risiedano fuori dal comune.
EliminaPer la disdetta leggo nell'accordo che va indicata. Quindi se non si prevede si esce dai parametri dell'accordo. In alcuni accordi non è contemplato.
Per disdetta o per proposta di rinnovo a nuove condizioni la raccomandata con avviso di ritorno deve essere spedita dal proprietario almeno sei mesi prima della scadenza o deve essere ricevuta dall'inquilino almeno sei mesi prima della scadenza, cioè quando firma l'avviso di ritorno al postino? Grazie.
RispondiEliminaL'art. 2 della legge 431/98 comma 1 parla di "lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza." Quindi è l'invio che va effettuato 6 mesi prima della scadenza e non la ricezione. Comunque è sempre bene tenersi larghi di qualche giorno per non incorrere in contestazioni e nei prossimi contratti specificare che farà fede tra le parti il timbro postale di spedizione
Eliminaciao, ringraziandoti per tutte le informazioni che riesci a dare volevo solamente chiedere se la risoluzione n.36/E del 28.3.2001 può essere considerata valida anche per i contratti 6+6.
RispondiEliminaGrazie, Diego
ciao, ringraziandoti per tutte le informazioni che riesci a dare volevo solamente chiedere se la risoluzione n.36/E del 28.3.2001 può essere considerata valida anche per i contratti 6+6.
RispondiEliminaGrazie, Diego
sì, parla di immobili urbani anche se dopo fa l'esempio del 4+4 (quindi abitativo)
Eliminaho una situazione veramente strana: mia madre affitta nel luglio 2006 una porzione della sua casa (con affitto, registrato, 4+4 ), per altro non divisa catastalmente. Nel 2008 è costretta a cedere ( dal notaio) la casa intera ad uno strozzino, ma continua ad abitarci. L'inquilino a conoscenza della situazione smette di pagare. Mia madre muore nel 2010. Nel 2011 denuncio lo strozzino ed inizia una causa penale con conseguente sequestro penale dell'immobile. Il contratto con l'inquilino , che peraltro non ha più pagato, è cessato? Sta occupando abusivamente casa mia? Posso fargli staccare le utenze secondo la nuova legge?
RispondiEliminaDal momento che ha venduto, il contratto di affitto è passato in capo all'acquirente, quindi prima dovrebbe riacquistare la proprietà del bene e poi vedere il da farsi. Se ha venduto con l'inquilino dentro, l'affitto non è più un problema suo finché non riacquista la proprietà del bene. Se l'immobile è stato ceduto con l'inquilino dentro è ovvio che l'inquilino non doveva più pagare le pigioni a sua madre. Se non ho capito la situazione me la spieghi meglio.
Eliminabuongiorno,
RispondiEliminaio ho una situazione di questo tipo:
è scaduto il 4+4 e 6 mesi prima mi hanno mandato la disdetta e contestualmente la richiesta di interesse a contratto con nuove condizioni.
io ho risposto nei tempi previsti dichiarando il mio interesse al rinnovo.
la scadenza era il 31/12/2014 e non mi è più arrivato nulla.
preciso che l'alloggio è proprietà di un ente e che telefonicamente mi hanno annunciato che sarebbe arrivata la nuova proposta ma siamo quasi a 6 mesi dopo la scadenza e nulla succede.
Cosa mi consiglia?
Grazie
Marco
Buonasera Marco, é ovvio che dovrà mettersi in contatto con la proprietà anche a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, sollecitando la nuova proposta e il nuovo contratto.
EliminaBuona sera, Complimenti per il suo blog..
RispondiEliminaSono proprietario di un box che ho affittato per 1 anno ad una signora, il 30 scade il contratto per cui le ho proposto se se la sentiva di rinnovarlo per 4 anni e lei di consueto mi ha suggerito di rinnovarlo per 1 anno quindi immagino registrandolo per 1 anno ma con un accordo tacito per gli altri tre anni. Vorrei capire questo accordo tacito deve stipularsi per iscritto ed includerlo nel contratto che deve essere riformulato? Oppure lasciare il solito contratto del rinnovo di 1 anno e pagare solo il 2% del canone annuo senza l'importo delle €67,00 codice 114T.
Cosa mi consiglia? Grazie dell'attenzione.
Marcello
Mi scusi ma non ho ben capito il quesito. Il contratto è stato stipulato per un anno rinnovabile anno per anno?
EliminaChiedo umilmente scusa per l'espressione.
EliminaIl contratto era stato stipulato per 1 anno, il 30 giugno scade il termine, ho proposto di rinnovarlo per 4 anni, mi è stato risposto di rinnovarlo per 1 anno + un accordo tacito (penso che questo accordo tacito comprenda i 3 anni ').
un accordo dovrebbe a mio parere essere scritto nel contratto. Poi per rinnovi e proroghe dei contratti di locazione non si usa più il mod f23 ma il mod 24 elide http://lucatonzani.blogspot.it/2015/01/locazioni-come-compilare-il-modello-f24.html
EliminaQuesto accordo tacito è una cosa positiva o è solo un pretesto per non far figurare il contratto registrato?
EliminaLe vorrei chiedere cortesemente, per i rinnovi che non riguardino mutazioni del contratto es. per rinnovi di anno in anno, si applica il 2% del canone annuo?
EliminaSe invece il rinnovo riguardi un mutamento del contenuto in questo caso "la durata", quanto bisogna pagare in termini di imposte?
Grazie infinite
un accordo va scritto, poi quello che c'è dietro non lo posso sapere. Quando è scritto è tutto ok
Eliminaun rinnovo è il 2% del canone annuo, una variazione al contratto sono 67 €
EliminaSalve. Le vorrei chiedere informazioni sul tacito rinnovo riguardo a un contatto transitorio a studenti. Il contratto è stato stipulato dal ottobre 2014 a luglio 2015 quindi per 10 mesi. Non abbiamo dato nessuna comunicazione per la disdetta al locatore. Ora il contratto si è rinnovato da solo? O potremmo tranquillamente lasciare la casa?
RispondiEliminaIn linea di massima saresti libero di andartene, poi bisogna vedere come è stato impostato il contratto.
EliminaNel caso di un contratto 4+4, se al termine dei primi 4 anni le parti decidono di non rinnovare, va comunque versato il mod. f23 per la risoluzione?
RispondiEliminaSì, meglio sempre dare disdetta all'AdE perché ci sono diverse interpretazioni. Dando disdetta si sta tranquilli vista anche la spesa esigua.
EliminaP.s. il modello da utilizzare è l'F24 ELIDE e non l'F23. Poi va compilato anche il mod RLI e consegnato all'AdE
Salve
RispondiEliminaper un contratto 4+4 i cui primi 4 anni sono scaduti il 30/11/2015:
Il conduttore e' morto il 26/11/2015,quindi quattro giorni prima della scadenza e vorrei sapere cosa devo fare?una risoluzione?devo pagare i 67euro?
O devo solo informare l'agenzia delle entrate?
avrà degli eredi immagino. Quindi senta gli eredi e si faccia firmare la risoluzione anticipata e poi la comunichi all'AdE
EliminaSalve Luca.
EliminaPer un contratto 4+4 già scaduto il 19-12-2015 senza nessuna lettera da parte del proprietàrio(adesso morto), per attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, questo (il contratto)se rinnova tacitamente alle medesime condizioni?
Il locatore era già morto da 5 anni(23-9-2010)e la moglie ancora viva fino a ottobre o novembre di 2015,non aveva capacità di entendere e volere. Gestiva le loro cose una nipote che, però, non ha fatto niente riguardo il contratto. Adesso vuole vendere la casa. Come dobbiamo procedere? Abiamo, per legge, il diritto di rimanere per altri 4+4? Grazie in anticipo per la tua risposta. Per favore, se possibile, risposta nel mio e-mail brasit3@gmail.com
scaduti gli otto anni entrambe le parti hanno diritto di procedere al rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto. Si devono comunicare tali intenzioni con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza e la parte che la riceve deve accettare le nuove condizioni entro 60 giorni dalla ricezione. In mancanza di risposta il contratto si intende scaduto alla data di cessazione, mentre se non c'è nessuna comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (art. 2 comma 1 L 431/98) di soli 4 anni.
EliminaP.s. non rispondo a mail private
Grazie mille e non fa niente, x la mail privata. Era solo per favorire un'altra alternativa alla sua risposta. Grazie ancora.
EliminaGrazie a lei!
EliminaSalve Lucca.
EliminaComplimenti per il tuo Blog, veramente buono. Torno da te per nuovi chiarimenti sul contratto 4+4 (8 anni scaduti novembre anno scorso, rinovati tacitamente x altri 4).Come subentra una erede, il contratto deve per forza cambiare il nome del locatore o può rimanere nel nome del'antico proprietàrio? Se deve cambiare, chi lo paga?
Tratto dal portale dell'Agenzia delle Entrate: "La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l'immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
EliminaIn tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta. E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro."
Puoi quindi, se subentra un erede (causa morte presuppongo), inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.
Dopo gli 8 anni invece è libero arbitrio delle parti continuare con il contratto alle stesse condizioni, interrompere il rapporto oppure continuarlo a condizioni differenti. Da qui quindi la proroga. DOMANDA: Nel caso si continua con condizioni differenti (aumento del canone) e l'affittuario accetta verbalmente versando mensilmente il canone e il locatore dichiara sul 730 tale entrata è obbligatorio un nuovo contratto o basta la sola prova di chi versa e di chi dichiara?
RispondiEliminaQuesto commento è stato eliminato dall'autore.
RispondiEliminaDopo gli 8 anni invece è libero arbitrio delle parti continuare con il contratto alle stesse condizioni, interrompere il rapporto oppure continuarlo a condizioni differenti. Da qui quindi la proroga. DOMANDA: Nel caso si continua con condizioni differenti (aumento del canone) e l'affittuario accetta verbalmente versando mensilmente il canone e il locatore dichiara sul 730 tale entrata è obbligatorio un nuovo contratto o basta la sola prova di chi versa e di chi dichiara?
RispondiEliminase si aumenta il canone il mio consiglio è quello di rifare il contratto
EliminaCi s'ha un contratto 4+4 registrato nel 2010. Nel contratto la richiesta era di 300 euro ma in realtà si pagava 480. Poi ogni anno aumentava di 50 euro la somma ufficiale (da 300 a 350). Il quarto anno si pagava 400. La proprietaria ha deciso di passare alla cedolare secca e per gli altri 4 anni ha chiesto 450. Il rinnovo tacito era dall'aprile 2014. Il punto è che lei con l'agenzia ha fatto un altro contratto dove sono cambiate un po' le carte in tavola (anche se l'agenzia ci ha rassicurato che era come quell'altro solo si menzionava la cedolare secca). Però nel primo avevamo chiesto disdetta di 3 mesi (per alcuni problemi nostri) che nel secondo li hanno fatti 6 (non l'avevamo letto il contratto avendoci detto che era uguale a quello di prima), è scritto che l'appartamento fosse dato imbiancato quando l'abbiamo fatto noi e questo anche lei l'ha visto di persona, la figlia della proprietaria si è inserita come co-proprietaria (nel contratto) di una parte di casa e praticamente fa (e faceva) tutto lei. Praticamente i 3 fogli del primo contratto sono diventati 8 nel secondo. Poi da quello che è scritto si capisce che questi sarebbero i primi 4 anni perché è menzionato il fatto che dopo questi seguirebbero gli altri in automatico se non si darà disdetta ovviamente. Il primo contratto allora è stato annullato con questo, come se non fosse esistito. Ora le mie domande sono: era bisogno di fare questo secondo contratto se c'è il tacito rinnovo? Non e valido lo stesso contratto per tutti gli 8 anni, aggiungendo una pagina specificando la cedolare secca. E poi potevano cambiare tutte le condizioni del primo e inserire anche delle cose inesistenti? I soldi che si pagavano in nero le posso mai avere indietro? Noi facevamo tutto tramite l'agenzia che registrava, ci faceva le ricevute firmando tante volte per la propr. perché si scordava di farla firmare. La disdetta è valida quella di 3 mesi del primo contratto o 6 del secondo? Mi può qualcuno chiarire la situazione? Grazie immensamente
RispondiEliminaSalve, Le vorrei chiedere ho un contratto 4+4 stipulato a giugno 2013 e quindi sono prossima alla prima scadenza del contratto giugno 2017. Devo, comunque, comunicare all'agenzia delle entrate la proroga che poi mi scadrà nell'anno 2021? Grazie Saluti Enza
RispondiEliminaSì, deve comunicare la proroga presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove ha registrato il contratto. Va comunicata con modello RLI, a mano o tramite raccomandata, oppure in via telematica tramite professionista abilitato tipo Agenzia Immobiliare
EliminaBuongiorno Sig. Luca,
RispondiEliminaho un contratto "Concessione in uso dei locali attrezzati ad uso ufficio", e la società che ha preso in affitto i locali è in liquidazione.
Il contratto è scaduto il 30/04/2017.
In questi casi quali sono gli adempimenti fiscali da fare?
Bisogna versare l'imposta di registro per l'annualità successiva 2017? oppure bisogna versare per la risoluzione il Mod.F24 elide e, in questo caso per favore può dirmi il codice e l'importo?
La ringrazio e resto in attesa di un suo cortese cenno di riscontro.
Cordiali saluti.
Cristina
ma la società continua ad occupare i locali? Cioè, se la locazione ancora è in essere, bisognerà fare una proroga. Se la locazione è terminata, quindi è stata data disdetta e sono state riconsegnate le chiavi, il contratto è giunto a naturale scadenza e non andrebbe fatta nessuna comunicazione, anche se il consiglio è sempre quello di sentire l'Agenzia delle Entrate di dove è stato registrato il contratto, perché ogni ufficio ha una sua interpretazione.
EliminaQuesto commento è stato eliminato dall'autore.
RispondiEliminabuongiorno sono antonio , ho ereditato da mio padre un locale commerciale di 150 mq con un affitto irrisorio; fra 20 mesi scade il contratto di locazione 6+6 (locale adibito a uso bar).Per chiedere di lasciare il locale alla scadenza faccio regolare disdetta con A/R 12 mesi prima oppure con un nuovo contratto con l'aumento del canone mensile. se lui non accetta l'aumento a fine contratto puo' chiedere i 18 mesi di avviamento attivita'? dopo quanto anni posso aprire il locale mantenendo la stessa attivita' senza pagare i 18 mesi( se dovuti)? grazie Antonio
RispondiEliminaC'è prima da precisare che un contratto di natura commerciale si rinnova di 6 anni in 6 anni (articolo 28 legge 392/78), salvo disdetta di una delle parti. Quindi al 12° anno il contratto, salvo disdetta di una delle parti, dovrebbe continuare alle medesime condizioni.
EliminaL'art. 34 legge 392/78 dice che al conduttore, salvo i casi di recesso, inadempimento o fallimento dello stesso, spetta una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.
Spettano altre 18 mensilità oltre quelle sopra qualora nei locali venga svolta la stessa attività o attività affini incluse nella stessa tabella merceologica ove il nuovo esercizio sia avviato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Posso solo rispondere a cose generali non conoscendo il caso specifico e non essendo un avv. Ma credo che ci siano dei problemi di fondo nel contratto da quello che ha scritto. Le consiglio di farsi assistere da un legale, non dovrebbe essere una grossa spesa, specialmente a fronte di quello che potrebbe rischiare di dover pagare all'inquilino.
Grazie di avermi contattato
scusi forse mi sono spiegato male,l'affittuario ci sta da 22 anni,tra due scade il contratto,vorrei fare disdetta oppure aumentare l'affitto (ora veramente irrisorio euro 150 per 150mq uso bar,,di cui non riesco neanche a pagare le tasse imu compresa,,se lui non accetta le mie proposte lui può chiedere il risarcimento dei fatidici 18 mensilità...grazie per la risposta
Eliminaa mio parere potrebbe chiederle l'indennizzo di 18 mensilità. Per maggior sicurezza interpelli un legale
EliminaBuongiorno Luca e complimenti per il blog!
RispondiEliminaHo un contratto 4+4 e l'anno scorso sono scaduti gli 8 anni e, come previsto, si è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Il problema è che la proprietaria si è dimenticata di pagare le annualità successive del 2016 e del 2017 (quindi del rinnovo) e ora dice che secondo il commercialista questi due anni non sono 'più validi' e non bisogna più pagare gli F24.
Ma come è possibile? Era già capitato una volta che li pagasse in ritardo e ha pagato le sanzioni...ma visto che io ho pagato l'affitto per questi anni e lo sto continuando a pagare, cosa devo fare? Non bisogna comunque pagare gli F24 facendo il ravvedimento? Ora vuole anche cambiare contratto e vuole un 3+2 a cedolare secca.
Come devo comportami? Ti ringrazio.
Le annualità posso essere tranquillamente regolarizzate
Eliminapagando quanto dovuto oltre sanzioni e interessi. Poi si può anche fare un 3+2 con cedolare. Se l'Agenzia delle Entrate dovesse verificare l'assenza del rinnovo annuo, anche tu saresti passibile di sanzione. Quindi pretendi che venga tutto regolarizzato.