Acconto, Caparra Confirmatoria e Penitenziale

In questo articolo analizziamo le differenze civilistiche e fiscali dell'acconto, della caparra confirmatoria e della caparra penitenziale nel preliminare di compravendita immobiliare.

CAPARRA CONFIRMATORIA

• Aspetti civilistici (art. 1385 c.c.)

Tale caparra consiste nel versamento dell'acquirente al venditore di una somma di denaro effettuata al momento della conclusione del preliminare di compravendita.

Qualora sia inadempiente chi ha dato la caparra, cioè il compratore, il venditore può trattenere la caparra recedendo dal contratto oppure può trattenere la caparra e chiedere il risarcimento del danno subito o addirittura l'esecuzione del contratto.

Qualora sia inadempiente chi ha ricevuto la caparra, cioè il venditore, il compratore può pretendere il doppio della caparra versata recedendo dal contratto oppure può chiedere il risarcimento del danno subito o addirittura l'esecuzione del contratto.

Se il preliminare viene adempiuto la caparra cessa il suo compito e si tramuta in parte del prezzo dell'acquisto dell'immobile oppure può essere restituita se così è stato stabilito tra le parti.

Se nel preliminare non è specificato di che tipo di caparra si tratti (cioè confirmatoria o penitenziale), allora viene assunta come caparra confirmatoria

• Aspetti fiscali

1. la caparra confirmatoria non va assoggettata a fatturazione né a iva
2. si applica l'imposta di registro in misura dello 0,50% della caparra (artt. 6 e 10, D.P.R. 26.4.1986 n. 131)
3. in caso di non conclusione del contratto definitivo (rogito) l'imposta di registro versata per la caparra in sede di registrazione del contratto preliminare non può essere recuperata
4. non è previsto il rimborso dell'imposta di registro pagata sulla dazione della caparra
   qualora l'atto definitivo (rogito) sia soggetto ad iva

CAPARRA PENITENZIALE

• Aspetti civilistici (art. 1386 c.c.)

Tale caparra consiste nel versamento dell'acquirente al venditore di una somma di denaro effettuata al momento della conclusione del contratto preliminare di compravendita. Essa rappresenta il corrispettivo per il diritto di recesso.

Qualora sia inadempiente chi ha dato la caparra, cioè il compratore, il venditore può trattenere solo la caparra e NON può chiedere il risarcimento del danno subito o l'esecuzione del contratto.

Qualora sia inadempiente chi ha ricevuto la caparra, cioè il venditore, il compratore può pretendere il doppio della caparra versata e NON può chiedere il risarcimento del danno subito o l'esecuzione del contratto.

Se il preliminare viene adempiuto la caparra cessa il suo compito e si tramuta in parte del prezzo dell'acquisto dell'immobile oppure può essere restituita se così è stato stabilito tra le parti.

Se nel preliminare non è specificato di che tipo di caparra si tratti (cioè confirmatoria o penitenziale), allora viene assunta come caparra confirmatori

• Aspetti fiscali

1. la caparra penitenziale non va assoggettata a fatturazione né a iva
2. si applica l'imposta di registro in misura del 3% della caparra (art. 9 della Tariffa, D.P.R. 131/1986) 
3. in caso di non conclusione del contratto definitivo (rogito) l'imposta di registro versata per la caparra in sede di registrazione del contratto preliminare non può essere recuperat
4. non è previsto il rimborso dell'imposta di registro pagata sulla dazione della caparra qualora l'atto definitivo (rogito) sia soggetto ad iva 

ACCONTO

• Aspetti civilistici (art. 2234 c.c.)

Corrisponde ad una somma data dall'acquirente al venditore come anticipazione del prezzo.

Può essere versata al moneto del preliminare oppure dilazionata in più pagamenti anche successivi alla data di stipula del compromesso.

Qualora non si addivenga alla stipula del contratto definitivo (rogito notarile di compravendita), l'acconto versato va restituito in quanto costituisce proprio una anticipazione del prezzo e non una caparra che invece può essere trattenuta.

Se nel preliminare non è stabilito con esattezza che le somme siano versate a titolo di caparra o di acconto o quando si vuole imputare a queste somme una duplice valenza con diciture del tipo: “tale somma viene versata a titolo di caparra e anticipazione del prezzo” allora queste vengono assimilate ad acconto prezzo.

• Aspetti fiscali

1. il ricevente è tenuto ad emettere fattura al momento della ricezione dell'acconto (qualora l'atto definitivo sia assoggettato ad Iva)
2. l'imposta di registro proporzionale è pari al 3% dell'acconto e va pagata alla registrazione del preliminare ai sensi dell'art. 9 della tariffa, parte prima all. al D.P.R. 131/1986 o, in alternativa, l'Iva e l'imposta di registro in misura fissa, se si tratta di un trasferimento soggetto a tale ultima imposta (criterio di alternatività Iva/registro sancito dall'art. 40, D.P.R.131/1986).

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