BLOG IMMOBILIARE di Luca Tonzani

Calcolo valore usufrutto e nuda proprietà

2012-01-28T09:02:00.000+01:00

L'usufrutto è un diritto reale su cosaaltrui e non va mai oltre la vita dell'usufruttuario. L'usufruttuarioha il diritto di godere del bene e trarne i relativi frutti, puòinfatti abitarlo o cederlo in locazione.

La nuda proprietà è la proprietàspogliata dal potere di trarre utilità dal bene. Il nudoproprietario infatti non potrà abitare l'immobile o cederlo inlocazione.

Ma come si determina il valoredell'usufrutto e della nuda proprietà?

Per poter calcolare il loro valore ciserviamo dei coefficienti riportati nella tabella sottostante i qualisono stati ritoccati in conseguenza all'aumento del tasso diinteresse di un punto percentuale, che è passato dall'1,5% al 2,5%.I nuovi coefficienti sono entrati in vigore dall'1 gennaio 2012.

Vendiamo il calcolo con un esempiopratico:

Appartamento del valore di 250.000 €, età beneficiario usufrutto 75 anni => coeff. 14

Rendita annua: (valore piena proprietà)250.000 € x (tasso di interesse legale) 2,5% = 6.250 €

Valore usufrutto = rendita annua xcoeff. Età beneficiario usufrutto = 87.500 €

Valore nuda proprietà = valore pienaproprietà – valore usufrutto = 162.500 €

Coefficienti per determinareil valore dell'usufrutto a vita calcolato al saggio di interesselegale del 2,50% in vigore dall'1/1/2012

Età Usufruttuario	Coefficiente	% Usufrutto	% Nuda Proprietà
da 0 a 20	38,00	95,00	5,00
da 21 a 30	36,00	90,00	10,00
da 31 a 40	34,00	85,00	15,00
da 41 a 45	32,00	80,00	20,00
da 46 a 50	30,00	75,00	25,00
da 51 a 53	28,00	70,00	30,00
da 54 a 56	26,00	65,00	35,00
da 57 a 60	24,00	60,00	40,00
da 61 a 63	22,00	55,00	45,00
da 64 a 66	20,00	50,00	50,00
da 67 a 69	18,00	45,00	55,00
da 70 a 72	16,00	40,00	60,00
da 73 a 75	14,00	35,00	65,00
da 76 a 78	12,00	30,00	70,00
da 79 a 82	10,00	25,00	75,00
da 83 a 86	8,00	20,00	80,00
da 87 a 92	6,00	15,00	85,00
da 93 a 99	4,00	10,00	90,00

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Cedolare secca: quando inviare comunicazione

2012-01-05T11:51:00.000+01:00

In merito alla cedolare secca, sorgono sempre dubbi su quando inviare la lettera raccomandata di comunicazione all'inquilino.

A chiarimento di ciò arriva la circolare n° 26/2011 dell'Agenzia delle Entrate che recita: "la comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima della registrazione del contratto ovvero prima del versamento dell'imposta di registro per le annualità successive alla prima."

Il conduttore così informato sarà edotto del fatto che non dovrà pagare l'imposta di registro e non saranno applicati aggiornamenti del canone anche in riferimento all'indice istat, per tutta la durata dell'opzione.

Puoi trovare il fac-simile della lettera raccomandata di comunicazione all'inquilino al link qui sotto

cedolare secca: comunicazione al conduttore

Puoi trovare la comunicazione editabile per l'esercizio della cedolare secca da inviare all'inquilino al link che trovi qui sotto (è in formato pdf e devi scaricarla per poterla editare: è facile e veloce)

comunicazione editabile cedolare secca

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Rustico Cieloterra Pietrafitta-Piegaro

2012-01-04T11:05:00.001+01:00

Contratto: vendita

Comune: Piegaro

Località: Pietrafitta

Tipologia: Rustico Cieloterra

N° camere: 3

N° bagni: 2 con finestra

Arredamento: possibilità di arredamento

Prezzo: 130.000

Riscaldamento: autonomo

Spese condominiali: nessuna

Pietrafitta - vendesi grazioso rustico cielo-terra caratteristico, completamente e accuratamente ristrutturato , già diviso in 2 unità abitative.

Al piano terra è situato il bilocale con ingresso indipendente e composto da: soggiorno con angolo cottura, camera e bagno con finestra.

Al piano primo, dislocato su 2 livelli, si trova l'appartamento principale anch'esso con ingresso indipendente, costituito da: soggiorno con angolo cottura e camino, ripostiglio/lavanderia, 2 camere, terrazza panoramica sulla campagna e bagno con finestra.

Particolarità:

Il cieloterra è stato di recente accuratamente ristrutturato. Ciò lo rende già da subito abitabile senza necessità di onerose spese di ristrutturazione.Gli impianti fra i 2 appartamenti sono completamente separati.

Il contesto dove si inserisce e la tipologia rustica con pietra, travi, pianelle, camino e la dislocazione su più livelli, la rendono un'abitazione caratteristica dalle piacevoli sensazioni retrò, ottima sia da adibire come dimora principale che come seconda casa.

Informazioni sulla zona:

Piegaro > Pietrafitta

L'abitazione è inserita in un piccolo borgo con vista sulla campagna e a poca distanza dai principali servizi che il piccolo paese offre.

Per avere maggiori informazioni e la priorità nelle visite contattaci ora allo 075 6975857 begin_of_the_skype_highlighting 075 6975857 end_of_the_skype_highlighting oppure visita il sito

www.umbriacasaimmobiliare.it

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Affitto bilocale arredato Castel del Piano

2012-01-02T16:47:00.000+01:00

Contratto: Affitto
Categoria: Appartamento Bilocale
Zona: Castel del Piano
Comune: Perugia
Prezzo: € 450,00

Descrizione: Castel del Piano affittiamo appartamento bilocale ristrutturato al centro del paese. Soggiorno con angolo cottura, camera e bagno con finestra. Nessuna spesa condominiale. Zona ben servita e ottimamente collegata alla rete di trasporto urbano. A poca distanza dall'ospedale di Perugia. Arredato e da subito disponibile.

Per ulteriori informazioni e per avere la priorità nelle visite contattaci allo 0756975857 oppure visita il sito www.umbriacasaimmobiliare.it

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Vendita villette Castel del Piano PG

2012-01-02T11:02:00.000+01:00

Splendide villette in zona servita e tranquilla

Tipologia: Villette a schiera
Contratto: Vendita
Comune: Perugia
Zona: Castel del Piano
Classe energetica: A
Prezzo: a partire da 285.000

Castel del Piano - disponiamo di 2 villette a schiera in fase di realizzazione di cui una capotesta e una centrale. La capotesta ha il piano abitabile su unico livello e composto da: soggiorno con angolo cottura, 3 camere, 2 bagni e giardino che gira su 3 lati.

La centrale è dislocata su 2 livelli e composta da soggiorno con angolo cottura, una camera, bagno e giardino al piano terra e da 2 camere e un bagno al piano primo.

Entrambe hanno al piano interrato il rustico con bagno e il garage.

Ubicate in una zona tranquilla, vicino al centro del paese e a poche centinaia di metri dalla campagna. Ottime finiture interne e particolare attenzione al risparmio energetico, con pannelli solari, fotovoltaico, infissi termoacustici, caldaia a condensazione ecc...

Si valutano permute.

Per maggiori informazioni o per prenotare una visita contattaci allo 0756975857 oppure visita il sito www.umbriacasaimmobiliare.it

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Buon 2012 a tutti voi!

2011-12-30T21:55:00.000+01:00

Anche quest'anno è volto al termine, equesto è tempo di bilanci e nuovi orizzonti!

Per iniziare colgo l'occasione diringraziare tutti i miei lettori per il loro contributo. Molti articoli, infatti, nascono anchedalle vostre domande che mi danno lo spunto per trovare nuoviargomenti. Altri articoli nascono invece dalle mie difficoltà cheuna volta risolte le traduco in post, così che chi sitrova nella mia stessa situazione possano avere dal mio blog lasoluzione! Insomma attraverso questo spazio ho sempre cercato direndermi utile a voi che mi leggete e mi seguite.

Anche questo anno il blog haincrementato il numero dei visitatori e non di poco: +215,43%rispetto all'anno precedente (dati Goolge Analytics). Il risultato èstato possibile grazie ad un'analisi attenta sia delle parole chiaveper il titolo dei post, sia della densità e distribuzione delleparole chiave all'interno del corpo del post, ma soprattutto perl'attenzione ai vostri bisogni. Infatti ho preso in considerazione leparole chiave che vi hanno fatto approdare sulle mie pagine e inoltre mi sono spesso chiesto cosa potessero cercare in internet ipossibili fruitori del mio blog, e per capire questo son partito daquello che io cercavo e non trovavo in internet sia per lavoro cheper semplice passione del settore immobiliare: quindi ho risoltopiccole questioni lavorative o di semplice curiosità personale cheriguardano vari aspetti del mondo immobiliare e poi le ho tramutatein post.

Tanto per citare 2 esempi, mi vengonoin mente post come quello sul nuovo medello 69 che ora è facilissimoreperire su centinaia di siti, ma appena uscito ho faticato un po' atrovarlo (prova ora a digitare su google: nuovo modello 69 – guardaquale è il primo risultato) , oppure l'articolo sulla lettera all'inquilino per l'opzione cedolare secca, anche questa inizialmenteera difficile reperirla in internet (digita lettera inquilinocedolare secca e guarda tra i primissimi risultati).

Per quanto riguarda gli obiettivi peril 2012, intendo proseguire come sopra citato e incrementare sia iltempo di permanenza sul blog, che quest'anno è leggermente calato,sia diminuendo la frequenza di rimbalzo che pur essendoragionevolmente bassa è un po' aumentata. Di certo un aumentoconsistente del numero dei visitatori ha portato anche ad un lieveincremento dell'abbandono del sito dopo aver visitato la prima paginae anche un lieve calo del tempo di permanenza. Proprio questi dati midanno lo spunto su come migliorare!

Su quanto e come ottenere i risultatisperati per il 2012 già ho chiaro il da fare, ma preferisco nonsvelare niente.... Continuate a seguirmi!

Un buon 2012 a tutti voi e che sia unanno pieno di prosperità e successi!

Con Affetto... Luca

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Affitto bilocale Castel del Piano PG

2011-12-26T15:55:00.000+01:00

Contratto: affitto

Comune: Perugia

Località: Castel del Piano

Tipologia: appartamento bilocale

N° camere: 1

N° bagni: 1 con finestra

Arredamento: cucina arredata

Prezzo: 450 €

Riscaldamento: autonomo

Spese condominiali: nessuna

Castel del Piano - affittiamo grazioso appartamento bilocale in casale ristrutturato. Situato al piano terra si compone di: ingresso/soggiorno, cucina separata e arredata, camera e bagno con finestra. Caratteristico con travi e pianelle a vista. In zona tranquilla a ridosso della campagna e vicino al paese. Da subito disponibile.

Per avere maggiori informazioni e la priorità nelle visite contattaci ora allo 0756975857 oppure visita il sito www.umbriacasaimmobiliare.it

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2011-12-24T13:37:00.001+01:00

Buon Natale

a voi e

a tutti i vostri cari!

Siete per me persone preziose...

un abbraccio caloroso

Luca

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Imposta municipale propria – Imp o Imu

2011-12-13T10:22:00.001+01:00

Con l'art. 13 D.L. 201/2011 ilcosiddetto Decreto “Salva Italia” viene reintrodotta, a partiredal 2012, la vecchia e “cara” Ici; sarà nuova, si chiamerà Imp(o Imu) Imposta municipale propria e sarà ancora più “cara”agli (per gli) Italiani.

Si perché oltre ad essere reintrodottaper le abitazioni principali, cioè per la singola unità immobiliareiscritta al catasto dove si dimora abitualmente e si risiedeanagraficamente, le rendite catastali rivalutate del 5% verrannoaggiornate e moltiplicate per coefficienti più alti di prima.

Vediamo un esempio pratico:

se prima avevo una casa con una rendita catastale di 650 € che rivalutata del 5% è 682,5 € allora la baseimponibile ai fini Ici era 682,5 € x 100 = 68.250,00 € mentreoggi ai fini Imu (o Imp) sarà 682,5 € x 160 = 109.200,00 €.

Tabella esplicativa sui valoridell'Imposta municipale propria (Imp o Imu)

Tipo Immobile	Cat. Catastali	Base imponibile	Aliquota Imp/Imu
Seconda casa, box, garage, magazzini, tettoie	Da A/1 ad A/9, C/2, C/6, C/7	Rendita Cat (+5%) x 160	0,76%
Abitazione principale + garage, magazzini tettoie (max 1 per tipo)	Da A/1 ad A/9, C/2, C/6, C/7	Rendita Cat (+5%) x 160	0,40% e detrazione di 200€
Laboratori artigiani, palestre, stabilimenti balneari e termali senza fini di lucro	C/3, C/4, C/5	Rendita Cat (+5%) x 140	0,76%
Collegi, scuole, caserme, prigioni	Da B/1 a B/8	Rendita Cat (+5%) x 140	0,76%
Uffici	A/10	Rendita Cat (+5%) x 80	0,76%
Negozi	C/1	Rendita Cat (+5%) x 55	0,76%
Centri commerciali, cinema e teatri, palestre, stabilimenti balneari e termali a fini di lucro, banche, ospedali privati, Fabbriche	Da D/1 a D/10	Rendita Cat (+5%) x 60	0,76%
Terreni agricoli		Reddito dominicale (+25%) x 120	0,76%

I rincari dell'Imu (o Imp) rispetto all'Ici possono arrivare anche fino al 75,63% anche se c'è da dire che l'imposta municipale propria assorbe rispetto all'Ici anche l'Irpef sui redditi fondiari da immobili non locati e quindi la differenza di tra Imu e Ici si assottiglia.

L'ultima precisazione è che le abitazioni principali che hanno una rendita catastale al di sotto di 312€ rimarranno esenti dall'Imu

Riferimenti normativi:

Decreto Legge 6 dicembre 2011, n° 201

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Indicazione indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari

2011-11-26T10:40:00.001+01:00

Dal 1° gennaio 2012 in tutti gli annunci immobiliari di vendita dovrà obbligatoriamente essere inserito l'indice di prestazione energetica.

Ciò in forza dall’art. 13, comma 1, lettera c 2-quater, del DLgs. 3.03.2011 n° 28 che recita: 'Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unita' immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica'.

E' ovvio che la normativa faccia riferimento a qualsiasi forma di pubblicità immobiliare, quindi dalla carta stampata ad internet.
Questa disposizione vale per le sole compravendite e quindi non si applica agli annunci di immobili in locazione.

Inoltre nello stesso articolo del Dlgs. 28/2012 si dice che: 'Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o disingole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la qualel'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater'.

Il mio consiglio è quindi di inserire fin dal preliminare di vendita la seguente dicitura: "L'acquirente, che ha già ricevuto copia originale della certificazione energetica redatta da tecnico abilitato e conosce quindi l'indice di prestazione energetica dell'immobile oggetto di compravendita classificato in classe ......, viene edotto che la scala degli indici va da A a G dove con indice di prestazione energetica A si indicano immobili con bassi consumi energetici ai quali corrispondono basse spese di gestione; mentre con G si indicano gli immobili con elevati consumi energetici ai quali corrispondono elevate spese di gestione".

Ricordo infine che l'attestato di certificazione energetica comprende i dati relativi all'efficienza energetica propri dell'edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell'edificio. L'attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione.

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ADEGUAMENTO ISTAT AFFITTI OTTOBRE 2011

2011-11-17T11:17:00.001+01:00

Per adeguare annualmente i contratti di affitto, può essere utilizzato (come nella grande maggioranza dei casi) l'indice ISTAT Foi (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi).

Periodo dei dati: Ottobre 2011
Data di pubblicazione: mercoledì 16 novembre 2011

Indice generale	103,6
Variazione percentuale rispetto al mese precedente	+0,4
Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente	+3,2
Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti	+5,0

I'indice ISTAT FOI si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente operaio o impiegato. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

A partire dai dati di gennaio 2011 la base di riferimento dell'indice FOI è il 2010 (la base precedente era 1995=100). Al fine di garantire la comparabilità della serie viene reso disponibile il corrispondente coefficiente di raccordo.

Fonte: www.istat.it

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Locazioni: imposta di registro annualità successive

2011-11-03T18:50:00.000+01:00

Una volta registrato il contratto di locazione, qualora si optati per il pagamento annuale dell'imposta di registro, ogni anno, alla scadenza c'è tempo 30 giorni dall'inizio della nuova annualità per il rinnovo della locazione. Il pagamento ammonta al 2% calcolato sul canone annuo e va effettuato tramite modello F23 in banca o alle poste indicando il codice tributo 112T (imposta di registro per contratti locazione fabbricati - annualità successive).

Trascorsi 30 giorni dall'inizio della nuova annualità è ovviamente ancora possibile effettuare il pagamento con le seguenti modalità:

caso 1) se il pagamento è effettuato entro ulteriori 30 giorni, dovrà essere pagata anche una sanzione pari al 3% dell'imposta dovuta.

caso 2) Se il pagamento viene effettuato entro 12 mesi, dovrà essere pagata una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta.

caso 3) Se il pagamento dell'imposta di registro avviene entro 15 giorni dalla scadenza, potrà essere pagata una sanzione pari allo 0,20% calcolato per ogni giorno di ritardo.

caso 4) Se il pagamento avviene con oltre 1 anno di ritardo dovrà essere pagata la sanzione per intero pari al 30%.

Si ricorda inoltre che:

a) dovranno essere liquidati anche gli interessi legali calcolati giorno per giorno, pari all'1,5% dal 1 gennaio 2011

b) che per il pagamento dell'imposta di registro delle annualità successive alla prima non sussiste il valore minimo di 67 € come per la prima annualità

c) gli importi relativi all'imposta di registro vanno arrotondati all'unità di euro: per difetto, se inferiore a 50 centesimi, per eccesso se uguale o superiore.

Facciamo un esempio pratico:

2° anno di locazione – canone annuo 3.000 € - pago in ritardo di 120 giorni (quindi mi trovo nel caso 2)

- Imposta dovuta (2% su canone annuo senza limite a 67€) = 60 € che dovrete indicate nel modello F23 con il codice tributo 112T

- Sanzione del 3,75% su 60 € = 2,25 € che dovrete indicare nel mod. F23 con il codice tributo 671T (sanzione pecuniaria imposta di registro)

- Interessi 1,5% che andranno calcolati con la formula: (60 x 1,5 x 120) / 36000 = 0.3 € che dovrete indicare nel mod. F23 con il codice tributo 731T (interessi su tasse)

Sul mod. F23 dovrete riportare anche il codice dell'Ufficio del registro territorialmente competente (vedi qui), la causale del versamento SZ (Sanzioni pecuniarie) e l'anno a cui si riferisce la violazione.

Riferimenti normativi:

Finanziaria 2011

art.13 del D.lgs.471/97 modificato dal DL 98/2011

Circolare Ministero delle Finanze 138/E/2000.

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Affitto Appartamento vicino ospedale di Perugia - brevi periodi

2011-11-02T11:42:00.000+01:00

Contratto: affitto da 1 a 18 mesi

Comune: Perugia

Località: San Sisto

Tipologia: appartamento

N° camere: 3

N° bagni: 2 con finestra

Arredamento: arredato

Prezzo: 650,00 € al mese

Riscaldamento: autonomo

Spese condominiali: nessuna

San Sisto - affittiamo appartamento vicino ospedale Santa Maria della Misericordia (ex Silvestrini) per brevi periodi. Composto da: soggiorno, ampia cucina separata con ampio terrazzo, 3 camere, 2 bagni con finestra, ampio ripostiglio. Arredato

Informazioni sulla zona:

Perugia > San Sisto

L'appartamento è ubicato vicino a tutti i servizi ed è ottimamente collegato con la rete di trasporto urbano.

Ubicato vicino all'ospedale S. Maria di Perugia (ex Silvestrini), è facile raggiungere il vicino centro di Perugia e altri luoghi di interesse della città.

Per avere maggiori informazioni e la priorità nelle visite contattaci ora allo 075 6975857 oppure visita il sito

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Vendita Appartamenti nuovi Castel del Piano - Pg

2011-11-01T11:57:00.000+01:00

Contratto: Vendita
Comune: Perugia
Località: Castel del Piano
Tipologia: Appartamenti
Stato: Nuovo in costruzione
N° camere: 2/3
N° bagni: 2
Prezzo: a partire da 156.000€
Classe energetica: A
Descrizione:

Appartamenti con 2 o 3 camere tutti con doppio bagno, terrazze e garage. In fase di realizzazione in piccola palazzina di sole 13 unità abitative, le abitazioni saranno realizzate con attenzione alle finiture e al risparmio energetico, infatti saranno classificate in classe energetica A. Ciò significa basse consumi e quindi basse spese di gestione.

Riscaldamento a pavimento - Caldaia a condensazione - Finestre e Isolamenti Termoacustici - Pannelli solari.

Informazioni sulla Zona

Perugia > Castel del Piano

Gli appartamenti sono ubicati in zona ottimamente servita e collegata dalla rete di trasporto urbano e a poca distanza da tutti i servizi commerciali, scuole, ambulatori, poste e farmacia.

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Articolo 3 comma 11 del D.lgs. 23 2011

2011-10-15T11:11:00.000+02:00

Nel Decreto legislativo n° 23/20011 che con lart. 3 introduce la Cedolare Secca, il comma 11 introduce in capo al locatore l'obbligo di comunicazione al conduttore dell'opzione della cedolare secca con la rinuncia agli aggiornamenti annui del canone, richiesti a qualsiasi titolo.

L'articolo 3 comma 11 del D.lgs 23/2011 recita:

"Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

E' da porre l'attenzione sul fatto che optare per la cedolare secca significa sospendere la facoltà di richiedere l'aggiornamento non per tutta la durata della locazione, ma per tutta la durata dell'opzione della cedolare. In altre parole il locatore oggi potrebbe optare per la cedolare, fra 2 anni (per esempio) potrebbe decidere di ritornare al regime di tassazione ordinario, quindi oggi rinuncia all'aggiornamento del canone, e fra qualche anno potrebbe ritornare a pretenderlo.

Il mio consiglio è quello di inserire sempre nel contratto di locazione l'aggiornamento del canone da calcolarsi in base al 75% o al 100% del'indice FOI Istat oppure calcolato a forfait, anche se si opta fin da principio, quindi fin dalla registrazione per la cedolare. Allora i passi da fare sono:

1) prevedere un contratto che contenga la clausola dell'aggiornameto del canone
2) inviare la lettera raccomandata all'inquilino per la comunicazione dell'opzione e per la rinuncia all'aggiornamento del canone (va inviata prima della registrazione e non vale la raccomandata a mano)
3) registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate optando per la cedolare secca.

Questo al fine di avere patti già stabiliti in merito all'aggiornamento del canone qualora il locatore voglia tornare al regime di tassazione ordinario nelle annualità successive.

Ricordiamo che l'articolo 3 del D.lgs 23/2011 prevede una tassazione secca dei redditi da locazione di immobili ad uso abitativo al 21% per contratti a canone libero, mentre al 19% per contratti a canone concordato. Infine la cedolare secca assorbe sia l'imposta di registro che quella di bollo e tutte le imposte per rinnovi, proroghe e disdette. Per registrare il contratto basterà quindi presentarsi all'ufficio delle Entrate muniti di: 2 copie in originale del contratto di locazione, nuovo modello 69 compilato e copia dei documenti di identità validi di tutti i locatori, nonché del delegato alla registrazione. Non servono ne marche da bollo ne F23 pagato.

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DETRAZIONI 36% RISTRUTTURAZIONE: come comportarsi in caso di vendita

2011-10-14T16:47:00.001+02:00

Cambia la normativa sulle detrazioni del 36% per le opere di ristrutturazione di immobili a prevalente uso abitativo. Essa prevedeva che in caso di vendita della casa sulla quale sono stati realizzati interventi di ristrutturazione, il recupero del 36% o del 41% (a seconda dei periodi d'imposta) delle spese sostenute dal venditore, per la quota non ancora fruita ai fini Irpef, passasse a vantaggio dell'acquirente.

Dal 17 settembre 2011, con l'entrata in vigore del D.L. 138/2011, in caso di vendita di immobile ad uso abitativo per il quale si sia usufruito delle detrazioni del 36% per interventi di ristrutturazione, la quota di detrazione ai fini Irpef del 36% non ancora fruita potrà essere trasferita al nuovo acquirente (solo se persona fisica) oppure rimanere a vantaggio del venditore (art. 2 comma 12 bis).

Ricordiamo che la detrazione compete, per le spese sostenute nel periodo d'imposta in corso alla data del 1° gennaio 1998 e in quello successivo, per una quota pari al 41 per cento delle stesse e, per quelle sostenute nei periodi d'imposta in corso alla data del 1° gennaio degli anni 2000 e 2001, per una quota pari al 36 per cento.

Attualmente la detrazione Irpef è fissata nel 36% di un ammontare massimo di 48.000 € per singola unità immobiliare.

Il consiglio è quello di inserire fin dal preliminare di vendita una clausola che specifichi a chi spetta la quota non ancora fruita delle detrazioni per la ristrutturazione eseguita, se al venditore o all'acquirente. Tale clausola andrà poi anche riportata dal notaio nell'atto di acquisto.

Normativa di riferimento

art. 2 comma 12 bis D.l. 138/2011 che modifica l'art 1 comma 7 legge 449/1997

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COME ADEGUARE IL CANONE DI AFFITTO

2011-10-06T12:22:00.001+02:00

In base a cosa si calcola l'adeguamento del canone d'affitto? E come si calcola?

Sono le due domande alle quali daremo risposta con questo articolo.

Per adeguare il canone di affitto in quasi tutti i contratti di locazione per immobili ad uso abitativo o commerciale, si usa l'indice FOI che è un indicatore ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai al netto dei tabacchi.

La nuova rata verrà quindi calcolata utilizzando come base il dato dell'indice FOI più recente o, se specificato, quello da contratto.

Tale indice, che viene periodicamente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, può essere reperito direttamente dal sito dell'ISTAT. Anche il nostro blog pubblica periodicamente l'indice FOI.

Solitamente nei contratti è prevista la clausola che fissa l'adeguamento al 75% dell'indice Istat. Ricordo però, come ho scritto anche in altri articoli, che con l'ultima legge sulle locazioni abitative e cioè la legge n° 431/1998, i canoni di affitto possono essere adeguati in misura libera. Ciò significa che potrebbero, se esplicitamente espresso nel contratto, aumentare anche del 100% dell'indice Istat ma addirittura essere concordati in via forfettaria. Se non adeguatamente previsto nel contratto comunque si prende a riferimento il 75% dell'indice Istat. Questo per quanto riguarda le locazioni abitative.

Ora vediamo come si calcola l'adeguamento del canone di affitto con un semplice esempio:

Canone mensile di € 600

Indice Istat FOI agosto 2011: 103,2

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente: +2,8%

Prendiamo il caso di un adeguamento del canone di affitto del 75% del FOI

=> 2,8 x 75% = 2,1%

Calcolo l'adeguamento: 600 x 2,1% = 12,6 € mensili

=> La nuova rata sarà: 600€ + 12,6€ = 612,6 € mensili

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Indice dei prezzi per la rivalutazione degli affitti

2011-10-06T12:12:00.000+02:00

Aggiornamento istat affitti

Indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi.

Periodo di riferimento: agosto 2011 aggiornato il 16 settembre 2011

Indice generale 103,2

Variazione percentuale rispetto al mese precedente +0,3

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente +2,8

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +4,3

Per aggiornare periodicamente i valori monetari, ad esempio gli affitti o gli assegni dovuti al coniuge separato, si utilizza l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

L'indice FOI si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente operaio o impiegato. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Fonte: http://www.istat.it/

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Vendita Appartamento - Spina - Marsciano

2011-10-01T10:46:00.000+02:00

Comune: Marsciano
Località: Spina
N° Camere: 1
N° Bagni: 2 con finestra
Garage: si
Piano: 1° e 2°(non mansaradato)
Ascensore: no
Cucina: a vista in muratura
Prezzo: 120.000€
Descrizione
vendita grazioso appartamento bilocale con ingresso indipendente. Dislocato su 2 livelli si compone di:

Piano 1° soggiorno con angolo cottura arredato con cucina in muratura e completo di elettrodomestici, anti bagno e bagno con finestra e terrazzino.
Piano 2° (altezza normale - no mansarda): camera con terrazzo panoramico sulla campagna e bagno con finestra.

Particolarità immobile

L'appartamento di recente costruzione e quasi mai abitato. Ciò fa sì che possa essere abitato già da subito senza necessità di particolari e onerose ristrutturazioni.
Possibilità di ricavare una seconda cameretta.

Informazioni sulla zona

Marsciano > Spina

Il bilocale è situato a ridosso della campagna e in un complesso residenziale di nuova costruzione, garantendo così di vivere in un ambiente tranquillo ma non isolato.

Per avere maggiori informazioni e la priorità nelle visite chiamaci al numero 075 6975857 oppure collegati al sito www.umbriacasaimmobiliare.it

Scarica Skype e chiamami gratis.

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PRELIMINARE DI VENDITA E MUTUO: 6 consigli preziosi

2011-09-20T16:18:00.000+02:00

Il preliminare di vendita è un contratto con il quale due parti (compratore e venditore) si obbligano a vicenda alla stipula del contratto definitivo di compravendita detto rogito notarile.

Nel contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, devono essere indicate le generalità delle parti, le caratteristiche e gli estremi catastali del bene immobile oggetto di compravendita, la data entro la quale stipulare il rogito, il prezzo di vendita pattuito e le modalità di pagamento.

In molti casi l'acquisto di beni immobili viene eseguito attraverso l'ausilio del mutuo.

I miei consigli per stipulare un buon preliminare di vendita quando si acquista con mutuo sono:

1) Inserire clausola sospensiva al rilascio della delibera di mutuo. Cioè gli accordi presi con il preliminare saranno validi solo se si verifica la condizione e cioè la deliberazione del mutuo dal parte della banca (indicare la banca) per un importo (indicare l'importo) entro il (indicare una scadenza). Indicare inoltre che sarà vostra discrezione e non obbligo interpellare altre banche oltre quella indicata. Questo vi mette al riparo dalla perdita della caparra nel caso in cui la banca non vi conceda il mutuo.

2) Chiarire con la banca, prima del preliminare, se ci sono problemi all'erogazione della somma richiesta direttamente alla data del rogito. Infatti alcune banche aspettano di erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca che avviene dopo 10 giorni (la banca di solito se la prende comoda e ne possono passare 15/20). Se la banca chiede di aspettare il consolidamento allora specificarlo in compromesso onde evitare che alla data dell'atto il venditore si rifiuti di stipulare se non ha subito i soldi. In questi casi la banca difronte al notaio si impegna irrevocabilmente a pagare al venditore la somma appena avviene il consolidamento dell'ipoteca, quindi questi può stare tranquillo, ma è sempre bene chiarirlo prima nel preliminare.

3) Dichiarare sempre il vero prezzo di vendita concordato. Questo non solo è un obbligo che se eluso può andare incontro a sanzioni anche penali, ma è anche un parametro al quale molte banche fanno riferimento per l'erogazione del mutuo. Infatti alcuni istituti di credito concedono solitamente (non è tassativo) fino ad un massimo dell'80% del valore dichiarato in atto, altri fino all'80% del minore fra il valore dichiarato in atto e il valore di perizia.

4) Chiarire inoltre con la banca se darà parere favorevole all'erogazione del mutuo alla data del rogito anche se ancora esistente il mutuo del vecchio proprietario. Mi spiego: la normalità è che se il vecchio proprietario ha un mutuo e quindi un'ipoteca sull'immobile che vende, contestualmente alla data del rogito notarile estinguerà tale debito e provvederà alla cancellazione dell'ipoteca con i soldi che gli darà al rogito chi acquista. Chi acquista a sua volta potrà contestualmente al rogito accendere il suo mutuo. Alcune banche però pretendono che il mutuo del vecchio proprietario sia già estinto e l'ipoteca cancellata prima della data dell'atto notarile. Ciò può innescare seri problemi in quanto non sempre il vecchio proprietario ha la liquidità necessaria per poter estinguere il suo mutuo prima del rogito.

5) Controllare sempre la provenienza del bene: alcune banche non concedono il mutuo per immobili pervenuti al venditore per donazione con donante ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni. Infatti i diritti degli eredi sono più forti di quelli dei successivi acquirenti che potranno così esercitare diritto di revoca.

6) Evitare di indebitarsi anche con piccoli finanziamenti dopo il rilascio della delibera di mutuo. Infatti la banca potrebbe sempre revocarla per insussistenza dei requisiti che prima c'erano ed ora non ci sono più.

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Tempi medi di vendita immobili: come abbreviarli

2011-09-14T10:23:00.001+02:00

Chi si appresta a vendere casa oggi si scontra con la maggior difficoltà di piazzare la propria abitazione. I tempi medi di vendita degli immobili si sono infatti allungati.

Questo allungamento è dovuto essenzialmente a 4 fattori:

1)Rapporto domanda e offerta – Come è a tutti noto la congiuntura economica attuale favorisce un clima di incertezza e di precarietà a livello economico e lavorativo che si ripercuote anche sulla difficoltà di accesso al credito. Ciò fa si che la domanda sia in calo e l'offerta continua a crescere in quanto si continua comunque a costruire e inoltre ci saranno sempre privati che devono o vogliono vendere.

2)Prezzo – Il prezzo a cui viene messa in vendita la propria abitazione è una discriminante fondamentale. Infatti più esso sarà alto e meno probabili acquirenti ci saranno. Inoltre molto spesso le aspettative economiche di chi vende sono realmente troppo alte in rapporto alla qualità dell'immobile ed appunto al periodo di mercato.

3)Qualità dell'immobile – lo stato conservativo, l'ambiente circostante, le potenzialità di sviluppo ecc... sono parametri che un potenziale acquirente ovviamente valuta. Dall'analisi della qualità dell'immobile va ricercato l'identikit del potenziale acquirente al fine di fare un marketing mirato dell'immobile.

4)Marketing – Come presentare un immobile al mercato tramite la pubblicità e ai potenziali acquirenti durante gli appuntamenti di visita è di fondamentale importanza.

La cosa interessante è che chi vende, al fine di abbreviare i tempi medi di vendita del proprio immobile, può avere totale controllo su 3 di questi 4 punti e cioè:

-sul prezzo

-sulla qualità dell'immobile

-sul marketing

Come detto sopra più il prezzo è basso più probabili acquirenti ci sono e più c'è probabilità di abbreviare i tempi di vendita. Ciò non vuol dire svendere ma vendere ad un prezzo congruo con il periodo di mercato e con la qualità dell'immobile.

Per non crearsi false aspettative si può chiedere una valutazione fatta da un professionista o da un'agenzia immobiliare. Spesso le aspettative di chi vende sono falsate da un fatto emotivo.... ma chi acquista anche se acquista sempre col cuore, quando si parla di prezzo diventa razionale!

La qualità dell'immobile è forse l'aspetto dei tre più ostico. In parte può essere migliorata.

Piccole ristrutturazioni (assolutamente niente di eccessivo) possono cambiare il colpo d'occhio, l'effetto che fa la vostra casa. Il colpo d'occhio è fondamentale! Di certo non si potrà cambiare l'ubicazione o l'ambiente esterno, ma si potrà per esempio ritinteggiare le pareti dando un tocco di colore e di vivacità oppure ripitturarle di bianco che è un colore neutro e lascia più spazio all'immaginazione dei possibili acquirenti, sta a voi la scelta. Esistono tanti piccoli lavori che possono essere fatti senza spese eccessive.

E' ovvio che se un immobile è completamente da ristrutturare sarà quella la sua qualità!

Marketing – analizzati tutti i fattori, visti i pro e i contro della vostra casa, capito l'identikit del probabile acquirente, dovrete occuparvi di come presentare la vostra casa al mercato.

La promozione può avvenire in diversi modi: attraverso riviste specializzate, attraverso cartelli e volantini, ma soprattutto attraverso internet per arrivare al maggior numero di potenziali acquirenti

Negli annunci specialmente quelli su internet gli utenti vanno:

Motivati: inserire molte foto, planimetrie, e un titolo accattivante che attiri l'attenzione e susciti interesse. Nel titolo inserire i vantaggi della casa.

Informati: inserisci nel corpo dell'annuncio più informazioni possibili mettendo in risalto le caratteristiche che rendono unica la vostra casa, i vantaggi che essa ha.

Il modo di presentarla durante gli appuntamenti è anch'esso importante: far trovare la casa pulita, senza cattivi odori (per esempio di fritto, di pesce, di cipolla soffritta ecc...) e luminosa. Se l'appuntamento è di giorno aprite tutte le serrande e scostate le tende, se è di sera accendete tutte le luci, fate trovare le porte degli ambienti già aperte, fate trovare gli ambienti ben arieggiati d'estate e riscaldai (se possibile) d'inverno.

Di case in vendita ce ne sono tante ma cosa è che rende la vostra casa unica sul mercato?

Buona Vendita!

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Mutuo Giovani Coppie

2011-09-02T16:55:00.000+02:00

Campagna “Diritto al Futuro” è questo il nome dell'operazione promossa dal Ministero della Gioventù capitanato dal Ministro Meloni in partnership con Inps e Associazione Bancari Italiani.

In questa iniziativa è prevista la possibilità di accesso al mutuo per giovani coppie sposate o nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori, in cui i richiedenti non superino i 35 anni di età con un reddito ISEE complessivo inferiore a 35 mila euro e dove le entrate da lavoro dipendente a tempo indeterminato non superino il 50%.

Il mutuo per le giovani coppie precarie dovrà essere destinato all'acquisto della prima casa, quindi gli intestatari non dovranno essere proprietari di altri immobili sul territorio. Il mutuo dovrà essere al più di 200 mila euro per una casa che non superi i 90mq. L'abitazione ovviamente non dovrà avere caratteristiche di lusso e non dovrà appartenere alle categorie catastali quali A1, A8, A9

Per maggiori informazioni si rimanda direttamente al sito del Ministero della Gioventù

Come Scegliere il Mutuo

Farsi Finanziare dalle Banche

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Immobili all'asta locati

2011-07-28T10:06:00.001+02:00

Come ho scritto in altri articoli, un contratto di locazione che non abbia data certa (la data certa può essere attribuita con la data di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate) anteriore al pignoramento o che non sia stato autorizzato dal giudice dell'esecuzione, non è opponibile all'acquirente all'asta.

Ciò significa che eventuali rinnovi nonché la continuazione stessa del rapporto locatizio dopo l'aggiudicazione non sono un obbligo per l'aggiudicatario.

Altro conto è se c'è data certa anteriore alla data di pignoramento oppure se la locazione o il rinnovo sono stati autorizzati dal giudice. In questo caso l'aggiudicatario subentra negli obblighi del precedente proprietario, e dovrà continuare il rapporto di locazione.

I successivi rinnovi dopo la data del pignoramento e prima dell'aggiudicazione dovranno essere autorizzati dal giudice (art. 560, comma 2, c.p.c.); un rinnovo tacito con silenzio del proprietario esecutato o per omessa disdetta , in questa fase, non sarebbe quindi opponibile all'aggiudicatario.

Nei casi in cui il contratto di locazione non è opponibile all'aggiudicatario il giudice costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nell'interesse dell'aggiudicatario.

Sarà il custode giudiziario ad avere l'obbligo di adoperarsi per il rilascio dell'immobile, anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, salvo che l'aggiudicatario non lo esoneri dal farlo.

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Proroga Sospensione Rate Mutuo

2011-07-26T18:55:00.000+02:00

Siamo arrivati alla seconda proroga per la sospensione delle rate del mutuo. Si vede infatti slittare al 31 gennaio 2012 il termine per la presentazione della richiesta di sospensione.

Gli eventi che possono far scattare l'interruzione del pagamento del mutuo ossia eventi avversi per le condizioni economiche dei mutuatari quali la perdita del lavoro dipendente, la cassa integrazione, la morte o la perdita del lavoro di un componente della famiglia percettore di reddito, dovranno verificarsi entro il 31 dicembre 2011.

Tale accordo è stato sancito tra l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le più importanti associazioni dei consumatori a causa di un clima economico ancora avverso che non accenna ad allentare la morsa. Così facendo si garantisce liquidità a famiglie che altrimenti si troverebbero in difficoltà.

Il punto è che tale opportunità non durerà all'infinito e quando tutte queste famiglie si troveranno a dover ricominciare a pagare la crisi ci sarà ancora? Nel frattempo si saranno creati un reddito più alto? Altrimenti tutto ciò avrà solo traslato temporalmente la questione insolvenza.

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Registrazione Locazioni – 3 step con IRIS

2011-07-20T10:33:00.000+02:00

Da oggi bastano pochi click per registrare il contratto di locazione. L'Agenzia delle Entrate infatti mette a disposizione il nuovo sistema on line IRIS.

Questo nuovo programma step by step può essere utilizzato nel caso in cui non si opti per la cedolare secca e debbano quindi essere pagate le relative imposte di bollo e di registro.

Tale modalità di registrazione delle locazioni può essere utilizzato inoltre se:

- sia i locatori che i conduttori non siano più di tre

- si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze

- tutti gli immobili presenti nel contratto siano censiti con attribuzione di rendita

- il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione

- il contratto sia stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione

- il contratto non dia diritto ad agevolazioni per l'applicazione dell'imposta di registro, come nel caso di contratti a canone concordato per alloggi che si trovano nei comuni a elevata "tensione abitativa".

Con IRIS la registrazione si compone di 3 step

1° Step: compilare la prima pagina con i dati di tutti i locatori (max 3) e tutti i conduttori (max 3).

Se più di tre conduttori o locatori non può essere usato questo sistema di registrazione.

2° Step: inserire nella seconda pagina i dati dell'immobile con le relative pertinenze (max 3) ed alcuni dati caratterizzanti la locazione, come la frequenza di pagamento, il canone annuo, la tipologia di contratto ecc.

3° Step: pagare, fornendo le proprie coordinate bancarie, le imposte di registro e di bollo calcolate dal sistema in base ai dati immessi dal contribuente. A questo punto si invia e si aspetta la ricevuta in via telematica dell'avvenuta registrazione e delle imposte pagate.

Dal 27 luglio sarà disponibile il programma on line sul sito dell'Agenzia delle Entrate senza scaricare il software

Provvedimento 14.07.2011 Modello IRIS

Comunicato stampa Registrazione Locazioni Con IRIS

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Indice dei prezzi per le rivalutazioni degli affitti

2011-07-11T09:49:00.000+02:00

Aggiornamento istat affitti

Indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi.

Periodo di riferimento: maggio 2011 aggiornato il 16 giugno 2011

Indice generale 102,5

Variazione percentuale rispetto al mese precedente +0,1

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente +2,6

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +4,2

Per aggiornare periodicamente i valori monetari, ad esempio gli affitti o gli assegni dovuti al coniuge separato, si utilizza l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

L'indice FOI si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente operaio o impiegato. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Fonte: http://www.istat.it/

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SPESE ACCESSORIE MUTUO

2011-06-29T18:23:00.000+02:00

Quando si intende accendere un mutuo ci sono alcune spese accessorie da tenere in considerazione al fine di poter scegliere il prodotto migliore.

L'ammontare delle spese accessorie può variare da banca a banca e da mutuo a mutuo, ma questo non significa che un prodotto con spese accessorie più basse rispetto ad un altro sia da preferire, infatti come ho ribadito in altri articoli, un mutuo con spread più basso rispetto ad un altro ma con spese accessorie più alte, è di norma da preferire, in quanto qualche centinaia di euro in meno di spese accessorie sono niente rispetto ad un mutuo con spread più basso che quindi per 20 o 30 anni avrà una rata più bassa e ti farà risparmiare di gran lunga di più.

Premesso ciò andiamo ad analizzare singolarmente le varie spese accessorie che vanno comunque tenute in considerazione nella scelta del mutuo.

Spese di Istruttoria: consistono nei costi sostenuti dalla banca per valutare la pratica di mutuo e di norma si aggirano intorno allo 0,20-0,30% del mutuo erogato. Tale costo viene solitamente scorporato dalla somma erogata.

Spese incasso rata: incredibile ma vero in alcuni casi le banche chiedono dei soldi (di solito da 1 a 3 €) per incassare la rata. Quindi ad ogni pagamento, magari mensile, si dovrà fronteggiare questa spesa (moltiplicatela per 12 mesi e per gli anni di durata del mutuo e vedrete che botta)

Spese di gestione: di solito piccole spese, ma possono essere tante. Informatevi bene su quali e quante siano e sul loro ammontare.

Costi di perizia: la banca incaricherà un suo tecnico abilitato per far periziare il bene e attribuirgli un valore di mercato. Questo ha solitamente un costo compreso fra 200 e 500 € + iva

Certificati: alla banca necessitano diversi certificati quale stato di famiglia e certificato di residenza da richiedere all'ufficio anagrafe , per i quali di solito necessita una marca da bollo da 14,62 € per ogni certificato, oppure certificati camerali per lavoratori autonomi da richiedere alla camera di commercio pagando diritti di segreteria di pochi euro.

Costo assicurazioni: incendio, scoppio, eventi naturali, morte e perdita di impiego. Tali assicurazioni possono essere pagate subito o spalmate sulle rate del mutuo. Informarsi sia su quali sono quelle obbligatorie e sia sull'ammontare totale che può essere anche di alcune migliaia di euro.

Onorario notarile per stipula mutuo: il contratto di mutuo va stipulato con atto notarile che ovviamente ha un costo vedi qui onorario

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Cedolare Secca e Comproprietari: come comportarsi

2011-06-11T17:41:00.000+02:00

In materia di cedolare secca quando si è in presenza di una comproprietà possono nascere alcune incertezze sul modo di operare.

Infatti nel caso non tutti i proprietari optassero per la cedolare le incertezze sono essenzialmente 3 e cioè:

1) Come ci si comporta per la rinuncia obbligatoria agli aggiornamenti del canone?

2) Come ci si comporta per l'imposta di registro?

3) E per l'imposta di bollo?

In soccorso ci viene la circolare n° 26/E/2011 dell'Agenzia delle Entrate che al punto 2.3 dice che la rinuncia agli aggiornamenti del canone fatta anche solo da un comproprietario ricade anche sugli altri comproprietari che non optano per la cedolare secca, tenendo conto che il canone di locazione è pattuito in maniera unitaria da tutti i comproprietari e quindi non è possibile differenziare in ragione delle quote di proprietà possedute dai singoli locatori.

Mentre al punto 4.3 L'Agenzia chiarisce il secondo e il terzo quesito.

I comproprietari che optano per il regine della cedolare non dovranno pagare l'imposta di registro, mentre i locatori che non optano per tale regime dovranno pagare l'imposta di registro in misura proporzionale al canone a loro spettante in base alla loro quota di proprietà. In analoga misura saranno coobbligati a pagare l'imposta di registro i conduttori.

Per l'imposta di bollo da assolvere al momento della registrazione, non sarà dovuta solo nel caso in cui tutti i comproprietari optino per la cedolare secca, altrimenti dovrà comunque essere assolta.

Cerchiamo di chiarire ogni dubbio anche con un esempio pratico:

Canone di locazione annuo 6.000 €

Comproprietari:

-Mario Rossi per una quota del 30% e non opta per la cedolare

-Giovanna Verdi per una quota del 30% e non opta per la cedolare

-Filippa Rossi per una quota del 40% e opta per la cedolare

Modo di operare

1)Filippa Rossi dovrà inviare agli inquilini la lettera raccomandata di rinuncia totale all'aggiornamento del canone. Nessuno dei comproprietari potrà pretendere gli aggiornamenti.

2)Mario rossi, Giovanna Verdi e gli inquilini rimangono coobbligati al pagamento dell'imposta di registro in misura pari al 2% annuo calcolato sul 60% del canone annuo => 6.000 € x 60% = 3.600 € =>

3.600 € x 2% = 72 € annui di imposta di registro

Nota: L'imposta di registro ha un minimo di 67 €, soglia sotto la quale si pagano comunque 67 €

3)L'imposta di bollo deve comunque essere assolta in misura piena e ammonta a 14,62 € per ogni copia di contratto e per ogni 100 righe o 4 pagine. L'unico modo per non pagarla è che tutti i locatori optino per la cedolare

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Indennità di Avviamento

2011-06-06T10:16:00.001+02:00

Nei contratti di locazione commerciale, in caso di cessazione del rapporto locatizio relativo ad immobili industriali, artigianali, commerciali e di interesse turistico, in cui il conduttore svolga un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico, è dovuta l'indennità di avviamento se la cessazione non si verifica per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore oppure a causa di procedure previste nel Regio Decreto n° 267 del 16 marzo 1942 (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata). (Art. 34 legge 392/78)

In buona sostanza La legge esclude il diritto a tale indennità solo nel caso di risoluzione del contratto in qualche modo “imputabile” al conduttore o in presenza di una procedura concorsuale

Ammontare dell'Indennità per Perdita di Avviamento
L'ammontare è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, mentre per attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità

Rilascio dell'immobile
L'esecuzione di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità

Ulteriore indennità dovuta
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra (18 o 21 mensilità dell'ultimo canone corrisposto) se l'immobile venisse, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. In questo caso l'indennità deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. (Art. 34 legge 392/78 comma 2)

A chi non spetta
L'indennità per perdita di avviamento non spetta a tutte quelle attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, noché ai locali destinati alle attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aereoporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. (Art. 35, legge 391/78)

Aspetti fiscali
1) Ritenuta d'acconto
Indennità erogata da soggetto:
-sostituto d'imposta: ritenuta del 15%
-privato: non dovuta

2) IVA
L'indennità va fatturata con aliquota ordinaria al 20%. Questo perché l'Indennità di Avviamento non ha natura risarcitoria, ma viene vista come il corrispettivo per la prestazione di un servizio che consiste nell'attività svolta dal conduttore concernete l'incremento di valore dell'immobile. (Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n°73/E del 2005)

Modulo compilabile pe richiesta di indennità di avviamento
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RINEGOZIAZIONE MUTUO DECRETO SVILUPPO

2011-06-01T10:45:00.003+02:00

Buone notizie arrivano dal decreto sviluppo per la rinegoziazione del mutuo!

Infatti per tutti coloro che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile di importo non superiore a 150.000 € prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo, cioè prima del 14 maggio 2011, possono, se rientrano sotto certe condizioni, ottenere la rinegoziazione del mutuo.

Per maggiori dettagli riporto fedelmente l'articolo del decreto legge.

Art. 8 comma 6 Decreto Legge 13 maggio 2011, n.70 - Rinegoziazione dei contratti di mutuo

a) Fino al 31.12.2012 il mutuatario che - prima dell'entrata in vigore del provvedimento - ha stipulato, o si è accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 150.000 euro, per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo, qualora al momento della richiesta presenti un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30.000 euro e non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

b) la rinegoziazione assicura l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;

c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purche' la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni;

d) le garanzie ipotecarie gia' prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente articolo continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita' convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalita' o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall'articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui al presente comma si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualita' di debitore ceduto nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca e' surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalita' o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell'integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell'operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;

e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da' notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validita' ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalita' o annotazione.

Per fortuna è arrivato un decreto a tutela dei risparmiatori che con un mutuo a tasso variabile potrebbero vedersi schizzare la rata del mutuo alle stelle, perché è ovvio che, dopo i minimi storici dei tassi di interesse, i tassi ora possono solo salire!

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DETRAZIONE INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

2011-05-30T10:07:00.000+02:00

Dal 1° gennaio 2007 possono essere detratti in misura pari al 19% i compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell'acquisto dell'unita' immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità (TUIR - DPR 917/86 art. 15, comma 1, lettera b-bis).

La detrazione può essere richiesta dal singolo proprietario o da tutti i proprietari in misura proporzionale alla quota di proprietà e comunque per una cifra complessiva non superiore ai 1.000.

É ovvio che farà fede la fattura del mediatore e da qui nascono alcuni casi:

-fattura intestata ad uno solo dei proprietari: sotto tale ipotesi dovrà essere specificata nella fattura anche i dati degli altri proprietari al fine di consentire agli altri proprietari di detrarre la loro parte.

-fattura intestata a terza persona non proprietario (per esempio coniuge o genitore): in questo caso le spese non potranno essere detratte dal proprietario

-fattura intestata al proprietario ed altra persona non proprietaria: nella fattura andrà specificato che l'onere della provvigione è ricaduto totalmente a carico del proprietario. Solo così quest'ultimo potrà detrarre il 19% per intero

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CEDOLARE SECCA - COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE

2011-05-29T12:37:00.000+02:00

Di seguito riportiamo il fac-simile della comunicazione al conduttore che deve essere obbligatoriamente fatta dal locatore che opta per la cedolare secca. Tale comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e contenere dichiarazione di rinuncia a qualsiasi tipo di aggiornamento del canone anche se riferito all'indice ISTAT ed espressamente contenuto nel contratto già registrato.

Spett.le Mario Rossi

viale Pinco Pallino, 1

cap Milano

Raccomandata A/R

OGGETTO: OPZIONE PER APPLICAZIONE DELLA “CEDOLARE SECCA” e RINUNCIA AGLI AGGIORNAMENTI DEL CANONE DI LOCAZIONE

(Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23, Art. 3)

Con la presente si comunica che il sottoscritto Giuseppe Verdi, in qualità di proprietario dell’immobile condotto da Lei in locazione, opterà, ai fini della tassazione del reddito fondiario (“reddito dei fabbricati”) per la tassazione sulla base della “cedolare secca”, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione (art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011).

Il comma 11 dell’art. 3 citato dispone che qualora si opti per la “cedolare secca” e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.

La norma prescrive altresì che, a pena di decadenza da tale regime (“cedolare secca”), il locatore deve dare preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Con la presente comunicazione il sottoscritto DICHIARA di rinunciare ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, adempiendo in tal modo agli obblighi di legge previsti dal comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

Viene allegato un estratto dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

La saluto cordialmente.

Milano, 29 maggio 2011

Giuseppe Verdi

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AGGIORNAMENTO ISTAT LOCAZIONI

2011-05-16T17:42:00.004+02:00

In questo articolo cercheremo di snocciolare ogni aspetto riguardante l'aggiornamento istat delle locazioni di immobili ad uso abitativo, puntando anche l'attenzione sulla nuova normativa della cedolare secca che prevede la rinunzia ad ogni forma di adeguamento.

Contratti di locazione liberi (4+4)

Per tali contratti l'indice al quale si può fare riferimento per l'adeguamento del canone annuo di locazione può anche essere diverso dall'indice Istat e addirittura di libera determinazione tra le parti.

Quindi non per forza deve essere preso il 75% dell'indice Indice Istat ma potrebbe essere anche preso il 100% o addirittura liberamente determinato dalle parti (l'art. 14 legge 431/78 ha abrogato l'art 24 della legge 392/78 che prevedeva un adeguamento annuo pari al 75% Istat)

Contratti a canone convenzionato

In questo tipo di contratti, che vengono stipulati sulla base di accordi territoriali che prevedono canoni calmierati, agevolati rispetto ai prezzi di mercato, di solito l'adeguamento annuo del canone viene fissati al 75% Istat, però si rimanda ai singoli accordi territoriali facilmente reperibili su internet nei siti dei vari Comuni

Contratti di locazione turistici

Sono contratti richiamati nell'art 1 comma 2 lettera c della legge 431/98, per i quali non è prevista limitazione alcuna per quanto riguarda l'adeguamento del canone. É pur vero che vista l'esigua durata (di solito poche settimane o pochi mesi) non si rende necessario inserire alcun aggiornamento.

Contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e Contratti per studenti

Per questi tipi di contratti si rimanda, come per i contratti a canone convenzionato, agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari e depositati in Comune. Infatti non è prevista alcuna normativa in merito.

Mancato pagamento dell'aggiornamento del canone

Il mancato pagamento dell'aggiornamento del canone di locazione, protratto per lungo tempo, può essere motivo di risoluzione del contratto in quanto può costituire un inadempimento contrattuale.

AGGIORNAMENTO ISTAT CEDOLARE SECCA (art. 3 D.Lgs. 23/2011 comma 11)

Quanto detto sopra è tutto vano se si opta per la cedolare secca. Infatti in questo caso non può essere previsto nessun tipo di aggiornamento ne riferendosi all'indice Istat, ne ad altri indici o prevedendo un aggiornamento annuo a forfait.

Per i vecchi contratti stipulati prima che si potesse optare per la cedolare secca, la clausola che prevede l'aggiornamento diventa quindi inefficace. Inoltre l'opzione della cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

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DISTACCO RISCALDAMENTO CONDOMINILE

2011-05-06T10:19:00.001+02:00

In tema di condominio il riscaldamento condominiale rientra nelle parti comuni dell'edificio (art 1117 C.C. ). E come ogni parte comune i condomini non possono sottrarsi alle spese per il mantenimento delle stesse (art. 1118 C.C.).

Per il distacco del riscaldamento condominale, con la sentenza Corte di Cassazione n. 6565/1991 del 10 giugno 1991, si precisa che occorre il consenso unanime di tutti i condomini, in quanto non si tratta di una semplice modifica, ma di una alterazione radicale della cosa comune.

Ciò nonostante il singolo condomino che volesse praticare il distacco del riscaldamento condominale per trasformarlo in autonomo può legittimamente farlo senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cass. Civ., 30 marzo 2006, n° 7518).

Ne consegue che il condomino che voglia distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento comune, può farlo senza necessità di autorizzazione purché non vi sia un aggravio di spesa per i condomini che continuano ad usufruire del servizio comune.

Inoltre precisa una sentenza precedente (Cass. Civ., 25 marzo 2004, n° 5974) il condomino può staccarsi dal riscaldamento condominiale se prova che il suo distacco non genera uno squilibrio termico dell'intero edificio.

A proposito di quest'ultimo punto, il condomino che vuole rinunciare al servizio dell'impianto comune deve fare accertare da un termotecnico l'inesistenza di probabili danni o squilibri temici dovuti al suo distacco che possano compromettere il servizio comune e fargli redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune valutazioni.

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SANZIONI AFFITTI IN NERO

2011-04-30T09:44:00.000+02:00

Qualora vengano accertati contratti di affitto in “nero” ovvero non registrati, parzialmente in nero, o comodati che nascondono una locazione, verranno applicate le seguenti sanzioni:

1)se viene omessa la dichiarazione dei redditi, si applica una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

2)se la dichiarazione viene presentata senza l'indicazione del canone o con un canone ridotto, si applica una sanzione dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

Tali sanzioni ai punti 1 e 2 raddoppiano in caso si opta per la cedolare secca

3) se viene nascosto il canone in tutto o in parte, si applica la sanzione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta.

Inoltre ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (ovvero molto poco, a danno del locatore, giustamente), oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

La normativa per punire e disincentivare gli affitti in nero c'è, ora è da chiedersi se i giusti controlli verranno fatti e applicate le relative sanzioni!

La risposta può dedursi dal fatto che i Comuni potranno trattenere il 50% del ricavato dalle somme evase, e ad essi è demandata la funzione di controllo.

Secondo voi ci saranno i controlli?

Normativa di riferimento:

D.Lgs n° 23/2011

D.Lgs n° 471/1997

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COME RICHIEDERE LA CEDOLARE SECCA AFFITTI

2011-04-15T12:02:00.002+02:00

Come prima cosa c'è da precisare che la cedolare secca per gli affitti non sostituisce l'attuale tassazione delle rendite da locazione ma ne è un'alternativa, può essere richiesta oppure no a seconda della convenienza economica da analizzare in ogni singolo caso.

Alcune considerazioni preliminari:

1) I redditi da locazione, se si opta per la cedolare vengono tassati al 21% per i normali contratti 4+4 o al 19% per i contratti concordati.

2) La base imponibile è il 100% del canone annuo

3) La richiesta della cedolare assorbe anche gli obblighi di bollo e di imposta di registro, cioè non si dovranno pagare se si opta per questo tipo di tassazione.

4) Il canone annuo non potrà essere aumentato dall'inizio alla fine del rapporto di locazione e neanche adeguato secondo l'indice Istat.

5) Prima di esercitare l'opzione, dovrà essere data obbligatoria comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e con la rinuncia espressamente scritta ad eventuali aggiornamenti del canone anche se previsto dal contratto

Chi può richiederla

I privati cittadini (non le imprese) proprietari o usufruttuari di immobili abitativi locati

Quali immobili interessa

Le unità immobiliari accatastate da A1 a A11 ad esclusione di A10 (uffici) e le loro relative pertinenze (tipo garage, fondi ecc...)

Come richiedere la cedolare secca sugli affitti

L'opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto compilando il nuovo modello 69 – pdf.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione (inferiori a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il nuovo modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. L’opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

Legislazione

Articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 - pdf - Cedolare secca sugli affitti

Provvedimento Agenzia delle Entrate del 7/04/2011 - pdf

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CEDOLARE SECCA - NUOVO MODELO 69

2011-04-09T11:33:00.004+02:00

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

- l’Irpef e le relative addizionali

- l’imposta di registro

- l’imposta di bollo.

E ancora:

- l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione

- l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Inoltre viene introdotto il nuovo modello 69 per la richietsa di registrazione scaricabile da qui

e le relative istruzioni per la compilazione del nuovo modello 69 scaricabili da quest'altro link

*Articolo tratto dal sito dell'Agenzia delle Entrate*
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CERTIFICAZIONE ENERGETICA e LOCAZIONI: come comportarsi

2011-04-05T10:53:00.003+02:00

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 28 marzo scorso del D.lgs. N° 28/2011, recante norme attuative della direttiva della Comunità Europea n° 28/2009 in materia di certificazione energetica, sorgono domande che riguardano il mercato delle locazioni.

Se infatti ormai è prassi esibire la certificazione energetica in caso di compravendita di immobili, rimane ancora poco chiaro su come comportarsi difronte alle locazioni.

A chiarire questo arriva l'art. 13 del Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n. 28 che alla lettera c) recita: “all'articolo 6, dopo il comma 2-bis, sono inseriti i seguenti: «2-ter. .......Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unita' immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.”

Quando si parla di articolo 6 e di commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater ci si riferisce al Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e quindi andando a scrutare tale articolo e tali commi si riesce a capire quali siano gli immobili per i quali va fornito il certificato energetico in caso di locazioni e cioè:

1. Entro un anno dalla data di entrata in vigore del presente decreto, gli edifici di nuova costruzione e quelli di cui all'articolo 3, comma 2, lettera a), sono dotati, al termine della costruzione medesima ed a cura del costruttore, di un attestato di certificazione energetica, redatto secondo i criteri e le metodologie di cui all'articolo 4, comma 1.

1-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano agli edifici che non ricadono nel campo di applicazione del comma 1 con la seguente gradualità temporale e con onere a carico del venditore o, ((...)), del locatore a) a decorrere dal 1° luglio 2007, agli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile;

b) a decorrere dal 1° luglio 2008, agli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile con l'esclusione delle singole unità immobiliari;

c) a decorrere dal 1° luglio 2009 alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.

1-ter. A decorrere dal 1° gennaio 2007, l'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata, conforme a quanto specificato al comma 6, e' necessario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell'unita' immobiliare, dell'edificio o degli impianti. Sono in ogni caso fatti salvi i diritti acquisiti ed il legittimo affidamento in relazione ad iniziative già formalmente avviate a realizzazione o notificate all'amministrazione competente, per le quali non necessita il preventivo assenso o concessione da parte della medesima.

1-quater. A decorrere dal 1° luglio 2007, tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico, debbono prevedere la predisposizione dell'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare interessati entro i primi sei mesi di vigenza contrattuale, con predisposizione ed esposizione al pubblico della targa energetica.

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Cedolare secca e affitti concordati - tassazione

2011-03-29T08:47:00.006+02:00

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo scorso del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 che con l'art. 3 introduce la cedolare secca, nascono domande che urgono spiegazioni sulla tassazione dei contratti a canone agevolato.

Infatti in tali contratti, la base imponibile era ed è con il normale regime del 30% inferiore a quella dei contratti liberi 4+4. Mentre ora la cedolare secca introduce un'imposta del 19% ma sembrerebbe che la base imponibile sia del 100% del canone annuo (come è per i contratti a canone libero 4+4 con la cedolare) allora non avrà più alcuna convenienza stipulare un contratto concordato visto il canone calmierato rispetto ai canoni di mercato.

Infatti un 2% in meno di imposta è niente a parità di base imponibile rispetto ai contratti a canone libero per i quali, con la cedolare, si sconta un'imposta del 21%. E a leggere l'art. 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 si parla proprio di tassazione del 21% e del 19% sul canone annuo pattuito, quindi viene preso il 100% del canone annuo in entrambe i casi e poi tassato in maniera secca o al 21% (nel caso di contratti liberi 4+4) o al 19% (nel caso di contratti concordati).

Probabilmente la cedolare viene introdotta per far un piacere a chi ha molti immobili in locazione, non di certo per calmierare gli affitti, visto che di sicuro non caleranno e non converrà più neanche stipulare i contratti a canone agevolato che era l'unico modo per contenere gli affitti e che poi hanno sempre stentato un po' a decollare per la scarsa informazione resa ai cittadini. Questo è solo il modesto parere dello scrivente che spera di essere smentito.
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Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 - pubblicato in G.U. il 23.03.2011

2011-03-24T19:58:00.000+01:00

Federalismo fiscale entra in vigore il 07.04.2011

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 76, 87, quinto comma, 117 e 119 della Costituzione;

Vista la legge 5 maggio 2009, n. 42, recante «Delega al Governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell'articolo 119 della Costituzione» e, in particolare, gli articoli 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e 26;

Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 4 agosto 2010; Considerato che non e' stata raggiunta l'intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281;

Visto il parere espresso dalla Commissione programmazione economica, bilancio del Senato della Repubblica in data 3 febbraio 2011;

Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata, ai sensi dell'articolo 2, comma 4, della legge 5 maggio 2009, n. 42, nella riunione del 9 febbraio 2011;

Viste le comunicazioni rese dal Governo al Senato della Repubblica e alla Camera dei deputati, ai sensi del citato articolo 2, comma 4, della legge 5 maggio 2009, n. 42, e le risoluzioni approvate rispettivamente dal Senato della Repubblica il 23 febbraio 2011 e dalla Camera dei deputati il 2 marzo 2011;

Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 3 marzo 2011;

Sulla proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, del Ministro per le riforme per il federalismo, del Ministro per la semplificazione normativa, del Ministro per i rapporti con le regioni e per la coesione territoriale, di concerto con il Ministro dell'interno e con il Ministro per la pubblica amministrazione e l'innovazione;

Emana il seguente decreto legislativo:

Art. 1 Norme di coordinamento

1. I decreti legislativi che disciplinano i tributi delle regioni, emanati ai sensi degli articoli 2 e 7 della legge 5 maggio 2009, n. 42, e successive modificazioni, si coordinano con le disposizioni del presente decreto.

Art. 2 Devoluzione ai comuni della fiscalita' immobiliare

1. In attuazione della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, ed in anticipazione rispetto a quanto previsto in base al disposto del seguente articolo 7, a decorrere dall'anno 2011 sono attribuiti ai comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio e con le modalita' di cui al presente articolo, il gettito o quote del gettito derivante dai seguenti tributi: a) imposta di registro ed imposta di bollo sugli atti indicati all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131; b) imposte ipotecaria e catastale, salvo quanto stabilito dal comma 5; c) imposta sul reddito delle persone fisiche, in relazione ai redditi fondiari, escluso il reddito agrario; d) imposta di registro ed imposta di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili; e) tributi speciali catastali; f) tasse ipotecarie; g) cedolare secca sugli affitti di cui all'articolo 3, con riferimento alla quota di gettito determinata ai sensi del comma 8 del presente articolo.

2. Con riferimento ai tributi di cui alle lettere a), b), e) ed f), del comma 1, l'attribuzione del gettito ivi prevista ha per oggetto una quota pari al 30 per cento dello stesso.

3. Per realizzare in forma progressiva e territorialmente equilibrata la devoluzione ai comuni della fiscalita' immobiliare di cui ai commi 1 e 2, e' istituito un Fondo sperimentale di riequilibrio. La durata del Fondo e' stabilita in tre anni e, comunque, fino alla data di attivazione del fondo perequativo previsto dall'articolo 13 della citata legge n. 42 del 2009. Il Fondo e' alimentato con il gettito di cui ai commi 1 e 2, secondo le modalita' stabilite ai sensi del comma 7.

4. Ai comuni e' attribuita una compartecipazione al gettito dell'imposta sul valore aggiunto; con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottare d'intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, e' fissata la percentuale della predetta compartecipazione e sono stabilite le modalita' di attuazione del presente comma, con particolare riferimento all'attribuzione ai singoli comuni del relativo gettito, assumendo a riferimento il territorio su cui si e' determinato il consumo che ha dato luogo al prelievo. La percentuale della compartecipazione al gettito dell'imposta sul valore aggiunto prevista dal presente comma e' fissata, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, in misura finanziariamente equivalente alla compartecipazione del 2 per cento al gettito dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. In sede di prima applicazione, e in attesa della determinazione del gettito dell'imposta sul valore aggiunto ripartito per ogni comune, l'assegnazione del gettito ai comuni avviene sulla base del gettito dell'imposta sul valore aggiunto per provincia, suddiviso per il numero degli abitanti di ciascun comune.

5. Il gettito delle imposte ipotecaria e catastale relative agli atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto resta attribuito allo Stato.

6. A decorrere dall'anno 2012 l'addizionale all'accisa sull'energia elettrica di cui all'articolo 6, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 28 novembre 1988, n. 511, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 gennaio 1989, n. 20, cessa di essere applicata nelle regioni a statuto ordinario ed e' corrispondentemente aumentata, nei predetti territori, l'accisa erariale in modo tale da assicurare la neutralita' finanziaria del presente provvedimento ai fini del rispetto dei saldi di finanza pubblica. Con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da emanarsi entro il 31 dicembre 2011 sono stabilite le modalita' attuative del presente comma.

7. Previo accordo sancito in sede di Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, con decreto del Ministro dell'interno, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono stabilite le modalita' di alimentazione e di riparto del Fondo sperimentale di cui al comma 3, nonche' le quote del gettito dei tributi di cui al comma 1 che, anno per anno, sono devolute al comune ove sono ubicati gli immobili oggetto di imposizione. Nel riparto si tiene conto della determinazione dei fabbisogni standard, ove effettuata, nonche', sino al 2013, anche della necessita' che una quota pari al 30 per cento della dotazione del Fondo sia ridistribuita tra i comuni in base al numero dei residenti. Ai fini della determinazione del Fondo sperimentale di cui al comma 3 non si tiene conto delle variazioni di gettito prodotte dall'esercizio dell'autonomia tributaria. Ai fini del raggiungimento dell'accordo lo schema di decreto e' trasmesso alla Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali entro il 15 ottobre. In caso di mancato accordo entro il 30 novembre dell'anno precedente, il decreto di cui al primo periodo puo' essere comunque emanato; in sede di prima applicazione del presente provvedimento, il termine per l'accordo scade il quarantacinquesimo giorno dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Per i comuni che esercitano in forma associata le funzioni fondamentali ai sensi dell'articolo 14, commi 28 e seguenti del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonche' per le isole monocomune, sono, in ogni caso, stabilite modalita' di riparto differenziate, forfettizzate e semplificate, idonee comunque ad assicurare che sia ripartita, in favore dei predetti enti, una quota non inferiore al 20 per cento della dotazione del fondo al netto della quota del 30 per cento di cui al secondo periodo del presente comma.

8. La quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), devoluta ai comuni delle regioni a statuto ordinario, e' pari al 21,7 per cento per l'anno 2011 e al 21,6 per cento a decorrere dall'anno 2012. I trasferimenti erariali sono ridotti, con decreto del Ministro dell'interno, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, in misura corrispondente al gettito che confluisce nel Fondo sperimentale di riequilibrio di cui al comma 3, nonche' al gettito devoluto ai comuni ed al gettito derivante dalla compartecipazione di cui al comma 4 e al netto del gettito di cui al comma 6. Per gli anni 2011 e 2012, al fine di garantire il rispetto dei saldi di finanza pubblica e di assicurare ai comuni un ammontare di risorse pari ai trasferimenti soppressi, la predetta quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), puo' essere rideterminata sulla base dei dati definitivi, tenendo conto del monitoraggio effettuato dalla Commissione tecnica paritetica per l'attuazione del federalismo fiscale ovvero, ove istituita, dalla Conferenza permanente per il coordinamento della finanza pubblica. La quota di gettito del tributo di cui al comma 1, lettera g), puo' essere successivamente incrementata, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, in misura corrispondente alla individuazione di ulteriori trasferimenti suscettibili di riduzione.

9. Ai comuni e' garantito che le variazioni annuali del gettito loro attribuito ai sensi del presente articolo non determinano la modifica delle aliquote e delle quote indicate nei commi 2, 4 e 8. Le aliquote e le quote indicate nei commi 2, 4 e 8, nonche' nell'articolo 7, comma 2, possono essere modificate con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, da emanare su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica; in particolare, dal 2014 la quota di gettito devoluta ai comuni del tributo di cui al comma 1, lettera g), puo' essere incrementata sino alla devoluzione della totalita' del gettito stesso, con la contestuale ed equivalente riduzione della quota di cui all'articolo 7, comma 2, e, ove necessario, della quota di cui al comma 4 del presente articolo.

10. In ogni caso, al fine di rafforzare la capacita' di gestione delle entrate comunali e di incentivare la partecipazione dei comuni all'attivita' di accertamento tributario: a) e' assicurato al comune interessato il maggior gettito derivante dall'accatastamento degli immobili finora non dichiarati in catasto; b) e' elevata al 50 per cento la quota dei tributi statali riconosciuta ai comuni ai sensi dell'articolo 1, comma 1, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e successive modificazioni. La quota del 50 per cento e' attribuita ai comuni in via provvisoria anche in relazione alle somme riscosse a titolo non definitivo. Con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, sono stabilite le modalita' di recupero delle somme attribuite ai comuni in via provvisoria e rimborsate ai contribuenti a qualunque titolo; c) i singoli comuni hanno accesso, secondo le modalita' stabilite con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, ai dati contenuti nell'anagrafe tributaria relativi: 1) ai contratti di locazione nonche' ad ogni altra informazione riguardante il possesso o la detenzione degli immobili ubicati nel proprio territorio; 2) alla somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio; 3) ai soggetti che hanno il domicilio fiscale nel proprio territorio; 4) ai soggetti che esercitano nello stesso un'attivita' di lavoro autonomo o di impresa; d) i comuni hanno altresi' accesso, con le modalita' di cui alla lettera c), a qualsiasi altra banca dati pubblica, limitatamente ad immobili presenti ovvero a soggetti aventi domicilio fiscale nel comune, che possa essere rilevante per il controllo dell'evasione erariale o di tributi locali; e) il sistema informativo della fiscalita' e' integrato, d'intesa con l'Associazione Nazionale Comuni Italiani, con i dati relativi alla fiscalita' locale, al fine di assicurare ai comuni i dati, le informazioni ed i servizi necessari per la gestione dei tributi di cui agli articoli 7 e 11 e per la formulazione delle previsioni di entrata.

11. Il sistema informativo della fiscalita' assicura comunque l'interscambio dei dati relativi all'effettivo utilizzo degli immobili, con particolare riferimento alle risultanze catastali, alle dichiarazioni presentate dai contribuenti, ai contratti di locazione ed ai contratti di somministrazione di cui al comma 10, lettera c), n. 2).

12. A decorrere dal 1° maggio 2011, gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l'inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell'Agenzia del territorio degli immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti, rispettivamente, dagli articoli 28 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati; il 75 per cento dell'importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla predetta data e' devoluto al comune ove e' ubicato l'immobile interessato.

Art. 3 Cedolare secca sugli affitti

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo' optare per il seguente regime.

2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento. La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 19 per cento.

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita' di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonche' di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche' ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.

5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e' indicato o e' indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.

6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non puo' essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

Art. 4 Imposta di soggiorno

1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonche' i comuni inclusi negli elenchi regionali delle localita' turistiche o citta' d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualita' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno. Il relativo gettito e' destinato a finanziare interventi in materia di turismo, ivi compresi quelli a sostegno delle strutture ricettive, nonche' interventi di manutenzione, fruizione e recupero dei beni culturali ed ambientali locali, nonche' dei relativi servizi pubblici locali.

2. Ferma restando la facolta' di disporre limitazioni alla circolazione nei centri abitati ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, l'imposta di soggiorno puo' sostituire, in tutto o in parte, gli eventuali oneri imposti agli autobus turistici per la circolazione e la sosta nell'ambito del territorio comunale.

3. Con regolamento da adottare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, e' dettata la disciplina generale di attuazione dell'imposta di soggiorno. In conformita' con quanto stabilito nel predetto regolamento, i comuni, con proprio regolamento da adottare ai sensi dell'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, sentite le associazioni maggiormente rappresentative dei titolari delle strutture ricettive, hanno la facolta' di disporre ulteriori modalita' applicative del tributo, nonche' di prevedere esenzioni e riduzioni per particolari fattispecie o per determinati periodi di tempo. Nel caso di mancata emanazione del regolamento previsto nel primo periodo del presente comma nel termine ivi indicato, i comuni possono comunque adottare gli atti previsti dal presente articolo.

Art. 5 Addizionale comunale all'imposta sul reddito delle persone fisiche

1. Con regolamento da adottare ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della citata legge n. 400 del 1988, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze e d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto legislativo, e' disciplinata la graduale cessazione, anche parziale, della sospensione del potere dei comuni di istituire l'addizionale comunale all'imposta sul reddito delle persone fisiche, ovvero di aumentare la stessa nel caso in cui sia stata istituita. Nel caso di mancata emanazione del decreto previsto nel primo periodo del presente comma nel termine ivi indicato, in ogni caso possono esercitare la predetta facolta' i comuni che non hanno istituito la predetta addizionale ovvero che l'hanno istituita in ragione di un'aliquota inferiore allo 0,4 per cento; per i comuni di cui al presente periodo, il limite massimo dell'addizionale per i primi due anni e' pari allo 0,4 per cento e, comunque, l'addizionale non puo' essere istituita o aumentata in misura superiore allo 0,2 per cento annuo. Le deliberazioni adottate, per l'anno 2011, ai sensi del presente comma non hanno efficacia ai fini della determinazione dell'acconto previsto dall'ultimo periodo dell'articolo 1, comma 4, del decreto legislativo 28 settembre 1998, n. 360.

Art. 6 Imposta di scopo

1. Con regolamento da adottare ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della citata legge n. 400 del 1988, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, entro il 31 ottobre 2011, e' disciplinata la revisione dell'imposta di scopo di cui all'articolo 1, comma 145, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, in modo tale da prevedere: a) l'individuazione di opere pubbliche ulteriori rispetto a quelle indicate nell'articolo 1, comma 149, della citata legge n. 296 del 2006; b) l'aumento, sino a dieci anni, della durata massima di applicazione dell'imposta stabilita dall'articolo 1, comma 147, della citata legge n. 296 del 2006; c) la possibilita' che il gettito dell'imposta finanzi l'intero ammontare della spesa per l'opera pubblica da realizzare.

2. Resta in ogni caso fermo l'obbligo di restituzione previsto dall'articolo 1, comma 151, della citata legge n. 296 del 2006 nel caso di mancato inizio dell'opera entro due anni dalla data prevista dal progetto esecutivo.

Art. 7 Federalismo fiscale municipale

1. In attuazione della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, per il finanziamento dei comuni, in sostituzione dei tributi indicati rispettivamente negli articoli 8, comma 1, e 11, comma 1, a decorrere dall'anno 2014 sono introdotte nell'ordinamento fiscale le seguenti due nuove forme di imposizione municipale: a) una imposta municipale propria; b) una imposta municipale secondaria.

2. A decorrere dall'anno 2014, ai comuni e' attribuita una compartecipazione al gettito dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare di cui all'articolo 10, pari al trenta per cento.

3. Resta inoltre assegnato ai comuni il gettito dei tributi devoluto ai sensi dell'articolo 2, tenuto conto di quanto gia' attribuito ai sensi del comma 2 del presente articolo.

Art. 8 Imposta municipale propria

1. L'imposta municipale propria e' istituita, a decorrere dall'anno 2014, e sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l'imposta comunale sugli immobili.

2. L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili diversi dall'abitazione principale.

3. L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale ed alle pertinenze della stessa. Si intende per effettiva abitazione principale l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. L'esclusione si applica alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unita' pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unita' ad uso abitativo. L'esclusione non si applica alle unita' immobiliari classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

4. L'imposta municipale propria ha per base imponibile il valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 5 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.

5. Nel caso di possesso di immobili non costituenti abitazione principale ai sensi del comma 3, l'imposta e' dovuta annualmente in ragione di un'aliquota dello 0,76 per cento. La predetta aliquota puo' essere modificata con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, da emanare su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, tenendo conto delle analisi effettuate dalla Commissione tecnica paritetica per l'attuazione del federalismo fiscale ovvero, ove istituita, dalla Conferenza permanente per il coordinamento della finanza pubblica. I comuni possono, con deliberazione del consiglio comunale adottata entro il termine per la deliberazione del bilancio di previsione, modificare, in aumento o in diminuzione, sino a 0,3 punti percentuali, l'aliquota fissata dal primo periodo del presente comma, ovvero sino a 0,2 punti percentuali l'aliquota determinata ai sensi del comma 6. Nel caso di mancata emanazione della delibera entro il predetto termine, si applicano le aliquote di cui al primo periodo del presente comma ed al comma 6.

6. Nel caso in cui l'immobile sia locato, l'aliquota di cui al comma 5, primo periodo, e' ridotta alla meta'.

7. I comuni possono, con deliberazione del consiglio comunale, adottata entro il termine per la deliberazione del bilancio di previsione, prevedere che l'aliquota di cui al comma 5, primo periodo, sia ridotta fino alla meta' anche nel caso in cui abbia ad oggetto immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell'articolo 43 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, ovvero nel caso in cui abbia ad oggetto immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle societa'. Nell'ambito della facolta' prevista dal presente comma, i comuni possono stabilire che l'aliquota ridotta si applichi limitatamente a determinate categorie di immobili.

Art. 9 Applicazione dell'imposta municipale propria

1. Soggetti passivi dell'imposta municipale propria sono il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio e' diretta l'attivita' dell'impresa, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo e' il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo e' il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

2. L'imposta e' dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si e' protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si e' protratto per almeno quindici giorni e' computato per intero. A ciascuno degli anni solari corrisponde un'autonoma obbligazione tributaria.

3. I soggetti passivi effettuano il versamento dell'imposta dovuta al comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Resta in ogni caso nella facolta' del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

4. A far data dal completamento dell'attuazione dei decreti legislativi in materia di adeguamento dei sistemi contabili adottati ai sensi dell'articolo 2, comma 2, lettera h), della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, e dell'articolo 2 della legge 31 dicembre 2009, n. 196, e comunque a partire dal 1° gennaio 2015, l'imposta e' corrisposta con le modalita' stabilite dal comune.

5. Con regolamento adottato ai sensi dell'articolo 52 del citato decreto legislativo n. 446 del 1997, i comuni possono introdurre l'istituto dell'accertamento con adesione del contribuente, sulla base dei criteri stabiliti dal citato decreto legislativo n. 218 del 1997, e gli altri strumenti di deflazione del contenzioso, sulla base dei criteri stabiliti dal citato decreto legislativo n. 218 del 1997, prevedendo anche che il pagamento delle somme dovute possa essere effettuato in forma rateale, senza maggiorazione di interessi.

6. Con uno o piu' decreti del Ministro dell'economia e delle finanze, sentita l'Associazione Nazionale Comuni Italiani sono approvati i modelli della dichiarazione, i modelli per il versamento, nonche' di trasmissione dei dati di riscossione, distintamente per ogni contribuente, ai comuni e al sistema informativo della fiscalita'.

7. Per l'accertamento, la riscossione coattiva, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso si applicano gli articoli 10, comma 6, 11, commi 3, 4 e 5, 12, 14 e 15 del citato decreto legislativo n. 504 del 1992 e l'articolo 1, commi da 161 a 170, della citata legge n. 296 del 2006.

8. Sono esenti dall'imposta municipale propria gli immobili posseduti dallo Stato, nonche' gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunita' montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali. Si applicano, inoltre, le esenzioni previste dall'articolo 7, comma 1, lettere b), c), d), e), f), h), ed i) del citato decreto legislativo n. 504 del 1992.

9. Il reddito agrario di cui all'articolo 32 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, i redditi fondiari diversi da quelli cui si applica la cedolare secca di cui all'articolo 3, i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell'articolo 43 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, e dagli immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle societa', continuano ad essere assoggettati alle ordinarie imposte erariali sui redditi.

Art. 10 Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare

1. All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 1 e' sostituito dal seguente:

<<1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di

espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi 9 per cento

---------------------------------------------------------------

Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2 per cento

---------------------------------------------------------------»

b) sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis); c) nella nota II-bis) dell'articolo 1, le parole: «dell'aliquota del 3 per cento», sono sostituite dalle seguenti: «dell'aliquota del 2 per cento».

2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a 1.000 euro.

3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalita' direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. 5. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.

Art. 11 Imposta municipale secondaria

1. L'imposta municipale secondaria e' introdotta, a decorrere dall'anno 2014, con deliberazione del consiglio comunale, per sostituire le seguenti forme di prelievo: la tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche, il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche, l'imposta comunale sulla pubblicita' e i diritti sulle pubbliche affissioni, il canone per l'autorizzazione all'installazione dei mezzi pubblicitari. L'addizionale per l'integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza e' abolita a decorrere dall'introduzione del tributo di cui al presente articolo.

2. Con regolamento, da adottare ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della citata legge n. 400 del 1988, d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, e' dettata la disciplina generale dell'imposta municipale secondaria, in base ai seguenti criteri: a) il presupposto del tributo e' l'occupazione dei beni appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dei comuni, nonche' degli spazi soprastanti o sottostanti il suolo pubblico, anche a fini pubblicitari; b) soggetto passivo e' il soggetto che effettua l'occupazione; se l'occupazione e' effettuata con impianti pubblicitari, e' obbligato in solido il soggetto che utilizza l'impianto per diffondere il messaggio pubblicitario; c) l'imposta e' determinata in base ai seguenti elementi: 1) durata dell'occupazione; 2) entita' dell'occupazione, espressa in metri quadrati o lineari; 3) fissazione di tariffe differenziate in base alla tipologia ed alle finalita' dell'occupazione, alla zona del territorio comunale oggetto dell'occupazione ed alla classe demografica del comune; d) le modalita' di pagamento, i modelli della dichiarazione, l'accertamento, la riscossione coattiva, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso sono disciplinati in conformita' con quanto previsto dall'articolo 9, commi 4, 6 e 7, del presente decreto legislativo; e) l'istituzione del servizio di pubbliche affissioni non e' obbligatoria e sono individuate idonee modalita', anche alternative all'affissione di manifesti, per l'adeguata diffusione degli annunci obbligatori per legge, nonche' per l'agevolazione della diffusione di annunci di rilevanza sociale e culturale; f) i comuni, con proprio regolamento da adottare ai sensi dell'articolo 52 del citato decreto legislativo n. 446 del 1997, hanno la facolta' di disporre esenzioni ed agevolazioni, in modo da consentire anche una piu' piena valorizzazione della sussidiarieta' orizzontale, nonche' ulteriori modalita' applicative del tributo.

Art. 12 Misure in materia di finanza pubblica

1. L'autonomia finanziaria dei comuni deve essere compatibile con gli impegni finanziari assunti con il patto di stabilita' e crescita.

2. In ogni caso, dall'attuazione dei decreti legislativi di cui alla citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, non puo' derivare, anche nel corso della fase transitoria, alcun aumento del prelievo fiscale complessivo a carico dei contribuenti.

3. In caso di trasferimento di ulteriori funzioni ai comuni, ai sensi dell'articolo 118 della Costituzione, secondo le modalita' di cui all'articolo 7 della legge 5 giugno 2003, n. 131, e' assicurato al complesso degli enti l'integrale finanziamento di tali funzioni, ove non si sia provveduto contestualmente al finanziamento e al trasferimento.

Art. 13 Fondo perequativo per comuni e province

1. Per il finanziamento delle spese dei comuni e delle province, successivo alla determinazione dei fabbisogni standard collegati alle spese per le funzioni fondamentali, e' istituito nel bilancio dello Stato un fondo perequativo, con indicazione separata degli stanziamenti per i comuni e degli stanziamenti per le province, a titolo di concorso per il finanziamento delle funzioni da loro svolte. Previa intesa sancita in sede di Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro per i rapporti con le regioni e per la coesione territoriale e del Ministro dell'interno, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono stabilite, salvaguardando la neutralita' finanziaria per il bilancio dello Stato e in conformita' con l'articolo 13 della legge 5 maggio 2009, n. 42, le modalita' di alimentazione e di riparto del fondo. Il fondo perequativo a favore dei comuni e' alimentato da quote del gettito dei tributi di cui all'articolo 2, commi 1 e 2, e dalla compartecipazione prevista dall'articolo 7, comma 2. Tale fondo e' articolato in due componenti, la prima delle quali riguarda le funzioni fondamentali dei comuni, la seconda le funzioni non fondamentali. Le predette quote sono divise in corrispondenza della determinazione dei fabbisogni standard relativi alle funzioni fondamentali e riviste in funzione della loro dinamica.

Art. 14 Ambito di applicazione del decreto legislativo, regolazioni finanziarie e norme transitorie

1. L'imposta municipale propria e' indeducibile dalle imposte erariali sui redditi e dall'imposta regionale sulle attivita' produttive.

2. Al fine di assicurare la neutralita' finanziaria del presente decreto, nei confronti delle regioni a statuto speciale il presente decreto si applica nel rispetto dei rispettivi statuti e in conformita' con le procedure previste dall'articolo 27 della citata legge n. 42 del 2009, e in particolare: a) nei casi in cui, in base alla legislazione vigente, alle regioni a statuto speciale spetta una compartecipazione al gettito dell'imposta sul reddito delle persone fisiche ovvero al gettito degli altri tributi erariali, questa si intende riferita anche al gettito della cedolare secca di cui all'articolo 3; b) sono stabilite la decorrenza e le modalita' di applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 2 nei confronti dei comuni ubicati nelle regioni a statuto speciale, nonche' le percentuali delle compartecipazioni di cui alla lettera a); con riferimento all'imposta municipale propria di cui all'articolo 8 si tiene conto anche dei tributi da essa sostituiti.

3. Nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome che esercitano le funzioni in materia di finanza locale, le modalita' di applicazione delle disposizioni relative alle imposte comunali istituite con il presente decreto sono stabilite dalle predette autonomie speciali in conformita' con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione; per gli enti locali ubicati nelle medesime regioni e province autonome non trova applicazione quanto previsto dall'articolo 2, commi da 1 a 8; alle predette regioni e province autonome spettano le devoluzioni e le compartecipazioni al gettito delle entrate tributarie erariali previste dal presente decreto nelle misure e con le modalita' definite dai rispettivi statuti speciali e dalle relative norme di attuazione per i medesimi tributi erariali o per quelli da essi sostituiti.

4. Il presente decreto legislativo concorre ad assicurare, in prima applicazione della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, e in via transitoria, l'autonomia di entrata dei comuni. Gli elementi informativi necessari all'attuazione del presente decreto sono acquisiti alla banca dati unitaria delle pubbliche amministrazioni di cui all'articolo 13 della citata legge n. 196 del 2009, nonche' alla banca dati di cui all'articolo 5, comma 1, lettera g), della citata legge n. 42 del 2009.

5. In coerenza con quanto stabilito con la decisione di finanza pubblica di cui all'articolo 10 della citata legge n. 196 del 2009, in materia di limite massimo della pressione fiscale complessiva, la Conferenza permanente per il coordinamento della finanza pubblica, avvalendosi della Commissione tecnica paritetica per l'attuazione del federalismo fiscale, monitora gli effetti finanziari del presente decreto legislativo al fine di garantire il rispetto del predetto limite, anche con riferimento alle tariffe, e propone al Governo le eventuali misure correttive.

6. E' confermata la potesta' regolamentare in materia di entrate degli enti locali di cui agli articoli 52 e 59 del citato decreto legislativo n. 446 del 1997 anche per i nuovi tributi previsti dal presente provvedimento.

7. Sino alla revisione della disciplina relativa ai prelievi relativi alla gestione dei rifiuti solidi urbani, continuano ad applicarsi i regolamenti comunali adottati in base alla normativa concernente la tassa sui rifiuti solidi urbani e la tariffa di igiene ambientale. Resta ferma la possibilita' per i comuni di adottare la tariffa integrata ambientale.

8. A decorrere dall'anno 2011, le delibere di variazione dell'addizionale comunale all'imposta sul reddito delle persone fisiche hanno effetto dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione sul sito informatico di cui all'articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 360 del 1998, a condizione che detta pubblicazione avvenga entro il 31 dicembre dell'anno a cui la delibera afferisce. Le delibere relative all'anno 2010 sono efficaci per lo stesso anno d'imposta se la pubblicazione sul predetto sito avviene entro il 31 marzo 2011. Restano fermi, in ogni caso, gli effetti delle disposizioni di cui all'articolo 1, comma 169, della citata legge n. 296 del 2006.

9. Per il perseguimento delle finalita' istituzionali, di quelle indicate nell'articolo 10, comma 5, del citato decreto legislativo n. 504 del 1992, nonche' dei compiti attribuiti con i decreti legislativi emanati in attuazione della citata legge n. 42 del 2009, e successive modificazioni, anche al fine di assistere i comuni nell'attuazione del presente decreto e nella lotta all'evasione fiscale, l'Associazione Nazionale Comuni Italiani si avvale delle risorse indicate nell'articolo 10, comma 5, del citato decreto legislativo n. 504 del 1992. A decorrere dal 1° gennaio 2014, l'aliquota percentuale indicata nel predetto articolo e' calcolata con riferimento al gettito annuale prodotto dall'imposta di cui all'articolo 8. Con decreto del Ministro dell'interno, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottare d'intesa con la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali, sono stabilite le modalita' di attribuzione delle risorse in sostituzione di quelle vigenti, nonche' le altre modalita' di attuazione del presente comma.

10. Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri di cui all'articolo 2, comma 4, stabilisce le modalita' per l'acquisizione delle informazioni necessarie al fine di assicurare, in sede di prima applicazione, l'assegnazione della compartecipazione all'imposta sul valore aggiunto sulla base del gettito per provincia. Fino a che le predette informazioni non sono disponibili, l'assegnazione del gettito dell'imposta sul valore aggiunto per ogni comune ha luogo sulla base del gettito di tale imposta per Regione, suddiviso per il numero degli abitanti di ciascun comune.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare. Dato a

Roma, addi' 14 marzo 2011.

NAPOLITANO

Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri

Tremonti, Ministro dell'economia e delle finanze

Bossi, Ministro per le riforme per il federalismo

Calderoli, Ministro per la semplificazione normativa

Fitto, Ministro per i rapporti con le regioni e per la coesione territoriale

Maroni, Ministro dell'interno

Brunetta, Ministro per la pubblica amministrazione e l'innovazione

Visto, il Guardasigilli: Alfano

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Indice dei prezzi per le rivalutazioni degli affitti

2011-03-13T17:27:00.004+01:00

Aggiornamento istat affitti

Indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi.

Periodo di riferimento: gennaio 2011 aggiornato il 23 febbraio 2011

Indice generale 101,2

Variazione percentuale rispetto al mese precedente +0,4

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente +2,2

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +3,5

Per aggiornare periodicamente i valori monetari, ad esempio gli affitti o gli assegni dovuti al coniuge separato, si utilizza l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

L'indice FOI si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente operaio o impiegato. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Fonte: http://www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/

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COME SCEGLIERE LA TUA CASA

2011-03-10T10:12:00.002+01:00

In questo periodo il mercato immobiliare ha il vantaggio avere un’offerta davvero ampia, anche se questa situazione può presentare lo svantaggio di trovarsi a visionare case su case e dopo 1 o 2 mesi ritrovarsi avviliti, confusi e senza aver acquistato ancora niente. Ecco perché bisogna conoscere da subito ciò che si vuole, le proprie reali esigenze e disponibilità per non perdere tempo e andare dritti all’obiettivo.

Da considerare c’è anzitutto la somma che si vuole o si può spendere. Se c’è bisogno di un mutuo, informarsi, facendo un giretto in 2 o 3 banche, prima di iniziare a cercare la casa che desideri. Per un mutuo i punti da valutare sono diversi.

1)La somma da prendere a prestito: in questo periodo le banche solitamente non concedono più dell’80% del valore della casa, quindi devi avere una minima disponibilità per poter pagare tasse sull’acquisto, notaio, eventuale agenzia, residuo del prezzo che rimane e l'acquisto dei mobili.

2)Somma massima che si riesce a farsi finaziare: devi aver presente anche quanto si riesci a farti finanziare in rapporto al tuo reddito netto e al tempo che scegli per rimborsare il mutuo. Considerate che la vostra capacità di rimborso mensile per le banche è di circa 1/3 delle vostre entrate nette mensili.

3)La durata: ad una durata più breve corrisponderanno minori interessi da pagare ma una rata più alta, mentre ad una durata più lunga corrisponderà una rata più bassa, quindi più sostenibile, ma interessi da pagare più alti.

Una volta stabilito un budget di spesa realistico, ora viene la parte più interessante e divertente. Andiamo a vedere le cose da valutare:

-)Zona: cerco in una zona vicina al lavoro? Oppure in una zona ben collegata con la rete di trasporto pubblico e ben servita da negozi? Ho la necessità di aree verdi e di poco traffico?

-)Tipologia: casa indipendente o in condominio? Nuova, ristrutturata o da ristrutturare?

Quante camere? quanti bagni? Cucina abitabile o no? Deve avere l'ascensore? E il garage è indispensabile?Ho dei bambini piccoli o degli animali e mi piacerebbe il giardino? Che tipo di finiture ti piacerebbero? Inoltre, ho già dei mobili che voglio posizionare nella nuova casa e quindi ho bisogno di determinati spazi?

Una volta che hai ben in mente la tua casa ideale e sai con precisione le caratteristiche che deve assolutamente avere la tua casa e cosa ti piacerebbe ma non è poi così fondamentale (della serie se c'è è meglio ma se non c'è fa lo stesso), puoi cominciare la tua ricerca, magari affidandoti ad una agenzia di tua fiducia. É fondamentale che quando incontrerai l'agente per spiegargli le tua richiesta, ti concentri su ciò che vuoi e non su ciò che non vuoi, già hai in mente la tua casa quindi visualizzala e illustrala all'agente.

Buona ricerca e Buona Casa a tutti!

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Calcolo valore catastale immobile

2011-02-22T11:18:00.001+01:00

In questo articolo ci focalizzeremo su come calcolare il valore catastale di un immobile ai fini della tassazione di un'ipotetica compravendita tra privati.

Infatti quando si acquista una casa e la compravendita avviene tra privati, è consentito al compratore, sotto sua espressa richiesta in sede di rogito, di avvalersi della tassazione sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo di acquisto che di norma è molto superiore.

Il valore catastale detto anche pezzo valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rilevabile da una semplice e gratuita visura catastale) per dei coefficienti correttivi che sono:

-115,5 per la prima casa

-126 per la seconda casa e per i fabbricati appartenenti ai gruppi A e C esclusi A10 e C1

-176,4 per i fabbricati del gruppo B

-63 per i fabbricati A10 e D

-42,84 per i fabbricati del gruppo C1 e E

-112,5 per i terreni non edificabili

La legge finanziaria per il 2006 ha previsto il vantaggio di prendere il valore catastale come base imponibile per le compravendite di immobili tra privati.

Nell'ipotesi di acquisto prima casa si pagherà il 3% di imposta di registro sul valore catastale calcolato come detto sopra, moltiplicando la rendita catastale x 115,5. Inoltre si pagherà 168 € di imposta ipotecaria e 168 € di imposta catastale

Nell'ipotesi di acquisto non in prima casa si pagherà il 7% di imposta di registro sul valore catastale calcolato come detto sopra, moltiplicando la rendita catastale x 126. Inoltre si pagherà il 2% di imposta ipotecaria sempre calcolato sul valore catastale (quindi rendita catastale moltiplicata per 126) e l'1% € di imposta catastale calcolata anch'essa sul valore catastale

ATTENZIONE!

Soltanto però le compravendite effettuate tra privati aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine), si può assumere come base imponibile il valore catastale.

Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

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Aste: contratto di locazione simulato

2011-02-21T12:40:00.003+01:00

Come abbiamo visto in un precedente articolo (Aste giudiziarie: quando l'immobile è occupato), l'opponibilità di un contratto di locazione all'aggiudicatario di un immobile acquistato all'asta, è data dalla data certa che può essere desunta, in linea di massima, dalla registrazione o in casi particolari dalla sua trascrizione, le quali se avvengono con data anteriore al pignoramento, la locazione è opponibile all'aggiudicatario che dovrà rispettare il contratto preesistente.
La domanda allora nasce spontanea. E se il proprietario, in odore di esecuzione immobiliare o fallimento, simuli un contratto di locazione fittizio, magari ultranovenale con tanto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari antecedente il pignoramento?

A questo punto l'aggiudicatario può eccepire la simulazione di contratto ai sensi dell'art. 1415 del c.c. fornendone le prove come dettato dalla Cassazione con la sentenza 721/99.

Inoltre l'aggiudicatario, nonostante la data certa anteriore al pignoramento, non è tenuto a rispettare il contratto in essere se questo è inferiore al canone di mercato al momento del pignoramento di oltre 1/3 o rispetto ai canoni di precedenti affitti.

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Come compilare il modello F23

2011-02-13T19:48:00.003+01:00

L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione del contribuente, il programma per la compilazione e la stampa del modello F23 direttamente on line dal sito della stessa Agenzia. Così l'utente, che dovrà eseguire pagamenti per la registrazione di locazioni, preliminari di vendita, proroghe o disdette di affitti ecc... potrà agevolmente compilare il modulo con tanto di istruzioni ed elenchi per eventuali codici.

Il pogramma esegue anche alcuni controlli per evitare errori, segnalando l'errore stesso (per esempio un codice fiscale sbagliato).

Alla fine della compilazione telematica apparirà una schermata riassuntiva dove l'utente può vedere se è tutto ok e poi può apprestarsi a stampare il modello F23 da presentare in banca o alle poste per effettuare il pagamnto dovuto.

clicca qui per accedere al programma di compilazione F23

Tabella codici tributo F23

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Come registrare il contratto preliminare

2011-02-05T12:29:00.001+01:00

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile, il cosiddetto compromesso, va sottoposto a registrazione entro il termine di 20 giorni dalla sua stipula.

Chi è obbligato alla registrazione

Per la registrazione sono coobbligati il venditore, l'acquirente e se nella conclusione dell'affare è intervenuto il mediatore, anche quest'ultimo è coobbligato insieme ai primi due. Ovviamente l'adempimento di una parte solleva le altre due da tale obbligo. Se a registrare il preliminare è il mediatore esso può chiedere il totale rimborso alle parti (Legge 296/2006, cosiddetta “Legge Finanziaria 2007”)

Quanto si paga

-168 € in misura fissa per l'imposta di registro (spetta di norma a metà tra venditore ed acquirente visto che sono coobbligati – codice tributo per F23: 104T)

-0,50% sull'ammontare della caparra confirmatoria (spetta all'acquirente: è un anticipo sulle imposte – codice tributo per F23: 109T)

-3% sugli acconti prezzo e sulla caparra penitenziale (spetta all'acquirente: è un anticipo sulle imposte – codice tributo per F23: 109T ).

Le somme pagate alla registrazione del preliminare di vendita e cioè lo 0,50 e/o il 3% sopra elencate, saranno scontate poi sulle imposte da pagare per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.

Cosa occorre per registrare il preliminare

-2 copie del contratto firmate in originale

-1 marca da bollo da € 14,62 per ogni copia del contratto e per ogni 4 pagine o 100 righe (es.: se il contratto è di max 4 pagine e non supera 100 righe serve una marca da bollo per ogni copia; se invece è 5 o più pagine o anche 2 o 3 pagine ma supera 100 righe ci vogliono 2 marche da bollo per ogni copia)

-1 marca da bollo da 1,5 € per ogni planimetria allegata

-copia dell'F23 pagato in banca, alle poste

-copia del nuovo modello 69 compilato

Come prenotare l'appuntamento per la registrazione

Per non perdere tempo e non fare lunghe file all'Agenzia delle Entrate, si può prenotare la registrazione sia telefonicamente sia via internet: clicca qui per prendere la prenotazione

Scarica modello F23 con istruzioni per la compilazione

Scarica nuovo modello 69 con istruzioni per la compilazione

Scarica bozza preliminare di compravendita

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Riforma del condominio

2011-01-28T10:10:00.005+01:00

Con 32 articoli che ora passeranno al vaglio definitivo della camera, si è riscritta in larga parte la normativa italiana sul condominio. Vengono modificati infatti alcuni articoli del codice civile, mentre altri ne vengono aggiunti e cambieranno anche alcune disposizioni attuative.

Tante le voci contro questa riforma. Possiamo citare la Confedilizia che afferma: “il Senato approva una riforma del condominio di basso profilo. La riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal Senato è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che – foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei – provocherà maggiori costi per i condòmini senza alcun beneficio per gli stessi (la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la ”burocratizza”, tant’è che già esiste in molti condominii).”

Mentre il Coram (Coordinamento Registri Amministratori) afferma: la riforma approvata è insufficiente e porterà nuovi oneri per gli amministratori.

Come al solito ogni riforma porta inizialmente molti scontenti. La cosa importante è che qualora venga approvata in via definitiva, si tramuti in un valido strumento per diminuire i contenziosi legati a liti condominiali che in Italia sono davvero una miriade.

Di primo impatto purtroppo non sembra sia una riforma fatta per la “pace condominiale” e inoltre si prevedono maggiori oneri per i condomini. Speriamo bene!

Puoi visionare il testo completo della riforma qui: Legislatura 16º - Disegno di legge N. 71-355-399-1119-1283

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Indice dei prezzi per le rivalutazioni degli affitti

2011-01-20T09:21:00.001+01:00

Aggiornamento istat affitti

Indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi.

Periodo di riferimento: dicembre 2010 aggiornato il 14 gennaio 2010

Indice generale 138,4

Variazione percentuale rispetto al mese precedente +0,4

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente +1,9

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +2,9

Fonte: www.istat.it

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Superficie catastale - D.P.R. n. 138/98 Allegato C

2011-01-10T20:39:00.000+01:00

D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria

Nel DPR n.138 del 1998 viene specificato che: "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3).

L' allegato C del DPR ne stabilisce i criteri di determinazione.

1)Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

2)La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

3)La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

4)La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.

La superficie catastale è data dalla somma:

a)della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b)della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

c)del 25 per cento qualora non comunicanti;

d)della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;

e)della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.

Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
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Calcolo mq commerciali: norma uni 10750-2005

2010-12-31T12:38:00.001+01:00

Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio.

4.4 Criteri per la valutazione patrimoniale

La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale". Per maggiori approfondimenti ti suggeriamo l'acquisto della norma UNI.

“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:

-)la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

-)le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

-)le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

100% delle superfici calpestabili;

100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

25% dei balconi e terrazze scoperti;

35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);

35% dei patii e porticati;

60% delle verande;

15% dei giardini di appartamento;

10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.

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Comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni

2010-12-31T11:46:00.005+01:00

Nella stima di beni immobili si sente spesso parlare di comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni, ma cosa sono?

Se il bene immobile da valutare ha caratteristiche che non rientrano nell'ordinarietà, cioè presenta elementi che lo differenziano da altri immobili con caratteristiche simili ossia da immobili ubicati nelle stesso quartiere, edificati nella stessa epoca, con la stessa tipologia costruttiva ecc... tanto da renderli paragonabili e per i quali recentemente sia stato già stabilito un prezzo a seguito di una compravendita, allora entrano in campo altri elementi che ci aiutano a correggere la mira sulla valutazione dell'immobile oggetto di stima e non ancora compravenduto.

Andiamo ora a vederli uno ad uno.

Comodi e scomodi: sono caratteristiche straordinarie difficilmente valutabili separatamente dall'immobile e difficilmente modificabili ma delle quali se ne deve tenere conto. Normalmente vengono valutati in percentuale in più o in meno al prezzo ordinario calcolato. Esempi di comodi e scomodi sono un discostamento dall'ordinarietà rispetto a: luminosità dei vani, panorama, esposizione, rumorosità, disponibilità di parcheggio, salubrità della zona, distribuzione razionale degli spazi interni ecc...

Aggiunte e detrazioni: sono caratteristiche facilmente valutabili separatamente. La loro stima va eseguita a parte e poi aggiunta o detratta al valore calcolato e già corretto con eventuali comodi e/o scomodi.

Esempi di aggiunte sono la presenza rispetto all'ordinarietà di: armadio a muro, finiture interne di particolare pregio, cucina in muratura ecc...

Esempi di detrazioni sono: necessità di rifare il tetto, impianto elettrico obsoleto, presenza di ipoteca, assenza dell'impianto di riscaldamento ecc.
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Aggiornamento istat affitti: novembre 2010

2010-12-17T09:06:00.001+01:00

Indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi.

Periodo di riferimento: novembre 2010 aggiornato il 16 dicembre 2010

Indice generale 137,9

Variazione percentuale rispetto al mese precedente +0,1

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente +1,7

Variazione percentuale rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +2,4

Per aggiornare periodicamente i valori monetari, ad esempio gli affitti o gli assegni dovuti al coniuge separato, si utilizza l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi.

L'indice FOI si riferisce ai consumi dell'insieme delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente operaio o impiegato. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
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Prelazione terreno agricolo

2010-12-05T09:47:00.001+01:00

La prelazione su terreno agricolo è il diritto di essere preferiti ad altri a parità di condizioni di vendita decise dal proprietario venditore.

A chi spetta il diritto di prelazione agraria:

1. al coltivatore diretto affittuario che conduce in affitto (con regolare titolo) da almeno 2 anni il terreno offerto in vendita (art. 8 legge 590 del 1965)

2. alle società agricole di persone costituite per oltre la metà di soci (non va per quote societarie) che possiedono la qualifica di coltivatore diretto e che conducono in affitto (con regolare titolo) da almeno 2 anni il terreno offerto in vendita (D.Lgs. 29 marzo 2004 n° 99)

3. ai proprietari dei terreni confinanti (art. 7 legge 817/1971) a patto che:
a)il terreno offerto in vendita non sia stato dato in affitto a un soggetto di cui ai punti 1 e 2

b)oltre ad essere proprietario di terreno confinante sia anche coltivatore diretto o società agricola di persone di cui la metà dei soci sia coltivatore diretto

4. ai coltivatori diretti o società agricole di persone proprietari di terreni confinanti se l’affittuario abbia dato disdetta e non intenda proseguire nel rapporto d’affitto.

A chi non spetta la prelazione di terreno agricolo:

1. non spetta in nessun caso alle società di capitali anche se in presenza di soci coltivatori diretti

2. non spetta in nessun caso ai soggetti classificati come imprenditori agricoli professionali (D.Lgs. 29 marzo 2004 n° 99 modificato dal D.Lgs 15 giugno 2005 n° 101)

3. non spetta all’affittuario qualora abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1.000, salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria (art. 8 primo comma legge 590 del 1965)

4. non spetta al confinante coltivatore diretto o società anche se il terreno offerto in vendita sia stato dato in affitto da meno di 2 anni o neanche se l’affittuario ricade nell’ipotesi di cui al punto 3

Quando è escluso il diritto di prelazione agraria:

Quando il terreno si trova in zona edificabile anche in base ad un PRG adottato ma non ancora approvato.

Inoltre quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, fallimento, liquidazione coatta, donazione ed espropriazione.

Come deve agire il venditore nei confronti degli aventi diritto alla prelazione:

il proprietario deve notificare, agli aventi diritto, con lettera raccomandata la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di vendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e altre norme pattuite compresa la clausola per la prelazione.

Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro 30 giorni.

Qualora il proprietario non adempia a tale obbligo, o il prezzo di vendita al rogito sia inferiore a quello comunicato, l’avente diritto può, entro 1 anno dalla trascrizione dell’atto, riscattare il fondo dall’acquirente. (art. 8 legge 590 del 1965)

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Agevolazioni fiscali ristrutturazioni 2010

2010-11-25T16:06:00.001+01:00

La legge finanziaria 2010 ha prorogato fino al 31 dicembre 2012 il termine per fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. E' già on-line la guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie edita dall'Agenzia delle Entrate.

Essa detta le linee guida per poter detrarre ai fini IRPEF le spese per gli interventi di recupero e risanamento degli stabili, in particolare specifica chi può beneficiarne e in che misura, come fare la comunicazione di inizio lavori e quali sono i tipi di interventi ammessi all’agevolazione

Il limite massimo sul quale andrà calcolata la detrazione del 36% è di 48.000€ e va considerata per singolo immobile e non per aventi diritto. Se ci sono infatti più aventi diritto il contributo deve essere diviso fra gli stessi.

COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE

Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad osservare una serie di adempimenti.
Comunicazione di inizio lavori
Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello
La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata
al seguente indirizzo: Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara.A tale modello devono essere allegati:
■la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
■ i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
■ la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell’Ici;
■ la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l’importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria;
■ la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le caselle del modulo relative alla documentazione richiesta. Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale s’intende fruire della detrazione.

Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
■ generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
■ natura dell’intervento da realizzare;
■ dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
■ data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.

Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, oneri di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo). Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento.
Al momento del pagamento del bonifico, dal 1° luglio 2010, banche e poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Modello comunicazione inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione d'imposta ai fini IRPEF

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Benefici prima casa e abitazioni di lusso

2010-11-21T12:48:00.000+01:00

Come noto chi si appresta a comprare casa potrebbe usufruire dei benefici fiscali “prima casa”, ovviamente se sussistono determinate ipotesi (vedi post correlato).

Inoltre l'immobile acquistato dovrebbe avere caratteristiche non di lusso cioè non dovrebbe rientrare nelle caratteristiche esplicitate dal D.M. 2 agosto 1969.

A ribadirlo è la sentenza n° 22009 del 27 ottobre 2010 secondo cui l'immobile classificato di lusso non sconterebbe le agevolazioni di imposta “prima casa”.

Il caso è noto: L'agenzia delle Entrate ricorre in Cassazione contro la Commissione Tributaria Regione Veneto che aveva accolto l'istanza di 2 contribuenti che avevano richiesto le agevolazioni prima casa nonostante l'abitazione rientrasse nelle caratteristiche di lusso, adducendo che l'immobile era stato edificato prima dell'entrata in vigore del Decreto Ministeriale 2 agosto 1969.

I giudici della Cassazione hanno ribaltato il parere della Commissione Tributaria, accogliendo il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, adducendo la motivazione che per la spettanza o meno dei requisiti prima casa occorre far riferimento alla nozione di abitazione non di lusso al momento della richiesta e non all'epoca di costruzione dell'immobile.

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Aggiornamento catasto – nuovi obblighi per atti notarili

2010-11-11T19:36:00.001+01:00

Con il decreto-legge 31 maggio 2010 n° 78, convertito in legge 30 luglio 2010 n° 122 all'art. 19. comma 14 viene introdotto il seguente obbligo: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

Ne risulta quindi che dovrà esserci:
1)Coerenza oggettiva: gli atti di cui sopra dovranno contenere gli identificativi catastali (foglio particella e subalterno) e il riferimento alle planimetrie catastali, dove il proprietario dichiarerà la conformità tra stato di fatto dell'immobile e planimetrie.

In riferimento alla corrispondenza delle planimetrie, l'Agenzia del Territorio con la circolare n° 2 del 2010 prot. 36607, con riferimento al D.L. 31 maggio 2010 n° 78, chiarisce che l'obbligo di presentare planimetrie aggiornate allo stato di fatto sussiste quando c'è stata una significativa redistribuzione degli spazi interni, una variazione del perimetro, una diversa utilizzazione degli spazi interni e/o ampliamenti. Quindi piccole variazioni che non incidano sul numero di vani e quindi anche sulla rendita catastale non costituiscono difformità significative.

La nullità dell'atto è comunque sancita solo in assenza della dichiarazione resa dal proprietario in merito alla rispondenza delle planimetrie catastali alla realtà e non per dichiarazione falsa, che eventualmente sarà punita come dichiarazione mendace.

2)Coerenza soggettiva: il Notaio avrà il compito di verificare la corrispondenza degli intestatari catastali con gli intestatari risultati dai pubblici registri immobiliari.

Tale normativa si riferisce alle unità immobiliari urbane censite al catasto fabbricati con esclusione per qualsiasi tipo di terreno.

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Verdone in "Gallo cedrone"

2010-11-07T11:34:00.000+01:00

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Condominio: rimborso iva gas metano centralizzato

2010-10-26T11:21:00.003+02:00

Nei condomini in cui è presente un impianto di riscaldamento centralizzato è ora possibile, in base alla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n° 108 del 15.10.2010 e alla risoluzione n° 112 DEL 22.10.2010, richiedere il rimborso dell'iva erroneamente applicata sul gas metano fornito per immobili ad uso residenziale abitativo serviti da riscaldamento centralizzato.

Come richiedere il rimborso:

- va chiesto dall'amministratore di condominio (riferimento utenza condominiale centralizzata: allegare fatture);

- va spedito a chi emette la fattura del gas metano (es: Enel Gas);

- è relativo alle forniture (fatture) a partire dal 01.01.2008 in avanti;

- è necessario indicare nella richiesta di rimborso il numero di utenti (condòmini) che usufruiscono dell'impianto centralizzato (da non considerare quelli che hanno l'impianto autonomo);

- va sottoscritto dall'amministratore di condominio.
Sono 480 i metri cubi ai quali va applicata l'iva agevolata al 10% e vanno considerati per ciascun condomino.
ESEMPIO:
Consideriamo la fatturazione annua nei confronti di un condominio di 10 appartamenti (riscaldamento centralizzato e fatturazione unitaria nei confronti del condomino):

-)Fattura Enel Gas condominiale (ERRATA) - 10 condòmini € 5.000,00 (per Tot. metri cubi 10.000 a € 0,5 al mc) + IVA (al 10% su metri cubi 480 e al 20% su residui 9.520 metri cubi)

l'IVA sarebbe = 10% di 240 + 20% di 4.760 = 24 + 952 = € 976,00 di IVA

-)Fattura enel gas condominiale (GIUSTA) - 10 condòmini

€ 5.000,00 (per Tot. metri cubi 10.000 a € 0,5 al mc) + iva (considerato che i condomini sono 10 e che per ciascuno spetta l'agevolazione dell'iva al 10% su metri cubi 480, bisogna moltiplicare mc 480 per 10 = mc 4.800 agevolati. Considerando che la fattura rileva 10.000 mc, ciò significa che per mc 4.800 fatturati va applicata l'iva al 10%, mentre sui residui mc 5.200 va applicata l'iva al 20%. Pertanto l'iva sarà pari a:

mc 4.800 x € 0,5 = € 2.400,00 aliquota iva al 10% allora iva pari ad € 240,00+ mc 5.200 x € 0,5 = € 2.600,00 aliquota iva 20% _ iva pari ad € 520,00= TOTALE IVA € 760,00

RISPARMIO COMPLESSIVO PER ERRATA APPLICAZIONE IVA € 216,00 (€ 976,00 - € 760,00)

PER 3 ANNI (DAL 2008 AL 2010 COMPRESI) SAREBBERO GIA' € 700,00 ... SEMBRA BUONA COSA!

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